本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的傳遞研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

篇一：論我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范.pdf

經(jīng)營管理

論我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

余麗霞 ,竇 琤

12

（1 四川師范大學(xué)，四川 610000；2 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 重慶 401120）

摘要：2010 年 4 月中央政府為遏制房價(jià)過快上漲陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，商業(yè)銀 行原本安全性較高的個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。 本文在此背景下分析了近年來我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況、普

遍存在的風(fēng)險(xiǎn)類型，并在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范提出了相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-0167（2011）01-0034-05

Abstract: On April 2010,the central government gradually introduced a number of stringent control policies to curb housing prices. With the gradual increase in the real estate market uncertainty, the risks of commercial bank' s individual housing loans is also gradually increasing. In this context,this paper analyzes China commercial bank' s individual housing loans in recent years, the risk of common type. On this basis, the paper proposes risk prevention measures to individual housing loans of commercial banks .

Key words: Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Prevention

住房是人們的基本生活保障， 改善住房條件關(guān)系 到人們生活質(zhì)量的提高，因此發(fā)展住房金融成為真正啟 動(dòng)消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問題，而商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款作為 住房金融重點(diǎn)支柱部分一直是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話 題。 伴隨個(gè)人住房貸款的快速增長，房貸不良貸款率也 開始有所上升。2010 年 4 月份以來，針對(duì)房價(jià)迅速攀升、 炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重的問題，以“國十條”為代表的房產(chǎn)新 政陸續(xù)出臺(tái)，政府對(duì)房市的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，未來中 國房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢眾說紛紜，由此進(jìn)一步增加了 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。

自用普通住房的貸款， 借款人申請住房貸款時(shí)必須提 供擔(dān)保。 目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營貸 款和組合貸款三種類型。

1．個(gè)人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運(yùn) 用

住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款，也

稱公積金貸款。 住房公積金貸款是政策性個(gè)人住房貸 款，一方面其利率低；另一方面其主要是為中低收入的 公積金繳存職工提供。

2．個(gè)人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向 購

房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

一、個(gè)人住房貸款的含義、特點(diǎn)

（一）個(gè)人住房貸款的含義 個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買

3．個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸 資

金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住 房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營貸款的組合。

﹡本文系四川省教育廳重點(diǎn)課題《大股東出資行為及經(jīng)濟(jì)后果研究—基于上市公司實(shí)施定向增發(fā)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)》（09SA042）階段性成果。

作者簡介：余麗霞，女，四川師范大學(xué)商學(xué)院,西南財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院在讀博士；

竇琤，女，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院。

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Financial Industry

點(diǎn)：

（二）個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比， 具有以下特

在這十余年中， 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款在推 動(dòng)住房體制改革和提高居民住房消費(fèi)方面起到了積極 作用。 但隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增加，其不 良貸款也開始逐年攀升， 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)日益凸 顯（見表二）。 從表二可以看出，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款 的不良貸款率總體呈上升趨勢，雖然比率并不高，但是 因?yàn)槠浠鶖?shù)大，個(gè)人房貸的不良貸款總額還是很大的， 其風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 1995 年日本住房金融案件，1997 年 亞洲金融風(fēng)暴，2007 年 8 月美國次貸危機(jī)，2009 年 11

月底迪拜金融危機(jī)，均與房地產(chǎn)市場泡沫破滅，個(gè)人住

房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。 銀監(jiān)會(huì)在 2010 年 6 月 15 日

發(fā)布的《中國銀監(jiān)會(huì) 2009 年報(bào)》中指出：2010 年隨著房

地產(chǎn)市場不確定性逐步增加， 個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù) 中的不審慎行為可能加劇， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈 條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。 因此加強(qiáng)個(gè) 人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、研究防范 對(duì)策，是擺在我國商業(yè)銀行面前的重要課題。

表二 我國商業(yè)銀行個(gè)人房貸不良貸款率 計(jì)量單位：%

1．貸款金額大、期限長。個(gè)人住房貸款金額較大，期

限較長，通常為 10-20 年，最長可達(dá) 30 年；

2．貸款對(duì)象特殊且用途專一。對(duì)象是具有完全民事

行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購住房；

3．償還方式特殊。 借款人按月歸還貸款本息；

4．一般以所購房屋或已有房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押。

由于上述特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽

性和滯后性等風(fēng)險(xiǎn)特征， 給貸款管理工作造成了一定

的困難。

二、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況

我國的個(gè)人住房貸款起步于 1998 年，但真正發(fā)展

還是 2000 年之后。 對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn) 為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比 例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。 近年來， 個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動(dòng) 的比重迅速上升， 不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視 為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種， 并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重

下獲得了迅猛發(fā)展， 個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中 點(diǎn)。 表一、圖一反映了我國自住房貨幣化制度改革后， 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展情況， 可以看出我 三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析 國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款無論是在增長總量還是

增長速度方面每年均發(fā)展迅速。 個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)， 指商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房

貸款中隱含損失的可能性， 主要指借款人不能按時(shí)償 表一 （1） 1998-2008 年全國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款數(shù)額

還貸款本息，由此給貸款銀行帶來的損失。 由于個(gè)人住

房貸款自身的特點(diǎn)和市場環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險(xiǎn)

的發(fā)生有其可能性和必然性。 具體而言，商業(yè)銀行個(gè)人

住房貸款普遍面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本、 最直接 的風(fēng)險(xiǎn)。 一般有下面幾種形式： 1．被迫違約。 被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，指借 款

人在買房后， 因?qū)嶋H支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā) 生，無法繼續(xù)正常向貸款銀行還本付息。 我國市場競爭 激烈，就

業(yè)條件嚴(yán)峻，教育、醫(yī)療等支出急劇增加，都可 能導(dǎo)致借款

人的支付能力下降甚至惡化， 使借款人無 力償還貸款本圖一 1998-2008 年全國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款數(shù)額

