近年來(lái),我國(guó)大部分城市商品住宅價(jià)格上漲較快,大連市也在其中,房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和民生都起著至關(guān)重要的作用。目前對(duì)大連市商品住宅價(jià)格影響因素的相關(guān)研究很少,而分析大連市商品住宅價(jià)格的影響因素,不僅能幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)主體(如消費(fèi)者,開(kāi)發(fā)商,投資商,代理服務(wù)機(jī)構(gòu)等)了解大連商品住宅市場(chǎng),進(jìn)而做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策,也為政府制定相應(yīng)的政策引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)合理可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。 本文從商品住宅價(jià)格的基本概念和理論出發(fā),結(jié)合大連市商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況,從供給和需求兩個(gè)方面,對(duì)影響大連市商品住宅平均價(jià)格的因素和大連市商品住宅價(jià)格持續(xù)走高的原因進(jìn)行了定性分析。 在定性分析的基礎(chǔ)上,本文選取9個(gè)可量化因素：商品住宅竣工面積、商品住宅銷售面積、地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)、年底全市總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)居民人均可支配收入、住宅完成投資額、城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)、竣工住宅建造成本和15年期公積金貸款年利率,依據(jù)大連市2001年-2010年的《大連統(tǒng)計(jì)年鑒》上記錄的相關(guān)數(shù)據(jù),對(duì)大連市商品住宅平均價(jià)格和其影響因素,運(yùn)用社會(huì)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS19進(jìn)行了簡(jiǎn)單相關(guān)分析,結(jié)果顯示,影響大連市商品住宅平均價(jià)格的主要因素是全市人口數(shù)量。說(shuō)明大連市商品住宅平均價(jià)格主要由需求拉動(dòng),與商品住宅建筑面積及借款成本等因素?zé)o關(guān)。文章進(jìn)一步給出了大連市商品住宅平均價(jià)格與全市人口數(shù)量的回歸模型。 本文研究理清了大連市商品住宅價(jià)格與其主要影響因素之間的關(guān)系,并結(jié)合大連市的實(shí)際情況,提出了穩(wěn)定大連市商品住宅價(jià)格的建議。
【學(xué)位單位】：大連理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2011
【中圖分類】：F293.3;F224
【部分圖文】：

大連市商品住宅價(jià)格近年來(lái)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。2000一2009年商品住宅銷售均價(jià)走勢(shì)情況如圖1.1所示。從圖中可以看出，自從1998年全國(guó)范圍內(nèi)取消福利分房以后，大連并沒(méi)有立即實(shí)行商品住宅完全市場(chǎng)化，仍有許多單位利用集資建房和團(tuán)購(gòu)等各種方式滿足員工的住房需求，類似的情況同樣出現(xiàn)在其他省市。因此，2004年以前大連市的商品住宅價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，而隨著住宅商品市場(chǎng)化的逐步完善，和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的人們生活水平的不斷提高等各種因素的共同推進(jìn)，除了2008年受全球金融危機(jī)的影響，增長(zhǎng)速度所有降低外，2004年之后，大連市商品住宅均價(jià)迅速增長(zhǎng)，平均年增長(zhǎng)速度達(dá)到了

圖2.3大連市2000一2009年人均可支配收入及年增長(zhǎng)速度Fig.2，3PereapitadisPosableineomeandyearlygrowthrateofDalianfrom2000to2009(3)人口因素人口因素(包括人口數(shù)量、性別以及年齡組成、家庭構(gòu)成和人口素質(zhì)等):“人口的增加，家庭規(guī)模的縮小，婚齡人口的增加，都會(huì)導(dǎo)致對(duì)住房需求的增長(zhǎng)。表2一1是大連市2000年一2009年人口的變動(dòng)情況，從中我們可以看出大連市的市區(qū)人口、全市人口以及城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)都在不斷增長(zhǎng)，市區(qū)人口增速超出全市人口的增速，約為全市人口增速的2倍，表明大連市城市化水平不斷提高，這樣必然出現(xiàn)對(duì)商品住宅需求的不斷增長(zhǎng)。可見(jiàn)，人口因素是影響商品住宅需求的重要因素之一。家庭規(guī)模的變化也會(huì)影響商品住宅的價(jià)格，家庭規(guī)模是指全社會(huì)或某地區(qū)家庭戶均人口數(shù)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們要求更好的生活品質(zhì)以及更好的私密生活空間，居住觀念也不斷發(fā)生變化，以前四世同堂的情況幾乎不存在，絕大多數(shù)年輕人結(jié)婚后更愿意獨(dú)自居住，因此大家庭逐漸分解成為小家庭。家庭人口規(guī)

圖2.4大連市2000一2009年GDP及年增長(zhǎng)速度Fig.2.4GDPandgrowthrateofDalianfrom2000to2009由上圖可以看出，大連市的GDP增長(zhǎng)較快，除2005年以外，均保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，從2000年到2009年，年平均增速為16.38%，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)促進(jìn)固定資產(chǎn)投資，外商直接投資，并吸引更多的人才來(lái)連發(fā)展，這些都為大連市商品住宅的發(fā)展提供了有利的支撐。(8)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期“消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期將影響有效需求的實(shí)現(xiàn)。如果人們預(yù)期房?jī)r(jià)在近期會(huì)上升，那么對(duì)住房的需求增大;如果人們預(yù)期房?jī)r(jià)在近期會(huì)下降，需求就會(huì)減少。預(yù)期類影響因素主要包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策。消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期會(huì)影響其房地產(chǎn)需求。以香港為例，亞洲金融危機(jī)以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)在6年間下挫65%”〔7，。而在這6年期間，商品住宅的品質(zhì)、香港的人口特征以及社會(huì)的收入水平，都沒(méi)有發(fā)生較大變化，變化的僅僅是人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)預(yù)期降低，商品房?jī)r(jià)格就

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2827220