本文關(guān)鍵詞：基于區(qū)域差異的中國房地產(chǎn)價格變動影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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基于區(qū)域差異的中國房地產(chǎn)價格變動影響因素研究 研宄生: 范莉爾 摘要 近年來,隨著中國經(jīng)濟高速增長,城市化進程逐漸加快,中國房地產(chǎn)價格在經(jīng)歷大幅上漲的 同時,還出現(xiàn)明顯的區(qū)域不平衡現(xiàn)象。為此,本文將從區(qū)域差異的視角,研究我國房地產(chǎn)價格變 動主要影響因素,以及這些因素對我國不同區(qū)域房地產(chǎn)價格影響的異同之處。為我國房地產(chǎn) 市場實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,和國家宏觀調(diào)控政策的制定,提供理論依據(jù)

和參考建議。 第一,本文運用泰爾指數(shù)的測度方法,證實了我國房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域差異性,并且 區(qū)域間差異還有逐漸增大的趨勢。總體差異主要來自東、中、西三大地區(qū)的區(qū)域間差異,而 區(qū)域內(nèi)差異主要由東部和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起,中部地區(qū)內(nèi)部省際差異相對較小。 第二,本文在投資者適應性預期等假設(shè)的基礎(chǔ)上,基于房地產(chǎn)市場局部均衡,建立了考慮國 際資本流入的房地產(chǎn)短期價格變動理論模型。在該理論模型基礎(chǔ)上,使用 2004 年 1 至 2014 年 3 季度中國大陸 31 個省級行政區(qū)(含自治區(qū)、直轄市)的季度面板數(shù)據(jù),運用面板協(xié)整、面 板誤差修正模型等計量方法,分別對我國全國及東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動影響 因素進行了實證研宄和比較分析:發(fā)現(xiàn)不論對全國水平還是東、中、西部各地區(qū)而言,購房者 對房地產(chǎn)價格的預期都是目前我國房地產(chǎn)短期價格變動最重要的影響因素;城市家庭人均可 支配收入對短期價格變動具有正向影響 ,但除對中部地區(qū)外,對其他地區(qū)影響均較小 ;信貸規(guī) 模只對東部房地產(chǎn)短期價格變動有較大影響;而貸款利率對全國和三大區(qū)域影響均不顯著;當 短期內(nèi)房價偏離長期均衡價格時,全國及各地區(qū)均存在負向的修正機制,能以較快的速度回歸 均衡水平。構(gòu)建出包括房地產(chǎn)市場長期需求函數(shù)、長期供給函數(shù)、國際資本流入函數(shù)的長期 均衡模型,對上述模型均衡條件進行推導;并在上述理論模型基礎(chǔ)上,進行實證分析。 考慮到因 變量的滯后項可能導致變量自相關(guān)問題。因此,為解決自相關(guān)與數(shù)據(jù)平穩(wěn)性等問題,本文運用 動態(tài)面板廣義 GMM 估計方法,分別對全國及東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)長期價格變動影響因 素進行了實證研究和比較分析:得到人口、購房者對未來房價的預期以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款是 房地產(chǎn)長期價格變動的主要影響因素。另外,各地區(qū)房地產(chǎn)價格最重要的影響因素也各不相 同。東部地區(qū),購房者對未來房價的預期對房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生非常大的影響。而在西部地 區(qū),房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房地產(chǎn)價格變動影響最為顯著。最后,本文使用 2005-2012 年中國大陸 31 個省 ( 含直轄市 、自治區(qū) ) 年度面板數(shù) 據(jù) , 在面板數(shù)據(jù)向量自回 歸 (Panel Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下 ,從政策及外部沖擊的角度 ,通過脈沖響應函數(shù)和方差分解 對貨幣政策、財政政策、金融自由化程度、土地政策及城市化率等因素進行分析。研宄發(fā)現(xiàn): 目前中國貨幣供給對下期的房地產(chǎn)價格有較大影響,而金融自由化程度對房地產(chǎn)價格影響較 小。地方政府對土地財政的依賴程度和城市化率,對兩期后的房地產(chǎn)價格有較大影響。此外, 隨著預測期的延長,房地產(chǎn)價格預測方差中由非價格變量擾動所引起的部分逐漸增加,而由價 格自身擾動引起的部分逐步下降。 在第 18 期左右,方差分解結(jié)果趨于穩(wěn)定,由房地產(chǎn)價格自身 擾動引起的預測方差占全部預測方差的 89.73%,仍舊占據(jù)主導地位。而其他擾動因素預測方 差總計約占全部預測方差的 10.27%, 其比例由大到小依次為 : 貨幣供給量 4.54%; 城市化率 2.42%;地方政府對土地財政的依賴程度 1.34%;房地產(chǎn)稅收 1.15%;金融自由化程度擾動 0.81%。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格,影響因素,區(qū)域差異,短期價格變動,長期價格變動,局部均衡模型 第一章緒論 1.1 選題依據(jù) 1.1.1 研究背景與意義 隨著中國經(jīng)濟高速增長,城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高,中國房地產(chǎn)價格自 2000 年以來迅速上漲,尤其 是北上廣深等大城市商品住宅價格快速飄升。 過快上漲的房價不僅反映出我國廣大居民改善

住房條件的迫切要求,還有一些更為重要的問題值得我們探究:我國房地產(chǎn)價格形成機制是什 么?影響房地產(chǎn)價格的主要因素有哪些?房價飛漲會給中國宏觀經(jīng)濟帶來哪些危害?近些年來, 一些國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)“資產(chǎn)泡沫”,房價的劇烈變動也已經(jīng)引起嚴重的經(jīng)濟 衰退 1。據(jù)《金融時報》2013 年報道,有國際知名研宄機構(gòu)指出:亞洲房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)位列全球 五大“潛在資產(chǎn)泡沫”產(chǎn)業(yè)之一;其資產(chǎn)價格己遠遠超過基本面可支持的合理價值,可能會迅 速面臨調(diào)整 2。一方面,從宏觀層面看,宏觀經(jīng)濟影響著房地產(chǎn)市場的外部發(fā)展環(huán)境。同時,由 于房地產(chǎn)業(yè)涉及到建筑、化工、運輸、金融、服務等多個產(chǎn)業(yè)和部門,是國家和地區(qū)經(jīng)濟的 重要組成部分,反過來對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重要影響。另一方面,房地產(chǎn)價格變動還會通過改變家 庭及企業(yè)的財富變化,進而通過消費和投資渠道影響宏觀經(jīng)濟狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)的運行與 發(fā)展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的健康和穩(wěn)定。近些年不論是理論還是實踐經(jīng)驗均告訴我們,如果 房地產(chǎn)發(fā)展脫離了宏觀經(jīng)濟基本面,則很可能催生“資產(chǎn)泡沫”,從而嚴重阻礙和損害宏觀經(jīng) 濟整體發(fā)展。 第一章緒論 如圖 1-1 所示,我國房屋銷售價格指數(shù)自 2000 年開始呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢。 尤其是 2001-04 短短三年時間出現(xiàn)快速上升;雖然在 08 年全球金融危機期間略有回落,但 2010 年又立即反彈, 到新高。而“土地交易價格指數(shù)”變動在整體上也出現(xiàn)上升趨勢。值得注意的是相較其他指 數(shù) “土地交易價格指數(shù)” , 在 2006 年至 2009 年期間出現(xiàn)暴漲和暴跌現(xiàn)象(007 年指數(shù)值為 2122, 2009 年跌至 107)。相對而言,近 10 年來我國“房屋銷售價格指數(shù)”及“土地交易價格指數(shù)” 均明顯高于“居民消費價格指數(shù)”和“商品零售價格指數(shù),且前兩者無論是在上漲幅度還是 變動幅度方面也遠遠大于后兩者,預示著我國房地產(chǎn)增長水平己經(jīng)明顯高于物價增長水平。 1-2 我國部分地區(qū)商品房銷售價格數(shù)據(jù)來源:Wind 數(shù)據(jù)庫(其中商品房價格為季度平均數(shù)據(jù), 時間跨度為 2002 年第 2 季度至 2014 年第 3 季度)圖 1-2 表示我國部分地區(qū)商品房平均銷售 價格的變動情況�？梢钥吹� ,不論是北京和上海這樣的東部發(fā)達地區(qū) ,還是中部地區(qū)的河南 , 以及欠發(fā)達的云南,商品房價格均呈現(xiàn)上升趨勢。值得注意的是,北京和上海地區(qū)房價從 02 年初的約 4000 元/平米,一路迅速攀升,并在 08 年出現(xiàn)較大變動和調(diào)整后,繼續(xù)上漲到 14 年的 16000 元/平米左右,漲幅超過 4 倍多。而河南及云南地區(qū)房價變動較小,漲幅也非常緩慢�？� 以看出,我國不同地區(qū)房產(chǎn)價格及發(fā)展水平 ,不僅從房價絕對量還是從變動幅度來看 ,都存在 著巨大的差異。綜上所述,改革幵放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系日益緊 密。不同地區(qū)房價水平和房地產(chǎn)發(fā)展狀況卻呈現(xiàn)出非常巨大的差異。因此,結(jié)合中國房地產(chǎn) 發(fā)展區(qū)域差異性現(xiàn)狀;分別對我國房地產(chǎn)價格短期和長期變動,及宏觀政策性因素進行理論和 實證研宄則顯得尤為關(guān)鍵。 二、房價對宏觀經(jīng)濟影響傳導機制研究 房地產(chǎn)在滿足人們住宅需求的同時,還體現(xiàn)出資產(chǎn)的屬性,房價變化通過改變消費者和投資者 資產(chǎn)配置而最終影響著市場均衡水平。很多學者也就此展開研究。例如 Gan[i2l 通過運用日 本宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)抵押物價值損失會導致投資活動顯著減少,并迫使企業(yè)更多地依靠 內(nèi)部資金用于投資。Skimier[i3】[i4I,Case[i5],Campbell 和 0(^0[16】等學者認為住房對于居民 來講不只是消費品,房產(chǎn)價格的劇烈變動將意味著財富的顯著變動,從而通過影響家庭財富狀 況而導致宏觀經(jīng)濟整體水平變動。Fisher[i7】(1997)則通過假設(shè)家庭和企業(yè)資本品生產(chǎn)之間 的互補性 , 從而解釋了住宅和非住宅投資的聯(lián)動效應 (Co-movementEffect) 。在另一篇文章 中,Fisher^i8]還指出勞動時間與家庭房產(chǎn)資本的數(shù)量和質(zhì)量正相關(guān)■ >基于這一前提,經(jīng)紀人 自然會投資于商業(yè)和房產(chǎn)資本,因此分別產(chǎn)生更高水平的商業(yè)資本和有效勞動時間,從而影響 總經(jīng)濟產(chǎn)出。此外,通過將房地產(chǎn)納入企業(yè)和居民投資、消費決策環(huán)節(jié),很多學者在內(nèi)生增長 框架下對房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的影響進行了研究。 例如 Ortalo-Magne 和 Rady 運用動態(tài)一般均 衡的世代交疊模型 ,以跨生命周期的抵押品約束為條件 ,具體來講即年輕一代不擁有住房 ,而

