我國經(jīng)濟(jì)體制改革歷經(jīng)40余年,社會已經(jīng)得到長足發(fā)展。其中,房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,經(jīng)歷了從無到有,從小到大,滿足了居民住房需求,實(shí)現(xiàn)了百姓的安居樂業(yè),這一切在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起到了不可磨滅的作用。隨著行業(yè)的不斷壯大,房地產(chǎn)企業(yè)尷尬的局面也同時(shí)顯現(xiàn)。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)資金占用規(guī)模大,房屋建設(shè)周期長、房產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)回籠慢等特性,制約了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展;另一方面,房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量多、房屋儲量大,市場供過于求。由此看出房地產(chǎn)企業(yè)原有的重資產(chǎn)運(yùn)營模式面臨許多困難與問題,而在新的業(yè)態(tài)形勢下,輕資產(chǎn)運(yùn)營在未來發(fā)展趨勢上較重資產(chǎn)運(yùn)營有更大的上升空間,因此成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。在新的資產(chǎn)運(yùn)營模式下,房地產(chǎn)企業(yè)不再像過去那樣過度依賴土地增值和資金儲備來生存和發(fā)展,同時(shí),輕資產(chǎn)運(yùn)營也對企業(yè)品牌、經(jīng)營管理、質(zhì)量管控、企業(yè)軟實(shí)力等專業(yè)水平方面提出了很高的要求,迫切需要進(jìn)行新形勢下,對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型的探討。因而,研究它具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。綠城中國控股有限公司（以下簡稱綠城中國）,作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)之一,也經(jīng)歷了大規(guī)模資金投入和大規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的階段,為社會經(jīng)濟(jì)... 

【文章來源】：華東交通大學(xué)江西省

【文章頁數(shù)】：71 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

012-2018年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量情況（單位：家）

第4章綠城中國輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型的效果與問題分析33（4）得出經(jīng)濟(jì)增加值，結(jié)果如表4-8、圖4-1所示。計(jì)算公式為EVA＝稅后凈營業(yè)利潤－總投入資本×加權(quán)平均資本成本表4-8綠城中國經(jīng)濟(jì)增加值計(jì)算項(xiàng)目20142015201620172018稅后凈營業(yè)利潤390699246356258738439775387352總投入資本54548555690326597366165684666817679加權(quán)平均資本成本6.44%5.87%5.44%5.40%5.44%EVA39406-87666-662298507716470圖4-1綠城中國EVA變動趨勢圖Fig.4-1TheEVAtrendofGreentown4.1.3輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型評價(jià)結(jié)果根據(jù)上述EVA的計(jì)算情況以及變化圖來看，我們在一定程度上可以發(fā)現(xiàn)，綠城中國自輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型以來，經(jīng)濟(jì)增加值起初為正值，后在2015年大幅下降，經(jīng)前文測算發(fā)現(xiàn)當(dāng)年稅后凈營業(yè)利潤有下降趨勢，這是因?yàn)榕c融創(chuàng)中國合作失敗，影響了當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增加值。隨后，綠城中國的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開始平臺化，因而綠城中國的經(jīng)濟(jì)增加值開始有緩慢回升的趨勢，在2017年達(dá)到高位，2018年有所下降，但仍維持在正值。總體來看，綠城中國的輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型行為表現(xiàn)良好。通過輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，綠城中國從輸出資本，向輸出品牌、管理轉(zhuǎn)變，一定程度上提升了價(jià)值創(chuàng)造能力，從而實(shí)現(xiàn)了以較低的投入獲取較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的效果，也在追求股東價(jià)值最大化這一目標(biāo)上有了很大進(jìn)步。但由于內(nèi)外部因素的影響，資本收益有不足以滿足所付出的資本成本回報(bào)的現(xiàn)象發(fā)生。所以接下來將結(jié)合顯性指標(biāo)與隱性指標(biāo)繼續(xù)探討該評價(jià)結(jié)果從側(cè)面反映的綠城中國輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型成效與存在的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型研究——以綠城中國為例34為了研究輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，下文在涉及具有行業(yè)共性的指標(biāo)分析時(shí)，搜集了融創(chuàng)中國相應(yīng)數(shù)據(jù)作為對比。之所以選擇融創(chuàng)，是因?yàn)閮杉移髽I(yè)在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)旗鼓相當(dāng)，也都是在香港聯(lián)交所上市，但融創(chuàng)中國并未實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，因此將兩者進(jìn)行對比研究，更具說服力。4.2綠城中國輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型帶來的成效4.2.1抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng)眾所周知，融資狀況是決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向的重要因素之一。近幾年在國內(nèi)貸款融資受限的情況下，綠城中國開始試圖在境內(nèi)與境外擴(kuò)大融資空間，加大融資力度，其輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型效果首先在體現(xiàn)在負(fù)債方面。對此，要判斷企業(yè)的融資狀況是否優(yōu)良，需用到償債能力指標(biāo)判斷其債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本。由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊，判斷負(fù)債狀況好壞不能只觀察資產(chǎn)負(fù)債率的變化，還要利用凈負(fù)債率、長短期債務(wù)比以及現(xiàn)金短債比進(jìn)行比較。其中凈負(fù)債率為有息負(fù)債扣除現(xiàn)金及其等價(jià)物后與凈資產(chǎn)的比值；現(xiàn)金短債比為經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比值，該指標(biāo)反映的是企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力，體現(xiàn)企業(yè)某一時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流壓力及安全性。這些是房地產(chǎn)行業(yè)的專用指標(biāo)，其通過對有息負(fù)債、賬上現(xiàn)金和公司凈資產(chǎn)的綜合考慮，來解釋房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況，也是海外投行考察負(fù)債水平使用最多的指標(biāo)，這些指標(biāo)對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響很大，能夠起到提示公司防范風(fēng)險(xiǎn)、吸引損失的效果。對此，綠城中國、融創(chuàng)中國近年來負(fù)債情況如圖4-2、圖4-3、圖4-4所示。圖4-2綠城、融創(chuàng)2014—2018年凈負(fù)債率情況Fig.4-2NetDebtRatioComparisonbetweenGreentownandSunacfrom2014to2018數(shù)據(jù)來源：根據(jù)企業(yè)業(yè)績公告整理。

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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本文編號：3261594