本文關(guān)鍵詞：房屋預(yù)查封制度研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：民事強(qiáng)制執(zhí)行程序旨在強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)生效法律文書確定的內(nèi)容,而生效法律文書內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)有賴于強(qiáng)制執(zhí)行措施。在針對房屋的控制性執(zhí)行措施中,《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱“《聯(lián)合通知》”)設(shè)立了預(yù)查封制度,所謂預(yù)查封是指對尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者預(yù)期物權(quán)的房屋所采取的控制性措施。因預(yù)查封制度往往涉及第三人利益,該制度在實(shí)踐適用中出現(xiàn)了諸多爭議。本文筆者擬從真實(shí)案例出發(fā),引出對預(yù)查封制度的思考,繼而展開詳細(xì)論述。本文全篇包括導(dǎo)言、正文、結(jié)語、參考文獻(xiàn)和致謝五個部分,正文總共分為四章。導(dǎo)言部分從問題的提出開始,筆者從一個真實(shí)的案例出發(fā),在該案例中,開發(fā)商名下的房屋因買受人負(fù)債被法院預(yù)查封,開發(fā)商一邊行使約定解除權(quán)要求解除商品房預(yù)售合同,一邊在執(zhí)行案件中提出案外人書面執(zhí)行異議,執(zhí)行異議被駁回后開發(fā)商又向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。在執(zhí)行異議之訴二審程序中,開發(fā)商取得了合同解除的生效法律文書,并承諾向買受人歸還房款,但執(zhí)行異議之訴二審法院仍然駁回了開發(fā)商的排除執(zhí)行訴訟請求,并裁定恢復(fù)對標(biāo)的房屋的拍賣。至此,開發(fā)商陷入了錢房兩空的境地,筆者對如此顯失公平的結(jié)果提出了多處疑問,經(jīng)研究,筆者認(rèn)為全面了解預(yù)查封制度是解決上述疑問的關(guān)鍵。正文第一章中,筆者對房屋預(yù)查封制度概述進(jìn)行了論述,依次從房屋預(yù)查封的概念及范圍、法律效力、公示方式及生效要件等方面介紹了預(yù)查封的基本情況,當(dāng)預(yù)查封的房屋登記于開發(fā)商名下時,理論界對此時的執(zhí)行標(biāo)的存在爭議,通過對比不同的觀點(diǎn),筆者認(rèn)為預(yù)查封的執(zhí)行標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是被執(zhí)行人在履行合同過程中取得的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。之后筆者對預(yù)查封與查封之區(qū)別與聯(lián)系進(jìn)行了分析,筆者認(rèn)為兩者的司法限制標(biāo)的不同,預(yù)查封房屋能夠被過戶至被執(zhí)行人名下而查封不行,同時,預(yù)查封的房屋不能進(jìn)入拍賣、變賣或其他變現(xiàn)程序,只有預(yù)查封措施轉(zhuǎn)化為查封措施,標(biāo)的房屋方能進(jìn)入變現(xiàn)程序。因預(yù)查封制度往往涉及了第三人出賣人的利益,為平衡申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和出賣人三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,預(yù)查封異議制度的設(shè)立是不可或缺的,因此,筆者在第二章介紹了在預(yù)查封涉及出賣人利益情況下的異議制度。根據(jù)司法解釋規(guī)定,標(biāo)的房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),但被執(zhí)行人已經(jīng)支付全部購房款并取得標(biāo)的房屋的實(shí)際占有的,人民法院可以查封,也就是說,在上述情況下,出賣人的民事權(quán)益不足以排除法院對自己名下財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行,異議不成立。此時出賣人對標(biāo)的房屋的財(cái)產(chǎn)價值已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn),其僅僅是名義上的所有權(quán)人,保護(hù)申請執(zhí)行人的權(quán)利是合理的。同時,筆者結(jié)合導(dǎo)言中的案例加以分析,認(rèn)為上海市第二中級人民法院在適用上述司法解釋時錯誤地把交付等同于占有。當(dāng)出賣人在異議制度中被駁回申請,又面臨為買受人承擔(dān)銀行貸款的擔(dān)保責(zé)任時,出賣人有兩種選擇,一是起訴要求繼續(xù)履行合同,二是要求解除合同,筆者在本文第三章中就出賣人的上述兩種選擇分別進(jìn)行了分析。當(dāng)出賣人起訴要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制變更登記房屋產(chǎn)權(quán)時,因預(yù)查封情況下房屋能夠被過戶至被執(zhí)行人名下,故理論上出賣人能因產(chǎn)權(quán)的過戶而免除銀行貸款的階段性保證責(zé)任,但實(shí)際操作中,筆者發(fā)現(xiàn)預(yù)查封情況下部分房管部門根本不受理產(chǎn)權(quán)過戶至被執(zhí)行人名下的申請,可見預(yù)查封制度在實(shí)際適用過程中出現(xiàn)了問題。