近年來(lái),地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲,成為社會(huì)關(guān)注的重要民生問(wèn)題和政府宏觀調(diào)控的重要關(guān)切點(diǎn)。地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系引起了社會(huì)各界的激烈爭(zhēng)論：一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格的上漲提升了住房成本,由此導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例有限,地價(jià)不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要因素。社會(huì)各界的爭(zhēng)論引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注,國(guó)內(nèi)外學(xué)者們對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)的關(guān)系展開(kāi)了大量的研究,并形成了“引致需求論”、“成本驅(qū)動(dòng)論”和“互動(dòng)論”等觀點(diǎn)。這些研究大多基于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和空間經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)理論,關(guān)注地價(jià)與房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期均衡水平上的關(guān)系。但是現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)是不均衡的,當(dāng)土地出讓價(jià)格偏高或者偏低時(shí),土地出讓事件對(duì)房?jī)r(jià)造成瞬時(shí)的沖擊,引起房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)的變化。在土地出讓事件發(fā)生前后,市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)基本面幾乎沒(méi)有變化,但是房?jī)r(jià)卻有了較大的波動(dòng)�；谛袨榻�(jīng)濟(jì)學(xué)和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)理論認(rèn)為,除了經(jīng)濟(jì)基本面因素以外,信號(hào)等非經(jīng)濟(jì)基本面因素也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的變化。土地市場(chǎng)中偏高或者偏低的價(jià)格蘊(yùn)含了新的信息和信號(hào),傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng),引起房?jī)r(jià)的變化。 本文從價(jià)格發(fā)現(xiàn)視角出發(fā),研究土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的單向影響作用。為了揭示土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的作用范圍、擴(kuò)散效應(yīng)和樓盤差異性,本文利用杭州市的相關(guān)數(shù)據(jù),在第四章至第七章中,分別從城市層面、城區(qū)層面和項(xiàng)目層面實(shí)證檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。第四章在城市層面,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年12月199宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間的新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù),構(gòu)建ARMA模型,檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)整個(gè)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響作用。第五章將研究對(duì)象縮小到城區(qū)層面,借鑒事件研究法的思想,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間7個(gè)城區(qū)的新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù),檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)城區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響作用。第五章還檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的不對(duì)稱性和市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用。第六章進(jìn)一步將研究對(duì)象縮小到土地周邊的項(xiàng)目層面,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個(gè)新建住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),分別檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)距離地塊1km以內(nèi)的樓盤、1km～2km的樓盤和2km～3km的樓盤的影響作用,揭示了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響周邊樓盤價(jià)格的擴(kuò)散效應(yīng)。第七章在前幾章研究的基礎(chǔ)上,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個(gè)新建商品住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),從供給和需求兩個(gè)方面,構(gòu)建了樓盤特征及其他因素對(duì)樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響模型,分析了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的樓盤差異性。通過(guò)系統(tǒng)的理論與實(shí)證分析,本文主要得到以下結(jié)論： 第一,土地市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的影響作用。土地是房地產(chǎn)的原材料,土地的價(jià)格是住房成本的重要組成部分。