本文關鍵詞：房地產調整對我國商業(yè)銀行風險的傳遞研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

篇一：論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范.pdf

經(jīng)營管理

論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范

余麗霞 ,竇 琤

12

（1 四川師范大學，四川 610000；2 西南財經(jīng)大學， 重慶 401120）

摘要：2010 年 4 月中央政府為遏制房價過快上漲陸續(xù)出臺了多項嚴厲的調控政策，隨著房地產市場不確定性逐步增加，商業(yè)銀 行原本安全性較高的個人住房貸款的風險也在逐漸加大。 本文在此背景下分析了近年來我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況、普

遍存在的風險類型，并在此基礎上對商業(yè)銀行個人住房貸款的風險防范提出了相關對策。

關鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險防范

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A文章編號：1005-0167（2011）01-0034-05

Abstract: On April 2010,the central government gradually introduced a number of stringent control policies to curb housing prices. With the gradual increase in the real estate market uncertainty, the risks of commercial bank' s individual housing loans is also gradually increasing. In this context,this paper analyzes China commercial bank' s individual housing loans in recent years, the risk of common type. On this basis, the paper proposes risk prevention measures to individual housing loans of commercial banks .

Key words: Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Prevention

住房是人們的基本生活保障， 改善住房條件關系 到人們生活質量的提高，因此發(fā)展住房金融成為真正啟 動消費信貸的關鍵問題，而商業(yè)銀行個人住房貸款作為 住房金融重點支柱部分一直是社會各界關注的熱點話 題。 伴隨個人住房貸款的快速增長，房貸不良貸款率也 開始有所上升。2010 年 4 月份以來，針對房價迅速攀升、 炒房現(xiàn)象日益嚴重的問題，以“國十條”為代表的房產新 政陸續(xù)出臺，政府對房市的調控力度越來越強，未來中 國房地產市場的價格走勢眾說紛紜，由此進一步增加了 商業(yè)銀行個人住房貸款的風險性和不確定性。

自用普通住房的貸款， 借款人申請住房貸款時必須提 供擔保。 目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸 款和組合貸款三種類型。

1．個人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運 用

住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款，也

稱公積金貸款。 住房公積金貸款是政策性個人住房貸 款，一方面其利率低；另一方面其主要是為中低收入的 公積金繳存職工提供。

2．個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向 購

房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個人住房貸款。

一、個人住房貸款的含義、特點

（一）個人住房貸款的含義 個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買

3．個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸 資

金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住 房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。

﹡本文系四川省教育廳重點課題《大股東出資行為及經(jīng)濟后果研究—基于上市公司實施定向增發(fā)的經(jīng)驗證據(jù)》（09SA042）階段性成果。

作者簡介：余麗霞，女，四川師范大學商學院,西南財經(jīng)大學工商管理學院在讀博士；

竇琤，女，西南財經(jīng)大學工商管理學院。

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Financial Industry

點：

（二）個人住房貸款的特點

個人住房貸款與其他個人貸款相比， 具有以下特

在這十余年中， 商業(yè)銀行個人住房抵押貸款在推 動住房體制改革和提高居民住房消費方面起到了積極 作用。 但隨著個人住房抵押貸款余額的快速增加，其不 良貸款也開始逐年攀升， 個人住房貸款的風險日益凸 顯（見表二）。 從表二可以看出，商業(yè)銀行個人住房貸款 的不良貸款率總體呈上升趨勢，雖然比率并不高，但是 因為其基數(shù)大，個人房貸的不良貸款總額還是很大的， 其風險不容忽視。 1995 年日本住房金融案件，1997 年 亞洲金融風暴，2007 年 8 月美國次貸危機，2009 年 11

月底迪拜金融危機，均與房地產市場泡沫破滅，個人住

房貸款大規(guī)模違約相關。 銀監(jiān)會在 2010 年 6 月 15 日

發(fā)布的《中國銀監(jiān)會 2009 年報》中指出：2010 年隨著房

地產市場不確定性逐步增加， 個人住房按揭貸款業(yè)務 中的不審慎行為可能加劇， 房地產開發(fā)貸款的風險鏈 條效應或將重現(xiàn)，信用風險隱患可能上升。 因此加強個 人住房貸款的風險評估、完善風險管理機制、研究防范 對策，是擺在我國商業(yè)銀行面前的重要課題。

表二 我國商業(yè)銀行個人房貸不良貸款率 計量單位：%

1．貸款金額大、期限長。個人住房貸款金額較大，期

限較長，通常為 10-20 年，最長可達 30 年；

2．貸款對象特殊且用途專一。對象是具有完全民事

行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購住房；

3．償還方式特殊。 借款人按月歸還貸款本息；

4．一般以所購房屋或已有房屋產權作為貸款抵押。

由于上述特點，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽

性和滯后性等風險特征， 給貸款管理工作造成了一定

的困難。

二、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況

我國的個人住房貸款起步于 1998 年，但真正發(fā)展

還是 2000 年之后。 對于個人住房貸款，銀行界普遍認 為是一種優(yōu)質資產， 與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比 例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風險貸款。 近年來， 個人住房貸款在房地產市場快速發(fā)展的帶動 的比重迅速上升， 不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視 為低風險的信貸品種， 并將其作為信貸業(yè)務擴張的重

下獲得了迅猛發(fā)展， 個人住房貸款規(guī)模在銀行資產中 點。 表一、圖一反映了我國自住房貨幣化制度改革后， 商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的發(fā)展情況， 可以看出我 三、商業(yè)銀行個人住房貸款的風險分析 國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款無論是在增長總量還是

增長速度方面每年均發(fā)展迅速。 個人住房信貸風險， 指商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房

貸款中隱含損失的可能性， 主要指借款人不能按時償 表一 （1） 1998-2008 年全國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款數(shù)額

還貸款本息，由此給貸款銀行帶來的損失。 由于個人住

房貸款自身的特點和市場環(huán)境等內、外部因素，其風險

的發(fā)生有其可能性和必然性。 具體而言，商業(yè)銀行個人

住房貸款普遍面臨以下風險：

（一）信用風險 信用風險是個人住房貸款風險中最基本、 最直接 的風險。 一般有下面幾種形式： 1．被迫違約。 被迫違約是借款人的被動行為，指借 款

人在買房后， 因實際支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā) 生，無法繼續(xù)正常向貸款銀行還本付息。 我國市場競爭 激烈，就