房價的增長將導致他們更難購買。反之,年老一代擁有住房,且在不改變住房需求和供給的情 況下,他們通過 3 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第一章緒論 房價上漲而獲得資本收益。在此基礎(chǔ)上,Ortalo-Magne 和 113(17119,2<>1 將上述模型進行擴 展,從而對房產(chǎn)價格,房屋交易,人口結(jié)構(gòu)變化,收入分配變化,總體經(jīng)濟活動等因素間的互動關(guān) 系進行解釋。Einarsson 和 lvIarquisl2l]則發(fā)現(xiàn)對房產(chǎn)價格的正向沖擊將導致市場商品和家庭 生產(chǎn)中人力資本積累時間的重新分配。 很多學者也對中國房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟影響進行了 研宄。 馬亞明和劉翠[2 2】 通過建立 S-Philips 模型,發(fā)現(xiàn)在貨幣政策目標制定過程中,房地產(chǎn)價 格波動對宏觀經(jīng)濟的影響不可忽視。 陳斌幵和楊汝研宄土地供給、 住房價格和居民儲蓄之間 的影響關(guān)系,并通過實證研宄發(fā)現(xiàn)房價上升 1%,城鎮(zhèn)居民儲蓄率將上升 0.067%。原鵬飛和馮 蕾 124]通過建立 DCGE 模型,對房價上漲的經(jīng)濟增長效應、收入分配效應和貧富分化效應進 行了模擬。結(jié)果表明,房價上漲雖然有助于顯著提高經(jīng)濟增長率,尤其是帶動建筑業(yè)、重工業(yè) 等行業(yè)快速增長,但卻會擠占農(nóng)業(yè)、 輕工業(yè)和公共服務業(yè)的發(fā)展空間;此外,房價上漲加劇城鎮(zhèn) 居民家庭收入分化。 三、房地產(chǎn)周期、房價波動與“泡沫” 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的周期性波動。 Wheaton[25】研究發(fā)現(xiàn)美國寫字樓空置和辦公服務 業(yè)發(fā)展的周期約為 10 年。Ball 等使用卡爾曼濾波技術(shù)和跨國數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)住宅和非住宅房地產(chǎn) 市場周期為 20-30 年。Davis 和 Heathcote⑴發(fā)現(xiàn)美國住宅投資會導致經(jīng)濟(或 GDP)周期的出 現(xiàn),而并非住宅投資滯后于周期。梁桂開宄了 1986 年以來,在通脹環(huán)境下中國總體經(jīng)濟周期 與不動產(chǎn)經(jīng)濟周期具有高度的單方向正相關(guān)性。 弾建華等構(gòu)建了中國房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟的理 論模型,并在此基礎(chǔ)上運用季度數(shù)據(jù)進行實證檢驗,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場貨幣化及其信貸需求的快速 增長產(chǎn)生大量的貨幣需求,這是導致房地產(chǎn)市場周期與貨幣周期同步性的根本原因。趙君麗 發(fā)現(xiàn)對于中國而言,人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期具有很高相關(guān)性。 一方面,金融危機以來,國際 房地產(chǎn)價格波動劇烈;另一方面,近些年來中國房地產(chǎn)價格增長迅速。 因此,許多學者就房價波 動與房地產(chǎn)市場“泡沫”展開研究。Davis 和 Heathcote⑴研宄發(fā)現(xiàn),美國住宅投資的標準差 是非住宅投資的兩倍以上。Ortalo-Magne 和 Radyli9]發(fā)現(xiàn),對美國和英國而言,房產(chǎn)交易量,總 房價,GDP 這三個變量相關(guān),其中交易量波動性大于房價,而房價波動性又高于 GDP。 而其他許 多學者如 Stockman and Tesar[3i] (1995)以及 Lane[32】 則認為現(xiàn)有的研究并沒有為房價的波動 機制提供足夠的解釋。 Santos 和 Woodfordl33], Montrucchio 和 Privileggi 等學者通過理論建模 發(fā)現(xiàn)基于理性的代理人離散時間模型來講,房地產(chǎn)泡沫的存在條件是非常脆弱的。Driffill 和 SoIa[35I 通過實證研宄方法發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)實中所謂的房價“泡沫”與“轉(zhuǎn)換過程” (bubbles and switching processes)很難區(qū)分。Chen【36l 使用臺灣房地產(chǎn)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)理性泡沫模型無法解釋 股票價格和房產(chǎn)價格的聯(lián)動現(xiàn)象。 葉衛(wèi)平和王雪峰基于 Ramsey 模型,運用資本邊際收益率法 測試了 2000-2004 年中國房地產(chǎn)的泡沫度,并認為期間我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了從負泡沫、無泡沫 到正泡沫演變,同時房地產(chǎn)泡沫加重了中國金融運行不安全狀況陳永霞和高山 I39】也認為 2008 年中國已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。其 4 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第一章緒論 他一些學者則認為中國房地產(chǎn)并未出現(xiàn)明顯泡沫現(xiàn)象。如 Feng 和使用資產(chǎn)定價模型研究認 為從全國范圍來看,中國房地產(chǎn)市場并不存在泡沫。豐雷等也認為中國地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是 全國性的。 四、房地產(chǎn)價格影響因素研究 由上文可知,學術(shù)界已經(jīng)對房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟相關(guān)性 ,影響機制,波動于周期等方面進行了大

量研究。那么,宄竟哪些因素對房價產(chǎn)生影響?它們又是如何影響房價呢?近些年來,很多學者 分別從收入、人口、未來預期;建筑成本、土地價格;匯率,國際資本,信貸因素;以及土地幵發(fā), 房產(chǎn)稅等方面對房地產(chǎn)價格影響進行了研究。 1.收入,人口,預期等需求因素研究 Hillebrand 和 1<:丨 101(:11〗[42]通過建立世代交疊模型來 研究房產(chǎn)價格變化的動態(tài)機制。他們認為年輕人的收入對房價有很大影響,當收入增加時房 價則隨之上漲。 Jud 和 Win]de:r 【43]研究發(fā)現(xiàn)房屋實際價格變化受人口,實際收入等因素的強 烈影響。況偉大等通過研宄 OECD 國家,發(fā)現(xiàn)房價主要由收入和人口決定,而并非主要由成本 決定,降低住房建造成本并不能降低房價。Chen 等[45]研宄了丨 995-2005 年中國房地產(chǎn)市場 改革期間,人口及城鎮(zhèn)化對房價的影響 ,并認為流動人口對中國內(nèi)陸地區(qū)房價具有重要影響 ; 而由于戶口限制,流動人口對沿海地區(qū)房價影響很小。林嘉亮[46]分別探討了人口數(shù)量、人口 遷移流動、人口地區(qū)分布和家庭結(jié)構(gòu)等因素對中國房地產(chǎn)價格的影響。方圓[47]也對中國人 口結(jié)構(gòu)與房產(chǎn)價格波動進行了研究,發(fā)現(xiàn)勞動適齡人口占比每增加 1%,房屋銷售價格指數(shù)變 動增加 36.347%。此外,還有很多學者認為適應性預期是中國房價的主要影響因素,如 Wen 和 Goodman[48]發(fā) 現(xiàn)對中國房地產(chǎn)市場而言,房價一階滯后項即房價預期對房價具有最重要的影響。其他學者 如林江[49],Wu[5。I,雷根強和錢日帆等也發(fā)現(xiàn)預期對房價的重要影響。 2.建筑成本、 土地價格等供給因素研究除了房地產(chǎn)需求因素對房產(chǎn)價格的影響分析外,還有學 者從建筑成本,土地價格等房地產(chǎn)供給因素的影響進行研究。例如 Adam 和 Fijss[5]研究了 15 個國家房地產(chǎn)價格影響因素,并估計發(fā)現(xiàn)建筑成本每上升 1%則會引起房地產(chǎn)供給減少,并最 終導致租金和房價上漲 0.6%。 Wul5<^]等通過建立房地產(chǎn)市場的局部均衡模型,研宄了中國地 方土地價格與房地產(chǎn)價格之間的影響機制。然后使用 35 個主要城市面板數(shù)據(jù)進行了實證檢 驗,發(fā)現(xiàn)實際土地出讓價格,建造成本等因素均對中國房價具有影響。陳斌開和楊汝仿【 23] 發(fā)現(xiàn)對于中國房產(chǎn)市場而言,土地供給越少,住房價格水平越高。 Wen 和 Goodmanl48l 使用 21 個中國省份面板數(shù)據(jù),運用兩階段最小二乘法對中國房產(chǎn)價格與土地價格之間的關(guān)系進行了 研宄。他們發(fā)現(xiàn),房價和地價具有內(nèi)在的相互影響,即地價在影響房價的同時,房價也對地價具 有重要影響。另外一些學者則認為供給因素并不是房價主要影響因素。例如(:11611 等[45】 研究認為由于中國房地產(chǎn)供給主要由地方政府和開發(fā)生決定,而非市場需求決定,因此供給并 不影響房價。雷根強和錢日帆等學者認為發(fā)現(xiàn)土地出讓金等因素對房價影響并不顯 5 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第一章緒論著。 3.匯率,國際資本,信貸影響研究基于中國 2005 年至 2014 年月度房地產(chǎn)(房地產(chǎn)銷售價格采用 房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)銷售面積的比值來表示)和匯率月度數(shù)據(jù),曹化楠丨使用 VAR 模型對研 究了匯率對房地產(chǎn)價格影響,并發(fā)現(xiàn)匯率的變動通過國際資本途徑影響房地產(chǎn)最為顯著,貨幣 供應量次之,工業(yè)經(jīng)濟增長效果最弱。其他學者如宋哈丨 531 也研究了人民幣匯率變化對房 地產(chǎn)市場的影響,發(fā)現(xiàn)人民幣匯率預期因素通過影響國際資本流入而對房地產(chǎn)價格起重要作 用。張永亮和劉再起丨研宄認為國際“熱錢”(即國際資本流入)不僅助長了中國房地產(chǎn)市場 的泡沫,加劇了房地產(chǎn)市場的不合理的供給結(jié)構(gòu),而且增加了房地產(chǎn)金融體系的潛在風險。 Guo 和 Huangt55l 使用月度時間序列數(shù)據(jù),并借助 VAR 方法研究了 “熱錢” 對中國房地產(chǎn)和股 票市場的影響。他們認為從短期來講,“熱錢”推動了房價上漲,并加速了房產(chǎn)和股票資產(chǎn)的 短期價格波動。Andre K. Anundsen 和 Eilev S. janseni56】運用結(jié)構(gòu)向量均衡修正模型(SVECM) 研究了挪威房產(chǎn)價格與貸款之間的影響關(guān)系,他們發(fā)現(xiàn)房價上漲會導致貸款擴張,而貸款增長 也會促進房價進一步上漲。此外,他們還認為貸款利率,收入預期等因素都會對房價產(chǎn)生顯著 影響。Adam 和 Fassl5]研究了 15 個國家房地產(chǎn)價格影響因素,估計發(fā)現(xiàn)長期利率每上漲 1%, 則降低房產(chǎn)投資需求,從而導致房價下跌 0.3%。林江等 149]以深圳為例研宄了住房市場的金