地價(jià)反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期,偏低或者偏高的地價(jià)被認(rèn)為蘊(yùn)含了新的信息,這一信號(hào)傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期和決策,從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。 第二,在影響范圍上,土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)出讓地塊所在城區(qū)的房?jī)r(jià)有顯著的影響作用,對(duì)整個(gè)城市房?jī)r(jià)的影響不顯著。土地和房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng),土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有區(qū)域性。某城區(qū)的地塊出讓后,土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)該地塊所在城區(qū)的房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生了顯著的影響。但是土地出讓價(jià)格信號(hào)影響范圍有限,對(duì)整個(gè)城市的房?jī)r(jià)影響不顯著。 第三,土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用具有不對(duì)稱性：負(fù)向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用大于正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。在平穩(wěn)的市場(chǎng)形勢(shì)下,偏低的土地出讓價(jià)格傳遞了負(fù)向信號(hào),引起房?jī)r(jià)下跌。但是,偏高的土地出讓價(jià)格被認(rèn)為是多方面因素造成的,并不一定表示開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有樂(lè)觀的預(yù)期,因此,正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯。 第四,在好的市場(chǎng)形勢(shì)下,正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著推動(dòng)作用。當(dāng)房?jī)r(jià)連續(xù)多期持續(xù)上漲時(shí),市場(chǎng)參與者容易形成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。這時(shí),正向土地出讓價(jià)格信號(hào)正好印證了人們的這一預(yù)期,進(jìn)一步強(qiáng)化了他們的信念,影響其購(gòu)買決策,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 第五,在土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的擴(kuò)散效應(yīng)上,土地出讓價(jià)格信號(hào)以出讓地塊為中心,隨著時(shí)間推移不斷往外擴(kuò)散影響周邊樓盤。 第六,土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)存在樓盤差異性。在負(fù)向土地出讓價(jià)格信號(hào)影響下,高品質(zhì)樓盤價(jià)格下降幅度比一般品質(zhì)樓盤價(jià)格下降幅度小；銷售后期的樓盤比銷售前期的樓盤價(jià)格下降幅度小,大規(guī)模的樓盤比小規(guī)模的樓盤價(jià)格下降幅度小。 與已有的研究成果相比,本研究的創(chuàng)新點(diǎn)和學(xué)術(shù)價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一,揭示中國(guó)大陸背景下土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。以往基于市場(chǎng)均衡理論城市層面的地價(jià)房?jī)r(jià)研究無(wú)法很好地解釋土地出讓事件對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊作用；而且,城市層面的數(shù)據(jù)掩蓋了地塊和樓盤的異質(zhì)性,無(wú)法揭示地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響的樓盤差異性。本文從價(jià)格發(fā)現(xiàn)的視角出發(fā),利用杭州城市、城區(qū)和項(xiàng)目層面的數(shù)據(jù),實(shí)證研究了中國(guó)大陸背景下土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用,深化和豐富了已有的相關(guān)研究。 第二,檢驗(yàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用。價(jià)格發(fā)現(xiàn)理論認(rèn)為投資者厭惡風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度使得他們?cè)诤玫氖袌?chǎng)形勢(shì)下對(duì)負(fù)向信號(hào)的反應(yīng)程度大于對(duì)正向信號(hào)的反應(yīng)程度。本文在中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)中,檢驗(yàn)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用,得出了不一樣的結(jié)論：市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)正向信號(hào)影響房?jī)r(jià)有正向的調(diào)節(jié)作用。這主要是因?yàn)橹袊?guó)大陸政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴,導(dǎo)致了市場(chǎng)參與者對(duì)市場(chǎng)信心充足,風(fēng)險(xiǎn)偏好大。他們傾向于接受符合房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的信號(hào),這使得好的市場(chǎng)形勢(shì)與正向土地出讓價(jià)格信號(hào)共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。 第三,揭示了土地出讓價(jià)格信號(hào)在空間范圍內(nèi)的擴(kuò)散效應(yīng)。