息。

同時(shí)，我國目前對(duì)借款人的審查主要是靜態(tài)審查， 而不是過程或動(dòng)態(tài)審查。 主要審查借款人借款時(shí)的還 款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后還款能力可能 發(fā)生的變化考慮的很少， 這就加大了此類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)

概率。

2．理性違約。 理性違約是借款人的主動(dòng)行為，指借

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款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn) 生的違約行為。 當(dāng)房價(jià)迅速下跌或利率大幅上升時(shí)，繼 續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益， 借款人會(huì)理性違 約。

借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或 全部貸款的行為。 當(dāng)市場利率低于合同利率時(shí)，提前還 貸就有可能發(fā)生， 提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原 合同利率帶來的利息收益， 另一方面商業(yè)銀行還得遭 受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

（二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源， 但商業(yè)銀 行常面臨如下抵押物風(fēng)險(xiǎn)：

必會(huì)面臨大量的“呆壞賬”損失。

2．政策風(fēng)險(xiǎn)。政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場

變化進(jìn)而給商業(yè)銀行帶來損失。 當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫 離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調(diào)控目

3．提前還款。 提前還款是借款人主動(dòng)違約行為，指 標(biāo)相違背， 政府就會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策， 比如 2010

年 4 月出臺(tái)的房產(chǎn)新政國十條。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 和收縮，商業(yè)銀行將面臨政策風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為之前投 資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下， 變得不再有利 可圖甚至還會(huì)造成損失，這勢必會(huì)加大貸款的違約率， 給銀行造成損失。

（五）開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

1．經(jīng)營管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由

于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成 已售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用， 致使購房人與開放商 發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約， 其往往很難在短時(shí)間 內(nèi)解決。 一旦出現(xiàn)這種情況，使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的 客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款， 從而將客戶與開發(fā)商 之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

1．抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，

商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押物處置風(fēng) 險(xiǎn)。 我國住房二級(jí)市場處于起步階段， 交易法規(guī)不完 善，手續(xù)煩瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困 難。

2．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。指因房地產(chǎn)市場的變化和房屋 2．“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商通常在兩種情況下會(huì)實(shí)行

自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)房地產(chǎn) “假個(gè)貸”：一是房價(jià)迅速提高的時(shí)候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn) 市場處于調(diào)整或不景氣時(shí)， 價(jià)格下跌有可能導(dǎo)致抵押 備“捂盤待漲再售”，而此時(shí)如果開放商又需要資金，就 房屋價(jià)格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

會(huì)以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過 虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價(jià)上漲后，賣出房 屋再還款；二是房地產(chǎn)市場不景氣的時(shí)候，或開發(fā)商資 質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無法及時(shí)回籠資金時(shí)，開發(fā)商

1．目前，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款資金主

要來源于居民儲(chǔ)蓄存款，一般不超過五年，大都是短期 也會(huì)冒充購房人，采取“假個(gè)貸”。 在實(shí)際情況中，第二 性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年， 種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失也更大。 還有 這種“短存長貸”行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性，產(chǎn) 一種較常見的“假個(gè)貸”方式，不是由開放商策劃，而是 生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行償付能力。

施工方。 這通常是因?yàn)殚_發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤 銷售狀況不佳而無力還款時(shí)， 開發(fā)商通常會(huì)把一些房 屋抵押給施工方，以抵消欠款。 而施工方則會(huì)通過內(nèi)部

2．我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因?yàn)?/p>

個(gè)人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到

期日及貸款期限等都不同，銀行無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理； 人員或關(guān)系人，以虛假的購買方式，套取銀行貸款。 二是前文提到的住房二級(jí)市場尚不發(fā)達(dá)， 抵押物變現(xiàn) （六）管理風(fēng)險(xiǎn) 難，影響住房貸款變現(xiàn)性。 這樣就可能產(chǎn)生兩方面嚴(yán)重 后果： 一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機(jī) 會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來的損失；二是當(dāng)存款人擠提存款 或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn) 而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。

（四）市場和政策風(fēng)險(xiǎn)

1．內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成

資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一， 是經(jīng)營機(jī)構(gòu)放寬貸款要求 而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì) 機(jī)制下，經(jīng)營機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng) 批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件； 二是部分 工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高， 工作不負(fù)責(zé) 任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度 約束。

1．市場風(fēng)險(xiǎn)。指國民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過程中存在由

繁榮到蕭條的周期性波動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款 銀行帶來損失。 與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期 有更強(qiáng)的敏感性，，經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，居民收入水平提高，市

2．信息不對(duì)稱和自身體制不健全的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行

信息不對(duì)稱和自身體制不健全面臨的風(fēng)險(xiǎn)， 主要包括

場對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加；經(jīng)濟(jì)蕭條 逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。 逆向選擇(Adverse selection)是指 時(shí)，失業(yè)率上升，居民收入下降，房價(jià)下跌，商業(yè)銀行勢 由于交易雙方信息不對(duì)稱和市場價(jià)格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)

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品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品， 進(jìn)而出現(xiàn)市場交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降 的現(xiàn)象。 在金融市場上，逆向選擇指市場上那些最有可 能造成不利（逆向）結(jié)果（即違約風(fēng)險(xiǎn)）的融資者，往往 就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。 同時(shí)，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機(jī)制不足，以及責(zé)任 認(rèn)定和處罰力度不夠， 績效激勵(lì)很可能使得客戶經(jīng)理 在業(yè)務(wù)辦理過程中，沒有盡職盡責(zé)，產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

和借款人的償還能力、誠信狀況、擔(dān)保情況、風(fēng)險(xiǎn)程度 等；

（3）貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則 ，完善授權(quán)管理制 度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實(shí)行審貸 分離和授權(quán)審批， 確保貸款審批人員按照授權(quán)獨(dú)立審 批貸款；

