房地產(chǎn)評(píng)估,是以房地產(chǎn)為對(duì)象,遵循一定的規(guī)范,運(yùn)用合理的方法,進(jìn)而測(cè)評(píng)房地產(chǎn)客觀價(jià)值的一種經(jīng)濟(jì)行為。在土地制度改革和房屋商品化逐漸推行的背景下,我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估得以快速發(fā)展,并進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)評(píng)估是涉及眾多專業(yè)知識(shí)的復(fù)合型學(xué)科,理論性很強(qiáng),根據(jù)各種需求形成了不同的評(píng)估方法。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估在多年的評(píng)估實(shí)踐中形成了特有的評(píng)估方法體系,其中以成本法、收益法和市場(chǎng)比較法三種傳統(tǒng)評(píng)估方法最為常見(jiàn),使用也最為廣泛。 但隨著市場(chǎng)條件的日益復(fù)雜化,評(píng)估對(duì)象的范圍也逐漸擴(kuò)大,傳統(tǒng)評(píng)估方法表現(xiàn)出了自身的不足和應(yīng)用的局限。若當(dāng)前的評(píng)估方法得不到改進(jìn),評(píng)估工作就不能滿足相應(yīng)的社會(huì)需求,也很難保證得出客觀合理的評(píng)估結(jié)果。 本文主要研究三大傳統(tǒng)評(píng)估方法中存在的共性問(wèn)題：評(píng)估實(shí)踐中方法的缺失,使得有些問(wèn)題只能依靠評(píng)估專家的主觀判斷來(lái)解決,過(guò)多的主觀因素必然造成評(píng)估結(jié)果客觀性的下降。本文就以此為出發(fā)點(diǎn),嘗試建立量化的評(píng)估模型,目的在于降低主觀因素的影響,提高評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。 為具體解決以上問(wèn)題,本文首先從房地產(chǎn)評(píng)估理論和相關(guān)概念入手,分析了房地產(chǎn)評(píng)估方法的理論依據(jù)、適用條件以及存在的不足等問(wèn)題。然后針對(duì)成本法、收益法和市場(chǎng)比較法當(dāng)前存在的不足,從理論和實(shí)證兩方面提出了模糊數(shù)學(xué)、風(fēng)險(xiǎn)收益以及集對(duì)分析等評(píng)估思路,新評(píng)估思路的價(jià)值在于能夠減少主觀因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響,據(jù)此建立的評(píng)估模型能夠提高評(píng)估的準(zhǔn)確性,使評(píng)估結(jié)果趨于合理。本文具體采用理論和案例分析相結(jié)合的方法,以具體說(shuō)明改進(jìn)評(píng)估方法的優(yōu)越性所在。 本文共分為七章,各章主要內(nèi)容如下： 第一章導(dǎo)論。本章分析了本文的研究背景與意義,明確了的研究思路與框架,并確定具體采用理論和實(shí)證相結(jié)合的研究方法。 第二章研究回顧。本章主要從國(guó)外、國(guó)內(nèi)兩方面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的理論研究進(jìn)行了回顧,同時(shí)分析了我國(guó)的評(píng)估現(xiàn)狀,發(fā)現(xiàn)較少有人研究定量房地產(chǎn)評(píng)估方法,其應(yīng)用也更加有限。因此,在借鑒國(guó)外先進(jìn)評(píng)估理念和方法的基礎(chǔ)上,有必要進(jìn)行定量評(píng)估方法的研究,這將有利于中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法的發(fā)展與完善。 第三章理論分析。本章對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)理論進(jìn)行了分析,主要是古典房地產(chǎn)價(jià)值理論和現(xiàn)代房地產(chǎn)價(jià)值理論,以上理論是進(jìn)一步深入分析的理論基礎(chǔ)；同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)概念進(jìn)行了解析,明確了房地產(chǎn)評(píng)估概念、房地產(chǎn)評(píng)估方法等概念,為下文的理論研究和實(shí)證研究做好鋪墊。 第四章傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估方法的分析。本章分析了成本法、收益法和市場(chǎng)比較法的概念、理論依據(jù)、適用條件等；并針對(duì)每種評(píng)估方法提出當(dāng)前存在的問(wèn)題：成本法中的成新率確定問(wèn)題、收益法中的資本化率確定問(wèn)題、市場(chǎng)比較法中的因素修正以及綜合價(jià)格求取問(wèn)題等,評(píng)估中的主觀因素是造成以上問(wèn)題的主要原因,如何解決這些問(wèn)題將是后文主要探討的內(nèi)容。 第五章成本法的改進(jìn)研究。本章主要討論評(píng)估對(duì)象成新率的確定方法,建立模糊綜合評(píng)估模型對(duì)房地產(chǎn)成新率進(jìn)行評(píng)估。目前房地產(chǎn)成新率的確定主要依靠專業(yè)評(píng)估人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷,使得成新率的確定過(guò)于主觀化,影響評(píng)估結(jié)論的精確性�；谝陨戏治�,在本文中引入模糊綜合評(píng)估,以便評(píng)估人員更加客觀地評(píng)估房地產(chǎn)的成新率,得出比目前實(shí)際觀察法更為準(zhǔn)確的結(jié)果,進(jìn)而更加準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。 