房地產評估,是以房地產為對象,遵循一定的規(guī)范,運用合理的方法,進而測評房地產客觀價值的一種經(jīng)濟行為。在土地制度改革和房屋商品化逐漸推行的背景下,我國的房地產評估得以快速發(fā)展,并進一步推動社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。 房地產評估是涉及眾多專業(yè)知識的復合型學科,理論性很強,根據(jù)各種需求形成了不同的評估方法。我國的房地產評估在多年的評估實踐中形成了特有的評估方法體系,其中以成本法、收益法和市場比較法三種傳統(tǒng)評估方法最為常見,使用也最為廣泛。 但隨著市場條件的日益復雜化,評估對象的范圍也逐漸擴大,傳統(tǒng)評估方法表現(xiàn)出了自身的不足和應用的局限。若當前的評估方法得不到改進,評估工作就不能滿足相應的社會需求,也很難保證得出客觀合理的評估結果。 本文主要研究三大傳統(tǒng)評估方法中存在的共性問題：評估實踐中方法的缺失,使得有些問題只能依靠評估專家的主觀判斷來解決,過多的主觀因素必然造成評估結果客觀性的下降。本文就以此為出發(fā)點,嘗試建立量化的評估模型,目的在于降低主觀因素的影響,提高評估結論的準確性。 為具體解決以上問題,本文首先從房地產評估理論和相關概念入手,分析了房地產評估方法的理論依據(jù)、適用條件以及存在的不足等問題。然后針對成本法、收益法和市場比較法當前存在的不足,從理論和實證兩方面提出了模糊數(shù)學、風險收益以及集對分析等評估思路,新評估思路的價值在于能夠減少主觀因素對評估結果的影響,據(jù)此建立的評估模型能夠提高評估的準確性,使評估結果趨于合理。本文具體采用理論和案例分析相結合的方法,以具體說明改進評估方法的優(yōu)越性所在。 本文共分為七章,各章主要內容如下： 第一章導論。本章分析了本文的研究背景與意義,明確了的研究思路與框架,并確定具體采用理論和實證相結合的研究方法。 第二章研究回顧。本章主要從國外、國內兩方面對房地產評估方法的理論研究進行了回顧,同時分析了我國的評估現(xiàn)狀,發(fā)現(xiàn)較少有人研究定量房地產評估方法,其應用也更加有限。因此,在借鑒國外先進評估理念和方法的基礎上,有必要進行定量評估方法的研究,這將有利于中國房地產評估方法的發(fā)展與完善。 第三章理論分析。本章對房地產評估相關理論進行了分析,主要是古典房地產價值理論和現(xiàn)代房地產價值理論,以上理論是進一步深入分析的理論基礎；同時也對房地產評估的相關概念進行了解析,明確了房地產評估概念、房地產評估方法等概念,為下文的理論研究和實證研究做好鋪墊。 第四章傳統(tǒng)房地產評估方法的分析。本章分析了成本法、收益法和市場比較法的概念、理論依據(jù)、適用條件等；并針對每種評估方法提出當前存在的問題：成本法中的成新率確定問題、收益法中的資本化率確定問題、市場比較法中的因素修正以及綜合價格求取問題等,評估中的主觀因素是造成以上問題的主要原因,如何解決這些問題將是后文主要探討的內容。 第五章成本法的改進研究。本章主要討論評估對象成新率的確定方法,建立模糊綜合評估模型對房地產成新率進行評估。目前房地產成新率的確定主要依靠專業(yè)評估人員通過現(xiàn)場勘查,根據(jù)經(jīng)驗進行判斷,使得成新率的確定過于主觀化,影響評估結論的精確性�；谝陨戏治�,在本文中引入模糊綜合評估,以便評估人員更加客觀地評估房地產的成新率,得出比目前實際觀察法更為準確的結果,進而更加準確評估房地產的價格。 第六章收益法的改進研究。本章主要討論資本化率的確定方法,資本化率實際上是一種資本收益率,與風險成正比,高風險必然要求高收益。文章站在風險收益的角度,認為資本化率必須體現(xiàn)行業(yè)平均風險和項目特定風險,而不應簡單以行業(yè)風險資本化率來進行評估,這樣才能真實反映收益型房地產的風險程度。本章的收益法研究主要從待評估企業(yè)的財務指標出發(fā),通過與行業(yè)平均指標的比較來客觀反映企業(yè)的真實風險程度。風險收益評估可以減少主觀因素的影響,提高評估所得資本化率的準確性。 第七章市場比較法的改進研究。本章主要探討市場比較法評估中的因素修正以及綜合價格的評定問題。當前的市場比較法只是根據(jù)評估對象與可比實例在各方面因素的差異,對單個因素進行簡單修正,修正主要由房地產評估專家根據(jù)經(jīng)驗做出,未免出現(xiàn)偏差。本章引入集對分析,并建立評估模型,定量化地從反映評估對象與可比實例的聯(lián)系度,能更加準確地進行因素修正,能有效減少經(jīng)驗判斷對評估結果的影響,從而得到合理的評估結論。 