【摘要】：隨著經(jīng)濟(jì)全球化成為世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),資本流動(dòng)也沖破地區(qū)和國家的限制,越來越多的國家開始利用國外資本。中國因其持續(xù)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)成為最受外資青睞的發(fā)展中國家。自改革開放以來,外商對(duì)華投資實(shí)際金額穩(wěn)步增長,除少數(shù)年份外,外商直接投資(FDI)增長率一直保持較高的水平。2008年全國實(shí)際使用外商直接投資金額924億美元,增長23.6%。聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會(huì)議所做的《2009-2011世界投資前景調(diào)查》表明,穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、龐大的國內(nèi)市場規(guī)模、低成本勞動(dòng)力、市場開放等因素使中國繼續(xù)成為最具吸引力的投資東道國。 70年代末到80年代初,外商在華投資主要集中在旅游賓館和中低檔加工貿(mào)易型制造業(yè)。此后,外商投資開始轉(zhuǎn)向工業(yè)領(lǐng)域。到了90年代初期,房地產(chǎn)市場因其高盈利性及廣闊的發(fā)展前景使得投資于房地產(chǎn)業(yè)的外資增加較快。1997年至今,房地產(chǎn)業(yè)引進(jìn)FDI在同期外商直接投資總額中所占比例一直徘徊在10%左右。2004年,在我國分行業(yè)FDI中,房地產(chǎn)業(yè)合同項(xiàng)目1767個(gè),合同金額134.9億美元,實(shí)際使用金額59.5億美元,占FDI總量的10%。2008年,在外商直接投資額中,房地產(chǎn)業(yè)占20.1%,僅次于第一位的制造業(yè)。 伴隨著我國改革開放的不斷推進(jìn),外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了四個(gè)階段。始于80年度初的住房制度改革標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場開始逐步發(fā)育。這一時(shí)期,建立房地產(chǎn)生產(chǎn)要素市場等方面的法律、行政法規(guī)相繼出臺(tái),為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和利用外資發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),提供了法律政策依據(jù)。以港商為主的外資首先意識(shí)到我國巨大的住房市場和潛在的商機(jī),具體表現(xiàn)為投資量小而波動(dòng)性大。1993-1997年為高潮期,具體表現(xiàn)為投資量劇增而且波動(dòng)性小。1993年協(xié)議投資額超過320億元；1994年達(dá)到前所未有的高峰,實(shí)際投資額就接近640億元。在此后的幾年中,略有下降,但仍然達(dá)到了460億元左右。1997年,由于我國實(shí)行適度從緊的貨幣政策和財(cái)政政策,以及東南亞金融危機(jī)的影響,我國房地產(chǎn)市場商品房銷售不景氣,有效需求萎縮,外商房地產(chǎn)投資明顯下降。1998年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策收到成效,國內(nèi)房地產(chǎn)投資和外商房地產(chǎn)投資均呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì)。1999年投資只有256億元,2001年甚至降低到不足136億元。自2003年以來,我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益向好,房地產(chǎn)市場開始蓬勃發(fā)展,外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)。從2003年到2007年,實(shí)際利用外資數(shù)額由170億元增加到641億元。其中,外商直接投資額由116億元增加到485億元。 外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場主要通過以下四個(gè)途徑：(1)成立外商房地產(chǎn)投資企業(yè),許多外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場初期都采取了在境內(nèi)成立房地產(chǎn)公司的形式。(2)房地產(chǎn)投資基金,房地產(chǎn)基金是一種從事收購、發(fā)展、擁有、運(yùn)作并產(chǎn)生收入的物業(yè)基金,這一外商投資方式屬于房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資,從海外基金投資中國房地產(chǎn)業(yè)的主要形式上看包括直接投資、收購等�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金在中國房地產(chǎn)外資中占據(jù)了主流地位,在中國以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金不少于80家。外資基金在大陸投資房地產(chǎn)主要有投資住宅；投資公建,包括購買商鋪、寫字樓等商用物業(yè)；投資并參與開發(fā),即外資基金不僅投資,而且從開始和土地方接觸,到立項(xiàng)、建設(shè)、營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)均派人參與項(xiàng)目的全過程；收購銀行的不良資產(chǎn),國際投行借助房地產(chǎn)專家的專業(yè)知識(shí)與長期積累的經(jīng)驗(yàn),把不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)良資產(chǎn),在再開發(fā)、出售或出租的過程中給投資者提供一定的收益。1(3)外債等非FDI形式,包括通過境外上市,引入境外資本,如香港上市的首創(chuàng)置業(yè)、廣東合生創(chuàng)展,美國上市的鑫苑置業(yè)等；通過其境外注冊(cè)公司回國進(jìn)行“自我收購”的方式；把境內(nèi)企業(yè)的股份作價(jià)之后,出售給境外的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人等。(4)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資購買房地產(chǎn)等形式。 