本文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售中開發(fā)商信息披露行為的法律規(guī)制，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：商品房預(yù)售制度起源于香港,自引入內(nèi)地后逐漸成為房屋銷售的主要方式。然而在火熱的預(yù)售情勢下,開發(fā)商卻利用自身信息優(yōu)勢實施了大量的無證售房、隱瞞土地權(quán)利瑕疵、虛假廣告、虛假樣板房等嚴重侵害預(yù)購人權(quán)益的行為。雖然我國法律給予預(yù)購人以救濟權(quán)利,但是大多都是屬于帶有濃厚的行政色彩事后救濟,民事救濟相對缺乏,從開發(fā)商信息披露角度保護預(yù)購人權(quán)益的事前規(guī)制更是沒有,并且現(xiàn)行的救濟權(quán)利本身也不完善,首先,給予預(yù)購人的保護行政性大于法律性;其次,對于開發(fā)商行政處罰力度低,開發(fā)商違法成本低;最后,對于唯一涉及開發(fā)商締約前信息披露義務(wù)的締約過失制度本身也存在問題。實踐中對于締約過失構(gòu)成要件中一方故意隱瞞與合同有關(guān)的重要事實,僅僅包含主觀為故意的形態(tài),這無形中提高了對開發(fā)商違法行為規(guī)制的門檻。此外對重要事實的認定缺乏具體標(biāo)準(zhǔn),實踐中憑法官個人價值觀判斷,出現(xiàn)許多同案不同判的尷尬局面。筆者認為,商品房預(yù)售中預(yù)購人屢遭開發(fā)商侵害究其根本原因在于買賣雙方的信息不對稱,這種不對稱不僅體現(xiàn)在信息的占有量,更體現(xiàn)在信息收集能力上。正是由于這種不對稱,才使得開發(fā)商侵害預(yù)購人成為可能,而現(xiàn)行法律的不完善、缺乏的事前信息披露制度以及過低的違法成本讓開發(fā)商侵害預(yù)購人權(quán)益的行為愈演愈烈。針對上述問題,筆者提出了對建立我國開發(fā)商信息披露制度的思考。利用信息披露制度將開發(fā)商侵害預(yù)購人權(quán)益的優(yōu)勢“扼殺”在搖籃里,借助“國六條”對建立信息披露制度的設(shè)想,《公司法》對上市公司信息披露的規(guī)定以及美國“商品房銷售計劃書”對于信息披露具體標(biāo)準(zhǔn)對信息披露制度中披露要素、信息披露的程度以及信息披露的方式為做出規(guī)定,并在此基礎(chǔ)上提出了建立我國信息披露制度(開發(fā)商誠信查詢系統(tǒng)與商品房預(yù)售說明書制度),該制度對《南京市房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)誠信體系建設(shè)管理辦法》以及“美國商品房銷售計劃書”進行借鑒,結(jié)合我國國情做具體變動。文章最后按照主觀惡意大小將違反信息披露義務(wù)的兩種行為分為欺詐與對重要事實的不予告知,并對其法律責(zé)任進行規(guī)制,對欺詐行為引入“懲罰性賠償制度”加以規(guī)制,對重要事實的不予告知行為不區(qū)分故意與過失,采取對《合同法》第是四時二條刪除故意的修改,將除故意以外的過失不披露形態(tài)納入到締約過失責(zé)任的規(guī)制中。希望筆者的淺薄觀點能夠為我國預(yù)售中開發(fā)商信息披露制度的正式建立貢獻綿薄之力。正文共分為五個部分:按照問題的提出、是什么、為什么、怎么辦的邏輯結(jié)構(gòu)進行寫作。第一部分為導(dǎo)言,其作用是問題的提出(提出問題)。導(dǎo)言通過對商品房預(yù)售的大背景、現(xiàn)行國家對于預(yù)售商品房的態(tài)度以及現(xiàn)行法律對于預(yù)購人的保護予以介紹,指出當(dāng)下對于預(yù)購人保護存在的問題,呼吁建立新型的預(yù)購人權(quán)益事前保護制度。第二部分,商品房預(yù)售與開發(fā)商信息披露概述(是什么)。本章分別介紹了預(yù)售的條件、預(yù)售的法律特征、信息披露的概念與原則、開發(fā)商信息披露行為的性質(zhì)以及商品房預(yù)售與開發(fā)商信息披露的關(guān)系。本章是全文的基礎(chǔ)部分,為后文的建立開發(fā)商信息披露制度提供基礎(chǔ)。第三部分,從法理層面與開發(fā)商利用信息優(yōu)勢侵害預(yù)購人常見表現(xiàn)的實證層面論述開發(fā)商信息披露的必要性(為什么)。法理層面,從契約自由、平等以及誠實信用等原則論述開發(fā)商信息披露的法理基礎(chǔ);實證層面,從開發(fā)商無證售房、隱瞞房屋權(quán)利瑕疵、虛假廣告,虛假樣板房等實證層面論述開發(fā)商信息披露必要性。第四部分,走出去考察兩大法系主要代表國家對于締約前信息披露義務(wù)的規(guī)定,對比中國現(xiàn)狀尋求我國建立信息披露制度的方法(怎么辦)。本部分主要考察了英、美、德、法四個國家,在與四個國家對比之后找出我國信息披露制度的方向。第五部分,我國開發(fā)商信息披露行為法律規(guī)制思考(怎么辦)。借助上市公司信息披露的原則、美國商品房銷售計劃書以及“國六條”的規(guī)定,對開發(fā)商信息披露中披露要素、披露程度以及披露方式做具體設(shè)想,而后依據(jù)南京《建立開發(fā)商誠信系統(tǒng)管理辦法》提出建立我國開發(fā)商誠信查詢系統(tǒng)以及預(yù)售商品房說明書制度,最后對欺詐與對重要事實的不予告知兩種典型違反信息披露義務(wù)的行為提出規(guī)制,確保信息披露制度的有序運行。
【關(guān)鍵詞】：商品房預(yù)售 信息披露 權(quán)益保護 法律規(guī)制
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：D922.291.91
【目錄】：

