2011年,成都市的奮斗目標(biāo)是成為中國(guó)中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市,而住房問(wèn)題是成都爭(zhēng)創(chuàng)最佳人居環(huán)境的一個(gè)硬指標(biāo)。政府和市民,都十分關(guān)注住房問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展是否健康,價(jià)格是最重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。目前,我國(guó)房地產(chǎn)正面臨著價(jià)格持續(xù)高漲的嚴(yán)重問(wèn)題,如何積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用,綜合實(shí)際情況和前人的研究結(jié)果,得出影響房?jī)r(jià)的因素有許多:國(guó)民生產(chǎn)總值、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、收入水平高低、稅收政策、土地政策、消費(fèi)心理等。事實(shí)上,房?jī)r(jià)上漲不是某一個(gè)單一因素、某種單獨(dú)的力量所作用的結(jié)果;而是多重因素、多方勢(shì)力共同作用的結(jié)果。根據(jù)2006年成都市的各種可以量化數(shù)據(jù),做出影響成都市房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,選擇對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大的具有普遍性意義的因素:國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、年末總?cè)丝�、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、固定投資額、城市人均可支配收入、城市人均消費(fèi)性支出、機(jī)動(dòng)車總數(shù)、房地產(chǎn)投資額、人均綠地面積、商品房銷售面積、住宅竣工面積、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)這13個(gè)指標(biāo)作為方程初始,導(dǎo)入自變量指標(biāo)進(jìn)行考慮,通過(guò)主成分分析法,找出影響成都市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素包括:房地產(chǎn)成本和市場(chǎng)供求關(guān)系因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r因素、投資和環(huán)境改善三大方面。進(jìn)而進(jìn)行對(duì)各影響因素與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析,選取了關(guān)聯(lián)度較大的第三產(chǎn)值、人均可支配收入、人均公共綠地面積、商品住宅年竣工面積、商品房銷售面積、人均GDP這6個(gè)影響因素,運(yùn)用SPSS軟件建立logic回歸模型,進(jìn)行多元線性回歸分析。對(duì)成都市2001～2009年各個(gè)年度的房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證分析,預(yù)測(cè)結(jié)果比較符合真實(shí)值,說(shuō)明選取的指標(biāo)和建立的模型是符合實(shí)際情況,分析結(jié)果具有實(shí)際意義。文中主要研究成都市主城區(qū)(武侯區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)。注:高新區(qū)歸為武侯區(qū))居住房地產(chǎn)。本文的數(shù)據(jù)來(lái)自統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)和成都市的統(tǒng)計(jì)年鑒06年的數(shù)據(jù)。本文采用了主成分分析,多元線性回歸等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析與研究比較多,定性分析的文章比比皆是,僅僅說(shuō)明了這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有影響,而沒(méi)有計(jì)量各個(gè)因素對(duì)城市住宅價(jià)格的影響程度。關(guān)于定量方面的分析卻為數(shù)不多,因此,本論文嘗試應(yīng)用定量分析的思維去找出影響成都市房地產(chǎn)價(jià)格的因素,使論文在理論和實(shí)證基礎(chǔ)上統(tǒng)一,詳細(xì)分析成都市房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的關(guān)系,由一般到層層深入,得出成都市住宅房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的規(guī)律和主要影響因素及影響程度。
【學(xué)位單位】：四川師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3;F224
【部分圖文】：

38圖3-1 成分碎石圖為了便于對(duì)主成分賦予意義，進(jìn)行命名，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行方差最大化正交旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣（表3-5）,這是經(jīng)過(guò)旋轉(zhuǎn)處理后的因子的載荷矩陣，按因子指標(biāo)載荷的大小排列，3個(gè)主成分的包含的因子意義如下所示：

表 5.2 各影響因素與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度PearsonCorrelation三產(chǎn)產(chǎn)值X4人均可支配收入X9人均公共綠地面積X12竣工面積X13銷售面積X7人均GDP X6商品房單價(jià) .988 .991 .949 .883 .762 .903從表 5.2 可知，6 個(gè)指標(biāo)都與成都市居住商品房?jī)r(jià)格的關(guān)聯(lián)度較大。所以第三產(chǎn)值、人均可支配收入、人均公共綠地面積、竣工面積、銷售面積、人均GDP 這六個(gè)指標(biāo)與成都市居住商品房?jī)r(jià)格顯著相關(guān)，都予以保留。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2831115