外資如此青睞我國房地產(chǎn)市場,大規(guī)模進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè),究其根本原因還是資本的利益驅(qū)動(dòng)。國外一些評(píng)估機(jī)構(gòu)分析,比較美國、日本、中國、印度等地的房地產(chǎn)增值潛力,認(rèn)為中國房地產(chǎn)投資收益價(jià)值最高。具體來說有以下幾個(gè)原因：(1)我國經(jīng)濟(jì)增長的潛力為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力,中國的城市化及房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮剛剛開始,中國的房地產(chǎn)市場需求極為可觀。(2)投資中國的房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)豐厚,據(jù)2005年財(cái)政部檢查報(bào)告,中國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率高達(dá)26.79%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均利潤率。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)額平均在7%-9%,有些投資回報(bào)率甚至可以達(dá)到20%。(3)外資的進(jìn)入能夠大量彌補(bǔ)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的缺口,國家偏緊的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)本身的性質(zhì)決定了外資成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源。(4)人民幣升值預(yù)期增強(qiáng)及房地產(chǎn)市場具有良好的流動(dòng)性等。 外資的進(jìn)入一方面可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,加速房地產(chǎn)市場競爭,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí),有利于實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化,帶來了先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念等,另一方面也存在著加劇房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不合理,影響國家宏觀調(diào)控政策,增加了房地產(chǎn)金融體系潛在風(fēng)險(xiǎn)等不利影響。因此,研究如何應(yīng)對(duì)外資對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的雙重影響便成為當(dāng)前房地產(chǎn)金融熱點(diǎn)問題。 本文首先從理論出發(fā),系統(tǒng)分析了外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的原因、主要方式、以及帶來哪些影響,在批判借鑒國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,對(duì)FDI與我國房地產(chǎn)業(yè)增長的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。本文的創(chuàng)新點(diǎn)體現(xiàn)在：(1)本文詳細(xì)介紹了外商投資進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)的四種途徑,并提供了最新的案例。(2)本文及時(shí)對(duì)金融危機(jī)爆發(fā)后,外商在中國樓市投資所表現(xiàn)出來的新特點(diǎn)進(jìn)行了概況總結(jié)。(3)以往的研究主要以某個(gè)省市的數(shù)據(jù)為樣本,考察外商直接投資與房地產(chǎn)業(yè)增長之間的關(guān)系,本文則是以全國房地產(chǎn)行業(yè)的最新數(shù)據(jù)為研究樣本,系統(tǒng)性的研究了FDI與我國房地產(chǎn)業(yè)增長之間的關(guān)系(包括長期關(guān)系、短期關(guān)系及因果關(guān)系),全面揭示了FDI對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)增長所產(chǎn)生的影響。 本文的實(shí)證結(jié)果表明外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資與房地產(chǎn)業(yè)增長之間存在長期的均衡關(guān)系,但FDI對(duì)房地產(chǎn)增長的長期彈性僅為0.08。這說明現(xiàn)階段FDI對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用并不顯著,本土企業(yè)才是促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的主力軍。因此,在引進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)FDI時(shí),應(yīng)該注意發(fā)揮外資企業(yè)在技術(shù)、管理方面的優(yōu)勢(shì),即外資企業(yè)的“外溢效應(yīng)”。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以學(xué)習(xí)外資企業(yè)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、開發(fā)等領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,合理發(fā)揮外資的正面效應(yīng),我國政府應(yīng)該采取以下措施：(1)充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)管制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的必要性。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于初級(jí)階段,市場比較脆弱,而我國的法律制度,對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)都沒有實(shí)行實(shí)質(zhì)性限制。