【摘要】： 本文在研究梳理了國內(nèi)外學(xué)者在住宅市場價(jià)格理論上的成果之后,進(jìn)一步用規(guī)范分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方法對我國1998-2007年住宅市場價(jià)格上漲的原因進(jìn)行了比較深入的研究,并得出了較好的結(jié)果。本文共分為十章。 在第二章作者綜述了國內(nèi)外現(xiàn)有的住宅市場價(jià)格理論體系,主要包括產(chǎn)品市場觀念的住宅市場價(jià)格理論、引進(jìn)資產(chǎn)市場觀念的住宅市場價(jià)格理論和住宅市場的動態(tài)非均衡理論。從國內(nèi)外對房地產(chǎn)市場的研究成果發(fā)現(xiàn),國外在相關(guān)方面的理論比較成熟；相比之下,國內(nèi)的相關(guān)理論比較零散,不成體系,特別是結(jié)合我國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對房地產(chǎn)非均衡狀態(tài)的定量分析方面缺乏重視,在宏觀調(diào)控的手段、警戒線設(shè)置等方面還缺乏定量的研究。 第三章主要從住房制度、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策、住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住宅市場方面對中國住宅產(chǎn)業(yè)1998-2007年進(jìn)行實(shí)證描述。從這十年國家對住宅產(chǎn)業(yè)出臺的政策看出,國家對該產(chǎn)業(yè)的重視程度越來越高。住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了支柱性的作用。國內(nèi)住宅開發(fā)面積、住宅價(jià)格和居民居住水平都有較大提高和改善。 第四章就1998-2007年中國住宅市場供給對住宅價(jià)格影響進(jìn)行了分析。通過對住宅供給成本的定義,分別分析了影響住宅供給價(jià)格的各因素。借助S-D模型對我國土地供給制度進(jìn)行理論分析,發(fā)現(xiàn)由于集體土地只有通過政府收儲后才能進(jìn)入市場供給導(dǎo)致了土地供給相對減少并且不能根據(jù)市場需求盡快調(diào)整,從而使供給曲線向外推移并剛性增加。而政府的招拍掛制度和地方政府的逐利行為,進(jìn)一步強(qiáng)化了土地需求的競爭和對未來土地供給不充分的預(yù)期,從而推高了需求曲線,使需求量增加的同時(shí)地價(jià)出現(xiàn)了更大幅度的增長。中國的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)名目繁多,在建設(shè)成本中所占比重高,但是在持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)極低,造成住宅開發(fā)成本提高并向購房者轉(zhuǎn)移,進(jìn)而推高房價(jià),同時(shí)也刺激了住宅的投資投機(jī)需求。因此,中國土地出讓制度和稅費(fèi)制度缺陷是住宅價(jià)格快速上漲的基礎(chǔ)原因,調(diào)整相關(guān)制度是抑制房價(jià)快速上漲的根本。 第五章從中國住宅市場結(jié)構(gòu)方面討論了其與住宅價(jià)格上漲之間的關(guān)系分析。利用貝恩的市場分類法,我們得出中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)屬于壟斷競爭市場,并非是寡頭壟斷市場,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備單方面控制房價(jià)、推動房價(jià)高企的能力。我們通過對絕對成本優(yōu)勢與技術(shù)優(yōu)勢分析,規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資金壁壘分析,政策與土地壁壘分析,可以看出,目前房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘集中體現(xiàn)在規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資金壁壘上,這是由房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)的性質(zhì)決定的。文中還對房價(jià)上漲較快的幾個大城市進(jìn)行了區(qū)域市場結(jié)構(gòu)分析,發(fā)現(xiàn)大城市的房地產(chǎn)市場集中度要相對高一些。雖然能夠看出大城市的市場集中度要明顯高一些,但其集中度水平仍達(dá)不到寡頭壟斷型,也屬壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)。由此可見,從市場結(jié)構(gòu)角度來看房價(jià)上漲的原因不是供給方的壟斷,而是中國城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的超額需求。 第六章重點(diǎn)對1998-2007年中國住宅市場需求對住宅價(jià)格影響的因素進(jìn)行分析。通過建立需求函數(shù)模型并借助需求彈性理論進(jìn)行了實(shí)證分析,得出在1998-2007年10之間從全國范圍來看需求剛性是推動住宅價(jià)格上漲的主要原因。此外,文中還對一些城市分別進(jìn)行了彈性分析。濟(jì)南、重慶和廣州收入普遍與需求成正相關(guān)關(guān)系,收入提高意味著需求增加,同時(shí)需求曲線表現(xiàn)為極強(qiáng)的剛性,這些城市真實(shí)需求是房價(jià)的根本推動力。但是在上海市收入與需求不相關(guān),價(jià)格對需求的曲線斜率為正,價(jià)格上漲需求增加,但利率對需求影響很大,上海的房價(jià)上漲是明顯的投資拉動型。 