【摘要】：自1998年房改以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展,商品房新開工面積、竣工面積以及銷售面積不斷增加,商品房品質(zhì)不斷提高,尤其是住宅房地產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,同樣也得到了迅猛的發(fā)展,住宅房地產(chǎn)業(yè)已成為解決居民住房需求的重大民生工程。然而,一線城市和部分二線城市房價的快速上漲已造成住房市場逐步脫離居民家庭購買力的支撐,房價中積累的泡沫越來越大,不少專家和學(xué)者認(rèn)為這與投資投機(jī)性需求有較大的關(guān)系,在此背景下,本文利用以市場價格/購買力價格指標(biāo)為核心的住宅房地產(chǎn)市場投機(jī)度評價指標(biāo)體系,結(jié)合北京、上海等一線城市住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況,對一線城市住房市場的投機(jī)度進(jìn)行了系統(tǒng)的分析與研究。 本文認(rèn)為,投機(jī)度是住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要指標(biāo),投機(jī)度的準(zhǔn)確衡量在住房市場調(diào)控、住宅置業(yè)投資方面有著廣泛的用途。它不僅能夠為中央政府實施準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)淖》渴袌稣{(diào)控政策提供重要的參考,而且能夠使廣大的中小住宅置業(yè)投資者認(rèn)清住房市場的泡沫程度,進(jìn)而做出準(zhǔn)確的投資決策。文章通過實證研究認(rèn)為,2009年以后,一線城市住房市場的投機(jī)泡沫正在迅速累積,已經(jīng)達(dá)到比較嚴(yán)重的地步,同時認(rèn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入合理解釋了住宅的購買力價格,M1貨幣供應(yīng)額、銀行貸款和住房市場調(diào)控是住房市場過度投機(jī)的關(guān)鍵因素,進(jìn)一步認(rèn)為M1貨幣流向的不加限制、銀行貸款對房地產(chǎn)業(yè)的過度支持以及住房市場調(diào)控所造成的“逢調(diào)必漲”預(yù)期,是造成住宅房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的直接原因；文章通過定性分析認(rèn)為,房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理、住房保障發(fā)展緩慢、住房市場結(jié)構(gòu)不合理和政府問責(zé)機(jī)制缺失是住房市場過度投機(jī)的深層次原因；最后,文章在過度投機(jī)原因剖析的基礎(chǔ)上,認(rèn)為政府在進(jìn)行短期政策調(diào)控的基礎(chǔ)上,應(yīng)注意長效制度的構(gòu)建,主要包括完善房地產(chǎn)稅制、健全住房保障配套制度、調(diào)整住房市場結(jié)構(gòu)以及改進(jìn)政府績效考核機(jī)制。 本文共分為三個版塊。第一版塊為引言,該版塊包括兩部分,即第一部分(第一章)為引言,該部分提出了住宅房地產(chǎn)市場投機(jī)度研究的背景和現(xiàn)實意義,簡單介紹了實證研究的理論框架、對象和樣本數(shù)據(jù)區(qū)間；第二部分(第二章)為文獻(xiàn)綜述,該部分從定性和定量分析兩個角度對房地產(chǎn)投機(jī)的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行簡要分析,對國內(nèi)外研究理論和相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了適當(dāng)?shù)慕榻B和評述。 第二版塊為正文,該版塊包括四部分內(nèi)容,即第一部分(第三章)住宅房地產(chǎn)投機(jī)的理論分析：文章闡述了住宅房地產(chǎn)投機(jī)行為的表現(xiàn)形式,重點介紹市場價格/購買力價格指標(biāo)的理論基礎(chǔ),并基于居民家庭的真實住房需求提出以該指標(biāo)為核心的住宅房地產(chǎn)市場投機(jī)度指標(biāo)評價體系,該體系通過對不同指標(biāo)的分析,能夠全面反映居民家庭的購買力價格與市場房價的差距；第二部分(第四章)住宅房地產(chǎn)市場投機(jī)度衡量：文章中利用投機(jī)度評價指標(biāo)體系對北京、上海兩地住房市場的投機(jī)度進(jìn)行衡量,得出一線城市住房市場已經(jīng)基本脫離了居民家庭真實居住需求和購買力的支撐,尤其是2009年住房價格快速上漲以來,市場已處于過度投機(jī)的狀態(tài),并得出住房市場過度投機(