【摘要】：經(jīng)過30多年的發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的進(jìn)步。2009年房地產(chǎn)業(yè)的增加值為18654.7億元,是1978年的233倍；2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為48267億元,是1986年的478倍,占固定資產(chǎn)投資的比重也從1986年的3.2%提高到2010的17.4%。與此同時,人民的居住水平也得到了顯著的提升。城鎮(zhèn)人均建筑面積從1978年的6.7平方米提高到2009年的30平方米。 取得如此成就的同時,房地產(chǎn)業(yè)也暴露出許多問題。為解決問題,伴隨而來的就是國家政策的調(diào)控。自房地產(chǎn)業(yè)形成之日起,產(chǎn)業(yè)政策就在不間斷的發(fā)布,諸如新舊“國六條”、“國八條”,以及“國十條”等。但是從政策實(shí)施的效果來看,大多問題依然存在。如“高利潤率”吸引大量企業(yè)的涌入,尤其是央企的進(jìn)入,擾亂了市場的競爭秩序；企業(yè)的“囤地行為”造成資源配置的效率損失；高漲的房價已超過了普通居民的承受能力等。如何正確認(rèn)識并提出合理有效的產(chǎn)業(yè)組織政策解決這些問題,讓房地產(chǎn)業(yè)得到健康有序的發(fā)展,是本文最大的使命。 產(chǎn)業(yè)組織政策是整個產(chǎn)業(yè)政策體系的核心內(nèi)容。通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、行為和績效,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)組織合理化,提高產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率,是產(chǎn)業(yè)組織政策的直接目標(biāo)。在我國制定實(shí)施的房地產(chǎn)業(yè)政策中,相當(dāng)部分屬于產(chǎn)業(yè)組織政策的范疇,本文所研究的正是這部分政策�；诖�,文章綜合運(yùn)用文獻(xiàn)研究、實(shí)證與歷史研究、定量與定性研究、博弈分析、圖表分析等多種方法對我國房地產(chǎn)業(yè)組織政策的梳理、分析,最后提出優(yōu)化方案,以求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織合理化。本文主要遵循以下的思路來分析我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)組織政策： 第一部分主要介紹選題背景及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究方法和創(chuàng)新點(diǎn)與不足。 第二部分通過介紹房地產(chǎn)業(yè)的概念界定,產(chǎn)業(yè)組織理論的演變與分析框架,以及產(chǎn)業(yè)組織政策的含義、目標(biāo)與實(shí)施手段的相關(guān)知識,為后續(xù)研究提供了堅實(shí)的理論基礎(chǔ)。 第三部分主要研究內(nèi)容包括：首先,介紹了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程；其次,介紹了我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、價格水平和區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等發(fā)展情況；最后,對我國房地產(chǎn)業(yè)組織政策進(jìn)行梳理和歸類,并進(jìn)行相應(yīng)的評述。 第四部分主要研究三個方面的內(nèi)容：第一,通過市場集中度、進(jìn)入壁壘、產(chǎn)品差異化等相關(guān)內(nèi)容的研究證實(shí)了我國房地產(chǎn)區(qū)域壟斷的市場結(jié)構(gòu)。第二,我國房地產(chǎn)企業(yè)行為的研究,主要分析定價行為、價格合謀行為,以及并購和廣告等行為。第三,在市場結(jié)構(gòu)和市場行為分析的基礎(chǔ)上,通過研究我國房地產(chǎn)市場的行業(yè)利潤率、商品房空置率、房價收入比、技術(shù)進(jìn)步等指標(biāo),對我國房地產(chǎn)業(yè)的市場績效進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)：在房地產(chǎn)業(yè)取得迅猛發(fā)展的同時,也存在行業(yè)利潤率較高、高房價與高空置率并存、房價收入比已超過國際警戒線等問題。 第五部分主要在產(chǎn)業(yè)組織分析的基礎(chǔ)上,總結(jié)出我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、行為和績效三方面存在的主要問題,并提出完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織政策的七大措施：第一,注重區(qū)域差異特征,制定合理的產(chǎn)業(yè)組織政策；第二,加快企業(yè)間的并購重組,推動房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)�；坏谌�,優(yōu)化土地出讓制度,加強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的競爭性；第四,規(guī)范開發(fā)商的價格行為；第五,加強(qiáng)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督,完善其進(jìn)退機(jī)制；第六,健全信息披露制度,規(guī)范開發(fā)商的廣告行為；第七,鼓勵住宅產(chǎn)業(yè)化與技術(shù)創(chuàng)新。 本文的貢獻(xiàn)之處主要有三個方面：首先,通過產(chǎn)業(yè)組織的視角對我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行剖析,借以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織面臨的困境,進(jìn)而為產(chǎn)業(yè)政策地制定提供理論基礎(chǔ)。其次,梳理我國已出臺的房地產(chǎn)業(yè)政策,提取并歸類出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織政策。最后,在如何制定合理有效的房地產(chǎn)業(yè)組織政策方面,總結(jié)前人的研究成果上,提出了自己的觀點(diǎn)。
【學(xué)位授予單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2699063