第七章主要對1998-2007年我國住宅價(jià)格快速上漲需求原因進(jìn)行了比較分析和實(shí)證研究。通過房價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析,我們得出結(jié)論：在1998-2007年間中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速均高于房價(jià)的增速,我國宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與住宅價(jià)格存在因果關(guān)系。進(jìn)一步分析住宅價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、個人住房貸款、二次置業(yè)或投資性購房之間的關(guān)系,我們發(fā)現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠合理解釋住宅價(jià)格快速上漲,同時(shí)銀行推出個人住房貸款業(yè)務(wù)和寬松的貨幣政策以及二次置業(yè)和投資性購房也進(jìn)一步推動了住宅價(jià)格的上漲。 在前面分析的基礎(chǔ)上,第八章我們對中國住宅市場進(jìn)行了分區(qū)域、分城市的差異化研究。通過研究發(fā)現(xiàn),1998-2007年我國住宅價(jià)格快速上張是真實(shí)需求和投資需求雙重力量的結(jié)果。其中,在中小城市中房價(jià)上漲普遍是由真實(shí)需求推動；而在極個別一線大城市中,房價(jià)的上漲主要是投資拉動。我們認(rèn)為國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場區(qū)域差異明顯,國家在制定相關(guān)政策法規(guī)的時(shí)候要更多地考慮到各個城市之間,尤其大中小城市之間存在的差異性,防止采取“一刀切”政策阻礙房地產(chǎn)業(yè)的良性、穩(wěn)定發(fā)展。 文章最后對1998-2007年中美兩國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了比較分析,我們看到中美兩國房價(jià)快速上漲的原因存在差異。美國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史悠久,有著相對成熟的市場發(fā)展模式和較為規(guī)范的制度。而我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,目前正處上升發(fā)展的階段。1998-2007年中國和美國的住宅價(jià)格均有較大幅度的增加,不同的是本輪中國住宅價(jià)格的快速上漲有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；美國1998-2007年十年房價(jià)的快速上漲沒有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),甚至存在泡沫,最終引起了影響全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。雖然中國房地產(chǎn)市場也存在一些問題,但是國內(nèi)住宅市場的迅速發(fā)展是有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支撐,這與美國形成鮮明的對比。并且,中國也沒有房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品和工具進(jìn)入金融領(lǐng)域。因此,中國不會像美國一樣出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融危機(jī)以及由此引發(fā)的重大危機(jī)和災(zāi)難。 本文通過對1998-2007年的住宅市場進(jìn)行較為深入的實(shí)證研究,很好地解釋了我國住宅價(jià)格快速上漲的原因。通過這項(xiàng)工作對于理解我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律,解釋國內(nèi)房地產(chǎn)市場住宅價(jià)格08年暴跌和09年的突漲以及對判斷中國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢具有重要的意義。 本文的創(chuàng)新點(diǎn)： 1.在國內(nèi)首次系統(tǒng)地梳理了國內(nèi)外,尤其是國外的住宅價(jià)格理論； 2.采用S-D模型分析了中國土地制度對土地這一住宅建設(shè)最重要生產(chǎn)要素供給的約束,基于此有效地解釋了在現(xiàn)實(shí)中土地供給量放大但是同時(shí)土地價(jià)格卻在上漲的悖論； 3.通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)1998-2007年中國住宅價(jià)格快速上漲的根本動力是真實(shí)需求,同時(shí)投資投機(jī)需求也起了很大的拉動作用。兩類需求表現(xiàn)出了明顯的城市間區(qū)域差異。一線城市的投資投資需求在最近幾年超過了真實(shí)需求； 4.針對如何從根本上保證中國住宅產(chǎn)業(yè)真實(shí)需求健康發(fā)展,同時(shí)又能有效抑制投資投機(jī)需求和平抑住宅價(jià)格飛漲提出了有效的政策建議。
【學(xué)位授予單位】：山東大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3
【圖文】：

如上圖所示，需求曲線因地方政府逐利行為的驅(qū)動下平移至DZ，與供給曲線

價(jià)格增長會因城市不同而不同，為此我們首先選取國內(nèi)六大代表性城市住宅價(jià)格變化，來研究住宅價(jià)格的區(qū)域特性。圖7一2國內(nèi)六大城市住宅價(jià)格趨勢圖n八Un

本文編號：2727389