（4）貸款人應(yīng)根據(jù)重大經(jīng)濟(jì) 、 政策形勢的變化情 況，對(duì)貸款審批環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，及時(shí)、有針對(duì)性地 調(diào)整審批政策，加強(qiáng)貸款的管理；

（5）貸款人應(yīng)建立借款人合理的收入償債比例機(jī) 制，結(jié)合借款人收入、負(fù)債、支出、貸款用途、擔(dān)保情況 等因素，合理確定貸款金額和期限，將每筆住房貸款的 月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），控制

借款人每期還款額不超過其還款能力。

2．加強(qiáng)貸款抵押物審查力度

個(gè)人住房貸款的抵押物作為第二還款來源， 當(dāng)借 款人到期不能償還貸款本息時(shí)， 商業(yè)銀行可以依法處 置并享有優(yōu)先受償權(quán)。 但由于抵押物本身存在一定的 風(fēng)險(xiǎn)， 因此嚴(yán)格抵押物審查為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)提供了重 要保障。 抵押物審查程序具體應(yīng)做到：

（1）認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法

性；

（2）要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并

做出連帶責(zé)任承諾， 與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵 押手續(xù)完整到位；

（3）控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)

風(fēng)險(xiǎn)；

（4）切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法，對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決 依法拍賣抵押房產(chǎn)。

3．加強(qiáng)對(duì)合作開發(fā)商的審查力度

審查與銀行合作的開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、誠信狀況 對(duì)防止?fàn)�尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取銀行資金實(shí)行“假 行審查時(shí)要特別注意審查人員是否與開發(fā)商存在利益 關(guān)聯(lián)，從而影響對(duì)其審查的準(zhǔn)確性、客觀性、公正性。

四、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

住房與廣大居民生活息息相關(guān)， 不僅關(guān)系到上下 游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、地區(qū)發(fā) 展。 目前我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步顯現(xiàn)，以歷次金 融危機(jī)為鑒，為防止出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，應(yīng)加強(qiáng)個(gè)人住 房貸款的監(jiān)管。 本文主要針對(duì)我國商業(yè)銀行普遍存在 的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行自身角度提出防范風(fēng)險(xiǎn)的建議。

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家的房貸政策

2010 年 4 月，國家為抑制房價(jià)過高、投資過熱的現(xiàn) 象，出臺(tái)房產(chǎn)新政國十條，其中對(duì)商業(yè)銀行的房貸政策 做出規(guī)范：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 對(duì)購 買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家 庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付 款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭， 貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款的利率不得低于 基準(zhǔn)利率的 1.1 倍； 對(duì)貸款購買第三套及以上住房的， 貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高， 具體由商 業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。 要嚴(yán) 格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。 商品住房價(jià)格 過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng) 險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能 提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非

本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

商業(yè)銀行首先要嚴(yán)格執(zhí)行國家房貸新政， 實(shí)施差 敗所造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制

別化定價(jià)，適度提高首付比例，嚴(yán)格防范因個(gè)人投資失 個(gè)貸”現(xiàn)象的發(fā)生具有較好的防范作用。 在對(duì)開發(fā)商進(jìn)

1．嚴(yán)格房貸申請資格的審查

房貸申請資格的審查是風(fēng)險(xiǎn)防范的最初把關(guān)，可 以有效地防范借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)房貸申請資格的 審查應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

4．嚴(yán)格支付管理

個(gè)人住房貸款資金應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式 向借款人交易對(duì)象支付， 貸款人應(yīng)在貸款資金發(fā)放前 審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條

（1）貸款資格審查應(yīng)以分析借款人現(xiàn)金收入為基 件，支付后做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定記錄，貸款人受托支付 礎(chǔ)，采取定量和定性分析方法，全面、動(dòng)態(tài)地進(jìn)行貸款 完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證。 貸 審查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，綜合考慮借款人的工作穩(wěn)定情況、家 款人應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款的發(fā)放管理， 遵循審貸與放貸分離 庭負(fù)擔(dān)情況、家人健康狀況等；

性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面審查，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人的盡職情況

的原則，設(shè)立獨(dú)立的放款管理部門或崗位，負(fù)責(zé)落實(shí)放

（2）貸款審查應(yīng)對(duì)貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性 、 合理 款條件、準(zhǔn)確發(fā)放滿足約定條件的個(gè)人住房貸款。

5．加強(qiáng)貸后管理

經(jīng)營管理

個(gè)人房貸支付后，貸款人應(yīng)對(duì)貸款資金使用、借款 人的信用、 支付能力及擔(dān)保情況的變化等進(jìn)行跟蹤檢 查和監(jiān)控分析，確保貸款資產(chǎn)安全。 同時(shí)貸款人應(yīng)定期 跟蹤分析借款人履行借款合同約定內(nèi)容的情況， 并作 為與借款人后續(xù)合作的信用評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。 對(duì)可疑類貸款、 逾期未歸還貸款，要加強(qiáng)關(guān)注、加大催收力度，把損失

立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和政 策風(fēng)險(xiǎn)。 建立預(yù)警模型對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 及國家相關(guān)政策進(jìn)行分析， 對(duì)房地產(chǎn)市場及整個(gè)社會(huì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測，及早做出反應(yīng)，做到未雨綢繆，避 免市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。 預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建完 善是一項(xiàng)龐大的工程：一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從 控制在最小范圍

。

（三）實(shí)行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(MBS)，實(shí)行 “反債務(wù)俘獲”

個(gè)人住房抵押貸款支持證券 （Mortgage -backed Securities，MBS）是一種將個(gè)人住房抵押貸款作為基礎(chǔ) 資產(chǎn)的信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。 MBS 實(shí)質(zhì)上就是商業(yè)銀 行個(gè)人住房貸款的一次再抵押，通過證券化后的交易。 這樣商業(yè)銀行可以大量回籠資金， 解決當(dāng)前在我國商 業(yè)銀行中普遍存在的“短存長貸”問題,從而在一定程度 上化解商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 但推行住房抵押貸款 的證券化必須要在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下推行， 否則就有 可能醞釀出金融危機(jī)