業(yè)條件嚴峻，教育、醫(yī)療等支出急劇增加，都可 能導致借款

人的支付能力下降甚至惡化， 使借款人無 力償還貸款本圖一 1998-2008 年全國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款數(shù)額

息。

同時，我國目前對借款人的審查主要是靜態(tài)審查， 而不是過程或動態(tài)審查。 主要審查借款人借款時的還 款能力，也就是貸款時的把關，至于以后還款能力可能 發(fā)生的變化考慮的很少， 這就加大了此類風險的出現(xiàn)

概率。

2．理性違約。 理性違約是借款人的主動行為，指借

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款人主觀上認為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產 生的違約行為。 當房價迅速下跌或利率大幅上升時，繼 續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益， 借款人會理性違 約。

借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或 全部貸款的行為。 當市場利率低于合同利率時，提前還 貸就有可能發(fā)生， 提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原 合同利率帶來的利息收益， 另一方面商業(yè)銀行還得遭 受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

（二）抵押物風險

貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源， 但商業(yè)銀 行常面臨如下抵押物風險：

必會面臨大量的“呆壞賬”損失。

2．政策風險。政府經(jīng)濟政策的調整引起房地產市場

變化進而給商業(yè)銀行帶來損失。 當房地產市場發(fā)展脫 離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調控目

3．提前還款。 提前還款是借款人主動違約行為，指 標相違背， 政府就會采取房地產調整政策， 比如 2010

年 4 月出臺的房產新政國十條。 隨著房地產業(yè)的調整 和收縮，商業(yè)銀行將面臨政策風險，主要表現(xiàn)為之前投 資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下， 變得不再有利 可圖甚至還會造成損失，這勢必會加大貸款的違約率， 給銀行造成損失。

（五）開發(fā)商導致的風險

1．經(jīng)營管理失誤導致的風險。一些房地產開發(fā)商由

于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質量不合格，造成 已售期房不能按時交業(yè)主使用， 致使購房人與開放商 發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約， 其往往很難在短時間 內解決。 一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務的 客戶往往會暫停償還銀行貸款， 從而將客戶與開發(fā)商 之間的矛盾轉嫁到銀行身上。

1．抵押物處置風險。當?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，

商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會遭受抵押物處置風 險。 我國住房二級市場處于起步階段， 交易法規(guī)不完 善，手續(xù)煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現(xiàn)困 難。

2．抵押物價格風險。指因房地產市場的變化和房屋 2．“假個貸”風險。開發(fā)商通常在兩種情況下會實行

自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。 當房地產 “假個貸”：一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準 市場處于調整或不景氣時， 價格下跌有可能導致抵押 備“捂盤待漲再售”，而此時如果開放商又需要資金，就 房屋價格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。

（三）流動性風險

個人住房貸款的流動性風險表現(xiàn)在兩個方面：

會以本單位職工或其他關系人名義，冒充購房人，通過 虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價上漲后，賣出房 屋再還款；二是房地產市場不景氣的時候，或開發(fā)商資 質較差，房屋銷售不暢，無法及時回籠資金時，開發(fā)商

1．目前，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款資金主

要來源于居民儲蓄存款，一般不超過五年，大都是短期 也會冒充購房人，采取“假個貸”。 在實際情況中，第二 性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年， 種情況更普遍，給銀行造成的風險和損失也更大。 還有 這種“短存長貸”行為，會降低商業(yè)銀行資產流動性，產 一種較常見的“假個貸”方式，不是由開放商策劃，而是 生流動性風險，進而影響銀行償付能力。

施工方。 這通常是因為開發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤 銷售狀況不佳而無力還款時， 開發(fā)商通常會把一些房 屋抵押給施工方，以抵消欠款。 而施工方則會通過內部

2．我國商業(yè)銀行個人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因為

個人住房貸款是零售性業(yè)務，每筆貸款的貸款利率、到

期日及貸款期限等都不同，銀行無法實現(xiàn)標準化管理； 人員或關系人，以虛假的購買方式，套取銀行貸款。 二是前文提到的住房二級市場尚不發(fā)達， 抵押物變現(xiàn) （六）管理風險 難，影響住房貸款變現(xiàn)性。 這樣就可能產生兩方面嚴重 后果： 一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機 會，增加機會成本帶來的損失；二是當存款人擠提存款 或債權人要求銀行清償債務時，出現(xiàn)資金周轉困難，進 而直接導致銀行的破產和倒閉。

（四）市場和政策風險

1．內部操作環(huán)節(jié)的風險。違規(guī)操作是銀行內部形成

資產風險最主要原因之一， 是經(jīng)營機構放寬貸款要求 而造成的業(yè)務風險。 主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務導向激勵 機制下，經(jīng)營機構重業(yè)務輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng) 批準擅自或變相降低貸款標準和擔保條件； 二是部分 工作人員自身業(yè)務素質或思想素質不高， 工作不負責 任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度 約束。

1．市場風險。指國民經(jīng)濟在整體發(fā)展過程中存在由

繁榮到蕭條的周期性波動，進而影響房地產業(yè)，給貸款 銀行帶來損失。 與其他行業(yè)相比，房地產業(yè)對經(jīng)濟周期 有更強的敏感性，，經(jīng)濟高漲時，居民收入水平提高，市

2．信息不對稱和自身體制不健全的風險。商業(yè)銀行

信息不對稱和自身體制不健全面臨的風險， 主要包括

場對房地產的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加；經(jīng)濟蕭條 逆向選擇和道德風險。 逆向選擇(Adverse selection)是指 時，失業(yè)率上升，居民收入下降，房價下跌，商業(yè)銀行勢 由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產生的劣質

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Financial Industry

品驅逐優(yōu)質品， 進而出現(xiàn)市場交易產品平均質量下降 的現(xiàn)象。 在金融市場上，逆向選擇指市場上那些最有可 能造成不利（逆向）結果（即違約風險）的融資者，往往 就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。 同時，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機制不足，以及責任 認定和處罰力度不夠， 績效激勵很可能使得客戶經(jīng)理 在業(yè)務辦理過程中，沒有盡職盡責，產生道德風險。

