【摘要】：以1998年的住房改革為契機(jī),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始市場(chǎng)化運(yùn)行。十幾年來,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度是舉世矚目的：城市房地產(chǎn)業(yè)投資不斷增加,城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),住房市場(chǎng)逐漸發(fā)育完善,居民居住條件持續(xù)改善。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,而且也為解決相關(guān)民生問題起到了關(guān)鍵性的作用。但是,伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展,市場(chǎng)投資、投機(jī)熱度急劇增加,資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè),購(gòu)房者投機(jī)需求旺盛,開發(fā)商囤地、延遲住房供應(yīng)等行為也日益增加,中國(guó)部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲,空置率也大量增加,這些現(xiàn)象的出現(xiàn)引起了社會(huì)各界人士的高度重視,關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、房地產(chǎn)泡沫規(guī)模有多大的爭(zhēng)論成為了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其2009年中國(guó)多地房?jī)r(jià)飆升以及2010年以來中央政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),房地產(chǎn)泡沫的問題更是被高度關(guān)注和熱烈討論。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度泡沫化會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展,急劇膨脹的房地產(chǎn)泡沫為金融危機(jī)的爆發(fā)埋下了眾多隱患。因此,科學(xué)地分析市場(chǎng)的房地產(chǎn)泡沫情況,準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)泡沫的膨脹趨勢(shì)并采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施顯得尤為重要�；诖�,本文希望能對(duì)中國(guó)城市的房地產(chǎn)泡沫情況進(jìn)行深入分析,了解市場(chǎng)的泡沫變化情況,并對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成起作用的影響因素進(jìn)行透徹研究。因此,本文借助房地產(chǎn)泡沫研究的經(jīng)典理論,以房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)研究和形成機(jī)理研究為主要研究問題,以市場(chǎng)參與主體力量的擴(kuò)充為主要線索,從理論模型和經(jīng)驗(yàn)研究?jī)煞矫?針對(duì)中國(guó)城市的房地產(chǎn)泡沫相關(guān)問題展開研究。本文首先要簡(jiǎn)要回答“房地產(chǎn)泡沫是什么”的問題,通過對(duì)文獻(xiàn)的梳理,清晰地界定房地產(chǎn)泡沫的概念和相關(guān)范疇�！爸袊�(guó)城市房地產(chǎn)泡沫是否存在?如果存在,那么房地產(chǎn)泡沫近年來發(fā)生了怎么樣的變化”是本文要解決的第二個(gè)問題,本文將引入狀態(tài)空間模型,以北京市的實(shí)際數(shù)據(jù)為研究對(duì)象,計(jì)量房地產(chǎn)泡沫的大小,從而分析北京市房地產(chǎn)泡沫的變化情況。然后,本文將分析房地產(chǎn)泡沫的第三個(gè)問題——“為什么會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫”。本文將噪聲交易者模型運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,從需求、供給和金融機(jī)構(gòu)這三方市場(chǎng)主要參與力量入手,建立相應(yīng)的理論模型,分析引起房地產(chǎn)價(jià)格變化和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要因素。然后結(jié)合北京市的實(shí)際數(shù)據(jù),通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和向量自回歸誤差糾正模型等方法分析三方力量對(duì)房地產(chǎn)泡沫的作用機(jī)制。 本文的主要工作內(nèi)容和結(jié)論可以分為以下三部分： 第一,城市房地產(chǎn)泡沫的大小變化情況。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義,房地產(chǎn)泡沫是由于理性與非理性等因素作用下所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的偏離。現(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值和房地產(chǎn)泡沫都是無法直接觀測(cè)的,因此首先要對(duì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定。本文選擇由經(jīng)濟(jì)基本面因素表征房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值,構(gòu)造出由基礎(chǔ)價(jià)值和房地產(chǎn)泡沫共同組成的房地產(chǎn)價(jià)格決定方程。然后引入狀態(tài)空間模型和卡爾曼濾波方法,使用北京市2002年1季度至2013年2季度的實(shí)際數(shù)據(jù),估算了這期間北京市房地產(chǎn)泡沫的大小。實(shí)證結(jié)果顯示,本文所使用的狀態(tài)空間模型方法能夠較好地檢測(cè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)泡沫情況,經(jīng)過測(cè)算,我們發(fā)現(xiàn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫膨脹過程受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展和宏觀環(huán)境的影響。2001年至2005年,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段,市場(chǎng)價(jià)格基本由經(jīng)濟(jì)基本面代表的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值所決定；2006年開始,房地產(chǎn)價(jià)格逐漸脫離經(jīng)濟(jì)基本面的影響,房地產(chǎn)泡沫開始持續(xù)膨脹。 第二,房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的理論模型。噪聲交易者模型,通過嚴(yán)密的數(shù)理推導(dǎo)和大量的實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證,提出了更為精確的泡沫形成機(jī)理理論,從而為解決泡沫形成和持續(xù)問題的研究提供了有效的方法。本文將噪聲交易者模型引入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的獨(dú)有特點(diǎn),從房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者——需求方(購(gòu)房者)、供給方(開發(fā)商)和金融機(jī)構(gòu)的角度分別展開研究。本文構(gòu)建了噪聲購(gòu)房者模型、噪聲開發(fā)商模型和金融機(jī)構(gòu)信貸支持作用模型,從理論分析的角度解釋了各方參與主體對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化和房地產(chǎn)泡沫形成的作用機(jī)制。