。

與它在美國惹了大禍不一樣的是， 房貸證券化在 我國現(xiàn)階段出現(xiàn)或許更有利于為銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)減壓， 甚至可以將其出現(xiàn)看作是一個(gè)信號(hào)： 商業(yè)銀行及其監(jiān) 管機(jī)構(gòu)已經(jīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)貸款在貸款中所占比 重過高而可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)， 房貸證券化無疑是釋放這 種風(fēng)險(xiǎn)的可選措施之一

。 新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的 “規(guī)制俘獲理論”認(rèn)為：政府規(guī) 制的提供是為了滿足特定利益集團(tuán)的需要 (即立法者 被產(chǎn)業(yè)所俘獲)，規(guī)制者被特定的利益集團(tuán)所控制(即執(zhí) 法者被產(chǎn)業(yè)所俘獲)。 如果將“俘獲理論”引入到《白毛 女》中去看：楊白勞和黃世仁之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，楊

白勞欠黃世仁的債務(wù)不過是六畝地的數(shù)年租金和利 息，假設(shè)楊白勞欠的若是黃世仁家財(cái)?shù)南喈?dāng)部分，那黃 世仁還敢用那樣的態(tài)度對(duì)待楊白勞嗎？

其實(shí)這從眾多 “現(xiàn)代版楊白勞 ”的 “欠錢多才是大爺 ”態(tài)度中可見一 斑。 當(dāng)債務(wù)達(dá)到一定數(shù)量和比重時(shí)，必然存在“債務(wù)俘

獲”現(xiàn)象。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示： 目前我國的商業(yè)性房地產(chǎn) 貸款在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款中的比重，已由 2004 年的 13%

上升到 2007 年 6 月底的 17%，其中部分國有商業(yè) 銀行已達(dá) 20%以上， 我國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)商 業(yè)銀行業(yè)的“債務(wù)俘獲”傾向。 從“債務(wù)俘獲”的角度看， 房貸證券化既是一種釋放和轉(zhuǎn)移中國商業(yè)銀行房貸風(fēng) 險(xiǎn)的有效措施，也是一種商業(yè)銀行“反債務(wù)俘獲”的努

力。 （四）建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 房地產(chǎn)業(yè)

是一個(gè)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的行業(yè)，建

各方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為

模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 模型， 針對(duì)我國實(shí)際情況、 各地區(qū)實(shí)際情況對(duì)預(yù)警區(qū) 間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參 數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯 示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解

。

參考文獻(xiàn)： [1]吳麗霞.我國現(xiàn)階段個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及控制 對(duì)策研究

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篇二：我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究00

摘要

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民的生產(chǎn)生活休戚相關(guān)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、刺激

消費(fèi)等方面作用顯著，因此在一國國民經(jīng)濟(jì)的有著極其重要的地位。

隨著近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)

濟(jì)與金融的最大不穩(wěn)定因素。在中國，房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資的1/4，

與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行總貸款的1/3。目前房地產(chǎn)抵押貸款是構(gòu)成商業(yè)銀行

的主要資產(chǎn)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)融資的主要渠道。因而房地產(chǎn)市場對(duì)銀行部門

有著很高的依賴度。

在這種情況下，對(duì)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，對(duì)房地產(chǎn)市場和

和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有重大價(jià)值和意義。

本文從首先結(jié)合房地產(chǎn)金融的宏觀數(shù)據(jù)，定性地對(duì)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)

行了分析與評(píng)判。選取具有代表性和說明性的指標(biāo)來反映當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場

中存在的問題和其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在借鑒相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前的市場

環(huán)境，分別選取國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資完成額、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源、商

品房銷售狀況和房價(jià)收入比幾個(gè)角度，來分析當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格合理性，房地產(chǎn)

業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)安全性。

其次是利用非平穩(wěn)時(shí)間序列的協(xié)整分析法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性

進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫進(jìn)行判斷。具體分析了商品房平均銷售

價(jià)格與GDP指標(biāo)、居民消費(fèi)水平和利率指標(biāo)的協(xié)調(diào)程度，采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)

整檢驗(yàn)等方法，判斷房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性，進(jìn)而對(duì)我國房地產(chǎn)金融

風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。總體上，目前我國房地產(chǎn)價(jià)格的變化與我國經(jīng)濟(jì)的快速增長基

本相符合，并沒有出現(xiàn)房價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入的相背離的發(fā)展趨勢。

但個(gè)別城市房屋銷售價(jià)格的異常上漲，顯然不同程度地脫離了各自與社會(huì)經(jīng)濟(jì)

協(xié)調(diào)發(fā)展的軌跡，值得各界引起警惕。

然后從房地產(chǎn)業(yè)融資的角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其

發(fā)展需要金融系統(tǒng)的介入和支持。在國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變、國內(nèi)政策調(diào)整約

束的背景下，我國房地產(chǎn)市場趨勢走向發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的

時(shí)期，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境不再寬松，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂。這部分研

多

摘要

究內(nèi)容是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金鏈安全性穩(wěn)定性，對(duì)我國房地產(chǎn)市場所隱含的金融

風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。研究方法上利用自回歸單整移動(dòng)平均季節(jié)模型，結(jié)合政府提出

相關(guān)政策，分析房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈的回流狀況和安全問題，以及我國房地產(chǎn)

市場中所蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)踐中有重要的理論意義。

文章最后根據(jù)上述分析，針對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提出了四個(gè)方面的防范措施:

建立完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，完善房地產(chǎn)信貸市場信息披露制度，發(fā)

展多層次的房地產(chǎn)金融市場分散金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)社會(huì)公眾的金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場，金融風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)整檢驗(yàn)，乘積季節(jié)模型

Abstract

Abstract

Realestateindustry15animPortantindustryforthenationaleeonomy.Ithasa

closerelationwitheeonomiedeveloPmentandPeoPle，5Produetionandliving，and

PlayanimPortantroleindeveloPmentingeeonomicsandstimulatingconsumPtion.