當(dāng)出賣人要求解除商品房預(yù)售合同時,實(shí)踐中又出現(xiàn)不同的處理方式:一種處理方式是預(yù)查封情況下合同當(dāng)事人不得行使解除權(quán);第二種方式認(rèn)為合同可以解除,但對解除后果不予處理;第三種方式則是合同可以解除并正常處理解除后果。通過對上述三種方式的比較分析,筆者認(rèn)為預(yù)查封不影響合同解除權(quán)的行使,而合同解除后果的處理主要看解除之訴的法律文書對在先設(shè)立的預(yù)查封有無拘束力。理論和實(shí)務(wù)界存在著解除之訴的法律文書對在先設(shè)立預(yù)查封有拘束力和無拘束力兩種對立的觀點(diǎn),筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分情況討論,若合同解除依據(jù)的是法律規(guī)定或備案登記預(yù)售合同的約定的,合同解除的法律文書即使是在預(yù)查封之后生效,該法律文書應(yīng)當(dāng)能夠?qū)乖谙阮A(yù)查封,即預(yù)查封因合同的失效而失效;若合同解除依據(jù)的是買賣雙方未經(jīng)備案登記的合同條款或預(yù)查封之后達(dá)成的條款,此時,筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保護(hù)申請執(zhí)行人的利益,認(rèn)定合同解除的生效法律文書不得對抗預(yù)查封,即雖然合同失效了,預(yù)查封仍然有效存在。第四章為我國房屋預(yù)查封制度之現(xiàn)狀與完善建議,筆者從制度設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀和實(shí)踐適用的現(xiàn)狀兩方面出發(fā),認(rèn)為我國司法解釋與司法實(shí)踐未嚴(yán)格區(qū)分預(yù)查封與查封制度,且法院將預(yù)查封房屋直接裁定進(jìn)入變現(xiàn)程序造成了一定的社會混亂。在現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上,筆者認(rèn)為完善我國房屋預(yù)查封制度刻不容緩,故筆者提出了完善我國房屋預(yù)查封制度的相關(guān)建議。我國應(yīng)當(dāng)在法律制度上,通過立法形式明確預(yù)查封制度的法律地位,形成一套獨(dú)立、完整的規(guī)則體系,具體操作上應(yīng)當(dāng)在民事訴訟法中確立預(yù)查封制度,并通過補(bǔ)充民事訴訟法司法解釋或設(shè)立專項(xiàng)司法解釋的方式確定預(yù)查封制度的具體操作規(guī)則及操作流程,再通過具體判例,有效豐富預(yù)查封制度的司法實(shí)踐,形成一批具有典型意義的司法判例,指導(dǎo)司法實(shí)踐中的細(xì)節(jié)問題。在確立預(yù)查封法律地位的同時應(yīng)當(dāng)明確預(yù)查封與查封制度的區(qū)別與聯(lián)系,統(tǒng)一司法實(shí)務(wù)的處理方式。此外,我國應(yīng)當(dāng)建立與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相匹配的預(yù)查封公示和生效制度以維護(hù)市場交易的安全及穩(wěn)定。
【關(guān)鍵詞】：房屋預(yù)查封 房屋預(yù)查封異議 合同解除 立法建議
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：D925.1
【目錄】：

• 摘要2-5
• Abstract5-10
• 導(dǎo)言10-17
• 一、問題的提出10-11
• 二、研究價值及意義11-12
• 三、文獻(xiàn)綜述12-16
• 四、主要研究方法16-17
• 第一章 房屋預(yù)查封制度概述17-24
• 一、房屋預(yù)查封的概念及范圍17-18
• （一）被執(zhí)行人享有未公示物權(quán)的房屋17
• （二）被執(zhí)行人享有預(yù)期物權(quán)的房屋17-18
• 二、房屋預(yù)查封的法律效力18-20
• 三、房屋預(yù)查封的公示方式及生效要件20-21
• 四、房屋預(yù)查封的執(zhí)行標(biāo)的21-22
• 五、預(yù)查封與查封之區(qū)別與聯(lián)系22-24
• （一）預(yù)查封與查封之區(qū)別22-23
• （二）預(yù)查封與查封之聯(lián)系23-24
• 第二章 房屋預(yù)查封之異議24-27
• 一、房屋預(yù)查封異議成立之認(rèn)定24-25
• 二、案例實(shí)證分析25-27
• 第三章 房屋預(yù)查封與商品房預(yù)售合同效力27-33
• 一、房屋預(yù)查封與合同繼續(xù)履行27-28
• 二、房屋預(yù)查封與合同解除28-33
• （一）司法實(shí)踐的不同處理方式28-29
• （二）房屋預(yù)查封期間，合同當(dāng)事人解除權(quán)的行使29
• （三）房屋預(yù)查封期間，合同解除后果的處理29-33
• 第四章 我國房屋預(yù)查封制度之現(xiàn)狀與完善建議33-38
• 一、我國房屋預(yù)查封制度之現(xiàn)狀33-34
• （一）司法解釋與司法實(shí)踐未嚴(yán)格區(qū)分預(yù)查封與查封制度33-34
• （二）法院將預(yù)查封房屋直接裁定進(jìn)入變現(xiàn)程序34
• 二、完善我國房屋預(yù)查封制度的建議34-38
• （一）通過立法形式明確預(yù)查封制度的法律地位35-36
• （二）明確預(yù)查封與查封制度的區(qū)別與聯(lián)系36
• （三）建立與不動產(chǎn)登記相匹配的預(yù)查封公示及生效制度36-38
• 結(jié)語38-39
• 參考文獻(xiàn)39-41
• 致謝41-42

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本文編號：260947