2016年合肥市住房價格漲幅高達全國第一,引起了社會各界的廣泛關(guān)注。由于影響住房價格的因素眾多,并且住房價格本身是一種復雜的非線性系統(tǒng),因此,如何建立科學合理誤差較小的模型來預測住房價格走勢已是當務之急。一方面,本文通過對合肥市住房價格現(xiàn)狀分析得出目前的發(fā)展態(tài)勢;另一方面,通過建立多元對數(shù)回歸模型得到影響住房價格的主要因素;最后,通過構(gòu)建改進的BP算法預測未來合肥市住房價格趨勢。首先,本文選擇從時間角度分析合肥市近幾年住房價格走勢的變化,時序圖表明住房價格為非平穩(wěn)序列;其次,從區(qū)域角度通過雷達圖對比各個區(qū)域的相關(guān)指標,可以發(fā)現(xiàn)合肥市各個區(qū)域之間無論是住房價格還是影響因素都存在明顯的差異;再次,基于多元對數(shù)回歸模型篩選影響合肥市區(qū)住房價格的因素,引入虛擬變量來更好的分析政策因素的影響;最后,構(gòu)建BP模型,通過權(quán)值調(diào)整公式增加動量項以及將全局誤差設(shè)置成對數(shù)平均最小誤差的方式,來防止神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)擬合到最小值,也增加了收斂速度,通過不斷調(diào)試,確定隱層神經(jīng)元為10個時權(quán)值矩陣變化最小,此時的擬合誤差也是最小。綜上可得結(jié)果為:第一,住房價格隨時間呈非線性發(fā)展趨勢,并結(jié)合文獻材料分析2016年底拐點是由炒房團和政策的變動引起的,時間序列預測結(jié)果的相對誤差部分高達12.988%,也說明住房價格不是單純的時間序列函數(shù),而是受與多因素相關(guān)的復雜系統(tǒng);第二,地區(qū)因素分析可得合肥市政務區(qū)的成交和供應均價最高,但是新增套數(shù)卻是最少的,存在明顯的供應不足現(xiàn)象,而肥西縣雖然成交均價偏低但是在成交面積上實現(xiàn)趕超;第三,合肥市區(qū)住房價格的影響因素主要有區(qū)位因素、成交面積、供應均價、人均可支配收入、利率和政策因素,得出雖然緊縮性房價政策有延緩房價突變的能力,但還是無法改變合肥市整體房價的上升趨勢;第四,構(gòu)架改進后的BP模型對合肥市住房價格進行預測,得到2017年8月的四個地區(qū)的預測值,相對誤差均在5%以下,具有一定的參考價值。
【學位單位】：安徽大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：F299.23

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本文編號：2808703