【摘要】：1998年房改以來,我國房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)出“量價(jià)齊升”的發(fā)展態(tài)勢(2008年因國際金融危機(jī)沖擊房價(jià)小幅下降),全國商品住宅銷售面積從1998年的10827萬平方米增加到2012年的98468萬平方米,年復(fù)合增長率18.5%；全國商品住宅銷售均價(jià)從1998年的1854元/平方米上漲到2012年的5430元/平方米,年復(fù)合增長率8.6%。房價(jià)的過快上漲在全社會(huì)引起了廣泛爭議,也引發(fā)了中央政府對(duì)房價(jià)問題所引起的金融風(fēng)險(xiǎn)和民生問題的憂慮,自2005年以來,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控層出不窮。而個(gè)別年份房價(jià)的非理性上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)。2005年至今,一般情況下房價(jià)上漲15%以上,次年就會(huì)出臺(tái)嚴(yán)控政策。 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),一套完整的商品房開發(fā)流程從初始的購買土地、到工程建設(shè),再到房地產(chǎn)的銷售,需要大量的資金支持。由于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司在全行業(yè)的占比較小,房地產(chǎn)公司的融資主要是來自金融機(jī)構(gòu)(特別是銀行)的間接融資。在我國,房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款,開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。因此,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行信貸資金的依賴程度很高,容易受到銀行信貸政策的影響。 2009年我國房價(jià)過快增長,商品房均價(jià)較2008年增長23.20%,這在一定程度上導(dǎo)致國務(wù)院自2010年年初開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行極為嚴(yán)厲的調(diào)控,從打擊多套房需求、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人住房貸款等方面遏制房價(jià)的過快增長勢頭。其中,針對(duì)商業(yè)銀行的開發(fā)商貸款進(jìn)行嚴(yán)格控制的措施導(dǎo)致開發(fā)商通過正常渠道從銀行進(jìn)行融資的道路阻塞,開發(fā)商必須尋找新的融資渠道。于是以信托、私募為代表的金融機(jī)構(gòu)開始大量介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場,部分替代銀行的作用。同時(shí),在資金來源方面,以“銀信合作產(chǎn)品”、“理財(cái)產(chǎn)品”等商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)為代表,大量居民存款也開始以這些收益較高的理財(cái)產(chǎn)品形式“曲線”進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這些金融機(jī)構(gòu)和金融產(chǎn)品往往被稱為“影子銀行”。 所謂“影子銀行”,指的是與銀行相類似的信用中介活動(dòng),但游離于傳統(tǒng)商業(yè)銀行體系之外的,很少或幾乎不受監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)和金融工具。目前,由于信托、私募、擔(dān)保、小額貸款等資產(chǎn)端金融產(chǎn)品的大量推出,我國信貸市場在央行的貨幣緊縮狀態(tài)下仍保持了繁榮,這些“影子銀行”機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品的努力在一定程度上對(duì)沖了貨幣政策的影響。而目前國務(wù)院推出“國十五條”,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“調(diào)控”的措施,又使得金融市場對(duì)房地產(chǎn)投資信托等產(chǎn)品能否穩(wěn)定的還本付息產(chǎn)生疑問。2012年10月,時(shí)任中國銀行董事長的肖鋼公開發(fā)表報(bào)道,稱影子銀行為“龐氏騙局”,即無還款能力,只能借新債還舊債。而監(jiān)管層也開始關(guān)注影子銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的背景下,本文以房價(jià)作為切入點(diǎn),針對(duì)影子銀行進(jìn)行了定量分析。 第一章為緒論部分,提出所要研究的問題,介紹研究背景與意義、研究內(nèi)容與方法,對(duì)核心概念進(jìn)行界定,描述研究框架,介紹文章可能的創(chuàng)新之處。 第二章為文獻(xiàn)綜述部分,在房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素方面,介紹了目前研究的三個(gè)方面：1)經(jīng)典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的級(jí)差地租理論；2)新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的“存量-流量”價(jià)格模型；3)金融學(xué)的資產(chǎn)定價(jià)理論。并系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)信貸支持的關(guān)系的理論研究和實(shí)證研究。理論綜述部分從金融自由化、金融加速器和金融機(jī)構(gòu)三個(gè)視角進(jìn)行了理論回顧,對(duì)國內(nèi)外學(xué)者的理論演進(jìn)進(jìn)行綜述；實(shí)證綜述部分羅列了國內(nèi)外學(xué)者依據(jù)各國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和信貸數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證分析,為本文的實(shí)證分析尋找到了經(jīng)濟(jì)意義的支持。 在第三章中,本文首先對(duì)我國影子銀行的特性、統(tǒng)計(jì)口型和分類進(jìn)行梳理。