本文關鍵詞：中信國安投資養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：根據(jù)聯(lián)合國教科文組織有關老齡化的標準,中國在2001年正式步入老齡社會,而且老齡化人口總數(shù)和比例在未來的30內(nèi)仍以加速度的增長。由計劃生育政策所帶來的少子老齡化使得對適老化住宅、老年人照料護理服務的需求急劇擴大,而目前相應的市場供給和需求之間還存在很大的差異。一方面,隨著中國老齡化的發(fā)展,逐漸孕育著一個潛力巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。據(jù)中國社科院養(yǎng)老研究所測算,目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機約為4萬億人民幣,到2030年可能增加到13萬億人民幣。另一方面,中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20年的繁榮發(fā)展隨著全球化的經(jīng)濟衰退,以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,業(yè)界普遍認為,中國房地產(chǎn)業(yè)正式揮別井噴的黃金時代,而不可避免地進入了深度調(diào)整階段。在面臨行業(yè)洗牌的前提下,一味專注于住宅開發(fā)的房企已所剩無幾,更多手握海量資金而且融資渠道豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商,在尋求多元化、專業(yè)化的轉(zhuǎn)型過程中不約而同地選擇了養(yǎng)老。因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具備和金融結(jié)合的良好屬性,而且養(yǎng)老的規(guī)模化也離不開大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設。據(jù)不完全統(tǒng)計,截止目前已有包括萬科、保利、遠洋、龍湖、華潤、復星等80多家知名房地產(chǎn)公司進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),養(yǎng)老地產(chǎn)成了大型房企轉(zhuǎn)型的不二選擇。中信國安做為國家愛晚工程的理事單位和投資人,很早就涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),并于2013年正式在全國的多個待開發(fā)地塊中,植入養(yǎng)老功能組團,正式進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。但是在實際項目的開展過程中,面臨著無現(xiàn)成經(jīng)驗可借鑒,無成熟的盈利模式可參考,無規(guī)范的標準可依照等諸多問題。本文通過對美國典型的養(yǎng)老模式的分析比較,并到美國大型養(yǎng)老機構(gòu)的實地考察,通過對從業(yè)多年的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、養(yǎng)老服務企業(yè)高管的訪談,總結(jié)出其中一些行業(yè)內(nèi)在規(guī)律,并結(jié)合中國國情和中信國安的現(xiàn)狀,總結(jié)得到:養(yǎng)老服務業(yè)利潤率相對穩(wěn)定,而且會隨著服務水平、利率、通脹而增長,一個養(yǎng)老機構(gòu)從開始營業(yè)到收支平衡行業(yè)平均時間在3-8年。而前期的養(yǎng)老機構(gòu)建設、土地成本等支出成本較大,如果僅僅依靠養(yǎng)老運營收入,將會使得投資回收周期相當長。養(yǎng)老地產(chǎn)的出路在于先要規(guī)�；�,首先,通過積極參與中央政府和地方政府的保障性養(yǎng)老項目借助PPP等融資工具,做大基礎的保障型養(yǎng)老市場規(guī)模。其次,借鑒美國的CCRCs老年社區(qū)模式,資源集約化,通過優(yōu)質(zhì)服務保證較高的入住率,從Private Pay的客戶群中賺取利潤,從而產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流;再次利用REITs、債券Bonds等資產(chǎn)證券化工具來增強資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力,從而能讓養(yǎng)老地產(chǎn)能持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。通過銷售適老化住宅,快速回籠資金,享受養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)收益;中期持有并出租養(yǎng)老公寓可以長期享受養(yǎng)老地產(chǎn)的租金收益資產(chǎn)增值;長期運營CCRCs社區(qū)既可以長期支配一大筆持續(xù)穩(wěn)定而且連續(xù)增值的現(xiàn)金流,而且還可以坐享資產(chǎn)升值的收益,可以有效地對抗并沖銷經(jīng)濟周期波動。
【關鍵詞】：老齡化 CCRCs 現(xiàn)金流 資產(chǎn)證券化 REITs PPP
【學位授予單位】：內(nèi)蒙古財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：D669.6;F299.23;F832.39
【目錄】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-10
