【摘要】：住房市場化改革以來住房價(jià)格持續(xù)上漲的原因是什么?這種房價(jià)總體上漲的趨勢能持續(xù)到什么時(shí)候?這是本文關(guān)注的兩大問題。中國的住房市場屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場,由于住房產(chǎn)品的區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)的滯后性和市場的不完全競爭性,開發(fā)商容易形成串謀而使房價(jià)具有“棘輪效應(yīng)”,上升容易,下降難。在賣方市場的情況下,住房長期價(jià)格的高速上漲原因在于需求的強(qiáng)力拉動。需求包括以自住為主的消費(fèi)需求和以獲得資本利得為主的投資(投機(jī))需求。本文從需求的視角探討了1998年以來住房價(jià)格上漲的四大原因。 首先,中國年均城市化率提高超過1個(gè)百分點(diǎn)的高速發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)村人口遷徙,加大了城市住房需求;而原來的城市居民也因大規(guī)模城市改造和拆遷形成巨大的被動需求。城市化總體影響是將住房需求曲線往右推,使得在原來供給條件不變的情況下,市場價(jià)格持續(xù)走高。其次,中國經(jīng)濟(jì)高速增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅提高,具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力,伴隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級,住房需求非常旺盛。這推動了需求量在需求曲線上向右邊變動,抬高了住房的市場均衡價(jià)格。再次,房價(jià)的持續(xù)上漲形成了強(qiáng)烈的預(yù)期,預(yù)期又不斷反饋加強(qiáng),形成了住房投機(jī)的溫床;加之實(shí)際利率偏低刺激了人們的投機(jī)欲望,更多的投機(jī)者不斷加入到炒房的行列,投機(jī)需求不斷增加,成了推動房價(jià)上漲的重要力量。最后,由于政策引導(dǎo)失誤和執(zhí)行偏差,中國保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后,一些本消費(fèi)不起商品房的中低收入群體不得不通過借貸杠杠,強(qiáng)行擴(kuò)大自身消費(fèi)邊界,負(fù)債超前消費(fèi),形成了畸形的消費(fèi)需求。這又進(jìn)一步推動了房價(jià)的上漲。 文章接著對四大影響因素趨勢進(jìn)行了分析,發(fā)現(xiàn)中國正處于城市化的加速期,未來15間每年城市化率提高約1.2-1.3個(gè)百分點(diǎn),到2025年左右達(dá)到約70%,基本達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平,其后才轉(zhuǎn)入穩(wěn)定期。按照目前經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi),轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的形勢,基本能確保中國居民消費(fèi)保持年均7-8%的高增長持續(xù)10-20年,直到達(dá)到發(fā)達(dá)國家人均消費(fèi)規(guī)模的水平。而國家明確了大力發(fā)展保障性住房和堅(jiān)決抑制商品房投機(jī)需求的住房體系發(fā)展方向;在保障房部分替代商品房需求,動用行政法規(guī)手段抑制投機(jī)需求的情況下,未來投機(jī)預(yù)期對房價(jià)的影響將逐步下降。綜合分析,預(yù)計(jì)在2025-2030年間,中國總體房價(jià)走勢將趨于平穩(wěn)。而今年之后到房價(jià)穩(wěn)定之前,雖然房價(jià)總體仍上漲,但年平均漲幅也將會低于之前15年的水平,特別是一、二線重點(diǎn)城市可能在2015年左右率先進(jìn)入房價(jià)穩(wěn)定調(diào)整期。
【圖文】：

圖表來源：財(cái)新網(wǎng)。圖 3-4 近幾年土地交易價(jià)格指數(shù)近年來我國住房投機(jī)的宏觀表象較為明顯，一是土地價(jià)格具有不斷上漲的財(cái)新網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)來看，我國的土地總體價(jià)格從 2000 年后開始攀升。其中,居地交易價(jià)格漲幅尤為明顯，在 2002 年至 2008 年的 7 年間，居然有 5 年的增長幅以上！即便是受國際金融危機(jī)的影響，房價(jià)有所回落，2009 年度的增長率仍的高位。二是房價(jià)持續(xù)上漲，高房價(jià)與高空置率并存。進(jìn)一步考察房價(jià)的波動可以的增長趨勢與地價(jià)增長趨勢基本一致，但年增長速度和地價(jià)相比波動幅度較小的 2007 年只有 7%左右。這恰恰說明中國房地產(chǎn)市場的投機(jī)程度比較高，因?yàn)榱送恋貎r(jià)值和樓面價(jià)值，但是房子樓面并不具備上漲的空間，真正能增值的是格，所以，土地市場更具有投機(jī)性。但房價(jià)一直處于上漲的態(tài)勢，全國商品房價(jià)年的每平方米 2063 元升至 2008 年的 3882 元，增長了 1.88 倍。2009 年隨著國

資料來源：百度圖庫圖 3-6 近幾年我國商品房和保障房開工情況政府增加保障性住房的建設(shè)，，能夠弱化開發(fā)商的定價(jià)權(quán)。當(dāng)商品房占據(jù)了市場主開發(fā)商就掌控定價(jià)權(quán)，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價(jià)。即使政府推種打壓政策，開發(fā)商也不會虧本賤賣。因?yàn)榉孔又挥虚_發(fā)商有，政府手里沒有。當(dāng)性住房供應(yīng)量加大時(shí)，產(chǎn)品多樣化使得開發(fā)商的壟斷定價(jià)權(quán)就被弱化，住房價(jià)格相穩(wěn)，許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)都證明了這點(diǎn)。在 1997 年以前，香港房價(jià)漲勢如虹。但香港樓市價(jià)格從 1997 年到 2003 年 8 續(xù)下跌，房屋價(jià)值縮水 70%，1 為何發(fā)生了如此大的變化？究其原因，雖然亞洲金機(jī)是導(dǎo)火索，但是住宅價(jià)格的下跌根源主要在于香港政府加大了保障性住房的投入建華主政的港府，投入巨資建設(shè)大量平民住宅——公屋數(shù)量占到整個(gè)市場的 50%左保障性住房供應(yīng)量的擴(kuò)大必然蠶食商品房市場的空間，從根本上改變了供求關(guān)系，房價(jià)的快速下跌。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2685264