第六章收益法的改進(jìn)研究。本章主要討論資本化率的確定方法,資本化率實(shí)際上是一種資本收益率,與風(fēng)險(xiǎn)成正比,高風(fēng)險(xiǎn)必然要求高收益。文章站在風(fēng)險(xiǎn)收益的角度,認(rèn)為資本化率必須體現(xiàn)行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目特定風(fēng)險(xiǎn),而不應(yīng)簡(jiǎn)單以行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)資本化率來(lái)進(jìn)行評(píng)估,這樣才能真實(shí)反映收益型房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。本章的收益法研究主要從待評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)出發(fā),通過(guò)與行業(yè)平均指標(biāo)的比較來(lái)客觀反映企業(yè)的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)程度。風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估可以減少主觀因素的影響,提高評(píng)估所得資本化率的準(zhǔn)確性。 第七章市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究。本章主要探討市場(chǎng)比較法評(píng)估中的因素修正以及綜合價(jià)格的評(píng)定問(wèn)題。當(dāng)前的市場(chǎng)比較法只是根據(jù)評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例在各方面因素的差異,對(duì)單個(gè)因素進(jìn)行簡(jiǎn)單修正,修正主要由房地產(chǎn)評(píng)估專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)做出,未免出現(xiàn)偏差。本章引入集對(duì)分析,并建立評(píng)估模型,定量化地從反映評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例的聯(lián)系度,能更加準(zhǔn)確地進(jìn)行因素修正,能有效減少經(jīng)驗(yàn)判斷對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響,從而得到合理的評(píng)估結(jié)論。 本文在相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合相關(guān)評(píng)估案例對(duì)改進(jìn)方法進(jìn)行實(shí)證研究,試圖從理論角度來(lái)闡釋房地產(chǎn)評(píng)估改進(jìn)方法,同時(shí)也從實(shí)證角度來(lái)證實(shí)改進(jìn)方法的合理性,這種理論和實(shí)證相結(jié)合的方法能夠更好完善房地產(chǎn)評(píng)估理論并不斷發(fā)展理論,本文的主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)有： (1)理論方面：本文主要探討了房地產(chǎn)評(píng)估中傳統(tǒng)評(píng)估方法存在的缺陷,并提出了改進(jìn)建議,針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的改進(jìn)方法進(jìn)行深入研究,在研究中嘗試建立可行的量化評(píng)估模型。量化評(píng)估模型的優(yōu)勢(shì)在于能夠減少評(píng)估過(guò)程中主觀因素的影響,使得評(píng)估工作更加公正客觀,這也能較好的提高評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性,有利于評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)范化和合理化。 (2)現(xiàn)實(shí)方面：本文借助量化評(píng)估模型的評(píng)估改進(jìn)設(shè)想可以較好的彌補(bǔ)當(dāng)前評(píng)估方法的不足：不僅可以削弱評(píng)估工作中人為因素的影響,防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,同時(shí)也能保證房地產(chǎn)評(píng)估工作的公平與公正,有助于提升評(píng)估結(jié)論的公信力,有助于提升評(píng)估工作在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的地位,更有利于整個(gè)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。
【學(xué)位單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3;F224
【文章目錄】：
摘要
Abstract
1. 導(dǎo)論
    1.1 研究背景與意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 研究思路及框架
    1.3 研究方法
2. 研究回顧
    2.1 國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法研究回顧
    2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估方法研究回顧
