【摘要】：隨著我國(guó)住房制度于1998年從住房福利型向貨幣化和社會(huì)化分配的轉(zhuǎn)軌,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資時(shí)間長(zhǎng)、投資金額高,兼具高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨額需求就決定了它必須通過(guò)一系列的融資渠道進(jìn)行滾動(dòng)才能完成全部開(kāi)發(fā)。因此,從銀行獲取額外的信貸支持顯得尤為重要。但是,并非所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都能得到銀行的融資。無(wú)論是從政策層面還是商業(yè)銀行層面來(lái)看,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸都是總體趨緊的。一旦項(xiàng)目因市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致交易量驟減,或是因?yàn)橥顿Y分析的失誤、項(xiàng)目定位和市場(chǎng)營(yíng)銷不當(dāng),導(dǎo)致樓盤出現(xiàn)滯銷時(shí),開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊,除難以維持其自身運(yùn)作外,工程將因資金鏈緊張甚至斷裂而面臨“爛尾”,更加無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售。為籌集更多的開(kāi)發(fā)資金,盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)建設(shè),改善銷售狀況,以最終實(shí)現(xiàn)獲利,一些開(kāi)發(fā)商就會(huì)通過(guò)虛假按揭貸款進(jìn)行套現(xiàn),向按揭銀行轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文從虛假按揭的特點(diǎn)和形式入手,從房地產(chǎn)政策、金融政策、銀行經(jīng)營(yíng)等三個(gè)層面研究和討論了虛假按揭問(wèn)題的成因、防范對(duì)策,力圖為商業(yè)銀行、金融管理層、國(guó)家行政部門的相關(guān)決策提供參考依據(jù)。 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,按揭貸款相比開(kāi)發(fā)貸款具有很多優(yōu)勢(shì)：首先是利率較低,其次是期限較長(zhǎng),再次是抵押率較高。因此部分開(kāi)發(fā)商更愿意通過(guò)虛假按揭貸款的方式變相融通項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金,待樓盤實(shí)現(xiàn)真正銷售后再歸還虛假按揭貸款。而對(duì)銀行而言,按揭貸款具有用途明確、還款來(lái)源穩(wěn)定、抵押易變現(xiàn)等優(yōu)勢(shì),在個(gè)人類貸款中所占地位和比例舉足輕重,是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)攬的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種。也正是在這樣的原因和背景下,一些開(kāi)發(fā)商利用銀行在項(xiàng)目準(zhǔn)入、貸款受理和審批、貸款發(fā)放、抵押辦理等各個(gè)階段的控制措施不及其他個(gè)人貸款品種嚴(yán)格的缺陷,采用各種手段套取銀行按揭貸款。 從形式上看,虛假按揭貸款分為通過(guò)購(gòu)買虛假的房屋騙取按揭貸款、利用真實(shí)的未銷售房屋套取按揭貸款、通過(guò)虛假的房屋交易行為取得按揭貸款三種。通常采用的手段有：虛構(gòu)在建項(xiàng)目或房產(chǎn),再以員工或其他人員名義申請(qǐng)按揭貸款；通過(guò)虛增房源,將虛增的部分混入在總面積之中取得額外的貸款資金；通過(guò)虛報(bào)成交價(jià)格、串通資產(chǎn)評(píng)估公司出具虛假評(píng)估報(bào)告等行為,虛高房?jī)r(jià)；虛構(gòu)借款人購(gòu)買本公司開(kāi)發(fā)的房屋并申請(qǐng)按揭貸款；利用關(guān)聯(lián)人購(gòu)買自身開(kāi)發(fā)房屋取得按揭貸款；中介公司偽裝成購(gòu)房人套取按揭貸款；中介公司以囤積的房產(chǎn)套取按揭貸款。在目前我國(guó)各主要商業(yè)銀行均將按揭貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入審查和單筆貸款審批權(quán)限均上收到省一級(jí)分行、按揭貸款審查日益趨嚴(yán)的情況下,一些虛假按揭手段更容易被銀行識(shí)別和控制,但仍有一些虛假按揭貸款手段依然很難以防范。 虛假按揭貸款產(chǎn)生的原因有很多,它是在一個(gè)復(fù)雜的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展的背景下,由多種因素引致的。 