認(rèn)為國內(nèi)影子銀行進(jìn)行信用擴(kuò)張活動(dòng)的資金來源,包括：1)銀行表外融資來源,其中最主要一塊是近年從銀行存款轉(zhuǎn)向表外的理財(cái)資金,也是近年影子銀行快速擴(kuò)展的主要資金源頭；2)非銀行金融中介機(jī)構(gòu)(包括保險(xiǎn)、基金及信托等機(jī)構(gòu))的部分資金來源；3)民間融資資金。影子銀行的信用投放,主要包括暫可分渠道／純通道和從事企業(yè)信用發(fā)放兩類活動(dòng)。 第三章回顧了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)資金的基本構(gòu)成及間接融資的重要性,介紹了房地產(chǎn)企業(yè)尋求影子銀行信貸支持的原因。接下來,本文以房地產(chǎn)投資信托為例介紹了影子銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信貸支持的形式。介紹了房地產(chǎn)投資信托的定義、經(jīng)營模式及房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)處置手段。 第四章基于之前的學(xué)者對(duì)銀行信貸和房價(jià)之間的關(guān)系研究,從理論上分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與影子銀行信貸之間可能存在的正向相關(guān)關(guān)系。首先分析了我國房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成,從房地產(chǎn)市場的信息不對(duì)稱和房地產(chǎn)信貸市場的信息不對(duì)稱的角度分析了房地產(chǎn)這種特殊的資產(chǎn)上漲和下跌的原因,基于伯南克的“資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)”來解釋房價(jià)與影子銀行信貸之間傳導(dǎo)機(jī)制的發(fā)生原理。然后分別分析房價(jià)上漲階段和下跌階段,影子銀行的房地產(chǎn)信貸可能出現(xiàn)的同向影響及其傳導(dǎo)機(jī)制。 第五章為實(shí)證分析部分,從房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)關(guān)系入手,探索兩者之間內(nèi)在的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。由于房地產(chǎn)投資信托的公開數(shù)據(jù)從2010年1月開始,本文選擇時(shí)間段為2010年1月至2012年12月,選取了一組宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,以每月商品房銷售均價(jià)(P)和每月房地產(chǎn)投資信托發(fā)行量(L)兩個(gè)指標(biāo)作為主要研究對(duì)象,并考慮M1,貸款利率、CPI、宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在進(jìn)行平穩(wěn)性分析和多重共線性分析之后,以這段時(shí)間內(nèi)每月房地產(chǎn)銷售價(jià)格變動(dòng)RP、每月M1增長率RM1、每月CPI增長率RC作為解釋變量,以同期每月新增房地產(chǎn)信托的增長率RL為被解釋變量,通過構(gòu)建多元線性回歸模型,來分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信托行業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)信托的相關(guān)關(guān)系。此外,實(shí)證部分還對(duì)RP和RL進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn),結(jié)果顯示二者并無因果關(guān)系。 實(shí)證結(jié)果顯示,每月房地產(chǎn)投資信托發(fā)行量的增長率RL與每月商品房銷售價(jià)格的增長率RP之間存在正向相關(guān)關(guān)系,其系數(shù)為1.318612。但兩者之間不存在Granger因果關(guān)系。 在第六章中,由于本文回歸結(jié)果顯示房地產(chǎn)投資信托的月增長率與房價(jià)的月增長率呈一定的相關(guān)關(guān)系,驗(yàn)證了理論的推導(dǎo)成立�？紤]到影子銀行可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此,本文對(duì)監(jiān)管層提出政策建議： (1)關(guān)注影子銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)； (2)關(guān)注影子銀行操作層面的風(fēng)險(xiǎn)； (3)做好房價(jià)下跌預(yù)警機(jī)制。 本文的主要研究局限在于數(shù)據(jù)的匱乏。目前,由于影子銀行經(jīng)營的私密性,其公開資料極少,目前只有信托行業(yè)的公開信息較多,商業(yè)銀行的理財(cái)產(chǎn)品由于其“資金池-資產(chǎn)包”的經(jīng)營方式,在總量數(shù)據(jù)和分類數(shù)據(jù)方面的公開資料不足,而私募股權(quán)、民間借貸的數(shù)據(jù)至今無人能夠統(tǒng)計(jì),只能大致估計(jì)。這對(duì)本文的實(shí)證部分造成了較多的障礙。幸好,由于用益信托工作室整理了2010年第一季度以來信托行業(yè)的集合信托產(chǎn)品、銀信合作產(chǎn)品等的總量數(shù)據(jù)和細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù),中國信托業(yè)協(xié)會(huì)整理了同期信托全行業(yè)的信托資產(chǎn)數(shù)據(jù),本文在每月房地產(chǎn)投資信托發(fā)行量上獲得了36組數(shù)據(jù),得以進(jìn)行實(shí)證工作。 相信隨著數(shù)據(jù)的不斷增多,研究將會(huì)更加深入,采用的計(jì)量方法也會(huì)更加多種多樣,對(duì)于影子銀行信貸投放與房價(jià)之間的相關(guān)關(guān)系也會(huì)隨著更多學(xué)者的關(guān)注而研究的更加系統(tǒng)化、更加深入。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：F832.45;F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2786464