和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、風險程度 等；

（3）貸款人應根據(jù)審慎性原則 ，完善授權管理制 度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權限，實行審貸 分離和授權審批， 確保貸款審批人員按照授權獨立審 批貸款；

（4）貸款人應根據(jù)重大經(jīng)濟 、 政策形勢的變化情 況，對貸款審批環(huán)節(jié)進行評價分析，及時、有針對性地 調整審批政策，加強貸款的管理；

（5）貸款人應建立借款人合理的收入償債比例機 制，結合借款人收入、負債、支出、貸款用途、擔保情況 等因素，合理確定貸款金額和期限，將每筆住房貸款的 月房產支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），控制

借款人每期還款額不超過其還款能力。

2．加強貸款抵押物審查力度

個人住房貸款的抵押物作為第二還款來源， 當借 款人到期不能償還貸款本息時， 商業(yè)銀行可以依法處 置并享有優(yōu)先受償權。 但由于抵押物本身存在一定的 風險， 因此嚴格抵押物審查為降低貸款風險提供了重 要保障。 抵押物審查程序具體應做到：

（1）認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法

性；

（2）要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續(xù)，并

做出連帶責任承諾， 與產權抵押登記部門協(xié)議確保抵 押手續(xù)完整到位；

（3）控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價格變動的變現(xiàn)

風險；

（4）切實執(zhí)行擔保法，對不按照合同清償債務堅決 依法拍賣抵押房產。

3．加強對合作開發(fā)商的審查力度

審查與銀行合作的開發(fā)商的資質、實力、誠信狀況 對防止爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取銀行資金實行“假 行審查時要特別注意審查人員是否與開發(fā)商存在利益 關聯(lián)，從而影響對其審查的準確性、客觀性、公正性。

四、商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范

住房與廣大居民生活息息相關， 不僅關系到上下 游產業(yè)的發(fā)展，還關系到社會和諧、經(jīng)濟穩(wěn)定、地區(qū)發(fā) 展。 目前我國個人住房貸款風險進一步顯現(xiàn)，以歷次金 融危機為鑒，為防止出現(xiàn)“多米諾”效應，應加強個人住 房貸款的監(jiān)管。 本文主要針對我國商業(yè)銀行普遍存在 的風險，從銀行自身角度提出防范風險的建議。

（一）嚴格執(zhí)行國家的房貸政策

2010 年 4 月，國家為抑制房價過高、投資過熱的現(xiàn) 象，出臺房產新政國十條，其中對商業(yè)銀行的房貸政策 做出規(guī)范：實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。 對購 買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家 庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付 款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭， 貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款的利率不得低于 基準利率的 1.1 倍； 對貸款購買第三套及以上住房的， 貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高， 具體由商 業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。 人民銀行、銀監(jiān)會 要指導和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。 要嚴 格限制各種名目的炒房和投機性購房。 商品住房價格 過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風 險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能 提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非

本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

商業(yè)銀行首先要嚴格執(zhí)行國家房貸新政， 實施差 敗所造成的違約風險。

（二）完善銀行內部信貸管理機制

別化定價，適度提高首付比例，嚴格防范因個人投資失 個貸”現(xiàn)象的發(fā)生具有較好的防范作用。 在對開發(fā)商進

1．嚴格房貸申請資格的審查

房貸申請資格的審查是風險防范的最初把關，可 以有效地防范借款人的信用風險。 對房貸申請資格的 審查應做到以下幾點：

4．嚴格支付管理

個人住房貸款資金應當采用貸款人受托支付方式 向借款人交易對象支付， 貸款人應在貸款資金發(fā)放前 審核借款人相關交易資料和憑證是否符合合同約定條

（1）貸款資格審查應以分析借款人現(xiàn)金收入為基 件，支付后做好有關細節(jié)的認定記錄，貸款人受托支付 礎，采取定量和定性分析方法，全面、動態(tài)地進行貸款 完成后，應詳細記錄資金流向，歸集保存相關憑證。 貸 審查和風險評估，綜合考慮借款人的工作穩(wěn)定情況、家 款人應加強對貸款的發(fā)放管理， 遵循審貸與放貸分離 庭負擔情況、家人健康狀況等；

性、準確性進行全面審查，重點關注調查人的盡職情況

的原則，設立獨立的放款管理部門或崗位，負責落實放

（2）貸款審查應對貸款調查內容的合法性 、 合理 款條件、準確發(fā)放滿足約定條件的個人住房貸款。

5．加強貸后管理

經(jīng)營管理

個人房貸支付后，貸款人應對貸款資金使用、借款 人的信用、 支付能力及擔保情況的變化等進行跟蹤檢 查和監(jiān)控分析，確保貸款資產安全。 同時貸款人應定期 跟蹤分析借款人履行借款合同約定內容的情況， 并作 為與借款人后續(xù)合作的信用評價基礎。 對可疑類貸款、 逾期未歸還貸款，要加強關注、加大催收力度，把損失

立風險預警系統(tǒng)主要是為了防范市場系統(tǒng)性風險和政 策風險。 建立預警模型對宏觀經(jīng)濟指標、產業(yè)經(jīng)濟指標 及國家相關政策進行分析， 對房地產市場及整個社會 經(jīng)濟環(huán)境進行預測，及早做出反應，做到未雨綢繆，避 免市場風險和政策風險帶來的損失。 預警系統(tǒng)構建完 善是一項龐大的工程：一是建立風險預警的數(shù)據(jù)庫，從 控制在最小范圍

。

（三）實行住房抵押貸款資產支持證券(MBS)，實行 “反債務俘獲”

個人住房抵押貸款支持證券 （Mortgage -backed Securities，MBS）是一種將個人住房抵押貸款作為基礎 資產的信貸資產證券化產品。 MBS 實質上就是商業(yè)銀 行個人住房貸款的一次再抵押，通過證券化后的交易。 這樣商業(yè)銀行可以大量回籠資金， 解決當前在我國商 業(yè)銀行中普遍存在的“短存長貸”問題,從而在一定程度 上化解商業(yè)銀行的流動性風險。 但推行住房抵押貸款 的證券化必須要在風險可控的情況下推行， 否則就有 可能醞釀出金融危機