3. 理論分析
    3.1 房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)理論
        3.1.1 古典房地產(chǎn)價(jià)值理論
        3.1.2 現(xiàn)代房地產(chǎn)價(jià)值理論
    3.2 房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)概念解析
        3.2.1 房地產(chǎn)的基本概念
        3.2.2 房地產(chǎn)評(píng)估的基本概念
        3.2.3 房地產(chǎn)評(píng)估方法的基本概念及種類
4. 對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估方法的分析
    4.1 對(duì)成本法的基本分析
        4.1.1 成本法的基本概念
        4.1.2 成本法的理論依據(jù)
        4.1.3 成本法的適用對(duì)象與條件
        4.1.4 成本法存在的問(wèn)題
    4.2 對(duì)收益法的基本分析
        4.2.1 收益法的基本概念
        4.2.2 收益法的理論依據(jù)
        4.2.3 收益法的適用對(duì)象與條件
        4.2.4 收益法存在的問(wèn)題
    4.3 對(duì)市場(chǎng)比較法的基本分析
        4.3.1 市場(chǎng)比較法的基本概念
        4.3.2 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)
        4.3.3 市場(chǎng)比較法適用對(duì)象與條件
        4.3.4 市場(chǎng)比較法存在的問(wèn)題
5. 基于模糊綜合評(píng)估的成本法研究
    5.1 模糊綜合評(píng)估的基本概念
        5.1.1 模糊數(shù)學(xué)的基本概念
        5.1.2 模糊綜合評(píng)估的基本概念
    5.2 模糊綜合評(píng)估在成本法中的運(yùn)用
        5.2.1 模糊綜合評(píng)估的適用性分析
        5.2.2 建立模糊綜合評(píng)估模型
        5.2.3 估測(cè)成新率的模糊綜合評(píng)估模型
    5.3 模糊綜合評(píng)估在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
        5.3.1 房地產(chǎn)成新率的判定內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
        5.3.2 模糊綜合評(píng)價(jià)應(yīng)用實(shí)例
    5.4 對(duì)模糊綜合評(píng)估的評(píng)價(jià)
6. 基于風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估的收益法研究
    6.1 風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估的基本概念
        6.1.1 風(fēng)險(xiǎn)收益的基本概念
        6.1.2 風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估的基本概念
    6.2 風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估在收益法中的運(yùn)用
        6.2.1 風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估的適用性分析
        6.2.2 建立風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估模型
    6.3 風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
        6.3.1 資本化率確定分析
        6.3.2 資本化率確定標(biāo)準(zhǔn)
        6.3.3 風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估運(yùn)用實(shí)例
    6.4 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收益評(píng)估的評(píng)價(jià)
7 基于集對(duì)分析的市場(chǎng)比較法研究
    7.1 集對(duì)分析的基本概念
        7.1.1 集對(duì)分析的基本概念
        7.1.2 集對(duì)分析的基本原理
        7.1.3 集對(duì)分析的特點(diǎn)
    7.2 集對(duì)分析在市場(chǎng)法比較中的運(yùn)用
        7.2.1 集對(duì)分析法的適用性分析
        7.2.2 建立集對(duì)分析評(píng)估模型
    7.3 集對(duì)分析在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
    7.4 對(duì)集對(duì)分析的評(píng)價(jià)
參考文獻(xiàn)
后記
致謝

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 曾盛;基于公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的盈余質(zhì)量研究[D];西南財(cái)經(jīng)大學(xué);2012年

本文編號(hào)：2864878