• 第一章 引言10-19
• 1.1 研究背景10-15
• 1.1.1 社會背景10-11
• 1.1.2 市場背景11-13
• 1.1.3 政策背景13-15
• 1.1.4 小結(jié)15
• 1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀15-17
• 1.2.1 國外15-17
• 1.2.2 國內(nèi)17
• 1.3 主要研究方法17-19
• 1.3.1 個案研究法17-18
• 1.3.2 交叉研究法18
• 1.3.3 問卷調(diào)查法18-19
• 第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)概述19-28
• 2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)概念19
• 2.2 美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式和發(fā)展19-25
• 2.2.1 活躍長者退休社區(qū)（AARC）20-21
• 2.2.2 持續(xù)護理退休社區(qū)CCRCs21-23
• 2.2.3 房地產(chǎn)信托REITs23-25
• 2.3 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀25-28
• 2.3.1 地產(chǎn)開發(fā)商主導25-26
• 2.3.2 保險公司主導26
• 2.3.3 其它資本主導26-28
• 第三章 中美兩國養(yǎng)老地產(chǎn)的金融背景差異分析28-41
• 3.1 美國養(yǎng)老地產(chǎn)常見的金融工具28-34
• 3.1.1 債券Bonds28-33
• 3.1.2 房地產(chǎn)信托REITs33-34
• 3.1.3 發(fā)行股票IPO34
• 3.2 中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀和問題34-36
• 3.3 美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資借鑒36-37
• 3.4 中國養(yǎng)老地產(chǎn)的金融新趨勢PPP37-41
• 3.4.1 公建民營機構(gòu)在PPP模式上的創(chuàng)新38-39
• 3.4.2 民建公助機構(gòu)在PPP模式上的創(chuàng)新39
• 3.4.3 項目購買模式在PPP模式上的創(chuàng)新39
• 3.4.4 養(yǎng)老機構(gòu)PPP模式創(chuàng)新的案例39-41
• 第四章 中信國安養(yǎng)老戰(zhàn)略41-61
• 4.1 PESTEL分析41-47
• 4.1.1 政治41-43
• 4.1.2 經(jīng)濟43-44
• 4.1.3 社會44-45
• 4.1.4 技術45-46
• 4.1.5 環(huán)境46
• 4.1.6 法律46-47
• 4.2 SWOT分析47-55
• 4.2.1 優(yōu)勢47-49
• 4.2.2 劣勢49-50
• 4.2.3 機遇50-51
• 4.2.4 挑戰(zhàn)51-54
• 4.2.5 基于SWOT的戰(zhàn)略選擇54-55
• 4.3 Boston矩陣分析55-59
• 4.3.1 概述55-56
• 4.3.2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界定56-57
• 4.3.3 具體分析57-59
• 4.4 三個層面的戰(zhàn)略制定59-61
• 4.4.1 企業(yè)總體戰(zhàn)略59
• 4.4.2 企業(yè)業(yè)務戰(zhàn)略59
• 4.4.3 具體戰(zhàn)略59-61
• 第五章 中信國安養(yǎng)老地產(chǎn)方案介紹61-107
• 5.1 中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困局和需要解決的問題61
• 5.2 國安養(yǎng)老五級體系簡介61-64
• 5.2.1 助老服務站62
• 5.2.2 養(yǎng)老護理所62-63
• 5.2.3 養(yǎng)老健康中心63
• 5.2.4 養(yǎng)老社區(qū)63-64
• 5.2.5 高端定制64
• 5.3 國安養(yǎng)老發(fā)展策略64-65
• 5.3.1 社區(qū)街道式養(yǎng)老64-65
• 5.3.2 專業(yè)機構(gòu)養(yǎng)老65
• 5.4 項目投資規(guī)模及收益預測65-70
• 5.4.1 項目投資分布65-66
• 5.4.2 項目投資規(guī)模66-68
• 5.4.3 項目盈利模式68-69
• 5.4.4 項目發(fā)展規(guī)劃69-70
• 5.5 國安養(yǎng)老目標項目簡介70-107
• 5.5.1 助老服務站70-71
• 5.5.2 養(yǎng)老護理所71-72
• 5.5.3 養(yǎng)老健康中心72-73
• 5.5.4 養(yǎng)老社區(qū)73-76
• 5.5.5 養(yǎng)老項目運營測算76-107
• 第六章 結(jié)論與展望107-109
• 6.1 結(jié)論107-108
• 6.2 進一步工作的方向108-109
• 參考文獻109-111
• 致謝111

【相似文獻】

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本文編號：281302