。

與它在美國惹了大禍不一樣的是， 房貸證券化在 我國現(xiàn)階段出現(xiàn)或許更有利于為銀行房貸風險減壓， 甚至可以將其出現(xiàn)看作是一個信號： 商業(yè)銀行及其監(jiān) 管機構已經(jīng)高度關注房地產相關貸款在貸款中所占比 重過高而可能導致的風險， 房貸證券化無疑是釋放這 種風險的可選措施之一

。 新制度經(jīng)濟學中的 “規(guī)制俘獲理論”認為：政府規(guī) 制的提供是為了滿足特定利益集團的需要 (即立法者 被產業(yè)所俘獲)，規(guī)制者被特定的利益集團所控制(即執(zhí) 法者被產業(yè)所俘獲)。 如果將“俘獲理論”引入到《白毛 女》中去看：楊白勞和黃世仁之間是債權債務關系，楊

白勞欠黃世仁的債務不過是六畝地的數(shù)年租金和利 息，假設楊白勞欠的若是黃世仁家財?shù)南喈敳糠�，那黃 世仁還敢用那樣的態(tài)度對待楊白勞嗎？

其實這從眾多 “現(xiàn)代版楊白勞 ”的 “欠錢多才是大爺 ”態(tài)度中可見一 斑。 當債務達到一定數(shù)量和比重時，必然存在“債務俘

獲”現(xiàn)象。 據(jù)相關統(tǒng)計報告顯示： 目前我國的商業(yè)性房地產 貸款在金融機構人民幣貸款中的比重，已由 2004 年的 13%

上升到 2007 年 6 月底的 17%，其中部分國有商業(yè) 銀行已達 20%以上， 我國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產行業(yè)對商 業(yè)銀行業(yè)的“債務俘獲”傾向。 從“債務俘獲”的角度看， 房貸證券化既是一種釋放和轉移中國商業(yè)銀行房貸風 險的有效措施，也是一種商業(yè)銀行“反債務俘獲”的努

力。 （四）建立個人住房貸款風險預警系統(tǒng) 房地產業(yè)

是一個與宏觀經(jīng)濟高度相關的行業(yè)，建

各方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為

模型開發(fā)打下堅實的基礎； 二是開發(fā)合適的風險預警 模型， 針對我國實際情況、 各地區(qū)實際情況對預警區(qū) 間、警戒線以及指標權重、概率密度函數(shù)等設置合理參 數(shù)；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統(tǒng)顯 示的潛在風險進行及時處理和化解

。

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篇二：我國房地產金融風險研究00

摘要

房地產業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民的生產生活休戚相關，在拉動經(jīng)濟、刺激

消費等方面作用顯著，因此在一國國民經(jīng)濟的有著極其重要的地位。

隨著近年來房地產市場的持續(xù)升溫，房地產業(yè)蘊含的風險已經(jīng)成為中國經(jīng)

濟與金融的最大不穩(wěn)定因素。在中國，房地產投資占全國固定資產投資的1/4，

與房地產相關的貸款占銀行總貸款的1/3。目前房地產抵押貸款是構成商業(yè)銀行

的主要資產之一，也是房地產業(yè)融資的主要渠道。因而房地產市場對銀行部門

有著很高的依賴度。

在這種情況下，對我國現(xiàn)階段房地產金融風險進行研究，對房地產市場和

和整個國民經(jīng)濟都具有重大價值和意義。

本文從首先結合房地產金融的宏觀數(shù)據(jù)，定性地對我國房地產金融風險進

行了分析與評判。選取具有代表性和說明性的指標來反映當前我國房地產市場

中存在的問題和其中潛在的風險。在借鑒相關研究的基礎上，結合當前的市場

環(huán)境，分別選取國房景氣指數(shù)、房地產投資完成額、房地產企業(yè)資金來源、商

品房銷售狀況和房價收入比幾個角度，來分析當前房地產價格合理性，房地產

業(yè)的資金的周轉安全性。

其次是利用非平穩(wěn)時間序列的協(xié)整分析法對房地產業(yè)與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調性

進行分析，對房地產價格是否存在泡沫進行判斷。具體分析了商品房平均銷售

價格與GDP指標、居民消費水平和利率指標的協(xié)調程度，采用單位根檢驗、協(xié)

整檢驗等方法，判斷房地產價格與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調性，進而對我國房地產金融

風險進行評價�？傮w上，目前我國房地產價格的變化與我國經(jīng)濟的快速增長基

本相符合，并沒有出現(xiàn)房價與經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入的相背離的發(fā)展趨勢。

但個別城市房屋銷售價格的異常上漲，顯然不同程度地脫離了各自與社會經(jīng)濟

協(xié)調發(fā)展的軌跡，值得各界引起警惕。

然后從房地產業(yè)融資的角度進行分析，房地產業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其

發(fā)展需要金融系統(tǒng)的介入和支持。在國際經(jīng)濟形勢復雜多變、國內政策調整約

束的背景下，我國房地產市場趨勢走向發(fā)生變化，房地產市場進入一個調整的

時期，此時房地產企業(yè)的生存環(huán)境不再寬松，資金鏈風險令人擔憂。這部分研

多

摘要

究內容是針對房地產業(yè)資金鏈安全性穩(wěn)定性，對我國房地產市場所隱含的金融

風險進行分析。研究方法上利用自回歸單整移動平均季節(jié)模型，結合政府提出

相關政策，分析房地產企業(yè)的資金鏈的回流狀況和安全問題，以及我國房地產

市場中所蘊含的金融風險，對于實踐中有重要的理論意義。

文章最后根據(jù)上述分析，針對房地產金融風險提出了四個方面的防范措施:

建立完善的房地產金融風險評價體系，完善房地產信貸市場信息披露制度，發(fā)

展多層次的房地產金融市場分散金融風險，加強社會公眾的金融風險意識教育。

關鍵詞:房地產市場，金融風險，協(xié)整檢驗，乘積季節(jié)模型

Abstract

Abstract

Realestateindustry15animPortantindustryforthenationaleeonomy.Ithasa

closerelationwitheeonomiedeveloPmentandPeoPle，5Produetionandliving，and

PlayanimPortantroleindeveloPmentingeeonomicsandstimulatingconsumPtion.