很多學(xué)者對(duì)土地和房地產(chǎn)的空間性展開(kāi)了研究,他們大多關(guān)注地價(jià)和房?jī)r(jià)的空間分布特征等問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中信號(hào)的擴(kuò)散效應(yīng)研究較少。本文對(duì)此展開(kāi)研究,并發(fā)現(xiàn)土地出讓價(jià)格信號(hào)以出讓地塊為中心,隨時(shí)間推移不斷往外擴(kuò)散影響周邊樓盤。為這方面的相關(guān)研究做了有益的探索。 第四,解釋了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的樓盤差異性。本文從供給和需求兩個(gè)方面,構(gòu)建樓盤特征及其他因素對(duì)樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響模型,探索性地研究了在負(fù)向土地出讓價(jià)格信號(hào)的影響下,樓盤特征等因素對(duì)樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響作用。 由于時(shí)間、精力和研究條件等方面的限制,本研究在以下幾個(gè)方面存在不足：第一,僅關(guān)注土地出讓價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的單向影響作用,沒(méi)有研究房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響作用。第二,僅選取杭州2006年1月-2010年12月的相關(guān)數(shù)據(jù),樣本數(shù)據(jù)不夠充足。第三,使用樓盤中各住宅單元價(jià)格的平均值衡量樓盤房?jī)r(jià)的方式不夠準(zhǔn)確。第四,未能有效控制宏觀調(diào)控政策事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。第五,以杭州市為例展開(kāi)研究得到的結(jié)論對(duì)其他城市的適用性有待考察。 可以從以下幾個(gè)方面展開(kāi)后續(xù)研究：第一,將房?jī)r(jià)對(duì)土地出讓價(jià)格的影響作用納入到研究框架中,構(gòu)建土地出讓價(jià)格和房?jī)r(jià)相互影響的模型。第二,進(jìn)一步研究土地出讓價(jià)格信號(hào)作用下消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期和決策行為,揭示土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理和路徑。第三,準(zhǔn)確測(cè)量宏觀調(diào)控政策事件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
【學(xué)位單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3
【文章目錄】：
致謝
摘要
Abstract
目錄
圖目錄
表目錄
1 緒論
    1.1 問(wèn)題的提出
        1.1.1 現(xiàn)實(shí)背景
        1.1.2 理論背景
        1.1.3 研究問(wèn)題
    1.2 研究目標(biāo)與概念界定
        1.2.1 研究目標(biāo)
        1.2.2 概念界定
    1.3 研究方法與技術(shù)路線
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 技術(shù)路線
    1.4 研究?jī)?nèi)容與章節(jié)安排
2 文獻(xiàn)綜述
    2.1 房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)波動(dòng)研究
        2.1.1 經(jīng)濟(jì)基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響研究
        2.1.2 非經(jīng)濟(jì)基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響研究
    2.2 地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系研究
        2.2.1 地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的主要理論和觀點(diǎn)
        2.2.2 地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究
    2.3 價(jià)格發(fā)現(xiàn)理論及相關(guān)研究
        2.3.1 價(jià)格發(fā)現(xiàn)的含義
        2.3.2 價(jià)格發(fā)現(xiàn)的主要研究問(wèn)題
        2.3.3 房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)格發(fā)現(xiàn)研究
    2.4 小結(jié)
3 杭州土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史與現(xiàn)狀分析
    3.1 杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況分析
    3.2 杭州土地市場(chǎng)分析
        3.2.1 杭州土地出讓方式和出讓程序分析
        3.2.2 杭州土地市場(chǎng)發(fā)展歷程分析
        3.2.3 杭州各城區(qū)土地市場(chǎng)比較分析
    3.3 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
        3.3.1 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析
        3.3.2 杭州各城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較分析
    3.4 小結(jié)
4 基于ARMA模型的土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響研究
    4.1 房?jī)r(jià)波動(dòng)相關(guān)文獻(xiàn)回顧
        4.1.1 經(jīng)濟(jì)基本面因素影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究
        4.1.2 非經(jīng)濟(jì)基本面因素影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究
    4.2 研究設(shè)計(jì)
        4.2.1 研究假設(shè)和模型構(gòu)建
        4.2.2 變量測(cè)量
    4.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與說(shuō)明