融加速器效應,他們發(fā)現(xiàn)房價與國內(nèi)貸款增速顯著相關(guān)。 Zhang 等通過使用 “外源輸入非線性 自回歸移動平均(Nonlinear AutoRegressive Moving Average with Exogenous)“方法對中國房產(chǎn) 價格影響因素進行了探討。發(fā)現(xiàn)抵押貸款利率,生產(chǎn)者價格,廣義貨幣供給和實際匯率對房價 有影響作用,而收入影響不顯著。其他學者如 Jud 和 Winkler【43】也認為房價變化受建設(shè)成 本和利率等因素的強烈影響。 4. 土地開發(fā)及房產(chǎn)稅政策影響研究 (1) 土地幵發(fā)政策研究 土地開發(fā)政策往往通過影響房地產(chǎn)土地供給而對房產(chǎn)價格產(chǎn)生作用。劉學良 I58】估計了中 國 35 個城市住房供給價格彈性,并發(fā)現(xiàn)中國總住房供給價格彈性為 2.65;每單位土地經(jīng)濟密 集度和地方政府住房幵發(fā)管制是中國住房供給彈性最主要影響因素。 他們還認為住房供給彈 性對房價增長率具有很強的解釋作用,增加住房供給是抑制房價增長率的根本途徑之一。安 輝和王瑞東【591 實證 分析了我國房地產(chǎn)價格主要影響因素,他們認為從長期來看,土地政策對房產(chǎn)價格具有重要影 響。其他學者如 Feng 和等也認為城市土地政策對房價波動具有重要影響。 (2)房產(chǎn)稅研究 有研宄認為征收房產(chǎn)稅會對宏觀經(jīng)濟和社會福利造成損失。如 GouIder_, Goulder 和 Summers'^", Hendershott 和 Won[62],以及 SkinneP】等學者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅政策對總收入和房產(chǎn) 部門具有顯著的負面影響,而且這一政策扭曲了物質(zhì)資本的積累,而物質(zhì)資本的積累對商品生 產(chǎn)和經(jīng)濟增長至關(guān)重要。 后續(xù)許多學者在有關(guān)房產(chǎn)稅的研究中使用了一些復雜宏觀經(jīng)濟分析 工具。例如 6 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第一章緒論 Gervais[63】建立了包含房產(chǎn)稅的動態(tài)一般均衡的多周期世代交疊模型,并使用美國宏觀經(jīng)濟 統(tǒng)計和居民收入分配數(shù)據(jù)進行實證研究,發(fā)現(xiàn)居民房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策會帶來的凈福利損失。 而其他學者則認為征收房產(chǎn)稅會帶來社會總福利的增加。Dimasi[M 構(gòu)建了可計算的空間一 般均衡模型,并認為消除資本和土地差別征稅可能導致社會福利出現(xiàn)顯著增益 (例如,他們計 算得到可以產(chǎn)生 6.6%的稅收增益)》Fullerton 和 Henderson[65%研究也表明,一般均衡稅收 (general equilibrium taxation) 引起的行業(yè)之間的扭曲比跨資產(chǎn)的扭曲小。例如 Glaeser 和 Sacerdote[@U 為房產(chǎn)稅還可能存在一些積極的外部性,差別化的房產(chǎn)稅可能是一種使外部性 內(nèi)部化的工具。 還有學者對房產(chǎn)稅和其他資本稅所導致的資本和投資回報均衡配置的巨大差 異等方面進行了研宄,如 Hendershott 和 Hu[67’描】,Hamilton 和 Whalley^ 以及 Cooley 和 Salyer【70]等。許多學者就房產(chǎn)稅對中國房價的影響展開研究。如杜雪君等 [71】通過協(xié)整 分析、 Granger 因果檢驗等方法,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅和房價存在長期協(xié)整關(guān)系,房產(chǎn)稅可能引起房價出 現(xiàn)上升趨勢。而其他學者認為房產(chǎn)稅在一定程度上會降低房價。例如朱國忠和顏色[72]通過 建立買房和租房的 DSGE 模型,研宄了征收房產(chǎn)稅對中國房產(chǎn)市場中房價和房租的影響。 他們 發(fā)現(xiàn)新購房征稅只會導致房價的輕微下降,卻使房租顯著上升;而對存量房征稅會在較大程度 上降低房價、地價和房租。況偉大[44,73】則認為開征房產(chǎn)稅對房價具有一定抑制,但作用有 限。 1.2.2 房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟研究理論和方法 一、一些經(jīng)典研究理 1. “資本一資產(chǎn)”定價理論。將該理論應用于房地產(chǎn)研究主要有兩種途徑:一是基于消費 視角的資產(chǎn)定價模型,即強調(diào)了房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。在該模型框架下,房價由跨期情況下的消費 均衡決定。 二是引入 “無套利” 原理,其關(guān)鍵假設(shè)是房地產(chǎn)的投資收益與其他資產(chǎn)收益相等。 例如 Feng 和 Wu[4G]使用資產(chǎn)定價模型研究了中國房地產(chǎn)市場“泡沫”問題。2.基于房地產(chǎn)

市場局部均衡的研宄方法。該方法主要是建立房地產(chǎn)市場供需模型,通過在均衡條件下求解 出各影響因素表達式;并在此基礎(chǔ)上帶入實際數(shù)據(jù)進行實證檢驗的方法。如 GeoffKenny【74] 通過該方法分析了愛爾蘭長期住宅市場的供給和需求關(guān)系。 Muellbauer 和研宄了 1957-1994 年英國房產(chǎn)價格的波動機制。 3. 房地產(chǎn)市場“存量一增量”的建模方法。該方法主要由 Wheaton?最早提出并使用。其基本原理是將資產(chǎn)市場與房地產(chǎn)市場,以及價格、租金等存量 和增量聯(lián)系起來,從而研宄宏觀經(jīng)濟等外部沖擊對房價的影響,不足之處是該模型缺乏對內(nèi)部 機制的研究。 4.考慮貨幣供給的房價波動模型。 該模型主要是在假設(shè)貨幣供給內(nèi)生的前提下, 將企業(yè)、銀行及房地產(chǎn)市場進行綜合考察。房價上漲使得企業(yè)資產(chǎn)價格升值,從而更有利于 獲取銀行貸款,最終使得宏觀經(jīng)濟總產(chǎn)出增加。例如 Ortalo-Magne 和尺 3 辦[19]研宄了美國 和英國房產(chǎn)價格,信貸 7 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第一章緒論 與實際 GDP 之間的互動關(guān)系。 5.基于理性預期理論。 假設(shè)房地產(chǎn)價格主要由“基礎(chǔ)價值” (即 房地產(chǎn)未來收益預期貼現(xiàn))和“泡沫”(必須滿足“戟過程”)兩部分構(gòu)成,其中價格泡沫的形 成則與人們的預期高度相關(guān)。如 Wen 和 Goodman[48]S 現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場中,房價一階滯后 項即房價預期對房價具有最重要的影響。林江[49], 雷根強和錢日帆 [51] 等也發(fā)現(xiàn)預期對房 價的重要影響。 二、現(xiàn)代經(jīng)濟學理論 20 世紀 80 年代以來,在宏觀經(jīng)濟學研究領(lǐng)域出現(xiàn)了兩種重要理論和方法,一種是 Sims[”]于 1980 年提出的向量自回歸(Vector Autoregressive,即 VAR)分析框架[ ‘8]。 VAR 模型通過建立自 回歸向量方程組研宄數(shù)據(jù)的動力學性質(zhì),即體現(xiàn)“用數(shù)據(jù)說話的思想”;但缺點是容易引起結(jié) 參數(shù)估計不穩(wěn)定。另一種則是 Kydland 和 Prescout79’建立的動態(tài)隨機一般均衡模型(Dynami Stochastic General Equilibrium model,即 DSGE 模型)。 DSGE 模型的優(yōu)點是以一般均衡理論作為 基礎(chǔ),但在實證應用時往往存在模型與實際數(shù)據(jù)不完全匹配的問題。1.基于 VAR 分析框架的 房價與宏觀經(jīng)濟變量影響研究。很多學者在包含房價與宏觀經(jīng)濟變量的 VAR 模型框架下,結(jié) 合協(xié)整分析、誤差修正模型(EQO 模型、脈沖反應、方差分解等方法對房價與宏觀經(jīng)濟之間 的互動影響進行研究。如 Guo 和 11_￡[55]借助乂八]1 方法研宄了“熱錢”對中國房地產(chǎn)和 股票市場的影響。曹化楠【52】使用乂八 11 模型和脈沖反應等方法研究了匯率對房價的影 響,并發(fā)現(xiàn)匯率的變動通過國際資本途徑影響房地產(chǎn)最為顯著 ,貨幣供應量次之,工業(yè)經(jīng)濟增 長效果最弱。宋勃和劉建江運用 ECM 模型、Granger 因果檢驗和脈沖反應分析研究了中國房 價與地價關(guān)系。 2.包含房價的 DSGE 模型和框架。由于在實際經(jīng)濟運行中可能產(chǎn)生隨機沖擊,因此市場均衡具 有一定隨機性。因此,DSGE 模型主要思想是對所建立的動態(tài)一般均衡過程進行隨機沖擊和改 變。 尤其是在研究房價與宏觀經(jīng)濟影響機制分析中,越來越多的學者采用 DSGE 模型進行研究。 如 lacoviello 和 Neri""]構(gòu)建了包含美國房地產(chǎn)部門的 DSGE 模型,對實際數(shù)據(jù)進行 Bayes 估計 后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)需求及貨幣政策沖擊對房地產(chǎn)價格具有重要影響。 Efrem 和 Salvatore[運用 DSGE 模型研究了美國房地產(chǎn)及股票市場資產(chǎn)價格波動對實體經(jīng)濟的沖擊。 朱國忠和顏色[^建立買 房和租房的 DSGE 模型,研究了征收房產(chǎn)稅對中國房產(chǎn)市場中房價和房租的影響。 但從總體上 講,使用 DSGE 方法對中國房價進行理論和實證的研究較少。 1.2.3 對已有研究的評述 由于國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步早,行業(yè)發(fā)展己經(jīng)相對成熟。因此國外學術(shù)界在房地產(chǎn)價格波 動與宏觀經(jīng)濟關(guān)系 ,影響和傳導機制 ,房價周期與波動,房地產(chǎn)價格影響因素等方面的研究要 早 8 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文

第一章緒論 于國內(nèi),往往既有構(gòu)建經(jīng)濟模型的理論分析,還結(jié)合實際數(shù)據(jù)的定量檢驗。近年來,我國經(jīng)濟高 速發(fā)展,房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展 ,尤其是房地產(chǎn)價格的快速上漲,眾多學者對中國房地產(chǎn)價格和 宏觀經(jīng)濟關(guān)系進行了大量研宄,得到了很多有益的研究結(jié)論。但是,通過對己有文獻的系統(tǒng)梳 理, 可以看到以下幾個方面的研究仍顯不足: (-)從總體上看,雖然目前已有很多針對我國房地產(chǎn)價格影響因素的研究,但大多數(shù)現(xiàn)有研究采 用諸如回歸分析等傳統(tǒng)的計量經(jīng)濟方法,往往缺乏經(jīng)濟學理論模型和分析,造成實證分析與理 論脫節(jié)。因此,結(jié)合我國宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)運行特征,在市場均衡的框架下進行理論建模研究 則顯得尤為重要。 (二)從房地產(chǎn)價格影響因素方面研究來講,現(xiàn)有研究已經(jīng)對房地產(chǎn)價格的眾多影響因素(如收 入因素、人口因素、匯率因素等)進行了非常廣泛的研宄。但是,上述研究往往只考慮房地產(chǎn) 市場需求層面,多數(shù)研究僅僅用住房需求模型來研究房價長短期波動的影響因素,對房地產(chǎn)供 給方面尤其是長期供給量的變化研究較少。因此,需要對需求和供給層面的影響因素進行綜 合考慮和分析。 (三)由于我國不同地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展、人口分布、地理條件等方面存在巨大差異,導致不同 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展和價格水平極度不平衡。 而現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)價格及影響因素的研究往往 集中在某一城市或全國整體水平,缺乏對不同區(qū)域的比較分析。即使在有關(guān)房地產(chǎn)價格差異 的研究中,其研究方法多使用描述性統(tǒng)計,缺乏對區(qū)域差異影響因素的準確估計和分解。 (四)從實證研究數(shù)據(jù)上來講,目前研究多采用房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟的全國年度時間序列數(shù)據(jù) ,對 于房地產(chǎn)這樣地域差異性強,短期波動大的市場來說,這種全國性的年度時間序列數(shù)據(jù)除了從 數(shù)據(jù)量和研究的精確度而言難以保證外,還對房地產(chǎn)價格波動特征體現(xiàn)不足,更是忽略了房地 價格的地區(qū)波動差異性。 1.3 研究目標 1.3.1 總目標 從地區(qū)差異的視角,對中國房地產(chǎn)價格波動的影響因素進行理論探索與實證研宄,提出可行的 政策建議。 1.3.2 具體目標 (一)基于泰爾指數(shù)研宄中國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異性; (二)基于局部均衡模型,研究中國房地產(chǎn)短期價格波動的影響因素; (三)基于局部均衡模型,研宄中國房地產(chǎn)長期價格波動的影響因素; 9 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第一章緒論 (四)基于政策和外部沖擊的視角,使用 PVAR 模型對中國房地產(chǎn)價格波動影響因素進行研究。 1.4 研究內(nèi)容與研究方法 1.4.1 研究內(nèi)容 自 2002 年以來,中國房地產(chǎn)價格迅速上漲,并且在上漲中出現(xiàn)了明顯的區(qū)域不平衡性。 房地產(chǎn) 價格過度的、脫離經(jīng)濟基礎(chǔ)的增長有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,世界各國的實踐表明,房地產(chǎn)泡沫 的破裂對整個國民經(jīng)濟會造成極大的破壞而且影響持久。為此,本文將從區(qū)域差異的角度,研 究造成我國房地產(chǎn)價格波動的主要因素,及不同區(qū)域房地產(chǎn)價格最重要的影響因素,旨在為我 國房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展及宏觀調(diào)控政策制定,提供理論依據(jù)。 為了實現(xiàn)本文的研究目的 ,本篇論文研究的主要內(nèi)容包括以下四個部分 :第一部分:首先使用 泰爾指數(shù)的測度方法 ,對中國房地產(chǎn)整體市場 ,以及東、中、西部地區(qū)的區(qū)域差異進行測度 , 分別計算 2003 年一 2012 年間以人均 GDP 為權(quán)重的泰爾指數(shù)和以城鎮(zhèn)就業(yè)人口平均工資為