因此,我國應(yīng)該遵循國際上大多數(shù)國家保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通行做法,加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)的管制,維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全防止國民財(cái)富外流。(2)完善金融機(jī)制,加快拓展國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道的步伐,盡量開發(fā)出多種類的地產(chǎn)金融產(chǎn)品,加快國內(nèi)房地產(chǎn)基金信托的發(fā)展步伐,建立起適合我國房地產(chǎn)發(fā)展要求的房地產(chǎn)金融體系,既能夠使廣大的中小投資者能直接投資于房地產(chǎn)業(yè),對(duì)國內(nèi)大量居民存款得到有效利用,同時(shí)也是減少境外資金對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)沖擊的一個(gè)重要途徑。(3)出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)基金的監(jiān)管；(4)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。當(dāng)前,我國對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測(cè)和管理手段仍相對(duì)落后,為防止外資大量流入房地產(chǎn)而引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn),要加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)測(cè)和預(yù)警,嚴(yán)格監(jiān)控外資在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的流向。(5)開征物業(yè)稅,限制外資投機(jī)行為等。物業(yè)稅的出臺(tái)能降低對(duì)未來價(jià)格過度的不理性預(yù)期,提高外資投機(jī)性持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的成本,約束外資購置房地產(chǎn)的投機(jī)行為,從而促使其在內(nèi)地真正長期戰(zhàn)略性持有物業(yè),對(duì)市場環(huán)境和氛圍也會(huì)起到良好的示范作用。
【圖文】：

我國房地產(chǎn)業(yè)外資進(jìn)入現(xiàn)狀及影響的實(shí)證分析第三，停滯期(1998一2002年):房地產(chǎn)外商投資徘徊不前，1997年，由于我國實(shí)行適度從緊的貨幣政策和財(cái)政政策，以及東南亞金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)市場商品房銷售不景氣，有效需求萎縮，，外商房地產(chǎn)投資明顯下降。1998年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策收到成效，國內(nèi)房地產(chǎn)投資和外商房地產(chǎn)投資均呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì)。1999年投資只有256億元，2001年甚至降低到不足136億元。第四，回升期(2003一2007年):房地產(chǎn)外資投資逐步回升。自2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益向好，房地產(chǎn)市場開始蓬勃發(fā)展，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)。從2003年到2007年，實(shí)際利用外資數(shù)額由170億元增加到641億元。其中，外商直接投資額由116億元增加到485億元。

1997年外商投資企業(yè)達(dá)到了2095家，但從1998年起受內(nèi)外環(huán)境的影響，外商投資企業(yè)迅速下降到一千多家，直到2004年才又恢復(fù)到2000家左右，此后一直徘徊在這一水平(見圖2)。多年來外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐漸增加，但由于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)自2004年以來數(shù)量激增，外商房地產(chǎn)企業(yè)所占比例維持在較低水平。儷儷訊洲 ----------------------------- .........外商投資企業(yè) 業(yè) -------叫卜-外商投資企業(yè)占比比圖2歷年外商投資企業(yè)數(shù)t數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2008年)另外，外資也通過收購境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股份介入房地產(chǎn)市場，但這種中外合資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資額通常較小。通常有戰(zhàn)略合作投資方式、參與項(xiàng)目公司方式以及合作成立企業(yè)方式。表2外資戰(zhàn)略合作投資方式案例時(shí)時(shí)間 間投資方 方合作方式 式價(jià)格 格222003.666新加坡產(chǎn)業(yè)投資有限 限首創(chuàng)置業(yè)持有9.8%股份，一年后增持至至 N/AAA公 公 公司 司 22.84%，成為第二大股東 東 東222005.888新加坡淡馬錫、美國老老合生創(chuàng)展配股集資，一年之后分別通過過10億 億虎 虎 虎基金 金 配售套現(xiàn)離場 場 場222006.666渣打銀行 行世茂房地產(chǎn)股東 東5000萬美元元222006.888花旗銀行 行上海徐房集團(tuán)合作 作2000萬美元元222007.111美林、德意志銀行、新新廣州恒大集團(tuán)旗下恒大地產(chǎn)集團(tuán)總計(jì)8%%%4億美元 元加 加 加坡淡馬錫 錫 左右的股份 份 份222007.222渣打直接投資 資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 楊文亞;房地產(chǎn)業(yè)FDI對(duì)江蘇經(jīng)濟(jì)增長影響的相關(guān)性研究[D];揚(yáng)州大學(xué);2011年

本文編號(hào)：2685321