【摘要】：在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的過程中充滿了機遇和風(fēng)險,市場情況瞬息萬變、商業(yè)機遇稍縱即逝,及時固定交易機會和明確交易主體的權(quán)利義務(wù)是市場主體謀取自身合法利益的有效手段。商品房認購書在商品房買賣中應(yīng)運而生,并被大量使用。 然而對于商品房認購書這一新興的法律現(xiàn)象,我國的《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等民事基本法律并沒有對其進行具體的規(guī)定,直到2003年出臺的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》才規(guī)定了商品房認購書,由于該司法解釋的規(guī)定過于原則化,在實踐中缺乏操作性,導(dǎo)致了大量的商品房認購書糾紛的解決無法可依。為了準確地定位商品房認購書的法律性質(zhì)、效力、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、責(zé)任,正確地解決商品房認購書糾紛,將商品房認購書重新加以考量具有重大的現(xiàn)實意義。法學(xué)理論界對商品房認購書的法律性質(zhì)仁者見仁智者見智,有的認為它屬于訂購商品房的意向書,有的認為其是商品房買賣合同的擔(dān)保合同,也有的認為它是附條件的商品房買賣合同,還有的認為其是商品房買賣合同的預(yù)約等等。本文將從預(yù)約的角度分析商品房認購書的相關(guān)理論問題。 全文共分五個部分,約3萬5千字。 第一部分從現(xiàn)實生活中的典型案例中引出了商品房認購書的相關(guān)理論問題,提出了商品房認購書是商品房買賣當(dāng)事人在簽訂正式的商品房買賣合同之前所形成的具有法律效力的協(xié)議,該協(xié)議主要內(nèi)容如下:(1)購房當(dāng)事人的情況;(2)約定房屋的情況(位置、面積、價格等);(3)房價計算標準(按套或是按建筑面積);(4)定金條款;(5)商品房買賣合同成立時間。商品房認購書的特征有:主體的同一性、標的的特殊性、權(quán)利義務(wù)的特定性、擬定主體的單一性;本文論證了商品房認購書的法律性質(zhì)是預(yù)約;同時確認了認購書既是商品房買賣合同的締結(jié)程序又是一種獨立合同的法律地位。 第二部分認為我國商品房認購書應(yīng)該借鑒國外的預(yù)約理論,認定預(yù)約是在將要訂立的正式契約磋商過程中形成的協(xié)議,是一種訂立契約的行為;預(yù)約合同具有屬于債權(quán)合同、諾成合同、簽訂于本約的磋商過程之中、是以訂立本約合同的行為為履行標的的合同等特征;介紹了國外預(yù)約的兩種立法例,一是將預(yù)約規(guī)定在特殊的幾類交易中,具有特殊性;二是將預(yù)約適用于所有的交易中,并規(guī)定在合同總則中,適用合同的一般規(guī)定;介紹了英美法系學(xué)者對預(yù)約的分類即:“帶未決條款的預(yù)約”和“將行談判的預(yù)約”。本文認為當(dāng)前房地產(chǎn)實踐中大部分商品房認購書屬于帶未決條款的預(yù)約。 第三部分分析了商品房認購書的成立及生效應(yīng)具備我國合同法規(guī)定的成立及生效一般要件;探討了商品房認購書轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同應(yīng)具備的條件,即(1)商品房認購書具備了《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容;(2)出賣人己經(jīng)按照約定收受購房款。從對雙方當(dāng)事人約束的角度闡述了商品房認購書的法律效力。 第四部分探討了違反商品房認購書的責(zé)任承擔(dān)方式,商品房認購書是一種獨立于商品房買賣合同之外的合同,因此,違反商品房認購書的法律責(zé)任不應(yīng)該是締約過失責(zé)任,也不應(yīng)該是締約過失責(zé)任與違約責(zé)任的競合,而是違約責(zé)任;在我國現(xiàn)有的《合同法》框架下,本文認為違反商品房認購書的救濟方式有:即定金罰則、實際履行、損害賠償、違約金。 第五部分提出了我國應(yīng)該借鑒國外預(yù)約的立法例,即在我國合同法框架內(nèi)設(shè)立預(yù)約制度,將預(yù)約規(guī)定在我國合同法的總則中,適用合同法的一般條款,如此才能徹底解決商品房認購書糾紛。 本文以案例的方式引入,易于實踐和理論相結(jié)合;在論文的寫作中運用比較的方法參考了各國的相關(guān)法律制度,并提出合理化建議,找出了處理商品房認購書糾紛的出路。同時運用了利益平衡法,對商品房認購書法律關(guān)系中各方當(dāng)事人的利益進行平衡,從而盡量達到雙方利益最大化的效果。 由于商品房認購書形式多樣,本文并沒有提出一個易于實踐操作的區(qū)分商品房認購書和正式商品房買賣合同的標準。同時對新近出現(xiàn)的簽訂商品房認購書之前的認籌階段并沒有介紹。
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：D923

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本文編號：2762174