【摘要】：自新中國成立60年來,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程是曲折的。改革開放前,我們對住宅的基本定義為它僅是一種福利產(chǎn)品,其產(chǎn)權(quán)理所當然歸國家所有,因而不具有任何的商品屬性,這種不符合市場經(jīng)濟規(guī)律的房地產(chǎn)體制帶給國家、企業(yè)負累,投資嚴重不足造成我國的住房建設(shè)遠不能滿足國民生活需求。改革開放后,我國在不斷探索過程中逐步恢復了房地產(chǎn)產(chǎn)品的商品屬性,開始允許住宅產(chǎn)品在市場中交易,而其交易數(shù)量此后一直呈快速增長的態(tài)勢,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出了巨大的發(fā)展空間,并逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 我國住宅商品化的時間較晚,其所處社會、市場環(huán)境仍處于不斷完善中。伴隨經(jīng)濟發(fā)展,我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在的問題也逐漸顯現(xiàn)出來。自2003年起,我國房地產(chǎn)出現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象,市場本身的弊端暴露無遺。從經(jīng)濟角度分析,房地產(chǎn)過熱是指房屋與土地的市場價值與其基礎(chǔ)價值相偏離而表現(xiàn)出來的非平穩(wěn)上漲的過程與狀態(tài),但從本質(zhì)上看,我國的房地產(chǎn)過熱首先應(yīng)該是社會政治問題,而不是單一的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)問題。此前中國政府相繼出臺了一系列措施以平抑房價,抑制房地產(chǎn)市場投資增長,打擊“投機者”,但結(jié)果卻是房地產(chǎn)市場依舊維持著“過熱”狀況,政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場中也出現(xiàn)了“失靈”。 對于政府部門來講,變革與其說是一種非常態(tài),不如說是一種常態(tài)。中國政府應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)濟與住房問題區(qū)別開來,并從市場和社會保障兩個角度來促進國民經(jīng)濟與民生的健康發(fā)展。我國在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面都存在政府角色缺位、功能缺失,尤其是廉租房、經(jīng)濟適用房發(fā)展水平嚴重滯后,住房政策變?yōu)橐陨唐贩拷ㄔO(shè)為主的產(chǎn)業(yè)政策,公共利益被淡化甚至遺忘。 在國外,房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn),專指與房地產(chǎn)流通有關(guān)的服務(wù)行業(yè),其中包括房地產(chǎn)價格評估、房屋租賃、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理等,商業(yè)地產(chǎn)、住宅開發(fā)則歸入建筑行業(yè),所以住房政策應(yīng)屬社會政策的范疇,如社會福利救助,體現(xiàn)政府的基本住房保障職能和社會公正目標；房地產(chǎn)政策應(yīng)屬經(jīng)濟政策的范疇,體現(xiàn)的是市場效率。西方國家即使在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展的歷史階段,也沒有像今日之中國這般強制推行“以買為主”的單一的市場化住房政策。 住房是人類最基本的物質(zhì)需要,雖然至今世界上仍然沒有哪一個國家真正做到其對住房的需求能和它的供給達到完全均衡,但中國房地產(chǎn)特殊的“過熱”現(xiàn)象確值得我們?nèi)ド罨芯�。審視現(xiàn)實情境可以看到,我們對房地產(chǎn)“何為過熱”、“為何過熱”、“過熱如何”等問題上認識、研究和運作層面還存在諸多的問題,尤其房地產(chǎn)經(jīng)濟“牽一發(fā)而動全身”,住房條件的好壞還是衡量居民生活水平高低的重要標志,同時也是我國全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容。 帶著這些問題,本文從理論研究和實際操作的可行性出發(fā),力圖以科學的理論和方法為依據(jù),借助國際化視角和精確的數(shù)據(jù)分析,從多個角度考察中國房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的形成機理,審視存在的問題、影響并剖析其成因。本文廣泛借鑒了日本、新加坡、愛爾蘭國家在房地產(chǎn)治理方面的教訓與經(jīng)驗,對于如何破解我國房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象給出了幾點粗淺建議,本文的研究成果對于分析中國未來的房地產(chǎn)發(fā)展模式,促進政府職能創(chuàng)新,降低社會總體風險等提供了實際有效的可操作的建議和思路�？v觀全文,其主要貢獻在于： 其一,通過對房地產(chǎn)特殊性分析,結(jié)合中國的實際,較為系統(tǒng)地考察了中國房地產(chǎn)過熱的形成機理。 其二,在全球經(jīng)濟一體化背景下,深入淺出地分析了當前中國房地產(chǎn)過熱的金融現(xiàn)狀,并強調(diào)我國治理房地產(chǎn)過熱的重要性和迫切性,防范房地產(chǎn)金融危機的發(fā)生。 其三,從經(jīng)濟學與公共政策學的角度比較分析了日本、新加坡、愛爾蘭在房地產(chǎn)治理方面的經(jīng)驗與教訓,為研究中國房地產(chǎn)問題提供實際有效的借鑒參考。 其四,理論聯(lián)系實際,分析得出破解中國房地產(chǎn)過熱的首要路徑是有效區(qū)分住房問題與房地產(chǎn)經(jīng)濟,從市場和社會保障兩個角度來促進國民經(jīng)濟與民生的健康發(fā)展。
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圖1:住宅及商業(yè)開發(fā)投資占房地產(chǎn)投資比例(資料來源:根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站自行繪制)如_仁圖:2()01年至2009年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅的開發(fā)投資一直維持在左右，商業(yè)開發(fā)僅為120k上下，二者在規(guī)模上具有較大差距。住宅開發(fā)投資較商業(yè)發(fā)投資占行業(yè)開發(fā)投資的比例近年來也呈微升一態(tài)勢。一、1995年前的房地產(chǎn)業(yè)中國城鎮(zhèn)住房制度改革(以下簡稱“房改”)，在1979年至1995年間，，進過“三三制”補貼售房、提租補貼、以售帶租等房改方案的試點，山于各種原因，這幾種方案在實踐中逐一被淘汰，也逐一證明了不同的制度設(shè)一計在實際實施中的力。其L掃，我們最早于1979至1985年間開始實施“三三制”補貼售房方案。1

商品房住宅價格的漲幅要遠遠高于非住宅類商品房價格的漲幅，尤其是2001年隨著一系列房改政策的出臺，比如:公積金政策、銀行貸款政策、二手房市場的各項配套措施，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了急速增長的態(tài)勢。(見圖2)火少譽愁米500030002000圖 2:199于2009年商品房和商品住宅均價及其增長率(資料來源:根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站自行繪制)10%5月%01謐9/64
【學位授予單位】：南京大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

【引證文獻】

相關(guān)碩士學位論文 前2條

1 張馳;供給側(cè)改革視角下商品住宅去庫存研究[D];廣西大學;2016年

2 孫琴;房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)是否存在“擠出效應(yīng)”[D];云南大學;2016年

本文編號：2596202