【摘要】：“三舊”改造是個(gè)廣泛而系統(tǒng)問(wèn)題，要從民生、政策、市場(chǎng)等多方面看待，對(duì)實(shí)施者的綜合能力是個(gè)巨大的考驗(yàn)。 如由政府主導(dǎo)進(jìn)行“三舊”改造工作，會(huì)對(duì)政府的工作造成巨大的壓力，擠壓政府的行政管理資源，且有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則。故目前由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)“三舊”改造已逐漸成為趨勢(shì)。但是，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行舊城改造的前期工作時(shí)，需要承受巨大的資金壓力及各種不確定因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商與政府之間的有效溝通可以打消開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的擔(dān)憂，并能讓開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的收益作出詳細(xì)的分析預(yù)判，可有效提高舊城改造的成功率。但目前單一的“招拍掛”的土地出讓方式是由政府單方向的傳遞信息，缺乏溝通的途徑，新的土地出讓方式就成為了推動(dòng)“三舊”改造的要因之一。 近期，國(guó)土資源部對(duì)于“勾地”的提法，即欲對(duì)尚不完善的土地出讓政策進(jìn)行“堵漏”。其顯著特點(diǎn)是信息來(lái)源的充分性、供地計(jì)劃的針對(duì)性和信息的對(duì)稱性。此方式提供了在土地出讓前開(kāi)發(fā)商與政府進(jìn)行談判交流的平臺(tái)，讓雙方在能夠“三舊”改造進(jìn)行之前充分溝通，消除顧慮、達(dá)致共贏。但如何通過(guò)勾地法促進(jìn)舊城改造的進(jìn)行，是一個(gè)全新的課題。 筆者所經(jīng)歷的某“三舊”改造項(xiàng)目，具體操作方式為政府根據(jù)法定圖則的詳藍(lán)規(guī)劃，先委托某開(kāi)發(fā)商對(duì)一個(gè)舊村進(jìn)行拆遷，項(xiàng)目完成拆遷，從毛地變成凈地后，由開(kāi)放商提出項(xiàng)目相應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，由政府對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行審核調(diào)整后，在一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行土地使用權(quán)拍賣。此土地轉(zhuǎn)讓方式正是借鑒了“勾地法”的形式，對(duì)項(xiàng)目投資決策的影響是非常巨大的。 本文擬以此例為藍(lán)本，首先對(duì)“三舊”改造的X項(xiàng)目進(jìn)行剖析，分析勾地條件的變化對(duì)項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)影響；再根據(jù)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益區(qū)間，得出勾地條件的調(diào)整區(qū)間，以此作為與政府洽商的依據(jù)；最后、在雙方對(duì)勾地條件達(dá)成一致，土地掛牌后，分析勾地條件設(shè)置對(duì)開(kāi)發(fā)商獲取土地所形成的優(yōu)劣影響。 通過(guò)此文的闡述，能對(duì)“勾地法”這一新生事物與“三舊”改造項(xiàng)目的結(jié)合有較為詳盡的講解，對(duì)后期采用勾地法的“三舊”改造項(xiàng)目提供一些參考和建議。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F283;F299.2
【圖文】：

圖 2-3 X 項(xiàng)目周邊供給情況分布圖龍崗中心城目前在售項(xiàng)目中，主要項(xiàng)目為清林徑二期/紫麟山三期/徽王府三期；剩余市場(chǎng)存量較少，為 1167 套，面積為 126827m2；龍崗中心城目前未售項(xiàng)目中，項(xiàng)目面市時(shí)持續(xù)銷售項(xiàng)目有 5 個(gè)，分別為陽(yáng)光天健城、家和盛世、城龍花園、龍城領(lǐng)地、大公館、閱山華府；與本項(xiàng)目同期面市的項(xiàng)目有星河龍崗項(xiàng)目及萬(wàn)科九州，目前未售項(xiàng)目到時(shí)的市場(chǎng)存量為 284000m2。綜上所述，2010 年 9 月存量預(yù)計(jì) 41 萬(wàn) m2，與龍城平均市場(chǎng)存量 100 萬(wàn) m2相比很少,競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，是項(xiàng)目非常契合入市的一個(gè)時(shí)機(jī)。目標(biāo)客戶情況如圖：第一梯層：人群逐年增多，總量仍偏少，目前適合物業(yè)選擇250 萬(wàn)中央悅城、依山郡 TH 類企業(yè)高官

華南理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文（2）用地南面為龍崗汽車站用地和部分空地，土地利用率不高，對(duì)城市的發(fā)展有一定的負(fù)面影響，本地塊的開(kāi)發(fā)有望帶動(dòng)其發(fā)展；（3）用地東面為房齡在 10 年左右的多層住宅，現(xiàn)狀其物業(yè)價(jià)值不高。3、居民生活很不方便。（1）用地周邊缺乏檔次較高的大型集中商業(yè)，零散分布著一些小型或低檔商業(yè)；

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本文編號(hào)：2728427