權(quán)重的泰爾指數(shù),分析我國房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性,和地區(qū)差異性的變化趨勢。 第二部分:在對各地房地產(chǎn)價格進行定性地比較,并發(fā)現(xiàn)其變動具有明顯的地區(qū)不平衡性的基 礎(chǔ)上,進一步從理論的角度,明確住宅商品房價格的含義和特征,從供需關(guān)系入手,研究影響房 價短期波動的主要因素。并在均衡理論基礎(chǔ)上,提出如投資者適應性預期等假設(shè),通過構(gòu)建房 地產(chǎn)市場短期需求函數(shù)、短期供給函數(shù)、國際資本流入函數(shù);進而推導出我國房地產(chǎn)市場局 部均衡條件。此外,為了使構(gòu)建的理論模型具有良好的擬合度和較高的解釋能力,進一步使用 我國宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場實際運行數(shù)據(jù),運用面板協(xié)整、面板誤差修正等計量經(jīng)濟學研宄 方法和手段,分別對我國全國及東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)短期價格波動影響因素進行了實 證研究和比分析。第三部分:在對房地產(chǎn)價格短期變化影響因素研究基礎(chǔ)上,加入對房地產(chǎn)價 格長期變動影響因素(如房地產(chǎn)幵發(fā)貸款,單位面積土地購置費用,建筑安裝成本及人口等)的 考量,構(gòu)建出包括房地產(chǎn)市場長期需求函數(shù)、長期供給函數(shù)、國際資本流入函數(shù)的長期均衡 模型;并對上述模型均衡條件進行推導。并在此基礎(chǔ)上,考慮到長期影響因素之間的自相關(guān)和 內(nèi)生性,運用動態(tài)面板廣義 GMM 估計,分別對我國全國及東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)價格長 期變動影響因素進行了實證研宄和比較分析。第四部分,本文使用 2005-2012 年中國大陸 31 個 省 ( 直 轄 市 、 自 治 區(qū) ) 年 度 面 板 數(shù) 據(jù) , 在 面 板 數(shù) 據(jù) 向 量 自 回 歸 (Pane 丨 Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下,通過脈沖響應函數(shù)和方差分解,對貨幣政策、財政政策、金 融自由化程度、土地政策及城市化率等因素,從政策及外部沖擊的角度對其進行分析。 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 2.1 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展 2.1.1 土地市場發(fā)展歷程 從 1978 年改革開放以后,我國房地產(chǎn)市場開始真正發(fā)展起來。 土地市場改革更是我國房地產(chǎn) 市場發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵所在。改革幵放前,我國土地流轉(zhuǎn)主要采用行政劃撥分配,當時的土地 流轉(zhuǎn)和使用具有鮮明的“三無” 3 特征"” 。這種土地使用制度一方面無法提高土地使用利 用率,另一方面則極其容易出現(xiàn)大量土地“尋租”現(xiàn)象。此外,由于土地流轉(zhuǎn)和使用過程均為 無償進行,土地實際所有者——各地方政府不能獲得應有的收益,無論從自身意愿還是經(jīng)濟能 力上都阻礙了地方政府為本地區(qū)提供公共服務和基礎(chǔ)設(shè)施。所以,企業(yè)有償獲得土地使用權(quán) 及開征城市土地使用費等制度相繼出臺,標志著我國城市土地產(chǎn)權(quán)制度改革的真正開始。有 關(guān)我國土地市場改革及發(fā)展主要歷程和事件,詳見表 2-1. 表 2-1 中國土地市場改革及發(fā)展大事記 主要發(fā)展階段 1979 年,第對合資企業(yè)征收土地費:若投資中不包括 《中華人民共和國中外合五屆人大第 中方合資企業(yè)的土地使用權(quán),則該合資企資經(jīng)營企 業(yè)法二次會議 業(yè)應向當?shù)卣U納土地使用費。I~~~"“以法律形式促進土地改革:具體 如“國有《中國人民共和國土地管 1988 年 12 月土地有償使用,’ 、 “土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓” 國有土地有償使理法》29 日等規(guī)定。用制度的確立《中華人民共和國城鎮(zhèn)國 ~~~ 一 " 主 要 是明確了城市土地出讓、出租、抵押 1990 年,國 1978-2002 年)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 h? 等程序,可以通過協(xié)議、 招標和拍賣等方務院暫行條例》 式實現(xiàn)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)。 嫌;~1992 年,中一是有償使用國有土地;二是政府可以收三國胃:地 f 市場發(fā)展奠中全會 定 了 市 場 化 改革的制度基礎(chǔ)。 《招標拍賣掛牌出讓國有： 2002 年,國所有經(jīng)營性開發(fā)項目用地必須通過招 標、 國有土地有償使 U 土資源部拍賣或掛牌方式,也被稱為 “土地革命” 。 文件)用制度的完善 《關(guān) 于繼續(xù)幵展經(jīng)營性土"”2004 年 3 月,~所有經(jīng)營性土地的使用和流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過(2002 年一)地 使用權(quán)招標拍賣掛牌出國土資源部、 “招、拍、掛”程序,即俗稱的“8 "31 大讓工作通知》(71 號令) 監(jiān)察部 限?進一步從程序上規(guī)范了國有土地流 3 土地流轉(zhuǎn)程序的“三無”特征指的是 無償劃撥、無限期使用和無流轉(zhuǎn)。

14 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 轉(zhuǎn),但也可能增加土地成本,助長房地產(chǎn)價格的上漲預期。 首先,規(guī)范了工業(yè)用地使用和流轉(zhuǎn)管 理程 《招標拍賣掛牌出讓國有 2007 年 10 月序;其次,土地受讓人必須完成土地出讓建設(shè)用地使用 權(quán)規(guī)定》(39 9 日,國土資金繳納手續(xù),才能獲得土地使用權(quán)?將工號令)源部業(yè)用地納入統(tǒng)一管 理,進一步完善我國國有土地使用和流轉(zhuǎn)制度。 注:上述所有資料由歷年國家重要土地改革政策和規(guī)定整理總結(jié)得來。 2.1.2 中國房地產(chǎn)市場主要發(fā)展階段 計劃經(jīng)濟時期,我國并不存在真正意義上的房地產(chǎn)市場,國家通過福利分房制度來滿足人民基 本住房需求。 1978 年后隨著改革幵放的穩(wěn)步推進,我國房地產(chǎn)建設(shè)和管理制度遂步放開,房地 產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展成為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。 表 2-2 對我國房地產(chǎn)市場主要發(fā)展階段進 行了概括和總結(jié)。 表 2-2 房地產(chǎn)市場主要發(fā)展階段概述 主要發(fā)展階段主要事件主要內(nèi)容和影響經(jīng)濟快速發(fā)展 ,思想逐步解放,開始真正具卿年, 改革開放政策正式實施備額房地產(chǎn)市場形成的條件。房地產(chǎn)市場 1980 年 6 月,《全國基 本建設(shè)工作會正式提出通過住房商品化解決住房問題,標議匯報提綱》;志著中國城鎮(zhèn)住房制 度改革開始:(1978 年一 1983 年)1982 年 4 月,實施“三三制”補貼“三三制“主要指由單位、 個人及政府各負出售住房試點。擔房價的三分之一。1984 年,“推行房地產(chǎn)商品化改革,開展 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務改革”;上述政策和規(guī)定標志著我國房地產(chǎn)市場化 1987 年 10 月,明確房地產(chǎn) 市場屬于進程正式開始。 房地產(chǎn)市場我國社會主義市場體系范疇起步階段 1988 年 2 月, 《關(guān) 于全國城鎮(zhèn)推行住正式提出住房可以作為商品進入市場,進一(1984 年一 1991 年)房制度改 革實施方案》 步明確了住房商品化改革的任務。 1990 年 12 月,正式提出 “房地產(chǎn)住房 地產(chǎn)市場與金融市場緊密聯(lián)系,貨幣政策房儲蓄和信貸”開始影響房地產(chǎn)市場。我國宏觀經(jīng) 濟隨著亞洲經(jīng)濟危機出現(xiàn)波動,周期波動和 1997 年,亞洲金融危機導致宏觀經(jīng)經(jīng)濟增長率 持續(xù)下降,1995 年以海南為代表貨幣化階段濟和房地產(chǎn)價格大幅波動: 的 房 地 產(chǎn) 泡 沫 破 滅 ; 1998 年,國務院 23 號文件出臺住房分配停止,住房貨幣化,標志著我國房 (1992 年一 1998 年)地產(chǎn)貨幣化的正式開始。 15 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 2003 年 8 月,國務院提出 《國務院首次承認房地產(chǎn)的支柱性質(zhì),將房地產(chǎn)市作關(guān)于促進房地產(chǎn) 市場持續(xù)健康發(fā)展 ⑴用提升到國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略高度。的通知》支柱行業(yè)的形成 2003 年一 2008 年)2004 年 3 月,《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性規(guī)定 db 地都要以“招、拍、掛”方式出讓 4,土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況進—步規(guī)范國有土地流轉(zhuǎn)程序。執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本八 i,從總體上來看,國家由前幾年的抑制性房地金比例的 通知》;‘ ‘產(chǎn)調(diào)控政策變?yōu)榇碳ば哉�。放寬的貨幣�?2:: 二月連續(xù)下調(diào)人民幣策進-步刺激 房地產(chǎn)投資? 存貸款基準利率市場風險調(diào)控階段 2008 年一) 2009 年 12 月 9 日《 , 關(guān)于試行社會個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2 年放寬保險 基金預算的意見》;為到 5 年; 2010 1 月 10 日,“國十一條”發(fā)布;規(guī)定二套房貸款首付不得低于 40%; 2011 年 1 月 28 日,房產(chǎn)稅試點實施重慶和上海兩地實施房地產(chǎn)稅試點。 注:上述所有資料由房地產(chǎn)相關(guān)的重要改革政策和規(guī)定整理得來。 2.1.3 中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控近些年來,我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,房價飛速升高。 由于房地產(chǎn)

