本文關鍵詞：分形市場下基于實物期權理論的房地產(chǎn)投資決策模型研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：隨著世界經(jīng)濟的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展,并影響著經(jīng)濟的發(fā)展方向和速度。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮一方面帶動了經(jīng)濟的快速增長,另一方面,快速發(fā)展存在的不安因素,直接威脅著經(jīng)濟發(fā)展。在美國次貸危機的影響下,引發(fā)了全球性的經(jīng)濟危機,可見房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟的走向息息相關,因此最近幾年產(chǎn)生了很多對于房地產(chǎn)相關問題的研究。房地產(chǎn)商作為市場的主要參與者對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的影響。在獲得土地的開發(fā)權力之后,房地產(chǎn)商能否有效的對房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景進行科學的預測,能否做出最有利于自身利益的決定顯得尤為重要。大量的文獻表明,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能有效促進經(jīng)濟的發(fā)展,同樣經(jīng)濟的增長也能帶動房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加。研究房地產(chǎn)市場發(fā)展因素的復雜性以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性對房地產(chǎn)市場前景的預測非常重要。投資環(huán)境的不確定性是房地產(chǎn)市場過熱和價格過高的一個重要原因。投資者的盲目跟風投資,房地產(chǎn)開發(fā)項目種類的結(jié)構(gòu)失衡,過于傾向于高價項目,市場供求的不平衡等,都直接影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況。由于房地產(chǎn)投資行為具有投資不可逆性、投資環(huán)境的不確定性和時間的選擇性三個特征,而且房地產(chǎn)行業(yè)本身的高投資、高風險也增加了這種投資的不確定性,所以原有確定房地產(chǎn)業(yè)投資行為的凈現(xiàn)值法(NPV方法)不再適用。實物期權方法能夠有效的評價項目因管理柔性和市場未來不確定因素帶來的機會價值。大量文獻表明,房地產(chǎn)收益率的分布明顯異于正態(tài)分布,具有“尖峰”和“厚尾”的特征,另外,不同時間區(qū)間上收益率的波動并不是不相關的,具有明顯的相關性和長記憶性的分形特征,因此普通的幾何布朗運動已經(jīng)不能準確刻畫房地產(chǎn)時間序列的波動,分數(shù)布朗運動才是科學的選擇,因此本文嘗試將這種結(jié)論應用于房地產(chǎn)市場,解決房地產(chǎn)投資決策問題。本文首先對我國房地產(chǎn)市場的分形特征進行了實證檢驗,選取國房景氣指數(shù)進行R/S分析,得出H值為0.9089,然后對一線城市的代表北京房地產(chǎn)市場的分形特征進行實證檢驗,得到H值為0.9176,兩者得到的H值都大于0.5,說明我國房地產(chǎn)市場和北京房地產(chǎn)市場有明顯的長記憶性和自相似的分形特征。因此,我們選取分數(shù)布朗運動驅(qū)動的B-S模型計算房地產(chǎn)期權價值。最后,本文將對北京C房地產(chǎn)投資項目運用傳統(tǒng)NPV方法、經(jīng)典B-S模型、分形B-S模型計算其項目價值,從三種方法計算的結(jié)果來看,傳統(tǒng)NPV方法計算出來的項目價值最小,分形B-S計算出來的項目價值最大,經(jīng)典B-S模型計算出的結(jié)果介于兩者之間。理論上,傳統(tǒng)的NPV方法只是從財務上考慮了每個時期的凈現(xiàn)值流量,忽略了項目開發(fā)過程中管理靈活價值;經(jīng)典B-S模型充分考慮了未來市場的不斷變化,將項目置于動態(tài)環(huán)境中,考慮了未來外部不確定變化給投資帶來的機會價值,但是經(jīng)典B-S模型已經(jīng)不符合房地產(chǎn)發(fā)展的分形特征;分形B-S模型對資產(chǎn)價格長記憶性的刻畫彌補了經(jīng)典B-S模型的信息流失,分形市場環(huán)境下,投資面臨更大的風險性和復雜性,同樣也意味著更多的價值,理論結(jié)果和實證結(jié)果一致。因此,基于分形B-S模型對房地產(chǎn)項目的價值進行估計,能夠更加準確的評價房地產(chǎn)項目收益的合理性,指導投資者進行投資方案的設計和風險的管理,對于推動我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和我國經(jīng)濟的總體發(fā)展有重要意義。
【關鍵詞】：分形布朗運動 實物期權 B-S模型 房地產(chǎn)投資決策
【學位授予單位】：山東財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：F224;F299.23
【目錄】：

• 摘要6-8
• Abstract8-12
• 第1章 引言12-20
• 1.1 本文的研究意義12-14
• 1.1.1 理論意義12-13
• 1.1.2 現(xiàn)實意義13-14
• 1.2 文獻綜述14-17
• 1.2.1 實物期權理論的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀14-16
• 1.2.2 實物期權理論在房地產(chǎn)中的應用研究16-17
• 1.3 本文研究思路及基本框架17-18
• 1.3.1 研究思路17
• 1.3.2 本文基本框架17-18
• 1.4 本文研究方法及創(chuàng)新18-20
• 1.4.1 研究方法18
• 1.4.2 創(chuàng)新之處18-20
• 第2章 理論分析20-31
• 2.1 房地產(chǎn)投資決策理論20-25
• 2.1.1 房地產(chǎn)投資特點20
• 2.1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程20-21
• 2.1.3 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法及不足21-23
• 2.1.4 不確定分析法及其不足23-25
• 2.2 實物期權理論25-29
• 2.2.1 實物期權與金融期權25-26
• 2.2.2 實物期權的定價模型26-29
• 2.3 房地產(chǎn)項目中實物期權的種類29-30
• 2.4 本章小結(jié)30-31
• 第3章 實物期權定價模型的改進31-35
• 3.1 分形市場理論32-34
• 3.1.1 分形理論的由來與定義32-33
• 3.1.2 分形市場理論的基本內(nèi)容33
• 3.1.3 分形市場與有效市場33-34
• 3.2 分形B-S模型34
• 3.3 本章小結(jié)34-35
• 第4章 房地產(chǎn)分形特征的實證檢驗35-44
• 4.1 R/S分析的算法35-36
• 4.2 我國房地產(chǎn)市場的分形特征檢驗36-41
• 4.3 北京房地產(chǎn)市場的分形特征檢驗41-43
• 4.4 本章小結(jié)43-44
• 第5章 房地產(chǎn)投資決策模型分析-以C項目為例44-52
• 5.1 模型中參數(shù)的確定44-45
• 5.2 C項目簡介45
• 5.3 C項目的投資決策分析45-49
• 5.3.1 傳統(tǒng)的投資決策分析45-46
• 5.3.2 實物期權方法分析46-49
• 5.4 期權價值對H的敏感性分析49-50
• 5.5 本章小結(jié)50-52
• 第6章 總結(jié)與展望52-55
• 6.1 全文總結(jié)52-53
• 6.2 論文展望53-55
• 參考文獻55-58
• 攻讀學位期間取得的學術成果58-59
• 致謝59

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