RealestateindustryhasalreadybeenoureeonomiedeveloPment，5Barometer.

WitheontinuedheatinguPieeeniyears，therealestatemarkethasbeeome

China，5largesteeonomicandfinaneialrisks.InChina，realestateindustryin

vestment

15aboutl/4oftheinvestmentinthefixedassets，andrealestate一relatedIoans

aeeountedforl/3ofthebank，5totalloans.AtPresent，China，5realestatemortgage

oeeuPyalargeProPortionoftheassetsofeom-mereialb田水5.This15alsooneofthe

majorwayoffinaneing.50，China，5realestatemarket15dePendentoneornmereial

banksonahighdegree.Theinereasinghousingvaeaneyrates，Poorhousingand

fundsshortageinareallthePotentialrisksofChina，5realestateindustry，Thus，

makingastudyonthemarketrisksofChina，5realestateindustryatthisstagehasa

greatsignificaneeandvalueinboththerealestatemarketandtheentireeountry，s

1llaCTOeC0nOin1CS.

AtfirstinthisPaper，eombiningwiththerealestatemarketmacrodata，

qualitativerisktoChina，5realestatemarketanalysisandevaluation，1analyzeand

evaluatetherisksofChina，5realestateindustryqualitativelyandseleetthe

rePresentativeandillustrativeindieatorstoreflecttheeurrentrealestatemarket

Potentialrisks.DrawingPreviousstudies，eombinedwiththeeurrentmarket

environment，nationalhousingelimateindex，theamountofrealestateinvestment，

realestatesoureesoffunds，realestatesalesstatusandtheratiooftherelative

housingPricesandPeoPleearningshavebeenseleetedtoanalyze，there15abubblein

thePresenirealestatemarket，theeapitalflowandseeurityofrealestateenterprises.

TheseeondPart15toeertifieatetheharmonyoftherealestatemarketandthe

maeroeeonomie，usingnonstationaltimeseriesandtheeointegrationanal)了515.

SeleetingaveragesellingPrieesofcommereialhousingandGDP.household

111

f//

Abstraet

eonsumPtionlevelandthecoordinationofinterestrate，usingunitroottestand

eointegrationtest，thisP峨analysestheeoordinationofProPertyPricesand

maeroeeonomieandresearehesChina，5realestatemarketrisks.AtPresent，China，s

realestatePriee15inlinewithChina，5raPideeonomiegrowthanddidnot即Pear

seriouslyoutofthePricelevelofeeonomiedeveloPmentandtheresidentabilitiesto

Pay.Overall，themaero一eeonomiegrowtheanexPlainthegrov沈hofChina，5housing

Priees，housingPrieegrowth15suPPortedbymacroeeonomiefundamentals.However，

someeitieshousingPricesroseabnormally，whleh15worthyofourattention.It15

elearthatthePrieestosomeextentasidefromthetraekofeeonomie一soeio

coordinationdevelopmentrelatively.Then，fromthePersPeetiveofrealestate

finaneing，realestateasaeapital一intensiveindustry，theirdeveloPmentneedsand

suPPorttheinvolvementofthefinaneialsystem.Bytheinternationalfinaneialerisis，

China，5housingmarkethasbeguntofallintoadePressedstate.Withthedowntumin

therealestatemarket，realestateeomPanieshavebeeomeinmoreandPoorersurvival

environmentandhaveaPoorfundingehaintension.ThisPartofthes扭dyanalyzes

thePotentialfinaneialrisksofChina，5realestateindustryfromthefundsofthe

seeurityehainofrealestatecornPanies.IesPonsetofinancialerisisandeombining

withthegoverlllllent，5Poliey，usingautoregressivemovingaverageseasonmodel，

thisP叭analyzestheehainofrealestatefulldsbusinessofthereturningsituationand

seeurityissuesfromtwosides.Alloftheabove15usedtoanalyzethePotential

finaneialrisksofChina’5realestate，Whiehhassig頑ficationonPraetiee.

Finally，aeeordingtotheaboveanalysis，finaneialrisksfortherealestate

eorresPondingPreventivemeasuresProPosed:theestablishlnentofasoundrisk

evaluationsystemforrealestatefinanee，realestateereditmarketsimProve

informationdiselosuresystem，thedeveloPmentofmulti一levelrealestatefinanee

marketsPreadfinancialrisk，enhaneePubliefinaneialriskawarenessedueationasthe

foeusofthecu仃entregulation.

Kevwords:real一estatemarketFinaneialrisksCointegrationTest

Seasonalmodel

JV目錄

摘要

Abstract...................................................................................................??，.......................??111

選題背景及研究意義.......................................................................................??1

國內(nèi)外研究現(xiàn)狀.......................................................................................??，..??3

論文的結(jié)構(gòu)和研究方法..................................................................................??5

2房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)理論基礎(chǔ)..................??，........................................................??6

2.1房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系..............................................................................??6

2.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基本理論.........................................................................??8

2.3房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因解釋.........................................................................??9

3我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及存在的風(fēng)險(xiǎn)........??，..........................................??14

3.1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況..................................................??，..............??14

3.2我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的指標(biāo)分析.....................................................??16

3.3現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn).................................................??26

4我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究.....................................................................??30

4.1我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)分析...................................................................??30

4.2我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析一以北京房地產(chǎn)市場為例..........................??38

5防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議................................................................??45

5.1建立完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系...........................??，...................??45

5.2完善房地產(chǎn)信貸市場信息披露制度..........................................................??46

5.3發(fā)展多層次的房地產(chǎn)金融市場...................................................................??47

5.4加強(qiáng)社會(huì)公眾的金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育..........................................................??48

目錄

參考文獻(xiàn)..??，...................................................................................??，.........................??50