與宏觀經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系緊密。尤其是受到近幾次世界經(jīng)濟危機的沖擊和影響,宏觀經(jīng)濟與房地 產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)明顯周期波動。近幾年,我國中央政府相繼出臺如貨幣金融、行政指導和干預、 稅收和土地控制等各種政策措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控【83]。各主要調(diào)控政策見表 2-3 所 示。 表 2-3 房地產(chǎn)價格主要調(diào)控政策 調(diào)控措施類型主要規(guī)定主要內(nèi)容和影響 2011 年 1 月 14 日,央行上調(diào)存款調(diào)整后,大型金融機 構(gòu)存款準備金率一度攀升至 19?6;準備金率 0. 5 個百分點中小金融機構(gòu)存款準備金率則上升 到 15. 5%。 貨幣金融政策 2011 年 3 月 18 日繼續(xù)上調(diào)存款準大型金融機構(gòu)存款準備金率達再 上升 1%達到 20%;備金率中小金融機構(gòu)存款準備金率繼續(xù)升高到 16.5%。4 業(yè)界將該規(guī)定俗 稱為“8 ? 31 大限” 。16 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 2011 年 1 月 26 日,施行差別化住該政策要求購買第二套住房的貸款首付比例不低于 60%,而 房信貸貸款利率不低于基準利率的 1. 1 倍。行政指導和要求地方政府合理確定價格目標;加 大“保障房”和“公租 2011 年 1 月 26 日新“國八條”干預政策房”供應;全額征稅購買住 房不足 5 年轉(zhuǎn)讓情況等。如重慶房產(chǎn)稅征收規(guī)定主要包括:針對獨棟及新購高檔住 2011 年 1 月 28 日試點開征房產(chǎn)稅房;針對無戶籍、無工作、無企業(yè)的個人新購第二套住房。房產(chǎn)稅 (如上海,重慶作為首批征收試開征房產(chǎn)稅直接導致試點地區(qū)房屋持有和轉(zhuǎn)讓成本增加 , 對點城市)投機性購房和持有具有重要影響和抑制作用。2009 年 2 月,國土資源部《國務實施 最嚴格的耕地保護和節(jié)約用地制度。 一方面表明國家保土地控制院關(guān)于建立第二次全國土地 調(diào)護耕地、規(guī)范土地使用的決心;另一方面卻加劇了房地產(chǎn)開查工作動態(tài)通報制度的通知》 等發(fā)土地供應的緊張程度,進一步刺激土地價格及房價上漲。 注:上述所有資料由相關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律、政策、規(guī)定等整理得來。 2.2 中國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異分析 如前所述,作為一個國家或地區(qū)宏觀經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè),其發(fā)展除受到該地區(qū)自身經(jīng)濟、 人口等因素影響和制約外,還會反過來對地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。此外,受限于其產(chǎn)品本身的不可 移動性和消費的地域性,房地產(chǎn)通常呈現(xiàn)出明顯的地域性特征[84]。通過對比研究可以看到, 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著十分嚴重的區(qū)域不平衡狀況。如圖 2-1 所示,2012 年我國房屋平均 銷售價格顯現(xiàn)出巨大的地區(qū)差異性,如北京、上海等一線城市,以及浙江、廣東等東部發(fā)達省 份房價高漲,而我國其他地區(qū)(尤其是西部等落后地區(qū))房地產(chǎn)市場發(fā)展程度較為落后,房地產(chǎn) 價格也相對較低。 同時,不同區(qū)域內(nèi)部(如東部地區(qū)不同省份之間)之間房地產(chǎn)市場價格也存在 不同的差異[85]。 具體如,2012 年北京以 17, 022 元/平方米的價格,上海以 14,061 元/平方米的 價格分別位居中國各省、直轄市和自治區(qū)房屋銷售平均價格的前兩位,而西藏則以 3,269 元/ 平方米的價格排名最末(中國統(tǒng)計年鑒 2013),最高價與最低價差距近 6 倍之多,進一步直觀反 映出我國不同區(qū)域間房產(chǎn)價格存在著巨大的差異。 17 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 圖 2-1 2012 中國各省、直轄市、自治區(qū)房屋平均銷售價格 長期以來,學術(shù)界對房地產(chǎn)價格的研宄重點集中于探討某一城市或全國房地產(chǎn)價格。隨著研 究的不斷深入,歐美學者于 1990 年代初開始討論房價在大城市區(qū)域或行政省區(qū)空間分布差異 (如 Alexander 和 Barrow^863, Meen[87]),從不同區(qū)域的維度探討房價的差異性成為當前學術(shù) 研宄的熱點之一。也有學者以區(qū)域視角進行了房地產(chǎn)價格變動的差異性比較研究。Downs_ 研究發(fā)現(xiàn)市場條件的基本差別對房價變動產(chǎn)生重要的影響,擁有不同人口水平的地區(qū)間往往 存在著巨大的房價差別。近年來,有中國學者對我國不同地區(qū)房價影響及差異進行了研究。 如梁云芳和高鐵梅_比較了中國不同地區(qū)房地產(chǎn)價格變動特征 ,發(fā)現(xiàn)我國的房價變動存在明

顯的地區(qū)不平衡現(xiàn)象。此外,他們還運用誤差修正模型分析了各地區(qū)房價變動差異的原因。 目前國內(nèi)學者對房地產(chǎn)價格差異性的研究,主要針對部分城市進行討論,研究方法多使用描述 性統(tǒng)計和計量模型,極少使用泰爾指數(shù)法。因此,本文通過泰爾指數(shù)的測度方法,研宄了中國不 同區(qū)域房地產(chǎn)價格的差異特征,并在此基礎(chǔ)上對不同區(qū)域間及區(qū)域內(nèi)造成的總差異貢獻率進 行分解。接下來,本文還分別以人均 GDP 和城鎮(zhèn)在崗人員平均工資為權(quán)重計算各區(qū)域泰爾指 數(shù),并對上述結(jié)果進行了比較分析,從而得到經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入對不同地區(qū)房地產(chǎn)價格 的影響[85]。因此,本小節(jié)將從兩部分對不同區(qū)域房地產(chǎn)價格差異進行量化討論 :一是分別對 東、中、西部 5 三大區(qū)域之間進行差界的比較分析,二是計算上述三大地區(qū)的內(nèi)部差異,在此 結(jié)果上分解得到區(qū)域間和區(qū)域內(nèi)差異對總差異的貢獻率。5 本文按照國家統(tǒng)計局的東、中、 西三大地帶進行區(qū)域劃分.東部地區(qū)包括 11 個宵市區(qū):北京、 天津、 河北、 遼寧、 上海、 江蘇、 浙江、福建、山東、廣東、海南:中部地區(qū)包括 8 個宵市區(qū):山西、吉林、黑龍江、安徽、江 西、河南、湖北、湖南;西部地區(qū)包括 12 個省市區(qū):內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、 西藏、陜西、甘肅、青海、寧復、新通 18 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 2.2.2 中國各區(qū)域房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀本文對中、東、西部地區(qū)房地產(chǎn)價格進行研究,發(fā)現(xiàn)自 2003 年開始,雖然各省市區(qū)的住宅平均銷售價格都有大幅增長趨勢,但是不同區(qū)域的增長幅度差異 巨大。東部地區(qū)各省市區(qū)的房價增長明顯高于中、西部省市。以直轄市為例,2012 年,位于東 部地區(qū)的北京、上海住宅平均銷售價格分別為:17021 元/平方米和 14061 元/平方米,而西部 地區(qū)的重慶住宅平均銷售價格只有 5079 元/平方米。即使在同一區(qū)域內(nèi)部,房價也表現(xiàn)出巨 大的差異。例如同樣位于東部地區(qū)的天津,住宅平均銷售價格僅為 8217 元/平方米,還不到相 鄰城市北京的二分之一[85]。接下來,表 2-4 至 2-6 分別進一步顯示了全國和東、中、西部地 區(qū)房價、人均 GDP 和城鎮(zhèn)在崗人員平均工資的統(tǒng)計特征。從表 2-4 可以看出東部地區(qū)住房 銷售平均價格的均值明顯高于中部及西部。而中部地區(qū)和西部地區(qū)房價的均值差別較小,且 其標準差也比較小,但是東部地區(qū)的偏差較大,中西部地區(qū)房價偏差相對于東部地區(qū)較小。表 2-5 和表 2-6 說明東部各省市經(jīng)濟發(fā)展水平與城鎮(zhèn)在崗人員平均工資都比較高。因此,本文第 三部分將分別考慮以 GDP 為權(quán)重計算的房地產(chǎn)價格差異泰爾指數(shù)和以城鎮(zhèn)在崗人員平均工 資為權(quán)重計算的房地產(chǎn)價格泰爾指數(shù),來分析中國房地產(chǎn)區(qū)域價格差異狀況及人均 GDP、城 鎮(zhèn)在崗人員平均工資對房地產(chǎn)價格差異的影晌。本文使用的中國大陸 31 個省、自治區(qū)、直 轄市 2003—2012 十年間的年度數(shù)據(jù)進行分析,所有數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局和 wind 資訊數(shù) 據(jù)庫。 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 格下跌時,人們關(guān)于房價預期通常表現(xiàn)為繼續(xù)下跌,投機性需求的減少以及購房者持幣觀望態(tài) 度,持有人開始出售房產(chǎn),供給增加,最終導致房價下跌。 從我國房地產(chǎn)實際發(fā)展過程來看,2007 年之后,人們普遍預期房地產(chǎn)價格在經(jīng)過輕微調(diào)整后還會繼續(xù)上漲 ,房產(chǎn)需求快速增加,推動 房價持續(xù)上漲。一般情況下,雖然消費者異質(zhì)性使得不同個體對價格預期不盡相同,但市場從 眾心理往往使得個體行為趨于一致。因此,雖然消費者預期會在短期內(nèi)偏離市場價值;但是從 長期來看,他們的預期是逐漸趨于理性的,并將最終回到均衡價格。 (二)人口與城鎮(zhèn)化 由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的大幅提高導致大量富余勞動力的出現(xiàn),此外中國不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展長期存 在不平衡狀況,最終導致剩余勞動力向周邊城市和發(fā)達地區(qū)不斷轉(zhuǎn)移,進一步推動城鎮(zhèn)化進程, 使勞動力轉(zhuǎn)入地區(qū)人口不斷增加,住宅需求日益擴大。而且外地精英階層的遷入,還會帶來大 量資金,從而推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場自住需求和投資需求的增加。與其他國家相比,中國人口流 動呈現(xiàn)出最大的特征是特有的戶籍制度和龐大的人口基數(shù)。 近些年來,如北京,上海,杭州,深圳

等一線大型城市接收了來自內(nèi)陸省份的大量移民,同時由于經(jīng)濟快速增長和就業(yè)機會增多,上 述城市一直面臨嚴峻的住房供應壓力。根據(jù) Wu[9°]等估計,從 1996 年到 2005 年,中國城鎮(zhèn) 人口從 3.73 億增長到超過 6 億,增加了將近 50%,2005 年以后,每年有大約 1500 萬新人進入城 市地區(qū)。01611 等[91】學者探討了中國城鄉(xiāng)人口流動和城市化對中國的城市房價可能產(chǎn)生 的影響,并發(fā)現(xiàn)不同省份城市化和人口遷移情況,對城市房價具有顯著影響。人們的生活水平 正伴隨著經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷快速提升,我國廣大居民在解決最基本的衣食需求后,必然提出住房改 善需求;因此,房地產(chǎn)市場必將我國最為重要的行業(yè)之一 2014 年中國的城市化率為 54.77%,只 達到日本上世紀 50 年代中期的水平,離發(fā)達國家 80%的城市化水平還有很大的差距。因此, 隨著中國城鎮(zhèn)化進程的加快,房地產(chǎn)需求也會大幅增加。 (三)收入水平 很多學者認為在很大程度上,快速增長的家庭可支配收入推高了房價。 自 1998 年中國實行房 改以來,巨大的住房需求得到釋放。 這可以由中國近 30 年來經(jīng)濟的快速增長,家庭收入和個人 可支配收入的快速增加,以及較高的家庭儲蓄率和儲蓄規(guī)模加以解釋。 與此同時,近十多年來, 中國的收入不平等現(xiàn)象在不同省份和地區(qū)以及農(nóng)村和城市之間迅速加重。 由于收入不平等原 因,通過獲得更高的可支配收入,一些家庭比其他家庭更容易購買住房[57]。這也是造成北上 廣深等一線城市房價居高不下的原因之一。 收入水平對居民消費具有重要影響。 隨著我國居 民收入水平的顯著增長,消費者對改善性住房的需求隨之增加,住宅要求也必然提高。另一方 面,隨著人均可支配收入的增加,很多以前沒有購買能力的消費者也已經(jīng)逐步具備購買實力。 此外,由于房地產(chǎn)同時具備消費功能和投資價值 ,考慮到我國投資渠道的匱乏現(xiàn)狀 ,可支配收 入的增加必然引起投資需求的增加。因此,人均可支 27 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 配收入與房地產(chǎn)價格往往呈現(xiàn)正相關(guān)性,而人均可支配收入的增加通常使得房地產(chǎn)需求顯著 增加。 (四)成本因素 土地成本一直是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本因素。土地價格上升,房地產(chǎn)開發(fā)商拿地成本隨之上 升,如果在房價保持不變(或變動較小)的情況下,則導致開發(fā)商利潤下降,阻礙了開發(fā)商參與房 產(chǎn)開發(fā)的積極性;反之,如果土地價格下降,房地產(chǎn)獲得更多利潤,為市場提供新建住房的積極 性就會上升,從而加大市場供給量。 據(jù)測算,我國商品房成本的 30%-40%約為土地成本,許多學 者也已證明地價上漲與房價上升有很強的正相關(guān)關(guān)系(如 Ahuja[93I, Wu 等【9G])。許多研究 認為中國房地產(chǎn)價格快速上漲是地方政府土地財政的直接結(jié)果。其中,地方政府土地財政即 地方政府有非常強烈的動機和能力從所出售的土地使用權(quán)中獲得收益(如八 11103 等[93],?11 等【9。 】;).。從 1998 年開始施行的住房和城市土地改革促進了房地產(chǎn)和制造業(yè)的崛起,進而 促進城市經(jīng)濟增長,提高地方政府的稅收。一方面,房產(chǎn)改革產(chǎn)生大量的住房需求,土地壟斷則 使地方政府從商業(yè)土地租賃方和住宅土地開發(fā)商等處獲得巨大收益。另一方面,地方政府為 了在地區(qū)競爭中獲得優(yōu)勢 ,往往以極低的價格向工業(yè)用戶提供土地 (有些地區(qū)甚至以成本價 甚至免費出租),這使得地方政府往往通過提高商業(yè)及住宅土地價格來補償收入損失。有學者 如 Wu 等測算后發(fā)現(xiàn),2008 年以來房地產(chǎn)價格中土地價格所占比重持續(xù)上升,2010 年甚至超過 總房價的 60%。因此,土地價格可以是推動中國房地產(chǎn)價格上升的主要因素(Ahuja 等同時也 是決定中國大多數(shù)城市中房價的主要影響因素。例如 011 等[94]研宄了中國土地政策在過去 二十年的演變,檢驗了房價與地價之間的動態(tài)影響關(guān)系,并發(fā)現(xiàn)中國城市住房和土地市場之間 存在長期均衡。此外,由于房地產(chǎn)建設(shè)需要投入大量如鋼筋、混凝土等建筑原料。因此,建筑 安裝成本也是房地產(chǎn)成本的重要組成。尤其是近年來,房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇、居民審美和購房 需求升級、 環(huán)保、 節(jié)能要求提高,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要過硬的施工能力和建筑質(zhì)量,對于設(shè)計、