• 摘要2-5
• Abstract5-10
• 導(dǎo)言10-13
• 第一章 商品房預(yù)售制度與信息披露制度概述13-19
• 第一節(jié) 商品房預(yù)售基本信息13-15
• 一、商品房預(yù)售的法律特征13-14
• 二、商品房預(yù)售的法律條件14-15
• 第二節(jié) 信息披露基本信息15-17
• 一、信息披露的含義與原則15-16
• 二、開發(fā)商信息披露行為法律性質(zhì)16-17
• 第三節(jié) 商品房預(yù)售的特性與開發(fā)商信息披露的關(guān)系17-19
• 第二章 商品房預(yù)售中開發(fā)商信息披露必要性分析19-27
• 第一節(jié) 預(yù)售中開發(fā)商信息披露法理基礎(chǔ)19-22
• 一、市場經(jīng)濟下契約自由精神的必然需求19-20
• 二、民商事活動中平等原則的必然要求20-21
• 三、民事交易中誠信原則的必然追求21-22
• 第二節(jié) 預(yù)售中開發(fā)商信息披露實證分析22-27
• 一、現(xiàn)行法對開發(fā)商無證或缺證預(yù)售規(guī)制分析22-23
• 二、現(xiàn)行法對預(yù)售商品房權(quán)利瑕疵規(guī)制分析23-24
• 三、現(xiàn)行法對預(yù)售商品房廣告失真規(guī)制分析24-25
• 四、現(xiàn)行法對預(yù)售商品房樣板房不實規(guī)制分析25-27
• 第三章 我國與其他國家締約前信息披露義務(wù)比較法考察27-35
• 第一節(jié) 英美法系代表國家締約前信息披露義務(wù)狀況27-29
• 一、英國締約前信息披露義務(wù)狀況27-28
• 二、美國締約前信息披露義務(wù)狀況28-29
• 第二節(jié) 大陸法系代表國家締約前信息披露義務(wù)狀況29-33
• 一、法國締約前信息披露義務(wù)狀況29-31
• 二、德國締約前信息披露義務(wù)狀況31-33
• 第三節(jié) 我國締約前信息披露與國外差距33-35
• 一、我國締約前信息披露現(xiàn)狀33
• 二、中外締約前信息披露的比較分析33-35
• 第四章 我國開發(fā)商信息披露行為法律規(guī)制思考35-46
• 第一節(jié) 開發(fā)商信息披露要素與披露程度以及披露方式思考35-39
• 一、開發(fā)商信息披露要素分析35-36
• 二、開發(fā)商信息披露程度分析36-38
• 三、開發(fā)商信息披露方式分析38-39
• 第二節(jié) 建立我國開發(fā)商信息披露制度設(shè)想39-41
• 一、建立開發(fā)商誠信查詢系統(tǒng)39-40
• 二、建立商品房預(yù)售說明書制度40-41
• 第三節(jié) 開發(fā)商違反信息披露義務(wù)法律責(zé)任建議41-46
• 一、開發(fā)商在信息披露中欺詐行為法律責(zé)任分析41-43
• 二、開發(fā)商在信息披露中對重要事實不告知行為法律責(zé)任分析43-46
• 結(jié)語46-47
• 參考文獻47-49
• 后記49-50

【相似文獻】

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本文編號：254256