【摘要】：近年來對城市住宅價(jià)格問題的討論,如房價(jià)是否合理、受到那些因素的影響、是否存在房地產(chǎn)泡沫等等,一直是政府部門、房地產(chǎn)、學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題,也是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中值得研究的重要課題。 如同地段,地段,還是地段的房地產(chǎn)名言所述,在影響房產(chǎn)價(jià)格因素中,城市外部環(huán)境起著至關(guān)重要作用,如地鐵線的開通導(dǎo)致房價(jià)上漲,公園的建成使周邊的房價(jià)一路上揚(yáng)。近年風(fēng)行的TOD、EOD等理論也是以此為基礎(chǔ),提出以捷運(yùn)系統(tǒng)或者綠色基礎(chǔ)設(shè)施為核心的發(fā)展模式。本文希望通過建立城市環(huán)境資源評估模型,對城市外部環(huán)境影響對房地產(chǎn)價(jià)格乃至土地的價(jià)值進(jìn)行分析及判斷,為政府制定政策、開發(fā)商決策提供重要依據(jù)。 本研究選取了蘇州金雞湖西岸約20平方公里地區(qū)的84個(gè)樓盤的二手房單位面積均價(jià)作為研究的樣本。通過建立有效的金雞湖地區(qū)的住宅特征價(jià)格模型HPM,對研究范圍內(nèi)的外部環(huán)境進(jìn)行量化研究。筆者提取研究區(qū)域內(nèi)的10個(gè)外部環(huán)境要素和3個(gè)內(nèi)部要素進(jìn)行分析,并根據(jù)元素自身的特點(diǎn),歸納提煉了25個(gè)變量進(jìn)行具體回歸實(shí)驗(yàn)。根據(jù)Box-Cox轉(zhuǎn)換及擬合度優(yōu)化原則,通過逐步回歸的方法,確定最終的對數(shù)回歸方程。根據(jù)回歸方程,對金雞湖西岸地區(qū)的外部環(huán)境對房價(jià)的影響進(jìn)行由淺入深的分析,其內(nèi)容主要包括:要素入選分析、自變量系數(shù)分析、金雞湖影響范圍研究、金雞湖影響斷面分析、其它外部環(huán)境對金雞湖增值效果的影響和湖岸規(guī)劃手法的機(jī)會(huì)成本。最后,指出研究中的不足之處及對后續(xù)研究的展望。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F224
【圖文】：

1.1論題的提出住宅在人們的生活中起著至關(guān)重要的作用，作為日常的休憩娛樂場所，它是市民家庭和個(gè)人生活的無可取代必需品。在多年的住房改革后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展，成為了本國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對 GDP 和國民生活水平的提升產(chǎn)生了不可取代的正面效應(yīng)[1]。隨著 1998 年中國住房福利制度宣告結(jié)束，歷時(shí)十余年的住房制度改革從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化的階段。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示（圖 1.1），1998 年至 2008 年十年間，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資從 1998 年的 3149 億元增長到 2008 年的 31203.2 億元，翻了近十倍。城鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)投資連續(xù)十年增幅保持在 25%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 GDP 的增幅 10%。直到 2008 年底，城鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到 22440.9 億元，占國民生產(chǎn)總值的 7.3%，成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)（圖 1.2 ）。

近年來學(xué)術(shù)界、政府部門、房地產(chǎn)和實(shí)務(wù)界對房價(jià)是否合理、受到那些因素的影響是否存在房地產(chǎn)泡沫等城市住宅價(jià)格問題的討論從未間斷過。房價(jià)的制定是住宅產(chǎn)業(yè)展過程中值得研究的重要課題[2]。在諸多課題之中，房地產(chǎn)價(jià)格由于關(guān)系著老百姓切的利益所以成為重中之重。隨著近年來對于社會(huì)對于房地產(chǎn)投資的逐年增加以及投資道匱乏等原因，房產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，使房產(chǎn)脫離的它本來的居住用途，變成了一種投方式，這和國家的初衷背道而馳，產(chǎn)生了嚴(yán)重的民生問題。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003 年-20年，廣州房地產(chǎn)成交均價(jià)從 3888 元/平方米上升至 9346 元/平方米，六年內(nèi)漲幅達(dá) 25（圖 1.3 ）；2009 年一年，中心區(qū)的天河、越秀和荔灣成交價(jià)格，分別為 17027、159和 14002 元/平方米，分別同比上漲 13.1%，3.89%和 13.78%。房產(chǎn)價(jià)格的一路飆升，政府不得不在 2010 年出臺(tái)了嚴(yán)厲的國十條，打壓房地產(chǎn)，避免房價(jià)過快上漲。那么何確定合理健康的房價(jià)，成為了當(dāng)下的急需解決的問題。圖 1.2 1999-2008 年 GDP 增長與城鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)投資增長比較圖資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料自繪

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2723320