舒適、綠色、智能等理念的應用也日益顯現(xiàn)。綜合來講,由于建筑質(zhì)量標準提高,節(jié)能環(huán)保等 措施的采用,使建筑安裝成本也不斷上升。 (五)貨幣政策因素 近些年來,中國房地產(chǎn)價格在全國范圍內(nèi)均呈現(xiàn)快速上漲勢頭。貨幣政策則很作為一個重要 的推動因素。基于 Bernanke 和 Gertlerl95]的研宄,貨幣政策主要通過兩個渠道來影響房房地 產(chǎn)市場。一方面,貨幣政策可能引起投資者(或投機者)的資產(chǎn)負債表和損益表項目發(fā)生變化 (如凈財富,現(xiàn)金流和流動資產(chǎn))。另一方面,寬松的貨幣政策往往影響銀行貸款,使得金融機構(gòu) 更愿意提供貸款,而潛在買家則更愿意獲得抵押貸款。Liang 和 Cao[96]W 宄了中國房地產(chǎn)價 格與銀行貸款 1999-2006 年期間的影響關(guān)系,結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在銀行貸款到房價的單向因果關(guān)系。 此外,Xu 和 Chenl97〗 *別使用 1998 第 1 季度到 2009 年第 4 季度數(shù)據(jù),以及 2005 年 7 月至 2010 年 2 月的月度數(shù)據(jù),研究了包括長期銀行基準貸款利率,貨幣供應量的增長等關(guān)鍵貨幣政策變 量對中國房地產(chǎn)價格增長影響。實證結(jié)果一致表明,較低的利率,貨幣供應量的快速增長和首 付房貸的放松往往加速房 28 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 價格的后續(xù)增長,反之亦然。 他們還認為,中國的貨幣政策是房地產(chǎn)價格變化的關(guān)鍵驅(qū)動因素。 寬松的貨幣政策通常都會對產(chǎn)出和通貨膨脹產(chǎn)生正向推動 , 從而可能進一步推高地產(chǎn)租金 0ECD[98】,Ahuja^''^J)o 我們知道,房產(chǎn)租金一般指的是占有或使用房產(chǎn)的機會成本,如果房租 上升,則房產(chǎn)需求可能隨著上升。由于目前中國投資渠道非常有限,為了規(guī)避房租上漲及通脹 帶來的損失,房租的上漲則會進一步剌激房地產(chǎn)需求和購買。 (六)利率、匯率因素 從房地產(chǎn)需求層面看,利率上升,消費者住房按揭抵押貸款成本增加,對住房需求降低,房地產(chǎn) 價格下降;銀行利率是房地產(chǎn)幵發(fā)商資金成本的重要影響因素 ,從房地產(chǎn)供給層面看 ,利率升 高,導致房產(chǎn)企業(yè)融資成本的增加,從而降低開發(fā)商利潤水平,使其減小房地產(chǎn)市場投資,引起 房地產(chǎn)市場供給下降,導致房價上升。因此,利率是同時從市場需求和供給兩方面對房地產(chǎn)價 格產(chǎn)生影響。 包含利率調(diào)整的貨幣政策通常被用來對房地產(chǎn)需求和價格進行宏觀調(diào)控。 尤其 是上調(diào)利率,將會同時對需求和供給投資產(chǎn)生一定的抑制作用。中國的匯率政策在國際貿(mào)易 和外商直接投資(FDI〉增長方面起到至關(guān)重要的作用。上述匯率政策為中國在吸引 FDr 流入 競爭以及鼓勵出口方面創(chuàng)造了有利條件。 從理論上講,匯率變動(主要是人民幣升值壓力)往往 通過影響“熱錢”和“國際儲備和信貸價格的變化”發(fā)揮作用 (七)國際資本流入(“熱錢”)因素 近些年來,隨著中國資本賬戶的逐漸放寬,以及人民幣升值的預期 ,大量境外投資者將資金投 入中國房地產(chǎn)市場、股票市場等。有學者認為投機性資本的大量流入助長了國內(nèi)通脹,推高 了房價,甚至使得中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫(Zhang 和 Fung_)。 還有學者如 Guo 和吐 1308 【55] 對流入中國“熱錢”或投機資本對房地產(chǎn)市場及股票市場造成的影響進行了估計,結(jié)果表明 熱錢不僅推高了樓價和股價,而且在相當大程度上加速上述市場的價格變動。 (八)金融機構(gòu)貸款余額 住房作為一種商品,單位價值高是這種商品的一個重要特點。從該角度來講,房地產(chǎn)市場屬于 資金密集型市場。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言,大的開發(fā)項目需要投入幾十億甚至上百億元資金支 持,即使較小的房產(chǎn)項目也經(jīng)常需要數(shù)千萬資金。因此,如此巨大的資金量僅靠開發(fā)商自有是 無法支撐的,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要資金來源于銀行貸款。從需求方購房者來看,消費者 購買住房的主要方式是從銀行取得按揭住房抵押貸款。因此,無論從購房者的需求層面還是 從開發(fā)商的供給層面,亦或是房地產(chǎn)資金占用周期過長的角度,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上 依賴銀行貸款。

(九)投機因素 在《就業(yè)、利息和貨幣通論》中,凱恩斯認為投機行為在某種意義上講是一種投資沖動他認 為大部分人具有懦弱、貪婪和短視的本性,不愿意為了長期利益而犧牲眼前的利益_、依據(jù)凱 恩斯對投機的分析,Feiger【_等通過對投機者心理因素的分析,研宄了投機者投機信念如何 29 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 響投機行為。很多投機者往往抱有買漲心理,使得他們確信將來會有更多的人愿意以更高的 價格購買,而成為所謂的最后 “接棒人” 。 正是在這種心理機制驅(qū)使下,他們會繼續(xù)做出買入決 策。Harrison 和 KrePs[認為投資者會根據(jù)所購資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力決定支付價格。一旦 投資者愿意為所購房地產(chǎn)支付遠高于其流動性和變現(xiàn)能力的價格的話,則說明可能存在著資 產(chǎn)泡沫�；谏鲜鐾稒C理論,如 Abraham 和 Hendershott【丨。4], Case 和 Shiller[""'],Ito 和 Iwaisako""?】,Roberto 和 Frank【""]等學者均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在投機因素,而這些投機因 素在一定程度上影響著房地產(chǎn)價格變動。 2.4 本章小結(jié) 本章運用泰爾指數(shù)方法,使用 2003 年一 2012 年數(shù)據(jù),分別計算以人均 GDP 和以城鎮(zhèn)就業(yè)人口 平均工資為權(quán)重的泰爾指數(shù)。并在此基礎(chǔ)上進行對比分析,發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出明顯 的區(qū)域差異性,并且區(qū)域間的差異有逐漸增大的趨勢。本章對中國房地產(chǎn)價格總體差異進行 了分解分析,發(fā)現(xiàn)總體差異主要來自東、中、西部的區(qū)域間差異,而區(qū)域內(nèi)差異主要由東部地 區(qū)和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起的,中部地區(qū)內(nèi)部省際差異較小。各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價 格與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平的匹配程度越來越高,但是與收入分配的匹配程度卻越來越低,直到 2010 年,上述情況才有所轉(zhuǎn)變。 此外,各區(qū)域之間房地產(chǎn)價格與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的匹配程度 要好于與收入分配的匹配程度。從東、中、西部地區(qū)的各自區(qū)域內(nèi)部來看,區(qū)域內(nèi)各省房地 產(chǎn)價格與收入分配的匹配程度要優(yōu)于與各省經(jīng)濟發(fā)展的匹配程度。 經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 的地域差異性,決定了我國房地產(chǎn)市場價格必定表現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異性。因此,要縮小區(qū)域 間房地產(chǎn)價格差異 ,首先要解決區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展不平衡的狀況 ,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),促進地區(qū)經(jīng)濟 的均衡發(fā)展,同時提高低收入地區(qū)的居民收入水平。 其次,國家在進行房地產(chǎn)價格調(diào)控時,必須 對各區(qū)域房地產(chǎn)價格的不同影響因素區(qū)別對待,從而制定符合本地實際的地區(qū)調(diào)控政策。對 于房地產(chǎn)價格差異較小的中部各省,可以使用同樣的調(diào)控政策,而對于差異較大的東、西部各 省區(qū),則要因地制宜,按照當?shù)氐奶卣?分別對癥下藥,才會改變長期以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策收效 甚微的局面。 30 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第三章房地產(chǎn)短期價格波動影響因素:基于局部均衡模型 第三章房地產(chǎn)短期價格變動影響因素:基于局部均衡模型 本章將首先從理論的角度 ,明確商品住宅價格的含義和特征,從經(jīng)濟學理論入手,通過分析房 地產(chǎn)市場供給和需求,研宄影響房地產(chǎn)短期價格變動的主要因素,構(gòu)建房地產(chǎn)市場的短期價格 變動局部均衡模型。在此基礎(chǔ)上,結(jié)合我國房地產(chǎn)市場實際數(shù)據(jù),運用計量經(jīng)濟學方法對上述 理論模型進行實證估計,檢驗其對現(xiàn)實房地產(chǎn)短期變動因素具有良好的概括和解釋能力,并具 有良好的擬合度等特性。 已經(jīng)有很多學者對房地產(chǎn)價格進行了大量的研宄。 有部分學者從國 家宏觀經(jīng)濟和政策角度來分析房地產(chǎn)價格影響因素,例如余華義運用 1998-2008 年中國 35 個 大中城市房價和宏觀經(jīng)濟面板數(shù)據(jù),研究了中國經(jīng)濟基本面與房價之間的關(guān)系,認為基本面與 房價間缺乏穩(wěn)定的對應關(guān)系,經(jīng)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控后,房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟基本面發(fā)生了偏離, 且發(fā)生結(jié)構(gòu)改變。其他學者也針對房價與宏觀經(jīng)濟關(guān)系展幵類似的研宄,如梁云芳和高鐵梅 沈悅和劉洪玉“羅剛強和趙濤【_等。還有學者研宄土地價格與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系, 例如:鄭娟爾和吳次芳使用 Granger 因果檢驗的方法,對我國 23 個大中城市土地價格與房地產(chǎn)