RealestateindustryhasalreadybeenoureeonomiedeveloPment，5Barometer.

WitheontinuedheatinguPieeeniyears，therealestatemarkethasbeeome

China，5largesteeonomicandfinaneialrisks.InChina，realestateindustryin

vestment

15aboutl/4oftheinvestmentinthefixedassets，andrealestate一relatedIoans

aeeountedforl/3ofthebank，5totalloans.AtPresent，China，5realestatemortgage

oeeuPyalargeProPortionoftheassetsofeom-mereialb田水5.This15alsooneofthe

majorwayoffinaneing.50，China，5realestatemarket15dePendentoneornmereial

banksonahighdegree.Theinereasinghousingvaeaneyrates，Poorhousingand

fundsshortageinareallthePotentialrisksofChina，5realestateindustry，Thus，

makingastudyonthemarketrisksofChina，5realestateindustryatthisstagehasa

greatsignificaneeandvalueinboththerealestatemarketandtheentireeountry，s

1llaCTOeC0nOin1CS.

AtfirstinthisPaper，eombiningwiththerealestatemarketmacrodata，

qualitativerisktoChina，5realestatemarketanalysisandevaluation，1analyzeand

evaluatetherisksofChina，5realestateindustryqualitativelyandseleetthe

rePresentativeandillustrativeindieatorstoreflecttheeurrentrealestatemarket

Potentialrisks.DrawingPreviousstudies，eombinedwiththeeurrentmarket

environment，nationalhousingelimateindex，theamountofrealestateinvestment，

realestatesoureesoffunds，realestatesalesstatusandtheratiooftherelative

housingPricesandPeoPleearningshavebeenseleetedtoanalyze，there15abubblein

thePresenirealestatemarket，theeapitalflowandseeurityofrealestateenterprises.

TheseeondPart15toeertifieatetheharmonyoftherealestatemarketandthe

maeroeeonomie，usingnonstationaltimeseriesandtheeointegrationanal)了515.

SeleetingaveragesellingPrieesofcommereialhousingandGDP.household

111

f//

Abstraet

eonsumPtionlevelandthecoordinationofinterestrate，usingunitroottestand

eointegrationtest，thisP峨analysestheeoordinationofProPertyPricesand

maeroeeonomieandresearehesChina，5realestatemarketrisks.AtPresent，China，s

realestatePriee15inlinewithChina，5raPideeonomiegrowthanddidnot即Pear

seriouslyoutofthePricelevelofeeonomiedeveloPmentandtheresidentabilitiesto

Pay.Overall，themaero一eeonomiegrowtheanexPlainthegrov沈hofChina，5housing

Priees，housingPrieegrowth15suPPortedbymacroeeonomiefundamentals.However，

someeitieshousingPricesroseabnormally，whleh15worthyofourattention.It15

elearthatthePrieestosomeextentasidefromthetraekofeeonomie一soeio

coordinationdevelopmentrelatively.Then，fromthePersPeetiveofrealestate

finaneing，realestateasaeapital一intensiveindustry，theirdeveloPmentneedsand

suPPorttheinvolvementofthefinaneialsystem.Bytheinternationalfinaneialerisis，

China，5housingmarkethasbeguntofallintoadePressedstate.Withthedowntumin

therealestatemarket，realestateeomPanieshavebeeomeinmoreandPoorersurvival

environmentandhaveaPoorfundingehaintension.ThisPartofthes扭dyanalyzes

thePotentialfinaneialrisksofChina，5realestateindustryfromthefundsofthe

seeurityehainofrealestatecornPanies.IesPonsetofinancialerisisandeombining

withthegoverlllllent，5Poliey，usingautoregressivemovingaverageseasonmodel，

thisP叭analyzestheehainofrealestatefulldsbusinessofthereturningsituationand

seeurityissuesfromtwosides.Alloftheabove15usedtoanalyzethePotential

finaneialrisksofChina’5realestate，Whiehhassig頑ficationonPraetiee.

Finally，aeeordingtotheaboveanalysis，finaneialrisksfortherealestate

eorresPondingPreventivemeasuresProPosed:theestablishlnentofasoundrisk

evaluationsystemforrealestatefinanee，realestateereditmarketsimProve

informationdiselosuresystem，thedeveloPmentofmulti一levelrealestatefinanee

marketsPreadfinancialrisk，enhaneePubliefinaneialriskawarenessedueationasthe

foeusofthecu仃entregulation.

Kevwords:real一estatemarketFinaneialrisksCointegrationTest

Seasonalmodel

JV目錄

摘要

Abstract...................................................................................................??，.......................??111

選題背景及研究意義.......................................................................................??1

國內外研究現(xiàn)狀.......................................................................................??，..??3

論文的結構和研究方法..................................................................................??5

2房地產金融風險理論基礎..................??，........................................................??6

2.1房地產業(yè)與金融業(yè)的關系..............................................................................??6

2.2房地產金融風險的基本理論.........................................................................??8

2.3房地產金融風險的成因解釋.........................................................................??9

3我國房地產金融現(xiàn)狀及存在的風險........??，..........................................??14

3.1我國房地產市場的發(fā)展概況..................................................??，..............??14

3.2我國房地產金融風險現(xiàn)狀的指標分析.....................................................??16

3.3現(xiàn)階段我國房地產金融面臨的主要風險.................................................??26

4我國房地產金融風險實證研究.....................................................................??30

4.1我國房地產價格泡沫風險分析...................................................................??30

4.2我國房地產信貸風險分析一以北京房地產市場為例..........................??38

5防范房地產金融風險的對策建議................................................................??45

5.1建立完善的房地產金融風險評價體系...........................??，...................??45

5.2完善房地產信貸市場信息披露制度..........................................................??46

5.3發(fā)展多層次的房地產金融市場...................................................................??47

5.4加強社會公眾的金融風險意識教育..........................................................??48

目錄

參考文獻..??，...................................................................................??，.........................??50

