【摘要】：“三舊”改造是個廣泛而系統(tǒng)問題，要從民生、政策、市場等多方面看待，對實施者的綜合能力是個巨大的考驗。 如由政府主導進行“三舊”改造工作，會對政府的工作造成巨大的壓力，擠壓政府的行政管理資源，且有悖于市場經(jīng)濟的原則。故目前由開發(fā)商主導“三舊”改造已逐漸成為趨勢。但是，開發(fā)商在進行舊城改造的前期工作時，需要承受巨大的資金壓力及各種不確定因素所帶來的風險。此時，開發(fā)商與政府之間的有效溝通可以打消開發(fā)商對未來的擔憂，并能讓開發(fā)商對未來的收益作出詳細的分析預判，可有效提高舊城改造的成功率。但目前單一的“招拍掛”的土地出讓方式是由政府單方向的傳遞信息，缺乏溝通的途徑，新的土地出讓方式就成為了推動“三舊”改造的要因之一。 近期，國土資源部對于“勾地”的提法，即欲對尚不完善的土地出讓政策進行“堵漏”。其顯著特點是信息來源的充分性、供地計劃的針對性和信息的對稱性。此方式提供了在土地出讓前開發(fā)商與政府進行談判交流的平臺，讓雙方在能夠“三舊”改造進行之前充分溝通，消除顧慮、達致共贏。但如何通過勾地法促進舊城改造的進行，是一個全新的課題。 筆者所經(jīng)歷的某“三舊”改造項目，具體操作方式為政府根據(jù)法定圖則的詳藍規(guī)劃，先委托某開發(fā)商對一個舊村進行拆遷，項目完成拆遷，從毛地變成凈地后，由開放商提出項目相應規(guī)劃設(shè)計標準數(shù)據(jù)，由政府對規(guī)劃設(shè)計條件進行審核調(diào)整后，在一級市場進行土地使用權(quán)拍賣。此土地轉(zhuǎn)讓方式正是借鑒了“勾地法”的形式，對項目投資決策的影響是非常巨大的。 本文擬以此例為藍本，首先對“三舊”改造的X項目進行剖析，分析勾地條件的變化對項目預期的經(jīng)濟影響；再根據(jù)開發(fā)商的預期收益區(qū)間，得出勾地條件的調(diào)整區(qū)間，以此作為與政府洽商的依據(jù)；最后、在雙方對勾地條件達成一致，土地掛牌后，分析勾地條件設(shè)置對開發(fā)商獲取土地所形成的優(yōu)劣影響。 通過此文的闡述，能對“勾地法”這一新生事物與“三舊”改造項目的結(jié)合有較為詳盡的講解，對后期采用勾地法的“三舊”改造項目提供一些參考和建議。
【學位授予單位】：華南理工大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2012
【分類號】：F283;F299.2
【圖文】：

圖 2-3 X 項目周邊供給情況分布圖龍崗中心城目前在售項目中，主要項目為清林徑二期/紫麟山三期/徽王府三期；剩余市場存量較少，為 1167 套，面積為 126827m2；龍崗中心城目前未售項目中，項目面市時持續(xù)銷售項目有 5 個，分別為陽光天健城、家和盛世、城龍花園、龍城領(lǐng)地、大公館、閱山華府；與本項目同期面市的項目有星河龍崗項目及萬科九州，目前未售項目到時的市場存量為 284000m2。綜上所述，2010 年 9 月存量預計 41 萬 m2，與龍城平均市場存量 100 萬 m2相比很少,競爭相對較少，是項目非常契合入市的一個時機。目標客戶情況如圖：第一梯層：人群逐年增多，總量仍偏少，目前適合物業(yè)選擇250 萬中央悅城、依山郡 TH 類企業(yè)高官

華南理工大學工程碩士學位論文（2）用地南面為龍崗汽車站用地和部分空地，土地利用率不高，對城市的發(fā)展有一定的負面影響，本地塊的開發(fā)有望帶動其發(fā)展；（3）用地東面為房齡在 10 年左右的多層住宅，現(xiàn)狀其物業(yè)價值不高。3、居民生活很不方便。（1）用地周邊缺乏檔次較高的大型集中商業(yè)，零散分布著一些小型或低檔商業(yè)；

【參考文獻】

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本文編號：2728427