首先,從我國(guó)的宏觀房地產(chǎn)政策層面來(lái)看,房地產(chǎn)供給制度不合理、商品房預(yù)售制度存在弊端,都為虛假按揭提供了生長(zhǎng)環(huán)境。虛假按揭的產(chǎn)生,說(shuō)明一方面商品房開(kāi)發(fā)成本較高且結(jié)構(gòu)不合理,容易發(fā)生資金緊張甚至斷裂的情況。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即使是在自有資金不足的情況下,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情依然高漲。從根源上來(lái)講,以上情況的出現(xiàn),是我國(guó)住房供給在制度上存在不合理因素,一是保障性住房的供給嚴(yán)重不足造成房?jī)r(jià)整體抬升,二是不合理的土地供應(yīng)方式激化了住房供給的失衡。而我國(guó)的商品房預(yù)售制度與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施的預(yù)售制度相比,存在很多不合理的地方,特別是對(duì)開(kāi)發(fā)商缺少約束。因此開(kāi)發(fā)商無(wú)論資金實(shí)力、質(zhì)量品牌的優(yōu)劣,只要滿足了商品房預(yù)售條件,在資金方面很容易獲得相同的待遇,其中最重要的一點(diǎn)就是可以獲得預(yù)售收入,即使預(yù)售情況不夠理想,也可以通過(guò)虛假按揭貸款的“粉墨登場(chǎng)”實(shí)現(xiàn)預(yù)售“收入”。 其次,我國(guó)金融政策層面存在的調(diào)控和管理上的缺陷,為虛假按揭現(xiàn)象的產(chǎn)生提供了滋生的土壤。一是貨幣政策調(diào)控未充分考慮銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性�！趩我坏木o縮性貨幣政策下,一面是銀行信貸發(fā)放對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍有依賴,一面卻是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸支持特別是開(kāi)發(fā)貸款的需求整體下降。導(dǎo)致銀行越來(lái)越多的通過(guò)按揭貸款向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行間接信貸投入,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得銀行按揭貸款支持的機(jī)會(huì)增大,為其利用虛假按揭套取銀行資金提供了條件。二是按揭貸款金額確定方式過(guò)于依賴商品房成交價(jià)格。中國(guó)人民銀行規(guī)定抵押物價(jià)值以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。但大多數(shù)商業(yè)銀行仍是以房產(chǎn)的成交價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù),按揭貸款金額的決定權(quán)實(shí)際上也在房地產(chǎn)開(kāi)商業(yè)手中,這就為虛假按揭提供了可以利用的空間。 再次,虛假按揭產(chǎn)生的直接原因,還是我國(guó)商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)層面上存在缺陷。一是個(gè)人貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理,如個(gè)人住房貸款未區(qū)分為消費(fèi)性購(gòu)房和投資性購(gòu)房、風(fēng)險(xiǎn)管理措施“一刀切”、個(gè)人貸款產(chǎn)品單一、業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)于依賴個(gè)人住房按揭貸款等。二是房屋交易信息來(lái)源有限,銀行對(duì)信息真實(shí)性難以核實(shí)。三是對(duì)借款人工作單位、收入情況調(diào)查手段有限。四是住房按揭貸款的擔(dān)保方式不利于控制虛假按揭。 針對(duì)以上這些缺陷,為了有效防范虛假按揭對(duì)銀行業(yè)務(wù)的影響,也應(yīng)該從房地產(chǎn)政策、金融管理、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)這三個(gè)層面進(jìn)行調(diào)整。 由近及遠(yuǎn),首先我國(guó)商業(yè)銀行一是應(yīng)該逐步轉(zhuǎn)換商業(yè)銀行盈利模式,從利差主導(dǎo)型逐步過(guò)渡到非利差收入主導(dǎo)型的盈利模式,大力發(fā)展投資銀行、債務(wù)融資工具承銷、銀行類理財(cái)、企業(yè)年金、銀行卡以及電子銀行等新興中間業(yè)務(wù),使之成為主要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),擺脫對(duì)信貸業(yè)務(wù)收入的依賴。