致謝......................................................................................??，.........??，.......................??52

在學期間發(fā)表的學術論文................................................·······································??53緒論

1.1選題背景及研究意義

房地產業(yè)在一國國民經(jīng)濟體系中具有重要地位，房地產是人民生產、生活

的必備物質基礎，是重要的社會財富體現(xiàn)形式。房地產業(yè)與國民經(jīng)濟中眾多其

他產業(yè)關聯(lián)度高，與一國的經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定、文化進步關系密切，對于整

個國民經(jīng)濟的發(fā)展帶動力強，具有先導性、基礎性的特點，可以說房地產業(yè)的

發(fā)展是反應國民經(jīng)濟發(fā)展狀況的“晴雨表”。

1998年以來，為了應對東南亞金融危對我國經(jīng)濟產生的深刻影響，房地產

業(yè)被黨中央、國務院確立為確立為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點，以配合國家拉

動內需的經(jīng)濟方針，從此我國的房地產業(yè)進入了一個快速發(fā)展的階段。今天房

地產業(yè)已經(jīng)處于中國產業(yè)結構優(yōu)化和經(jīng)濟增長中處于雙重戰(zhàn)略地位與GDP及人 均國民收入的增長、經(jīng)濟及金融體系的穩(wěn)定緊緊捆綁到了一起。但正是由于房

地產業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展嵌入度高、資金密集的特點使得房地產業(yè)易于產生經(jīng)濟

泡沫，進而擾亂市場秩序，隱藏著巨大的風險。一旦經(jīng)濟運行出現(xiàn)波動，引發(fā)

房地產價格的大幅下跌，與之緊密聯(lián)系的金融業(yè)將遭受巨大風險，進而危機整

個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，甚至誘發(fā)經(jīng)濟危機，致使財政金融體系崩潰，造成社

會的動蕩不安。

2007年上半年美國次貸危機爆發(fā)，到2007年8月份，次貸危機開始席卷世

界主要金融市場，逐漸演變成一場全球性的金融危機。引起美國次級抵押貸款

市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續(xù)降溫。利息上升，導致

還款壓力增大，同時房市降溫，資金無法順利回流，加大違約的可能，進而使

基于房貸的金融衍生工具價格巨跌，最終演變成大范圍的經(jīng)濟危機。這次危機

的源頭就是美國的房地產行業(yè)，由此看出房地產業(yè)的波動很容易引發(fā)整個國民

經(jīng)濟的動蕩，房地產業(yè)蘊含的金融風險不容小覷。

美國金融危機對中國的警示是要穩(wěn)定房地產市場，要高度重視房地產市場

的金融風險及其擴散效應。美國發(fā)生的系統(tǒng)性的、甚至有可能終結現(xiàn)有金融體

緒論

系的危機，始發(fā)于房地產價格的泡沫。對于中國，房地產業(yè)有著至關重要的地

位，中國有著映映十三億人口，住房問題有著特殊的國情，房地產業(yè)的健康發(fā)

展，關系的經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，關系到國家的民生改善，關系到社會的安定和諧。 近年來隨著房地產行業(yè)的持續(xù)升溫，房地產市場蘊含金融風險漸漸開始凸

顯，成為中國經(jīng)濟與金融系統(tǒng)的最大隱患。根據(jù)2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng) 計公報，城鎮(zhèn)固定資產投資總計194139億元，其中房地產業(yè)有43065億元，占 比22.18%，而房地產行業(yè)貸款占銀行新增貸款貸款總額的21.6%。由于中國金

融系統(tǒng)中銀行業(yè)一家獨大的國情，目前房地產抵押貸款是我國房地產企業(yè)融資

的主要來源，在中國商業(yè)銀行的全部資產資產中與房地產業(yè)有關的資產占據(jù)相

當大比重;而根據(jù)新巴塞爾資本協(xié)議，商業(yè)銀行為房地產抵押貸款計提的風險

撥備是較低的，基于以上原因，我國房地產業(yè)的金融風險集中在銀行業(yè)。

我國的房地產市場在國家應對國際金融危機的一系列宏觀經(jīng)濟政策的刺激

下，經(jīng)受2008年的短暫低迷以后又出現(xiàn)了火熱的局面。然而在世界經(jīng)濟尚在恢 復的復雜局勢下，在中央大力房地產市場調控、土地市場治理整頓不斷深入、

金融政策從緊、人民幣升值壓力巨大、物價指數(shù)居高不下的大環(huán)境下，房地產

市場的繁榮充滿了不確定性，蘊含著極大的風險。因此，穩(wěn)定房地產市場，應

該成為當前宏觀經(jīng)濟政策的目標之一。

房地產行業(yè)作為資本密集型產業(yè)與金融業(yè)關系密切。房地產業(yè)的資金使用

周期長，資金需求量大，因而其對金融業(yè)有著較強的依賴性。世界主要發(fā)達國

家的金融業(yè)對房地產開發(fā)的貢獻率甚至達到80%。金融業(yè)對房地產業(yè)的過度支持 是誘發(fā)房價泡沫的重要原因;另一方面，若房價泡沫破滅，將會造成大量不良

