【摘要】：當前,我國房地產(chǎn)領(lǐng)域價格漲跌過快、投資投機性交易行為活躍,這對市場秩序和民生保障造成了較大的影響。為合理引導購房需求,解決城鎮(zhèn)居民的住房問題,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,我國各級行政機關(guān)自2010年以來頻繁出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策文件,如國務院頒布的“國十一條”、“新國十條”等。此類政策措施在實現(xiàn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場目的的同時,也對房地產(chǎn)交易合同的履行造成了影響。其中,最直接的體現(xiàn)就是房地產(chǎn)政策的實施造成合同履行障礙,并由此引發(fā)大量的合同解除糾紛。如何妥當裁判此類糾紛以定分止爭、實現(xiàn)合同正義,成為時下我國法律界迫切需要解決的難題之一,而妥當裁判此類糾紛的前提性條件是明確政策致合同履行障礙之情形的法律定性。因此,本文的研究將圍繞如何對政策導致合同履行障礙進行法律定性這一問題而展開。本文除了引言以外,共包括四個部分。第一部分:實務界對政策致合同履行障礙進行法律定性的意見。目前,我國實務界基于現(xiàn)實的迫切需要已經(jīng)對因政策變動而造成的合同履行障礙問題開展了一定的探索。通過檢索及梳理最高人民法院《2015年全國民事審判工作會議紀要》以及北京市高級人民法院、安徽省高級人民法院等部分地方高級法院制定的指導意見可知,最高人民法院以及相當一部分高級人民法院尚未對政策致合同履行障礙的法律定性提出明確具體的意見,而剩余的部分地方高級人民法院雖然在指導意見中表達了界定政策致合同履行障礙之性質(zhì)的觀點,即界定為“不可歸責于雙方當事人的事由”,但是,該觀點顯得過于籠統(tǒng)。為了更進一步地明晰實務界的觀點,本文采取實證考察裁判案例的方法,通過梳理相關(guān)案例的裁判要旨可知,實踐中對政策致合同履行障礙之情形進行法律定性的意見殊異,存在情事變更、不可抗力、商業(yè)風險以及不可歸責于雙方當事人之事由的分歧。由于裁判觀點不一致,同案不同判現(xiàn)象時有發(fā)生,極大地損害了司法權(quán)威及司法公信力�？偠灾�,盡管實務界的現(xiàn)有探索對于政策致合同履行障礙的法律定性研究做出了一定的貢獻,但是仍然存在諸多問題,還待進一步深入。第二部分:學術(shù)界對政策致合同履行障礙的定性問題所存在的爭議及評析。與實務界一樣,學術(shù)界至今仍未達成一致意見�！安豢煽沽φf”、“情事變更說”、“商業(yè)風險說”與“區(qū)分定性說”均存在一定的合理性,但是其缺陷也是十分明顯的。鑒于前三種學說的研究結(jié)論尚待進一步商榷,筆者贊同“區(qū)分定性說”的思考路徑,即對于政策致合同履行障礙的法律定性不能一概而論,而應結(jié)合具體情形來區(qū)分處理。然而,目前“區(qū)分定性說”不僅尚未得出界定政策致合同履行障礙之性質(zhì)的統(tǒng)一標準,而且學說內(nèi)部各學者所持的觀點也存有瑕疵。因此,本文將在區(qū)分處理的思路下重新思考政策致合同履行障礙的法律定性問題。第三部分:政策致合同履行障礙的類型化及區(qū)別界定。在系統(tǒng)梳理我國行政機關(guān)頒布的房地產(chǎn)政策文件及其內(nèi)容的基礎上,本文提煉出致合同履行障礙的四種具體政策措施,并以不同的政策措施為原因因素,將政策致合同履行障礙分為四種具體類型,進而逐一分析予以法律定性。首先,因提高購房貸款利率政策致合同履行障礙的情形,應定性為商業(yè)風險。其次,因提高購房首付款比例政策致合同履行障礙的情形,須結(jié)合當事人對合同價款支付方式的約定來討論定性問題。在合同當事人約定了貸款不能完全獲得時價款的其他支付方式的情況下,因政策變化引發(fā)的合同糾紛應按照約定來處理,不屬于本文的研究范疇。在合同沒有明確約定價款的支付方式為按揭貸款的情況下,提高購房首付款比例政策致合同履行障礙應定性為商業(yè)風險。在合同明確約定價款支付方式為按揭貸款,且對貸款不能完全獲得時價款的其他支付方式?jīng)]有約定的情況下,通常不能認定該項政策致合同履行障礙為情事變更,但如果購房者能夠證明,繼續(xù)履行合同將導致其經(jīng)濟遭受嚴重困難或嚴重影響其正常生活,以至于合同目的無法實現(xiàn)時,那么可以被認定為情事變更。再次,禁止發(fā)放購房貸款政策致合同履行障礙的法律定性仍須結(jié)合房屋價款支付方式的約定來討論。在合同沒有明確約定價款的支付方式為按揭貸款的情況下,禁止購房貸款政策致合同履行障礙同樣應定性為商業(yè)風險;而在合同明確約定價款支付方式為按揭貸款且沒有約定其他支付方式的情況下,如果購房者能夠證明其支付購房價款存在嚴重障礙,以至于繼續(xù)履行合同將導致合同目的無法實現(xiàn),那么該項政策致合同履行障礙可以被定性為情事變更。最后,限制購房資格政策直接導致合同的履行遭受根本性影響,該項政策致合同履行障礙既可以定性為不可抗力,也可以定性為情事變更。第四部分:政策致合同履行障礙的司法應對。司法裁判機關(guān)在應對政策致合同履行障礙情形時,需要注重政策的考量,即須結(jié)合政策的調(diào)控目的、調(diào)控手段及調(diào)控內(nèi)容來予以處理,以實現(xiàn)法律框架內(nèi)社會效果與法律效果的統(tǒng)一。結(jié)合不同的政策措施致合同履行障礙的情形,司法裁判機關(guān)裁判因政策變化所引發(fā)的糾紛須依不同的情形加以區(qū)分。但是現(xiàn)實生活紛繁復雜,司法裁判機關(guān)在個案裁判中不能簡單地適用類型化分析的結(jié)論,而應綜合政策的調(diào)控目的及內(nèi)容、合同當事人的磋商情況及支付能力、合同當事人之間的利益均衡等因素加以判斷,妥當應對政策致合同履行障礙的情形。此外,相關(guān)司法裁判機關(guān)應該充分發(fā)揮其司法能動性,針對如何應對政策致合同履行障礙及其引發(fā)的糾紛案件,盡快出臺統(tǒng)一的指導意見。
【學位授予單位】：西南政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：D923.6

【參考文獻】

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本文編號：2613870