【摘要】：2009年3月，國務(wù)院審議通過了關(guān)于推進(jìn)上海建設(shè)“兩個(gè)中心”的《意見》，明確提出“到2020年，基本建成與我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人民幣國際地位相適應(yīng)的國際金融中心”的宏偉目標(biāo)。根據(jù)國務(wù)院《意見》的要求，同年上海市發(fā)布了建設(shè)“兩個(gè)中心”的《實(shí)施意見》和《上海市推進(jìn)國際金融中心建設(shè)條例》，提出加快規(guī)劃和建設(shè)以“一城一帶”為核心的金融集聚區(qū)的戰(zhàn)略任務(wù)�！耙怀恰笔侵戈懠易旖鹑诔�，“一帶”即外灘金融集聚帶。為推動(dòng)外灘金融集聚帶建設(shè)，黃浦區(qū)制訂了外灘金融集聚帶發(fā)展綱要，計(jì)劃用十年左右時(shí)間把外灘金融集聚帶建設(shè)成為與陸家嘴金融城錯(cuò)位互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的具有影響力的國際性資產(chǎn)管理中心、資本運(yùn)營中心和金融專業(yè)服務(wù)中心。同時(shí)投資組建了外灘投資集團(tuán)，作為全面實(shí)施外灘金融集聚帶建設(shè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)定位的運(yùn)作平臺(tái)，啟動(dòng)外灘金融集聚帶的開發(fā)。 外灘金融集聚帶開發(fā)雖然符合國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向，獲得上海市區(qū)政府的支持，并有開發(fā)公司具體實(shí)施，但仍面臨一系列的問題，如開發(fā)模式不明確，開發(fā)公司定位不清晰，如何適應(yīng)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境通過市場化的方式實(shí)現(xiàn)后發(fā)趕超先進(jìn)，如何克服開發(fā)公司資金實(shí)力和各種經(jīng)驗(yàn)、能力的不足，如何提高開發(fā)效率確保開發(fā)品質(zhì)等。 為了解決上述問題，順利推動(dòng)外灘金融集聚帶建設(shè)，本文首先以尋找適合的整體開發(fā)模式為出發(fā)點(diǎn)，深入分析了以英國和美國為代表的國外城區(qū)開發(fā)模式及運(yùn)營特點(diǎn)，并對(duì)我國以往城區(qū)開發(fā)的模式作了分類總結(jié)，同時(shí)以倫敦道克蘭城市更新、美國Fort Gillem基地重建、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)和北京金融街開發(fā)為標(biāo)本進(jìn)行案例研究。在此基礎(chǔ)上總結(jié)出國內(nèi)外城區(qū)開發(fā)的6條經(jīng)驗(yàn)：（1）總體發(fā)展商模式成為國內(nèi)外城區(qū)開發(fā)的普遍選擇；（2）總體發(fā)展商對(duì)區(qū)域開發(fā)要有足夠的控制力；（3）總體發(fā)展商以土地為主要資源通過土地運(yùn)作積累資金推動(dòng)區(qū)域較快發(fā)展；（4）總體發(fā)展商的能力提升是一個(gè)長期的命題；（5）區(qū)域發(fā)展應(yīng)有暢通持續(xù)的資金支持渠道；（6）政府的參與和政策支持是區(qū)域開發(fā)順利實(shí)施的重要保證。但由于我國土地出讓制度已逐漸由劃撥和協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)變?yōu)閲?yán)格通過“招”“拍”“掛”方式出讓，因此，以上與土地操作有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)已無法借鑒。 其次，為克服土地出讓制度變革帶來的不利影響，并適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，本文在深入分析PPP模式及其組織和運(yùn)作形式、構(gòu)建要點(diǎn)、城區(qū)開發(fā)中應(yīng)用的必要性，并對(duì)美國紐約布魯克林大西洋中心開發(fā)、國內(nèi)城中村改造、陸家嘴開發(fā)等案例進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)為外灘金融集聚帶開發(fā)除了采用總體發(fā)展商模式外，還應(yīng)引入PPP模式，使二者有機(jī)結(jié)合。 再次，本文以外灘金融集聚帶和外灘投資集團(tuán)的現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，運(yùn)用前面章節(jié)的研究結(jié)論和經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利益分配理論，對(duì)外灘金融集聚帶開發(fā)引入“總體發(fā)展商+PPP”模式的適用性，以及在該種模式下外灘投資集團(tuán)的地位和職能、組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、合作方式、運(yùn)行機(jī)制等問題進(jìn)行了詳細(xì)論述，為外灘金融集聚帶建設(shè)提供可行方案的同時(shí)完成開發(fā)模式設(shè)計(jì)。 第四，本文針對(duì)集聚帶開發(fā)需要解決的主要問題和外灘投資集團(tuán)承擔(dān)的主要職能，運(yùn)用“總體發(fā)展商+PPP”模式，對(duì)外灘金融集聚帶開發(fā)的具體實(shí)施提出了5點(diǎn)建議：（1）國際招標(biāo)、統(tǒng)一規(guī)劃、階段性調(diào)整；（2）與政府部門密切合作，爭取政策支持；（3）以綜合性大項(xiàng)目為抓手，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)；（4）引入原物業(yè)所有者股東，推動(dòng)老大樓改造；（5）打造融資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多元化融資。
【學(xué)位授予單位】：上海交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F832.7
【圖文】：

以前地方政府為了節(jié)省財(cái)政支出，往往會(huì)采取毛地的方式出讓，由使用權(quán)的開發(fā)商自行出資進(jìn)行拆遷和土地一級(jí)開發(fā)。但隨著房地產(chǎn)市場展、宏觀調(diào)控的層層加碼和動(dòng)遷難度的不斷增大，毛地出讓逐漸顯露出近年來各地政府開始拋棄毛地出讓而較多地采用凈地出讓。如上�！渡辖ㄔO(shè)規(guī)劃（2006-2010 年）》中就要求在全市“逐步推行凈地出讓”，目營性用地基本上都已實(shí)行凈地出讓。在國家層面上，2007 年，國土資部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》，要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備5.2 區(qū)域開發(fā)模式經(jīng)驗(yàn)借鑒的困境經(jīng)過近三十多年的改革，目前我國已經(jīng)形成了土地使用權(quán)有償出讓掛方式凈地出讓為主的城市土地出讓制度。雖然劃撥和協(xié)議出讓方式依但經(jīng)營性用地出讓已不可能采用這兩種方式，只能采用掛牌、招標(biāo)、拍市場化的方式（參見圖 3）。

上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院 EMBA 碩士論文 外灘金融集聚帶開發(fā)模式研究第三章 外灘金融集聚帶開發(fā)及開發(fā)模式選擇1. 外灘金融集聚帶開發(fā)概況1.1 外灘金融集聚帶概況外灘金融集聚帶地處上海中央商務(wù)區(qū)，與小陸家嘴隔江相望， 北起蘇州河南岸，南至陸家浜路－外馬路，東臨黃浦江，西到河南中路－人民路－中華路－桑園街所圍合的區(qū)域（參見圖 6）。區(qū)域總用地面積約 2.6 平方公里，濱江岸線長約4.8 公里。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2716142