金融債權，導致與房地產相關的資產價格下跌，誘發(fā)金融體系的危機。因此，

對房地產的發(fā)展現(xiàn)狀進行剖析研究，探討房地產市場與宏觀經(jīng)濟之間是否相適

應，深入研究房地產企業(yè)資金鏈的風險，從而探討對金融業(yè)隱含的信用風險，

具有創(chuàng)新性和獨特的視角，是對房地產行業(yè)的金融風險研究的很好補充，對實

應用也有著一定的價值。

緒論

2國內外研究現(xiàn)狀

1.2.1國外研究現(xiàn)狀

對于房地產業(yè)與金融業(yè)的關系，國際貨幣基金組織的PaulHilbers，QinLei，

LisbethZachol(2001)在《房地產市場的發(fā)展和金融業(yè)的穩(wěn)健》一文中，認為失

衡的資產價格引致金融行業(yè)的危機及宏觀經(jīng)濟失衡，這個觀點不僅僅可以用來

解釋金融資產市場中的問題，同樣適用與房地產市場。在文中所假設基本發(fā)展

模式下，首先是房價大幅上升，引致大量資金流入，再加上擴張的貨幣政策使

得房價脫離實際，最后價格快速下跌，使擔保物價值急劇縮水，給金融部門的

穩(wěn)健性帶來巨大影響。

He幣ng和wachter(1999)也證明銀行業(yè)與房地產業(yè)之間有著十分密切的關

系。即使銀行意識到房地產市場己經(jīng)出現(xiàn)膨脹，市場存在很大風險，銀行也愿

意持有大量房地產信貸資產。同時，銀行的資產和負債在流動性上具有天生的

不對稱性。為了滿足存款兌現(xiàn)的要求，銀行必須將吸收的存款投放到低收益、

低風險且具有高度流動性的資產上;而為了獲取利潤，銀行又必須進行風險較

大的投資。而房地產業(yè)資金的使用特點是使用量大，周期長。這樣銀行部門在

二者之間的權衡就及其困難，極易受到擠兌的沖擊在整個銀行系統(tǒng)產生傳染效

應，從而給整個國民經(jīng)濟帶來系統(tǒng)性風險。

AlanGreensPan(2002)認為在資產泡沫破裂以前，很難認定泡沫的存在及泡

沫的程度，因此，他對于房地產泡沫的存在持有一種不可知論的觀點;行為金

融學家羅伯特·希勒(RobertJShiner)(2003)則認為，房地產市場在經(jīng)歷了較長

時間的低迷和高漲之后不可避免的都會出現(xiàn)一定程度的泡沫，特別的在全球主

要的城市房地產市場出現(xiàn)泡沫都是正常的，這是由這些城市的發(fā)展及對人們的

吸引力所造成的。

Guttentag(1986)將銀行的貸款集中度決策模型化，在對潛在破產風險概率

進行控制的條件下，最大化銀行的預期盈利水平，通過此種方法，籍以研究銀

行在房地產泡沫的形成與破滅過程中的作用�！尽�

川GuttentagJM.HeringR.J.Finaneia一InnovationtostailizeCreditFlo從toDevelopingCountries 「月，StudiesinBankingandFinanee，1986，(3)二263一304

緒論

ItoTakatoshi(1995)采用時間序列分析法，研究了在泡沫經(jīng)濟時期的日本，

房地產市場與股票市場之間的關聯(lián)性以及造成房地產價格上漲的因素。實證研

究的結果表明，股市轉折點的出現(xiàn)要早于房地產市場，在時間上股市的漲跌要

先于房地產價格。研究還發(fā)現(xiàn)銀行對于房地產部門的貸款增長率對于地價的上

漲的解釋力較強，并且對于本期地價上升，前期貸款增長率相比本期貸款增長

率解釋力更強，且對于地價上升的幅度有強制相關性�！�

Carey(1990)提出了一個信息不對稱的土地價格模型，分析了土地價格變

化與投資者數(shù)量和銀行貸款之間的關系，提出那些保留價格高于市場價格的投

機者的不斷涌入(投機者的數(shù)量往往和銀行信貸擴張有關)，對房地產價格泡沫

篇三：我國商業(yè)銀行的房地產信貸風險研究

我國商業(yè)銀行的房地產信貸風險研究

摘要：近十幾年來，房地產行業(yè)成為我國一個快速發(fā)展的行業(yè)，

并且逐漸成為拉動gdp增長的主要力量。由于房地產行業(yè)投資規(guī)模

相比較其他行業(yè)來說規(guī)模巨大，商業(yè)銀行就成為其資金來源的主要

渠道，房地產行業(yè)的飛速發(fā)展為商業(yè)銀行業(yè)務的拓展帶來了商機，

但同時也為商業(yè)銀行帶來了很多的風險。

關鍵詞：商業(yè)銀行；房地產信貸；風險控制近十幾年來，我國的

房地產行業(yè)逐漸成為了推動國民經(jīng)濟增長的支柱行業(yè)，消費者對房

地產的投資既有保證基本的住房之外還有對房地產市場的投資和

投機的行為，個人按揭不斷擴張，作為其資金主要來源的商業(yè)銀行，

在其辦理的業(yè)務中房地產信貸業(yè)務在總的貸款業(yè)務中占的比重也

越來越大，這種情況下房地產行業(yè)的信貸業(yè)務的增多在一定程度上

增加了銀行利潤，但是也應看到房地產對商業(yè)銀行的過度依賴也會

費商業(yè)銀行帶來巨大的信貸風險。

一、商業(yè)銀行信貸風險概述

對房地產信貸的定義主要有廣義和狹義之分，前者指的是商業(yè)銀

行等金融機構把房地產行業(yè)作為其服務對象，把其通過信用渠道籌

集到資金的使用權讓渡給房地產的開發(fā)者和消費者，供房地產行業(yè)

進行開發(fā)、建設和消費等各個環(huán)節(jié)。后者指的僅僅是商業(yè)銀行對房

地產在開發(fā)經(jīng)營和消費過程中的提供的貸款。從以上定義可以看

出，房地產信貸具有其特點：在房地產信貸的使用上具有針對性和

專有性，專門為房地產開發(fā)建設和經(jīng)營使用的；由于貸款數(shù)額一般

比較大，因此房地產信貸還有長期性，尤其是單個消費者進行的住

房貸款，期限一般都在10年以上；房地產信貸資金必須在有關部

門的監(jiān)督管理之下進行�？顚Ｓ�。

從以上對房地產定義和特征的概述中可以得出房地產信貸風險的

定義，它是指商業(yè)銀行在對房地產行業(yè)發(fā)放貸款的過程中由于主觀

和客觀的因素的影響和變化給房地產的信貸資產帶來損失同時也

使銀行等金融機構自身的價值貶值。這種信貸風險既有借款人無法

償還本息帶來的實際損失也有借款人信譽下降或者償還能力降低

帶來的潛在的損失。中國人民銀行對信貸進行了分為，主要分為五

個類別：正常類、關注類、次級類、可疑類和損失類，后三者被成

為不良貸款。對這幾種類別的劃分需要不斷對借款人的實際情況進

行更新。

隨著房地產行業(yè)的持續(xù)不斷發(fā)展，房地產信貸風險也逐漸成為金

融機構和投資者以及消費者面臨的一個重要的問題。2012年全國金

融機構個人住房貸款余額7.5萬億元，比2011年同期增長12.9%。

2012年個人住房信貸政策保持了較強的連續(xù)性和穩(wěn)定性。全年個人

住房貸款投放呈現(xiàn)總體增速回升、利率穩(wěn)步下行、局部風險顯現(xiàn)等

特征。

二、我國商業(yè)銀行房地產信貸及主要風險現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產信貸的現(xiàn)狀分析