jī)的直接原因；第三部分(第五章)住宅房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的原因剖析：文章從房地產(chǎn)稅制、住房保障、市場結(jié)構(gòu)以及地方政府等角度剖析住宅過度投機(jī)的深層次原因；第四部分(第六章)抑制投機(jī)促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策建議：即通過適時對部分住宅進(jìn)行房產(chǎn)稅試點以及增值稅改革和個人所得稅調(diào)整來完善房地產(chǎn)稅制；通過合理安排保障房土地供應(yīng)、明確財政資金的主體地位、多途徑獲得低息貸款以及抓緊住房公積金支持保障房建設(shè)試點來滿足發(fā)展保障房所需的土地和資金；通過構(gòu)建多元化的住宅開發(fā)模式、大力培育租賃市場和合理引導(dǎo)住宅消費來優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)；通過把住宅用地供應(yīng)計劃完成比例、累積購置與開發(fā)土地面積差額和房價收入比等指標(biāo)納入政府績效考核機(jī)制,促進(jìn)市場理性回調(diào)。 第三版塊(第七章)為結(jié)論。文章首先簡單總結(jié)了一線城市住宅房地產(chǎn)市場的投機(jī)程度和各相關(guān)因素對住房價格的影響,并提出投機(jī)度研究對住房市場調(diào)控的借鑒意義,進(jìn)一步歸納構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的要點,最后,作者也指出了文章的創(chuàng)新與不足之處。
【圖文】：

產(chǎn)業(yè)的大頭，房地產(chǎn)業(yè)的問題基本上代表了住宅房地產(chǎn)業(yè)的問題。另外，2001年到2009年大多數(shù)年份的住宅房地產(chǎn)投資額增幅明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資額增幅，這也說明住宅房地產(chǎn)市場存在過熱問題。具體見圖1一1。3335%露蘇湯葬而不哥幾一人.}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}3330%卜溉才蘇鉀芬莽蕎二返哀之一)/萬互奮牙產(chǎn)… 。。2225%陣寸介甲，布二二二下、聲，年一一一一\一一一刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁刁2220%r-es一二z一份--一一一~一一一一滅一 {一一，，濺}、尸產(chǎn)一—一一—一—一—萬一-二二立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立立‘‘0%f二二不二二二二石二子一一一一一習(xí) \\\\555，卜~丫下一——{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{{洲洲洲了 %%%%\_222222222001120022200332004420055200620072008820099999999999999999999999999999999999999999甲甲甲尸廠婚 婚婚二二 二‘.‘一一.少竺 JJJJJ~~~~~一一一一一一一一一一一一—~’一 一一， 111111111111111111111~~~刁卜~全社會固定資產(chǎn)投資額增幅-今-住宅房地產(chǎn)開發(fā)?

合理價格或者購買力價格的程度以及檢驗市場價格能否得到經(jīng)濟(jì)基本面和居民家庭真實居住需求的支撐，同時，也對市場是否過熱、市場投資投機(jī)性需求是否占比過大以及投機(jī)泡沫的累積程度進(jìn)行合理的判斷，具體見圖3一1。力價格者購價格或理買合里戶{”力，峭酬可負(fù)。沐P)麗長{單位租金(，可可支配收人(瓦〕、流動人 人 人人人人DDD、一年期貨款利軍(It)等 等等等等居 居一 一一一一民 民家 家家家家家 家庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭 庭庭 庭的的的的的的的的的的的的的的 的的 的可可支配收入(爪)、消費性」」」」」’量量支 支出、抵押貸款案件等 等 等居 居住 住住住住住 住需需需需需需需需需需需需需需 需需 需求求求求求求求求求求求求求求 求求 求可可支配收人(又〕、流動人 人人人人 人口 口等 等一一一 一圖3一1市場價格/購買力價格(。)、住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)(HAI)和租售比(RPR)解釋住宅合理價格或者購買力價格的路徑圖
【學(xué)位授予單位】：東北財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2619158