價格數(shù)據(jù)進行了檢驗,發(fā)現(xiàn)土地價格與房地產(chǎn)價格互為長期和短期 Granger 原因。而張紅等” M 也使用 Granger 檢驗方法得到土地價格決定房地產(chǎn)價格的結(jié)論。 余華義和陳東不僅研宄了 土地價格與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性,而且還考慮了利率對房價影響,并認為中國實際利率與房價 負相關(guān)。其他很多學者如董藩和厲召龍”程承坪和張旭況偉大["“等都認為利率對于房地產(chǎn) 市場調(diào)整具有重要作用。此外,還有研究分析了匯率、國際貿(mào)易等因素對房價的影響。王先 柱分析了我國人民幣匯率與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系,并得到匯率改革后,名義匯率與房地產(chǎn)價 格存在負向關(guān)系的主要結(jié)論。其他學者如趙文勝[“",丁軍潭小芬和林木材_\陳激等都認為人 民幣升值對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,而其影響機制和效果則不盡相同。最后,還有很多研究分析 了在幵放經(jīng)濟條件下,國際資本流入對房地產(chǎn)市場的影響。Jiang 等“22]認為,外資進入中國 房地產(chǎn)市場的方式不同于進入其他國家的方式,大多以直接投資形式進入中國房地產(chǎn)市場,這 也是中國房地產(chǎn)市場不完全的一個側(cè)面證明。并且從全國范圍來看,進入中國房地產(chǎn)市場的 外資主要是為滿足其投資組合需要。 況偉大構(gòu)建了一個包含外商直接投資的房地產(chǎn)市場流量 模型,并結(jié)合中國房地產(chǎn)價格和外商直接投資 FDI 數(shù)據(jù),研究了外商直接投資對中國房價的影 響。他認為需求環(huán)節(jié)的外商直接投資流入將導致房地產(chǎn)價格上漲,而開發(fā)環(huán)節(jié)外商直接投資 流入將使得房地產(chǎn)價格下降,且外商直接投資與房地產(chǎn)價格的影響是負向非對稱的。目前,國 內(nèi)學者較為全面的研宄分析介紹了關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素,包括影響我國房地產(chǎn)價格的微 觀因素和宏觀因素,研宄取得了一定的成果。 總體來看,定性分析研究比較多,而定量分析研究 較少,對于影響因素的微觀解釋多于宏觀宏觀解釋,主要考慮人均可支配收入,利率, 31 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第三章房地產(chǎn)短期價格波動影響因素:基于局部均衡模型 匯率等因素,研宄中還是存在一些不足。 第一,由于互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展,信息得以快速傳播,因此, 媒體對房地產(chǎn)市場的報道越來越多的影響了公眾對房價預期,前人對于預期對房地產(chǎn)價格的 影響還稍顯不足,在我國房地產(chǎn)的近幾次房地產(chǎn)價格劇烈變動中,媒體報道所導致的公眾預期 變化,己經(jīng)成為了影響我國房地產(chǎn)價格變動的主要因素之一。第二,隨著我國改革開放進程的 加快,國際經(jīng)濟對我國的影響越來越大 ,國際間交流的加快,國際資本也越來越多的進入了房 地產(chǎn)市場,也可能對我國房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生影響。在目前的文獻中.考慮外資和預期的實 證研宄并不多見,即使對這兩個因素做了研宄 ,由于使用的實證數(shù)據(jù)問題 ,得到的結(jié)論也并不 是很可靠。國內(nèi)學者在進行定量分析時,多采用全國年度數(shù)據(jù),對于房地產(chǎn)這樣地域差異性強, 短期變動又較大的市場來說,全國數(shù)據(jù)無法衡量與反應地域差異,而年度數(shù)據(jù)又無法充分體現(xiàn) 市場的短期變動。 最后,部分學者在進行實證分析時,只是進行單純的實證分析,實證分析與理 論分析脫節(jié),缺乏理論依據(jù)。因此本章在前人研究的基礎(chǔ)上,考慮了人均可支配收入、房地產(chǎn) 按揭抵押貸款數(shù)額、 按揭貸款利率、 國際資本流入及預期五個影響房地產(chǎn)市場價格的短期因 素,構(gòu)建房地產(chǎn)市場價格短期變動的局部均衡模型 ,在價格短期變動的局部均衡模型基礎(chǔ)上 , 使用全國 31 個省(自治區(qū)、直轄市)的季度面板數(shù)據(jù),進行實證分析。 3.1 房地產(chǎn)短期價格變動理論模型 3.1.1 短期均衡理論模型與假設(shè) 房地產(chǎn)既有消費品屬性,又有投資品屬性,因此,住房需求包括兩部分:家庭對自有住房的需求 和住宅作為純粹的投資工具的需求。 本文中我們既考慮家庭對住房的自住性需求也考慮投資 性需求。其中,家庭對自有住房的需求是當期價格的減函數(shù),住宅作為純粹的投資工具的需求 是未來價格變動的增函數(shù)。房地產(chǎn)價格由房屋需求和房屋供給決定,住房供給量用住房存量 來衡量,在短期內(nèi),住宅存量是相當穩(wěn)定的,因為建設(shè)新的住宅需要時間,住房建設(shè)每年的存量 變化不大。因此,在短期內(nèi)房價一般隨著需求的變動而變動。房屋存量長期內(nèi)會隨著時間的 推移適應需求量。因此,一個長期房地產(chǎn)價格模型的解釋變量應該包含房屋存量的發(fā)展變化, 如新建住房建造成本和建設(shè)安裝工程費用,我們分析在給定的房屋存量下,房地產(chǎn)價格變動的

原因。Case 和 Shiller[i24]; Malpezzi 和認為,房地產(chǎn)投資者對房價的預期為適應性預期。 因此,本文做出如下假設(shè): 1.投資者對未來的預期是近視預期,即適應性預期; 2.投資者對未來房價變動的預期只有一期; 3.投資和投機是房價變動的函數(shù); 32 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第三章房地產(chǎn)短期價格波動影響因素:基于局部均銜模型 4.住房空置率為零 5.適應性預期中,投資者根據(jù)過去房地產(chǎn)價格對未來進行預測。 由我們所建立的上述(3.1)式可以看到,f 時期住宅需求量主要由 f 時期住宅價格(Pt)、 居民可支 配收入(Vp、住宅的單位房價使用成本(Q)、按揭貸款金額 Ut)以及投資者對未來一期房價的 預期 (Pf+i) 共同決定。 ai<0, 表示 , 消費性需求與本期價格成反比 , 價格越高消費性需求越小 ; 《:2>0,表示需求與本期收入成正比,收入越高,需求越大;0:3<0,表示住房使用成本與需求成反 比,住房使用成本越高,需求越小;> 0,表示需求與住房按揭抵押貸款額成正比,可獲得的貸款數(shù) 額越高,需求越大;as>0,表示投機性需求與預期消費者預期成正比,消費者預期下期房價上升, 則投機性需求增加。 3.2.2 數(shù)據(jù)說明 本文使用中國大陸 31 個省級行政區(qū)(含自治區(qū)、直轄市)的季度面板數(shù)據(jù)進行實證分析,時間 跨度為 2004 年 1 季度至 2014 年 3 季度。上述所有數(shù)據(jù)均來源于 wind 資訊數(shù)據(jù)庫。由于考 慮到我國不同區(qū)域和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、土地面積、人口規(guī)模等方面存在較大差異,因此本文除 對全國面板數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一研究外,還將各省級行政區(qū)域分別劃分為中、東、西三部分,并對上 述三大區(qū)域分別進行實證研究。其中,各省級區(qū)域內(nèi)住房平均價格由各省級區(qū)域的房屋銷售 金額/房屋銷售面積,計算得到。 個人住房貸款根據(jù)央行統(tǒng)計報告,由個人消費貸款*0.8 計算得 到 6。國際資本流入用外匯占款總額-貿(mào)易順差得到。按揭貸款利率使用 5 年以上中長期貸 款利率。 我們以 2004 年為基年,使用各省 6 央行統(tǒng)計報告:個人消費貸款中有 77.8%的比例是 用于個人住房貸款。 37 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第三章房地產(chǎn)短期價格波動影響因素:基于局部均衡模型 相似的是 Alni>(-1), Alnl^回歸系數(shù)分別為 0.434293,0.033538 均為正值且顯著。同樣表明投資 者對未來房價的預期,城市家庭人均可支配收入對我國東部地區(qū)房價短期變動有正向影響,且 消費者對未來房價的預期對房地產(chǎn)價格變動影響最大。同時,東部地區(qū)中長期貸款利率估計 系數(shù)雖然為負,但是依然不顯著。與全國面板數(shù)據(jù)估計結(jié)果不同的是,在東部地區(qū),按揭住房抵 押貸款的系數(shù)為正 0.127592,對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格變動有正向的影響,并且在 10%的水平下 顯著;東部的住房抵押貸款系數(shù)為正,說明東部地區(qū)購房者對信貸的需求依賴程度較高 ,這可 能是因為,東部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平較高,金融深化程度也比較高,人們購房時對融資的依 賴要比較強,所以,當住房按揭抵押貸款增長越多,房地產(chǎn)價格增長也越多。 另外,東部面板回歸 結(jié)果中,國際資本流入的系數(shù)為-0.031379,說明國際資本對東部地區(qū)的放低地產(chǎn)價格變動有 負向影響,并且在 10%的水平下顯著。這是因為,外資進入房地產(chǎn)市場,一方面是為了獲取高額 回報;另一方面是為了滿足投資組合的需要。因此外資會通過兩種途徑進入我國的房地產(chǎn)市 場,進入需求環(huán)節(jié)的外資,會導致房地產(chǎn)需求增加,房價上升但進入供給環(huán)節(jié)的外資,卻會導致 供給增加,房價下降。由于在實際中,我們無法得到國際資本分別流入需求環(huán)節(jié)和供給環(huán)節(jié)的 確切數(shù)額,只能使用國際基本流入的總值來進行實證研究。因此,此處的國際資本流入與房地 產(chǎn)價格呈反向變化,可能是因為在東部地區(qū),流入供給市場的外資引起的供給增加要多于流入 需求市場的外資所引起的需求增加,最終導致外資每增加 1 個百分點,房地產(chǎn)價格反而下降