        4.3.1 土地出讓事件獲取與說(shuō)明
        4.3.2 變量說(shuō)明與描述性統(tǒng)計(jì)
    4.4 ARMA模型構(gòu)建
        4.4.1 數(shù)據(jù)分析與預(yù)處理
        4.4.2 ARMA模型構(gòu)建的基本步驟
        4.4.3 ARMA模型識(shí)別與分析
    4.5 結(jié)果分析
        4.5.1 ARMA模型擬合效果分析
        4.5.2 ARMA模型回歸結(jié)果分析
    4.6 小結(jié)
5 基于事件研究法的土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)城區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響研究
    5.1 事件研究法相關(guān)文獻(xiàn)回顧
        5.1.1 事件研究法的基本思想
        5.1.2 事件研究法的運(yùn)用步驟
        5.1.3 事件研究法的應(yīng)用
    5.2 研究設(shè)計(jì)
        5.2.1 研究假設(shè)
        5.2.2 模型構(gòu)建
        5.2.3 變量測(cè)量
    5.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與說(shuō)明
        5.3.1 土地出讓事件獲取與說(shuō)明
        5.3.2 變量說(shuō)明與描述性統(tǒng)計(jì)
        5.3.3 數(shù)據(jù)分析與預(yù)處理
    5.4 回歸結(jié)果分析
        5.4.1 土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)城區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響作用分析
        5.4.2 市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響城區(qū)房?jī)r(jià)水平的調(diào)節(jié)作用分析
        5.4.3 對(duì)未驗(yàn)證假設(shè)的討論
    5.5 小結(jié)
6 土地出讓價(jià)格信號(hào)影響周邊樓盤價(jià)格的擴(kuò)散效應(yīng)研究
    6.1 信號(hào)擴(kuò)散相關(guān)文獻(xiàn)回顧
        6.1.1 金融市場(chǎng)的信號(hào)擴(kuò)散研究
        6.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)擴(kuò)散研究
    6.2 研究設(shè)計(jì)
        6.2.1 研究假設(shè)
        6.2.2 研究思路
        6.2.3 模型構(gòu)建
        6.2.4 變量測(cè)量
    6.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與說(shuō)明
        6.3.1 土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)和新建商品住宅樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)的建立
        6.3.2 樣本的界定與分組
        6.3.3 各類樣本變量說(shuō)明與描述性統(tǒng)計(jì)
        6.3.4 數(shù)據(jù)分析與預(yù)處理
    6.4 歸結(jié)果分析
        6.4.1 土地出讓價(jià)格信號(hào)影響周邊樓盤價(jià)格的滯后時(shí)間分析
        6.4.2 土地出讓價(jià)格信號(hào)影響周邊樓盤房?jī)r(jià)的擴(kuò)散效應(yīng)總結(jié)
    6.5 小結(jié)
7 土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的樓盤差異性研究
    7.1 研究設(shè)計(jì)
        7.1.1 研究假設(shè)
        7.1.2 模型構(gòu)建
        7.1.3 變量的測(cè)量
        7.1.4 變量影響預(yù)期
    7.2 數(shù)據(jù)來(lái)源與說(shuō)明
        7.2.1 樣本選取與說(shuō)明
        7.2.2 各變量說(shuō)明與描述性統(tǒng)計(jì)
        7.2.3 數(shù)據(jù)分析與預(yù)處理
    7.3 結(jié)果分析
        7.3.1 回歸結(jié)果分析
        7.3.2 對(duì)未預(yù)期結(jié)果的討論
    7.4 小結(jié)
8 研究結(jié)論與展望
    8.1 主要結(jié)論
    8.2 學(xué)術(shù)價(jià)值
    8.3 應(yīng)用價(jià)值
    8.4 研究不足
    8.5 研究展望
參考文獻(xiàn)
作者簡(jiǎn)歷及在學(xué)期間所取得的主要科研成果

【引證文獻(xiàn)】

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1 李書華;我國(guó)城鎮(zhèn)土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格之間關(guān)系的研究[D];南開(kāi)大學(xué);2012年

2 郭曉旸;中國(guó)城市土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)互動(dòng)機(jī)制的微觀研究[D];清華大學(xué);2013年

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1 尹衛(wèi);長(zhǎng)沙市地價(jià)與房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)關(guān)系及其調(diào)控對(duì)策[D];湖南師范大學(xué);2012年

2 李昕諾;我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成與商品房?jī)r(jià)格相關(guān)性研究[D];蘭州商學(xué)院;2012年

3 朱成建;土地成本視角下的房地產(chǎn)成本與價(jià)格研究[D];蘭州商學(xué)院;2013年

4 屠萌;關(guān)中城市群商品住宅價(jià)格波動(dòng)擴(kuò)散效應(yīng)研究[D];西安建筑科技大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2869218