我國的房地產信貸的發(fā)展起步比較晚，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時間。

由于房地產信貸的發(fā)展對我國國內生產總值的影響比較大，因此，

針對不同階段的房地產信貸的發(fā)展我國政府也會相應的出臺不一

樣的房地產調控政策。我國的房地產信貸主要經(jīng)歷了四個階段：我

國房地產信貸的萌芽階段、成長階段、快速發(fā)展階段和調整階段。

目前來說我國的商業(yè)銀行針對房地產信貸的種類主要有房地產 開

發(fā)進行的貸款和個人住房進行的貸款。1998年以前我國商業(yè)銀行對

房地產的信貸量數(shù)量較少，1998年之后，我國房地產市場飛速發(fā)展，

為了適應新的市場的要求，我國商業(yè)銀行對房地產信貸業(yè)務猛增，

僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。面對房地

產行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國政府也相繼出臺政策對房地產行業(yè)進行調

控，其中主要的調控內容就是信貸政策的制定。目前房地產信貸的

主要情況為：商業(yè)銀行等金融機構對房地產開發(fā)的貸款逐年增加；

個人的住房貸款在整個房地產信貸中占的比重越來越高；房地產貸

款在商業(yè)銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產業(yè)務的拓展帶動

了商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務的增加。

（二）我國房地產信貸面臨的主要風險

房地產行業(yè)在帶來巨額利潤的同時也具有高風險性。由于房地長

行業(yè)所需資金數(shù)額巨大，因此這就決定了其在房地產開發(fā)建設的過

程中所需的大量資金除了少部分依靠內部融資之外，其余全部靠外

部資金也即是依靠商業(yè)銀行等金融機構的籌資。銀行對房地產行業(yè)

進行了信貸既能分享房地產利潤同時也必須承擔房地產行業(yè)發(fā)展

帶來的風險。我國特殊的國情決定了我國的房地產信貸面臨的風險

主要包括：

第一，國家政策風險。1998年以來，我國的房改帶動了房地長行

業(yè)的迅速發(fā)展，這個行業(yè)并成為我國gdp增長的主要動力，為此我

國政府不斷出臺寬松的信貸政策和貨幣政策支持房地產行業(yè)的發(fā)

展，同時國務院也先后出臺文件對房地產業(yè)進行宏觀調控，以防房

地產價格虛增和過快增長。近年來我國政府不斷出臺政策對房地產

市場進行調控，土地管理制度不斷完善、房地產市場準入標準不斷

提高，這就使得一些房地產企業(yè)退出市場。政府政策的每一次變化

都會對房地產行業(yè)出現(xiàn)波動，不僅有貨幣政策還有財政政策，這些

波動也會使得商業(yè)銀行房地產信貸出現(xiàn)損失的可能性越大。中國住

房的不斷貨幣化使得我國特殊的政策環(huán)境對商業(yè)銀行的房地產信

貸承受了很多的政策風險。2005年至今，我國的房地產業(yè)進入了收

緊期，金融政策也不斷緊縮銀根，這就會導致房地產行業(yè)的資金鏈

面臨著斷掉的風險，大量的房地產在商業(yè)銀行的貸款無法償還，使

得商業(yè)銀行出現(xiàn)了信貸風險。

第二，市場的風險。房地產市場上最大的市場風險是由于房地產

市場價格的快速上漲容易造成價格嚴重偏離價值，導致房地產泡沫

的產生，一旦泡沫破滅就會對房地產造成重要一擊，房產價格下降，

作為對商業(yè)銀行抵押物的房產就會大幅貶值和縮水，這是商業(yè)銀行

房地產信貸市場風險的直接表現(xiàn)。從國內外房地產市場的發(fā)展情況

看，房價的上漲基本上都是金融政策推動的結果，房地產信貸的迅

速擴張將銀行的資金快速向房地產聚攏，這樣就會推動房地產市場

泡沫的產生。但是從周邊國家房地產泡沫破滅的教訓來看，房地產

市場泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產業(yè)提供信貸的

商業(yè)銀行，我國經(jīng)濟的繁榮和衰敗都會對房地產行業(yè)的發(fā)展產生重

要影響，經(jīng)濟衰敗時會導致房地產行業(yè)和金融業(yè)出現(xiàn)虧損和風險。

第三，房地產企業(yè)自身的經(jīng)營風險。從房地產信貸的定義可以看

出，房地產行業(yè)每個項目的開發(fā)和建設都需要大量的資金和較高的

技術水平，同時房地產項目的建設周期長。房地產項目的開發(fā)從土

地獲得、項目前期的開發(fā)和項目的投標、施工到最后的驗收和銷售

環(huán)節(jié)都存在著風險。而且每一個環(huán)節(jié)都緊密相連，一旦其中一個環(huán)

節(jié)斷掉就會使得整個項目出現(xiàn)風險。比如房地產項目的市場定位

上，一個項目的市場定位直接影響到后期房產的銷售，一旦前期市

場定位出現(xiàn)偏差就會導致銷售出現(xiàn)不景氣；還有項目自身的質量風

險，

在房產的設計階段和建設階段，以及在工程施工過程中出現(xiàn)監(jiān)管

不力就會導致出現(xiàn)質量糾紛。

第四，企業(yè)和個人的信用風險。企業(yè)的信用風險是指房地產開發(fā)

企業(yè)由于主觀和客觀的原因出現(xiàn)的不能按時償還銀行信貸的風險。

主要原因既包括企業(yè)在建設經(jīng)營上的管理不善也包括企業(yè)對商業(yè)

  本文關鍵詞：房地產調整對我國商業(yè)銀行風險的傳遞研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：206678