致謝......................................................................................??，.........??，.......................??52

在學(xué)期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文................................................·······································??53緒論

1.1選題背景及研究意義

房地產(chǎn)業(yè)在一國國民經(jīng)濟(jì)體系中具有重要地位，房地產(chǎn)是人民生產(chǎn)、生活

的必備物質(zhì)基礎(chǔ)，是重要的社會(huì)財(cái)富體現(xiàn)形式。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)中眾多其

他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，與一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、文化進(jìn)步關(guān)系密切，對(duì)于整

個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)力強(qiáng)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的特點(diǎn)，可以說房地產(chǎn)業(yè)的

發(fā)展是反應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的“晴雨表”。

1998年以來，為了應(yīng)對(duì)東南亞金融危對(duì)我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的深刻影響，房地產(chǎn)

業(yè)被黨中央、國務(wù)院確立為確立為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，以配合國家拉

動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)方針，從此我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段。今天房

地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)增長中處于雙重戰(zhàn)略地位與GDP及人 均國民收入的增長、經(jīng)濟(jì)及金融體系的穩(wěn)定緊緊捆綁到了一起。但正是由于房

地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展嵌入度高、資金密集的特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)易于產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)

泡沫，進(jìn)而擾亂市場秩序，隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)波動(dòng)，引發(fā)

房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌，與之緊密聯(lián)系的金融業(yè)將遭受巨大風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而危機(jī)整

個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，甚至誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，致使財(cái)政金融體系崩潰，造成社

會(huì)的動(dòng)蕩不安。

2007年上半年美國次貸危機(jī)爆發(fā)，到2007年8月份，次貸危機(jī)開始席卷世

界主要金融市場，逐漸演變成一場全球性的金融危機(jī)。引起美國次級(jí)抵押貸款

市場風(fēng)暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。利息上升，導(dǎo)致

還款壓力增大，同時(shí)房市降溫，資金無法順利回流，加大違約的可能，進(jìn)而使

基于房貸的金融衍生工具價(jià)格巨跌，最終演變成大范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這次危機(jī)

的源頭就是美國的房地產(chǎn)行業(yè)，由此看出房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)很容易引發(fā)整個(gè)國民

經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，房地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

美國金融危機(jī)對(duì)中國的警示是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，要高度重視房地產(chǎn)市場

的金融風(fēng)險(xiǎn)及其擴(kuò)散效應(yīng)。美國發(fā)生的系統(tǒng)性的、甚至有可能終結(jié)現(xiàn)有金融體

緒論

系的危機(jī)，始發(fā)于房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。對(duì)于中國，房地產(chǎn)業(yè)有著至關(guān)重要的地

位，中國有著映映十三億人口，住房問題有著特殊的國情，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)

展，關(guān)系的經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，關(guān)系到國家的民生改善，關(guān)系到社會(huì)的安定和諧。 近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場蘊(yùn)含金融風(fēng)險(xiǎn)漸漸開始凸

顯，成為中國經(jīng)濟(jì)與金融系統(tǒng)的最大隱患。根據(jù)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng) 計(jì)公報(bào)，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總計(jì)194139億元，其中房地產(chǎn)業(yè)有43065億元，占 比22.18%，而房地產(chǎn)行業(yè)貸款占銀行新增貸款貸款總額的21.6%。由于中國金

融系統(tǒng)中銀行業(yè)一家獨(dú)大的國情，目前房地產(chǎn)抵押貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資

的主要來源，在中國商業(yè)銀行的全部資產(chǎn)資產(chǎn)中與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的資產(chǎn)占據(jù)相

當(dāng)大比重;而根據(jù)新巴塞爾資本協(xié)議，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)抵押貸款計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)

撥備是較低的，基于以上原因，我國房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行業(yè)。

我國的房地產(chǎn)市場在國家應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的刺激

下，經(jīng)受2008年的短暫低迷以后又出現(xiàn)了火熱的局面。然而在世界經(jīng)濟(jì)尚在恢 復(fù)的復(fù)雜局勢下，在中央大力房地產(chǎn)市場調(diào)控、土地市場治理整頓不斷深入、

金融政策從緊、人民幣升值壓力巨大、物價(jià)指數(shù)居高不下的大環(huán)境下，房地產(chǎn)

市場的繁榮充滿了不確定性，蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，應(yīng)

該成為當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策的目標(biāo)之一。

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)的資金使用

周期長，資金需求量大，因而其對(duì)金融業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性。世界主要發(fā)達(dá)國

家的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)率甚至達(dá)到80%。金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度支持 是誘發(fā)房價(jià)泡沫的重要原因;另一方面，若房價(jià)泡沫破滅，將會(huì)造成大量不良

金融債權(quán)，導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格下跌，誘發(fā)金融體系的危機(jī)。因此，

對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行剖析研究，探討房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)之間是否相適

應(yīng)，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，從而探討對(duì)金融業(yè)隱含的信用風(fēng)險(xiǎn)，

具有創(chuàng)新性和獨(dú)特的視角，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)研究的很好補(bǔ)充，對(duì)實(shí)

應(yīng)用也有著一定的價(jià)值。

緒論

2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.2.1國外研究現(xiàn)狀

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，國際貨幣基金組織的PaulHilbers，QinLei，

LisbethZachol(2001)在《房地產(chǎn)市場的發(fā)展和金融業(yè)的穩(wěn)健》一文中，認(rèn)為失

衡的資產(chǎn)價(jià)格引致金融行業(yè)的危機(jī)及宏觀經(jīng)濟(jì)失衡，這個(gè)觀點(diǎn)不僅僅可以用來

解釋金融資產(chǎn)市場中的問題，同樣適用與房地產(chǎn)市場。在文中所假設(shè)基本發(fā)展

模式下，首先是房價(jià)大幅上升，引致大量資金流入，再加上擴(kuò)張的貨幣政策使

得房價(jià)脫離實(shí)際，最后價(jià)格快速下跌，使擔(dān)保物價(jià)值急劇縮水，給金融部門的

穩(wěn)健性帶來巨大影響。

He幣ng和wachter(1999)也證明銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間有著十分密切的關(guān)