構(gòu)建的理論模型顯示,購(gòu)房者的噪聲預(yù)期、開發(fā)商的噪聲預(yù)期和金融機(jī)構(gòu)的信貸支持確實(shí)是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要影響因素。噪聲預(yù)期越樂觀,房地產(chǎn)的價(jià)格上漲越多,房地產(chǎn)泡沫也越大；銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款支持力度越大,房地產(chǎn)泡沫也越大。 第三,房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的經(jīng)驗(yàn)研究。在構(gòu)建理論模型分析了噪聲預(yù)期和信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要影響后,本文還從經(jīng)驗(yàn)研究的角度以實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)理論模型的分析結(jié)果進(jìn)行論證。本文以北京市的數(shù)據(jù)為經(jīng)驗(yàn)研究的對(duì)象,使用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn),分別研究需求方和供給方的噪聲預(yù)期,以及金融機(jī)構(gòu)的信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫變化的影響。實(shí)證結(jié)果顯示,噪聲購(gòu)房者預(yù)期、噪聲開發(fā)商預(yù)期和信貸支持都是房地產(chǎn)泡沫的格蘭杰原因。而且,房地產(chǎn)泡沫與各變量之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系,各變量確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫存在長(zhǎng)期的影響機(jī)制。此外,本文還使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解方法,研究噪聲購(gòu)房者預(yù)期、噪聲開發(fā)商預(yù)期和信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫變化的影響及貢獻(xiàn)度。結(jié)果顯示,噪聲購(gòu)房者預(yù)期、噪聲開發(fā)商預(yù)期和信貸支持的變化沖擊都能引起房地產(chǎn)泡沫的變化,但是噪聲購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生較大影響,但持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng),而開發(fā)商預(yù)期和金融機(jī)構(gòu)信貸支持的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的迅速反應(yīng),且其影響幅度較大,持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。此外,在北京市房地產(chǎn)泡沫的變化過程中,開發(fā)商預(yù)期和金融機(jī)構(gòu)信貸支持的貢獻(xiàn)度較高。 本研究的學(xué)術(shù)價(jià)值和創(chuàng)新點(diǎn)主要集中在以下幾點(diǎn)： (1)已有的研究針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法沒有達(dá)成一致共識(shí),本論文結(jié)合泡沫領(lǐng)域的最新進(jìn)展,并且結(jié)合中國(guó)城市的實(shí)際發(fā)展情況,研究更合理科學(xué)的房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法。 (2)對(duì)于泡沫的形成機(jī)理研究主要集中于股票市場(chǎng),關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的系統(tǒng)研究比較匱乏。本文結(jié)合股市泡沫的先進(jìn)理論,借鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng),并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)有特點(diǎn),以市場(chǎng)參與主體的擴(kuò)充為線索,從理論模型方面詳細(xì)推導(dǎo)泡沫的形成機(jī)制。 (3)目前房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的經(jīng)驗(yàn)研究總體上發(fā)展較為滯后,這大大限制了理論模型的推廣運(yùn)用。本文突破以往房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理研究視角單一的限制,從多方市場(chǎng)參與主體同時(shí)入手進(jìn)行研究。同時(shí),選擇合適的代理變量,從經(jīng)驗(yàn)研究角度對(duì)理論模型進(jìn)行了檢驗(yàn)。 (4)實(shí)際檢測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫大小,了解了中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫的變化過程,也為關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在性的爭(zhēng)論給出了合理的解答。同時(shí),全面詳細(xì)地分析了中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成機(jī)制,分析出導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的關(guān)鍵性因素,為國(guó)家制定相關(guān)政策防范和治理房地產(chǎn)泡沫問題提供了指導(dǎo)和幫助。 本研究的不足之處和未來研究的展望有以下幾方面： 首先,房地產(chǎn)泡沫是個(gè)區(qū)域差異較明顯的問題,因此,在中國(guó)各具發(fā)展特色的城市中,房地產(chǎn)泡沫的情況不盡相同。本文僅以北京市作為研究對(duì)象,后續(xù)研究可以擴(kuò)展至多個(gè)城市的面板分析,通過對(duì)不同城市的泡沫進(jìn)行檢測(cè),了解中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域差異和區(qū)域變化情況。 其次,對(duì)于泡沫形成機(jī)理的進(jìn)一步擴(kuò)充。本文已經(jīng)從市場(chǎng)三方力量入手進(jìn)行分析,但是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成是個(gè)極其復(fù)雜的問題,環(huán)境因素、制度因素也可能對(duì)泡沫的產(chǎn)生有重要影響,所以房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理的研究還可以進(jìn)行擴(kuò)展：外部環(huán)境、信息背景以及中國(guó)市場(chǎng)特有的參與者——中央政府和地方政府。 再次,在本文實(shí)證研究中,代理變量的選取是關(guān)鍵的因素,今后可以在代理變量方面進(jìn)行挖掘,選擇更合適的代理變量。預(yù)期因素比較主觀,甚至可以采取問卷的形式獲取更直接的一手資料,從更微觀的角度進(jìn)行驗(yàn)證。 最后,本文研究了泡沫的產(chǎn)生和泡沫的現(xiàn)狀,接下來還有泡沫的破滅問題值得關(guān)注。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫究竟會(huì)不會(huì)破滅?房地產(chǎn)泡沫何時(shí)會(huì)破滅?我們已經(jīng)知道,泡沫的破滅會(huì)導(dǎo)致非常嚴(yán)重的破壞性后果,所以知道何時(shí)泡沫破滅,或者知道如何避免泡沫破滅都有重要的意義。因此,房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹乃至破滅也是今后同樣值得重點(diǎn)關(guān)注和研究的問題。
【學(xué)位授予單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F299.23;F224

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2773247