本文在相關理論研究的基礎上,結合相關評估案例對改進方法進行實證研究,試圖從理論角度來闡釋房地產評估改進方法,同時也從實證角度來證實改進方法的合理性,這種理論和實證相結合的方法能夠更好完善房地產評估理論并不斷發(fā)展理論,本文的主要觀點和貢獻有： (1)理論方面：本文主要探討了房地產評估中傳統(tǒng)評估方法存在的缺陷,并提出了改進建議,針對房地產評估的改進方法進行深入研究,在研究中嘗試建立可行的量化評估模型。量化評估模型的優(yōu)勢在于能夠減少評估過程中主觀因素的影響,使得評估工作更加公正客觀,這也能較好的提高評估價格的準確性,有利于評估準則的規(guī)范化和合理化。 (2)現(xiàn)實方面：本文借助量化評估模型的評估改進設想可以較好的彌補當前評估方法的不足：不僅可以削弱評估工作中人為因素的影響,防范道德風險的發(fā)生,同時也能保證房地產評估工作的公平與公正,有助于提升評估結論的公信力,有助于提升評估工作在經(jīng)濟社會中的地位,更有利于整個評估行業(yè)的健康發(fā)展。
【學位單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3;F224
【文章目錄】：
摘要
Abstract
1. 導論
    1.1 研究背景與意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 研究思路及框架
    1.3 研究方法
2. 研究回顧
    2.1 國外房地產評估方法研究回顧
    2.2 國內房地產評估方法研究回顧
3. 理論分析
    3.1 房地產評估相關理論
        3.1.1 古典房地產價值理論
        3.1.2 現(xiàn)代房地產價值理論
    3.2 房地產評估相關概念解析
        3.2.1 房地產的基本概念
        3.2.2 房地產評估的基本概念
        3.2.3 房地產評估方法的基本概念及種類
4. 對傳統(tǒng)房地產評估方法的分析
    4.1 對成本法的基本分析
        4.1.1 成本法的基本概念
        4.1.2 成本法的理論依據(jù)
        4.1.3 成本法的適用對象與條件
        4.1.4 成本法存在的問題
    4.2 對收益法的基本分析
        4.2.1 收益法的基本概念
        4.2.2 收益法的理論依據(jù)
        4.2.3 收益法的適用對象與條件
        4.2.4 收益法存在的問題
    4.3 對市場比較法的基本分析
        4.3.1 市場比較法的基本概念
        4.3.2 市場比較法的理論依據(jù)
        4.3.3 市場比較法適用對象與條件
        4.3.4 市場比較法存在的問題
5. 基于模糊綜合評估的成本法研究
    5.1 模糊綜合評估的基本概念
        5.1.1 模糊數(shù)學的基本概念
        5.1.2 模糊綜合評估的基本概念
    5.2 模糊綜合評估在成本法中的運用
        5.2.1 模糊綜合評估的適用性分析
        5.2.2 建立模糊綜合評估模型
        5.2.3 估測成新率的模糊綜合評估模型
    5.3 模糊綜合評估在房地產評估中的應用
        5.3.1 房地產成新率的判定內容及標準
        5.3.2 模糊綜合評價應用實例
    5.4 對模糊綜合評估的評價
6. 基于風險收益評估的收益法研究
    6.1 風險收益評估的基本概念
        6.1.1 風險收益的基本概念
        6.1.2 風險收益評估的基本概念
    6.2 風險收益評估在收益法中的運用
        6.2.1 風險收益評估的適用性分析
        6.2.2 建立風險收益評估模型
    6.3 風險收益評估在房地產評估中的應用
        6.3.1 資本化率確定分析
        6.3.2 資本化率確定標準
        6.3.3 風險收益評估運用實例
    6.4 對風險收益評估的評價
7 基于集對分析的市場比較法研究
    7.1 集對分析的基本概念
        7.1.1 集對分析的基本概念
        7.1.2 集對分析的基本原理
        7.1.3 集對分析的特點
    7.2 集對分析在市場法比較中的運用
        7.2.1 集對分析法的適用性分析
        7.2.2 建立集對分析評估模型
    7.3 集對分析在房地產評估中的應用
    7.4 對集對分析的評價
參考文獻
后記
致謝

【引證文獻】

相關碩士學位論文 前1條

1 曾盛;基于公允價值計量模式下投資性房地產的盈余質量研究[D];西南財經(jīng)大學;2012年

本文編號：2864878