系。即使銀行意識(shí)到房地產(chǎn)市場己經(jīng)出現(xiàn)膨脹，市場存在很大風(fēng)險(xiǎn)，銀行也愿

意持有大量房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)。同時(shí)，銀行的資產(chǎn)和負(fù)債在流動(dòng)性上具有天生的

不對(duì)稱性。為了滿足存款兌現(xiàn)的要求，銀行必須將吸收的存款投放到低收益、

低風(fēng)險(xiǎn)且具有高度流動(dòng)性的資產(chǎn)上;而為了獲取利潤，銀行又必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)較

大的投資。而房地產(chǎn)業(yè)資金的使用特點(diǎn)是使用量大，周期長。這樣銀行部門在

二者之間的權(quán)衡就及其困難，極易受到擠兌的沖擊在整個(gè)銀行系統(tǒng)產(chǎn)生傳染效

應(yīng)，從而給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

AlanGreensPan(2002)認(rèn)為在資產(chǎn)泡沫破裂以前，很難認(rèn)定泡沫的存在及泡

沫的程度，因此，他對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的存在持有一種不可知論的觀點(diǎn);行為金

融學(xué)家羅伯特·希勒(RobertJShiner)(2003)則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了較長

時(shí)間的低迷和高漲之后不可避免的都會(huì)出現(xiàn)一定程度的泡沫，特別的在全球主

要的城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫都是正常的，這是由這些城市的發(fā)展及對(duì)人們的

吸引力所造成的。

Guttentag(1986)將銀行的貸款集中度決策模型化，在對(duì)潛在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概率

進(jìn)行控制的條件下，最大化銀行的預(yù)期盈利水平，通過此種方法，籍以研究銀

行在房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅過程中的作用�！尽�

川GuttentagJM.HeringR.J.Finaneia一InnovationtostailizeCreditFlo從toDevelopingCountries 「月，StudiesinBankingandFinanee，1986，(3)二263一304

緒論

ItoTakatoshi(1995)采用時(shí)間序列分析法，研究了在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的日本，

房地產(chǎn)市場與股票市場之間的關(guān)聯(lián)性以及造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素。實(shí)證研

究的結(jié)果表明，股市轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)要早于房地產(chǎn)市場，在時(shí)間上股市的漲跌要

先于房地產(chǎn)價(jià)格。研究還發(fā)現(xiàn)銀行對(duì)于房地產(chǎn)部門的貸款增長率對(duì)于地價(jià)的上

漲的解釋力較強(qiáng)，并且對(duì)于本期地價(jià)上升，前期貸款增長率相比本期貸款增長

率解釋力更強(qiáng)，且對(duì)于地價(jià)上升的幅度有強(qiáng)制相關(guān)性�！�

Carey(1990)提出了一個(gè)信息不對(duì)稱的土地價(jià)格模型，分析了土地價(jià)格變

化與投資者數(shù)量和銀行貸款之間的關(guān)系，提出那些保留價(jià)格高于市場價(jià)格的投

機(jī)者的不斷涌入(投機(jī)者的數(shù)量往往和銀行信貸擴(kuò)張有關(guān))，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

篇三：我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究

摘要：近十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)，

并且逐漸成為拉動(dòng)gdp增長的主要力量。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模

相比較其他行業(yè)來說規(guī)模巨大，商業(yè)銀行就成為其資金來源的主要

渠道，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的拓展帶來了商機(jī)，

但同時(shí)也為商業(yè)銀行帶來了很多的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；風(fēng)險(xiǎn)控制近十幾年來，我國的

房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱行業(yè)，消費(fèi)者對(duì)房

地產(chǎn)的投資既有保證基本的住房之外還有對(duì)房地產(chǎn)市場的投資和

投機(jī)的行為，個(gè)人按揭不斷擴(kuò)張，作為其資金主要來源的商業(yè)銀行，

在其辦理的業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在總的貸款業(yè)務(wù)中占的比重也

越來越大，這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)的增多在一定程度上

增加了銀行利潤，但是也應(yīng)看到房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的過度依賴也會(huì)

費(fèi)商業(yè)銀行帶來巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)概述

對(duì)房地產(chǎn)信貸的定義主要有廣義和狹義之分，前者指的是商業(yè)銀

行等金融機(jī)構(gòu)把房地產(chǎn)行業(yè)作為其服務(wù)對(duì)象，把其通過信用渠道籌

集到資金的使用權(quán)讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)者和消費(fèi)者，供房地產(chǎn)行業(yè)

進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)。后者指的僅僅是商業(yè)銀行對(duì)房

地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營和消費(fèi)過程中的提供的貸款。從以上定義可以看

出，房地產(chǎn)信貸具有其特點(diǎn)：在房地產(chǎn)信貸的使用上具有針對(duì)性和

專有性，專門為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營使用的；由于貸款數(shù)額一般

比較大，因此房地產(chǎn)信貸還有長期性，尤其是單個(gè)消費(fèi)者進(jìn)行的住

房貸款，期限一般都在10年以上；房地產(chǎn)信貸資金必須在有關(guān)部

門的監(jiān)督管理之下進(jìn)行�？顚Ｓ谩�

從以上對(duì)房地產(chǎn)定義和特征的概述中可以得出房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的

定義，它是指商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款的過程中由于主觀

和客觀的因素的影響和變化給房地產(chǎn)的信貸資產(chǎn)帶來損失同時(shí)也

使銀行等金融機(jī)構(gòu)自身的價(jià)值貶值。這種信貸風(fēng)險(xiǎn)既有借款人無法

償還本息帶來的實(shí)際損失也有借款人信譽(yù)下降或者償還能力降低

帶來的潛在的損失。中國人民銀行對(duì)信貸進(jìn)行了分為，主要分為五

個(gè)類別：正常類、關(guān)注類、次級(jí)類、可疑類和損失類，后三者被成

為不良貸款。對(duì)這幾種類別的劃分需要不斷對(duì)借款人的實(shí)際情況進(jìn)