二是應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新,細(xì)化個(gè)人貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì),加強(qiáng)個(gè)人貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新,降低房屋按揭貸款規(guī)模在個(gè)人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展指標(biāo)中的占比。三是通過(guò)多種途徑強(qiáng).化房屋按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理措施,如大力推廣主動(dòng)型的直客式房屋按揭貸款模式、通過(guò)多種途徑加強(qiáng)對(duì)借款人個(gè)人信息和資信狀況的審查、選擇合適的第三方擔(dān)保公司為貸款提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保等。 在金融管理層面,一是采取貨幣政策與財(cái)政政策相結(jié)合的方式調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。在投資過(guò)熱的情況下,除應(yīng)采取緊縮性的貨幣政策外,還應(yīng)該注意提高房屋交易的相關(guān)稅費(fèi),增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的財(cái)政投入；在內(nèi)需不足的情況下,除應(yīng)采取擴(kuò)張性的貨幣政策、通過(guò)放松銀根增加房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給外,還應(yīng)該注意降低房屋交易的相關(guān)稅費(fèi),對(duì)購(gòu)買商品房實(shí)施補(bǔ)貼。二是中國(guó)人民銀行應(yīng)制定更加科學(xué)的房屋按揭貸款抵押物價(jià)值和貸款金額的確定方法。建議不再以商品房成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格確定抵押物價(jià)值,而應(yīng)以房地產(chǎn)成本價(jià)格和社會(huì)公認(rèn)的利潤(rùn)水平為基礎(chǔ)確定按揭貸款抵押物價(jià)值,從而擠出房?jī)r(jià)虛高造成的泡沫、降低風(fēng)險(xiǎn),平抑過(guò)高的房?jī)r(jià),冷卻過(guò)熱的市場(chǎng)。 而要最終從根源上杜絕虛假按揭現(xiàn)象,最終還是應(yīng)該對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行制度上的改革。一是保障性住房供給的市場(chǎng)化改革。以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房的建設(shè)應(yīng)該市場(chǎng)化,期間政府只需要適當(dāng)通過(guò)補(bǔ)貼、限價(jià)等方式對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮宏觀調(diào)控作用,即可以緩解市場(chǎng)需求不足問(wèn)題和非保障對(duì)象大量囤積問(wèn)題。二是土地供應(yīng)方式改革。政府在土地市場(chǎng)上除應(yīng)發(fā)揮其市場(chǎng)職能外,更應(yīng)發(fā)揮其干預(yù)職能,在推出普通商品房建設(shè)用地的同時(shí),還應(yīng)推出經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房專用建設(shè)用地。后者應(yīng)通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式進(jìn)行拍賣出讓,同時(shí)附帶對(duì)建成房屋限價(jià)銷售的條件,即可從根本上解決非市場(chǎng)化的房屋供給和嚴(yán)重不足的專用土地供應(yīng)這兩大問(wèn)題。三是商品房銷售制度改革。首先應(yīng)該完善商品房預(yù)售制度的資金監(jiān)管環(huán)節(jié),加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束。其次應(yīng)完善房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的信息披露環(huán)節(jié),要求開(kāi)發(fā)商完全公開(kāi)建設(shè)資金專款專用情況,供公眾進(jìn)行監(jiān)督。配合一系列的配套措施,讓有實(shí)力并有能力承擔(dān)責(zé)任的地產(chǎn)商引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng),逐步取銷商品房預(yù)售制度,最終商品房全部采用現(xiàn)房方式進(jìn)行銷售。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2725183