【摘要】：隨著溫州、青島等城市“撞期”事件的發(fā)生,住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后究竟該如何續(xù)期又一次成為了全社會熱烈討論的話題。因《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第149條第1款對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題僅規(guī)定有“自動續(xù)期”四字,并且規(guī)定申請續(xù)期規(guī)則的其他法律于《物權(quán)法》頒布后又發(fā)生過修訂。故目前人們不但對自動續(xù)期是否應(yīng)該有償、具體應(yīng)該怎樣有償以及自動續(xù)期期限長度等問題存有爭議,而且對住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后是否應(yīng)適用自動續(xù)期規(guī)則、自動續(xù)期規(guī)則是否有必要立即進行全面完善也存有困惑。由于以上問題一天不解決,廣大民眾便一天不能安心利用房屋與土地,筆者特意撰寫了本文,希望借此能夠?qū)ふ业较嚓P(guān)問題答案,從而解決民眾擔(dān)憂。本文除引言外共包括以下四個部分:第一部分為自動續(xù)期規(guī)則應(yīng)予完善的現(xiàn)實原因論證。在此部分,本文首先通過比較《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)與《物權(quán)法》法律位階的高低、以及分析申請續(xù)期規(guī)則中各項內(nèi)容適用的前提,明確了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后應(yīng)僅適用自動續(xù)期規(guī)則,有關(guān)自動續(xù)期規(guī)則的研究并不欠缺現(xiàn)實意義。而后,本文通過挖掘“自動續(xù)期”四字的立法原意、探析“長期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期問題盡快解決的意義,證實了包括是否有償在內(nèi)的各項自動續(xù)期規(guī)則內(nèi)容均有缺失、“長期”與“短期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題皆急需解決,自動續(xù)期規(guī)則有著應(yīng)予完善的必要。第二部分為自動續(xù)期規(guī)則完善的爭議意見梳理。為防止自己所提完善意見有考慮不周之處,在此部分,本文對學(xué)界就自動續(xù)期問題存在的爭議觀點以及支撐爭議觀點的理由進行了概括總結(jié)。相關(guān)總結(jié)不但囊括了自動續(xù)期是否有償、自動續(xù)期期限長度、有償條件下具體繳費方案、未繳納續(xù)期費用法律后果等常見問題。而且還涉及到了具有特殊性的“短期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)該如何續(xù)期問題,以及自動續(xù)期規(guī)則適用范圍問題,即住宅房屋周邊配套設(shè)施、“住改商”房屋與“商住房”對應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)否適用自動續(xù)期規(guī)則。第三部分為自動續(xù)期規(guī)則完善應(yīng)當秉持的立場分析。本文認為,因自動續(xù)期問題牽涉多項現(xiàn)有制度規(guī)則、涉及利益群體眾多,故良好的自動續(xù)期規(guī)則不該從單一理論入手構(gòu)建,而應(yīng)從多元化的角度進行完善。在完善自動續(xù)期規(guī)則時,不但應(yīng)注意維護城市土地國家所有權(quán),體現(xiàn)國家住房保障義務(wù),而且出于維護公平的考慮,還應(yīng)注意要能夠?qū)崿F(xiàn)不同主體間的利益平衡。雖然民眾的合理意愿在自動續(xù)期規(guī)則中應(yīng)有體現(xiàn),但民眾的協(xié)商選擇權(quán)無需保留。另外,自動續(xù)期規(guī)則與房地產(chǎn)稅征收制度分屬兩道,自動續(xù)期是否收費問題應(yīng)獨立解決,至于續(xù)期費用與房地產(chǎn)稅的協(xié)調(diào),可待房地產(chǎn)稅征收制度比較明確后再行分析。第四部分為自動續(xù)期規(guī)則完善的具體意見。通過借鑒前人觀點與運用自動續(xù)期規(guī)則應(yīng)當秉持的立場,本文于此部分提出了自己的完善方案。對于自動續(xù)期規(guī)則適用范圍問題,本文認為適用范圍應(yīng)適當擴張。住宅房屋周邊配套設(shè)施與“住改商”房屋對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當自動續(xù)期,但“商住房”對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)能否自動續(xù)期則應(yīng)依據(jù)登記時的房屋使用性質(zhì)判斷。對于是否有償與續(xù)期期限長度問題,本文認為,無償永久續(xù)期與一次性繳納全部續(xù)期費用后永久續(xù)期方案會導(dǎo)致城市土地國家所有權(quán)虛化絕不可取,在剩余方案中有償且以房屋安全使用年限為續(xù)期期限的方案更具合理性,應(yīng)被采納。對于具體的續(xù)期費用繳納規(guī)則,本文認為應(yīng)以城市家庭平均住房面積作為區(qū)分點,進行差別化的續(xù)期費用收取。對房屋面積未超出家庭平均數(shù)值部分對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)僅收取象征性續(xù)期費用。但對房屋面積已超出家庭平均數(shù)值部分對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán),則應(yīng)按土地權(quán)利評估價收取續(xù)期費用。對于未繳納續(xù)期費用的法律后果,本文認為,除了要明確在補繳完畢全部續(xù)期費用前,房屋及住宅建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓與抵押外,還應(yīng)制定滯納金繳納規(guī)則。并且在特定條件下,應(yīng)準許政府拍賣變賣房屋及住宅建設(shè)用地使用權(quán)以獲取續(xù)期費用。對于“短期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則問題,本文認為采取先行有償續(xù)期至70年的方案更為公平,有關(guān)續(xù)期費用應(yīng)按住宅建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立時的土地出讓金標準分年繳納。
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：D923.2

【參考文獻】

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本文編號：2677565