行更新。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也逐漸成為金

融機(jī)構(gòu)和投資者以及消費(fèi)者面臨的一個(gè)重要的問題。2012年全國金

融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額7.5萬億元，比2011年同期增長12.9%。

2012年個(gè)人住房信貸政策保持了較強(qiáng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。全年個(gè)人

住房貸款投放呈現(xiàn)總體增速回升、利率穩(wěn)步下行、局部風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等

特征。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸及主要風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展起步比較晚，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間。

由于房地產(chǎn)信貸的發(fā)展對(duì)我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響比較大，因此，

針對(duì)不同階段的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展我國政府也會(huì)相應(yīng)的出臺(tái)不一

樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我國的房地產(chǎn)信貸主要經(jīng)歷了四個(gè)階段：我

國房地產(chǎn)信貸的萌芽階段、成長階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段。

目前來說我國的商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)信貸的種類主要有房地產(chǎn) 開

發(fā)進(jìn)行的貸款和個(gè)人住房進(jìn)行的貸款。1998年以前我國商業(yè)銀行對(duì)

房地產(chǎn)的信貸量數(shù)量較少，1998年之后，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，

為了適應(yīng)新的市場的要求，我國商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)猛增，

僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。面對(duì)房地

產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國政府也相繼出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)

控，其中主要的調(diào)控內(nèi)容就是信貸政策的制定。目前房地產(chǎn)信貸的

主要情況為：商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款逐年增加；

個(gè)人的住房貸款在整個(gè)房地產(chǎn)信貸中占的比重越來越高；房地產(chǎn)貸

款在商業(yè)銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展帶動(dòng)

了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的增加。

（二）我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)在帶來巨額利潤的同時(shí)也具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地長

行業(yè)所需資金數(shù)額巨大，因此這就決定了其在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過

程中所需的大量資金除了少部分依靠內(nèi)部融資之外，其余全部靠外

部資金也即是依靠商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的籌資。銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)

進(jìn)行了信貸既能分享房地產(chǎn)利潤同時(shí)也必須承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國特殊的國情決定了我國的房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)

主要包括：

第一，國家政策風(fēng)險(xiǎn)。1998年以來，我國的房改帶動(dòng)了房地長行

業(yè)的迅速發(fā)展，這個(gè)行業(yè)并成為我國gdp增長的主要?jiǎng)恿�，為此�?/p>

國政府不斷出臺(tái)寬松的信貸政策和貨幣政策支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)

展，同時(shí)國務(wù)院也先后出臺(tái)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以防房

地產(chǎn)價(jià)格虛增和過快增長。近年來我國政府不斷出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)

市場進(jìn)行調(diào)控，土地管理制度不斷完善、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不斷

提高，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。政府政策的每一次變化

都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，不僅有貨幣政策還有財(cái)政政策，這些

波動(dòng)也會(huì)使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)損失的可能性越大。中國住

房的不斷貨幣化使得我國特殊的政策環(huán)境對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信

貸承受了很多的政策風(fēng)險(xiǎn)。2005年至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了收

緊期，金融政策也不斷緊縮銀根，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈

面臨著斷掉的風(fēng)險(xiǎn)，大量的房地產(chǎn)在商業(yè)銀行的貸款無法償還，使

得商業(yè)銀行出現(xiàn)了信貸風(fēng)險(xiǎn)。

第二，市場的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場上最大的市場風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)

市場價(jià)格的快速上漲容易造成價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫

的產(chǎn)生，一旦泡沫破滅就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成重要一擊，房產(chǎn)價(jià)格下降，

作為對(duì)商業(yè)銀行抵押物的房產(chǎn)就會(huì)大幅貶值和縮水，這是商業(yè)銀行

房地產(chǎn)信貸市場風(fēng)險(xiǎn)的直接表現(xiàn)。從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況

看，房價(jià)的上漲基本上都是金融政策推動(dòng)的結(jié)果，房地產(chǎn)信貸的迅

速擴(kuò)張將銀行的資金快速向房地產(chǎn)聚攏，這樣就會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場

泡沫的產(chǎn)生。但是從周邊國家房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)

市場泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產(chǎn)業(yè)提供信貸的

商業(yè)銀行，我國經(jīng)濟(jì)的繁榮和衰敗都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重

要影響，經(jīng)濟(jì)衰敗時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)出現(xiàn)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)信貸的定義可以看

出，房地產(chǎn)行業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)都需要大量的資金和較高的

技術(shù)水平，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)從土

地獲得、項(xiàng)目前期的開發(fā)和項(xiàng)目的投標(biāo)、施工到最后的驗(yàn)收和銷售

環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險(xiǎn)。而且每一個(gè)環(huán)節(jié)都緊密相連，一旦其中一個(gè)環(huán)

節(jié)斷掉就會(huì)使得整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位

上，一個(gè)項(xiàng)目的市場定位直接影響到后期房產(chǎn)的銷售，一旦前期市

場定位出現(xiàn)偏差就會(huì)導(dǎo)致銷售出現(xiàn)不景氣；還有項(xiàng)目自身的質(zhì)量風(fēng)

險(xiǎn)，

在房產(chǎn)的設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段，以及在工程施工過程中出現(xiàn)監(jiān)管

不力就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量糾紛。

第四，企業(yè)和個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)由于主觀和客觀的原因出現(xiàn)的不能按時(shí)償還銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

主要原因既包括企業(yè)在建設(shè)經(jīng)營上的管理不善也包括企業(yè)對(duì)商業(yè)

  本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的傳遞研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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