0.03%?最后,短期誤差修正項漢回歸系數(shù)的估計值等于 -0.722989 且顯著,表明當短期內(nèi)房價 偏離長期均衡價格時,存在一個較快的負向修正機制。中部地區(qū)誤差修正模型結(jié)果如表 3-12 所示。首先,與全國類似的是購房者對于房地產(chǎn)價格的預期,城市家庭人均可支配收入對房價 的短期變動有正向影響,短期誤差修正項也為負且顯著,表明當短期內(nèi)房價偏離長期均衡價格 時,存在一個較快的負向修正機制。值得注意的是,其他因素如利率、住房按揭抵押貸款和國 際資本流入系數(shù)都不顯著。 表明利率、 國際資本流入和住房按揭抵押貸款對中部地區(qū)房價短 期變動沒有作用。首先,不論是全國還是東、中、西部各地區(qū)來講,在影響房價的短期變動各 因素中,購房者對未來房價預期,城市家庭人均可支配收入均對短期房價變動具有正向影響。 此外,無論是全國還是東部、中部、西部地區(qū)消費者未來房價預期對房地產(chǎn)價格的影響都是 最大的,且相對而言,消費者未來房價預期對東部地區(qū)的房價變動影響更大,其次是中部、 最小 的是西部。對東部地區(qū)而言,除消費者對未來房價的預期和城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入對房地 產(chǎn)價格的影響外,信貸規(guī)模也對東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動有較大影響。其次,從全國及各 地區(qū)來看,中長期貸款利率不顯著,即表示其對房地產(chǎn)短期價格變動沒有影響。 此外,從全國整 體來看,國際資本流入變化對我國整體及中部和西部地區(qū)房價不構(gòu)成影響。而國際資本流入 對東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動有負向影響。最后,所有估計結(jié)果中短期誤差修正項為負且 顯著,表明不論從全國整體范圍,還是從東部、 中部和西部地區(qū)來講,當短期內(nèi)房價偏離長期均 衡價格時,均存在一個負向的修正機制。 從回歸均衡水平的速度來看,中部最快,東部次之,西部 最慢。 可以看到,購房者(投資者)對未來房價的預期對我國房地產(chǎn)短期價格變動具有最重要影 響。城市家庭人均可支配收入對東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動都有影響,但是影響 并不像購房者對未來房價的預期那樣顯著,從區(qū)域比較來看,中部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動受 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的影響最大。貸款利率對東、中、西部地區(qū)的房價的短期變動 都沒有顯著影響。 人們認為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達,房地產(chǎn)價格較高,升值的潛力較大,成為房地產(chǎn) 商和投機者的投資熱點區(qū)域,導致信貸規(guī)模對房價產(chǎn)生較大影響,因此,在我國東部地區(qū),最有 可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風險。相比較而言,中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展更多地依賴于該地區(qū)的 經(jīng)濟發(fā)展狀況及需求因素的變化,與城市家庭人均可支配收入的關(guān)系比較密切。 3.3 本章小結(jié) 本文第二章對全國各區(qū)域房地產(chǎn)價格進行比較,并發(fā)現(xiàn)其具有明顯的地區(qū)不平衡性,并且對 51 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第三章房地產(chǎn)短期價格波動影響因素:基于局部均衡模型 房地產(chǎn)價格變動可能的影響因素進行經(jīng)濟學分析 ,在此基礎(chǔ)上,本章進一步從理論的角度 ,明 確住宅商品房價格的含義和特征,從供需關(guān)系入手,研究影響房地產(chǎn)短期價格變動的主要因素, 并基于局部均衡構(gòu)建影響房地產(chǎn)短期價格變動影響因素的理論模型。隨后,在所構(gòu)建理論模 型的基礎(chǔ)上,進行了實證分析。為了使模型具有良好的擬合度和較高的解釋能力,對其進行了 一系列的相關(guān)檢驗,在此基礎(chǔ)上,本章使用面板數(shù)據(jù)誤差修正模型,分別討論了全國及東、中、 西部的房地產(chǎn)短期價格變動影響因素,并分析了造成各地區(qū)房地產(chǎn)價格變動差異的原因。首 先,本章對房地產(chǎn)短期價格變動影響因素進行深入分析。在均衡理論基礎(chǔ)上,提出如投資者適 應性預期等假設(shè),并分別構(gòu)建了房地產(chǎn)市場需求函數(shù)、供給函數(shù)、國際資本流入函數(shù);進一步 推導出基于局部均衡的中國房地產(chǎn)短期價格變動影響因素理論模型。其次,在上述理論模型 基礎(chǔ)上,運用計量經(jīng)濟學研宄方法和手段,結(jié)合我國房地產(chǎn)市場實際數(shù)據(jù) ,對我國房地產(chǎn)價格 短期影響因素進行實證檢驗和研究。通過實證研究,發(fā)現(xiàn)全國及東、中、西部數(shù)據(jù)均為一階 差分平穩(wěn)數(shù)據(jù);基于協(xié)整理論(cointegration),運用 Johansen 方法檢驗發(fā)現(xiàn)上述面板數(shù)據(jù)間存 在長期均衡關(guān)系即協(xié)整關(guān)系;進一步對上述長期均衡等式進行檢驗,以確定應該使用固定效應 模型對長期均衡等式進行估計。最后,分別建立并估計全國、東部、中部及西部面板數(shù)據(jù)誤 差修正模型,并得出以下

主要結(jié)論: 第一,不論對全國還是東、中、西部各地區(qū)來講,在影響房價的短期變動各因素中,購房者對未 來房價預期,城市家庭人均可支配收入均對短期房價變動具有正向影響。此外,無論是全國還 是東部、中部、西部地區(qū)消費者未來房價預期對房地產(chǎn)價格的影響都是最大的,且相對而言, 其對東部地區(qū)的房價變動影響更大,其次是中部、最小的是西部。對東部地區(qū)而言,除未來房 價預期和城市家庭人均可支配收入對房地產(chǎn)價格的影響外,信貸規(guī)模也對東部地區(qū)房地產(chǎn)短 期價格變動有較大影響。第二,從全國及各地區(qū)來看,中長期貸款利率對房地產(chǎn)短期價格變動 沒有影響。因此,這在很大程度上解釋了,我國長期以來試圖通過調(diào)整房地產(chǎn)按揭抵押貸款利 率來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格,卻難以達到預期效果的原因。這可能是因為,對于自住型需求的購房者 來說,他的購房決策對于利率的小幅上調(diào)并不敏感,無法抑制他們的剛性需求。但對于投機者 來說,他們認為即使利率上調(diào),他們所能從房價上漲中獲得的收益大于為此而付出的利息。因 此,利率上調(diào)不會減少他們對房地產(chǎn)的投資。 第三,從全國整體來看,國際資本流入變化對我國 整體及中部和西部地區(qū)房價不構(gòu)成影響。 而國際資本流入對東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動有 負向影響。最后,不論從全國整體范圍,還是從東部、中部和西部地區(qū)來講,當短期內(nèi)房價偏離 長期均衡價格時,均存在一個負向的修正機制。從回歸均衡水平的速度來看,中部最快,東部次 之,西部最慢。 52 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第四章房地產(chǎn)長期價格變動影響因素:基于局部均衡模型 世界各國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明各國房價在相當長的時間內(nèi)都保持著上升趨勢。 尤其是我國隨著城 市化進程的加快,城市土地資源的稀缺性越來越明顯,除非泡沫經(jīng)濟(如 08 年美國次貸危機)而 引起房地產(chǎn)市場崩潰,否則地價的上升趨勢幾乎很難逆轉(zhuǎn),這也必將導致房價同樣在相當長時 間內(nèi)的持續(xù)上升,因此有必要研究房價上漲的長期趨勢及房價增長變動狀況。有關(guān)房地產(chǎn)價 格影響因素的研究,主要集中在需求、供給及其他宏觀經(jīng)濟影響因素方面,使用模型和方法多 為局部均衡模型和 VAR 模型等。例如 Zen 和 Ro 丨 and[〗33】通過建立供給和需求方程研究 了人口、可支配收入、建筑成本、土地供給等因素對影響房價變動。而 Adam 和 FUss[5I 研 究了 15 個國家房地產(chǎn)價格影響因素,發(fā)現(xiàn)長期降低房產(chǎn)投資需求,從而導致房價下跌。Guo 和 Huang[55]借助 VAR 方法研宄了“熱錢"對中國房地產(chǎn)和股票市場的影響。此外,劉潤秋和 蔣永穆孫禧才【135],張海洋[136】等學者都認為房地產(chǎn)需求(真實需求和投機需求)決定房價 高低。還有學者認為從長期來看人口因素是房地產(chǎn)價格變動的最重要原因。如 Green 和 Hendershott[] 研究了人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求及房價的影響機制。 Chen 等 [45 】研究了 1995-2005 年中國房地產(chǎn)市場改革期間,人口及城鎮(zhèn)化對房價的影響,并認為流動人口對中國 內(nèi)陸地區(qū)房價具有重要影響。徐建諱等【138]從人口結(jié)構(gòu)變化的視角對中國住房價格持續(xù)高 漲現(xiàn)象進行分析。林嘉亮[46]探討了人口數(shù)量、人口遷移流動、人口地區(qū)分布和家庭結(jié)構(gòu)等 因素對中國房地產(chǎn)價格的影響。 上述對房地產(chǎn)價格影響的研宄為我們提供了非常有益的啟發(fā) 和參考。然而,上述研究仍舊存在一定的局限性。首先,以往很多學者的研究往往只考慮房地 產(chǎn)市場需求層面,多大研究僅僅用住房需求模型來研究房價長短期變動的影響因素,對房地產(chǎn) 供給方面尤其是長期供給量的變化研宄較少。其次,很多研究忽略了心理預期和國際資本流 動對于房價的長期影響。 再次,以往學者進行研究時,大多使用定性分析方法和手段,即使定量 分析時也多使用全國性的年度數(shù)據(jù)進行實證,不僅從數(shù)據(jù)量和研究的精確程度而言,對房地產(chǎn) 價格變動特征體現(xiàn)不足,更是對房地產(chǎn)價格地區(qū)變動差異性研究嚴重不足。最后,上述有關(guān)房 地產(chǎn)價格影響因素的研究結(jié)論往往差異較大,甚至存在矛盾。綜上所述,本文將在上述研宄的 基礎(chǔ)上,構(gòu)建出加入了對未來房價預期與國際資本流動的房地產(chǎn)市場長期均衡理論模型,并使 用 2004 年 1 季度到 2014 年 3 季度的季度數(shù)據(jù)對所構(gòu)建理論模型進行實證檢驗,并在此基礎(chǔ) 上對我國及不同區(qū)域房地產(chǎn)市場價格長期變化影響因素進行比較分析,最終提出相應的結(jié)論

和建議。 4.1 房地產(chǎn)長期價格變動理論模型 4.1.1 長期均衡理論模型與假設(shè) 考慮到房地產(chǎn)建設(shè)周期長等特征,雖然住宅存量在短期內(nèi)是相當穩(wěn)定的,但是房屋存量長期 53 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第四章房地產(chǎn)長期價格波動影響因素:基于局部均衡模型 內(nèi)會隨著時間的推移適應需求量。因此,一個長期房地產(chǎn)價格模型的解釋變量應該包含房屋 存量的發(fā)展變化,考慮到以上因素,本節(jié)將在所構(gòu)建的新的房屋供給函數(shù)下 ,研究房地產(chǎn)價格 長期變動的原因。 眾所周知,住宅既有消費品屬性,又有投資品屬性,因此,住房需求主要包括兩 部分:家庭對自有住房的需求和住宅作為純粹的投資工具的需求。本文中我們不僅考慮家庭 對住房的自住性需求,也考慮投資性需求。其中,家庭對自有住房的需求是當期價格的減函數(shù), 住宅作為純粹的投資工具的需求是未來價格變動的增函數(shù)。 為了討論方便,我們依然做如下假設(shè): (1)投資者對未來的預期是近視預期,即適應性預期; (2)投資者對未來房價變動的預期只有一期; (3)投資和投機是房價變動的函數(shù); (4)住房空置率為零 (5)適應性預期中,投資者根據(jù)過去房地產(chǎn)價格對未來進行預測。 .1.4 房地產(chǎn)市場國際資本流入函數(shù) 一般而言,幵放經(jīng)濟下,國際資本的流動取決于國際利率。 從房地產(chǎn)市場來看,在房地產(chǎn)市場的 需求環(huán)節(jié)和供給環(huán)節(jié)都可以有外資進入。通常,外資都是通過這兩種渠道進入房地產(chǎn)市場的。 一般來說,外資進入需求環(huán)節(jié),通過租金和資本利得兩部分收益來獲取回報。租金回報由租賃 市場決定,資本利得由買賣市場決定。外資進入供給環(huán)節(jié)獲取回報的途徑與需求環(huán)節(jié)相同。 但是國際資本更多的是投機性資金,而房屋租賃市場和房屋買賣市場相互之間是具有關(guān)聯(lián)性 的,這樣就導致內(nèi)生性問題的存在,而本章所研究的房地產(chǎn)市場為房地產(chǎn)買賣市場。 因此,為了 使模型具有可行性,本文一方面假定只有房價的變動能決定進入房地產(chǎn)買賣市場的國際資本, 這樣,國際資本變量通過房價變動進入房地產(chǎn)市場需求和供給函數(shù)。本文另一方面假定外商 投資者的預期與本地投機者的預期一樣都是適應性預期。因此,盡管進入房地產(chǎn)市場供給渠 道的參與房地產(chǎn)開發(fā)的國際資本將導致供給增加,從而可能導致房價下降,但當外商投資者預 期到這種變化將使投資回報下降時,國際資本將不會進入供給環(huán)節(jié) 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價格變動影響因素 改革開放以來,中國經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的艱難轉(zhuǎn)軌。 隨著 1998 年我國原有福利分 房制度的壽終正寢,房地產(chǎn)業(yè)徹底進入市場化發(fā)展階段。在“摸著石頭過河”的房地產(chǎn)改革 初期階段,由于市場體系和制度的不完善,在很大程度上房地產(chǎn)業(yè)的過度投資導致價格增長過 快,遠遠脫離經(jīng)濟發(fā)展水平。近幾年,受到國際經(jīng)濟危機沖擊,我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈變動, 經(jīng)濟風險驟然加大。引起廣泛擔憂,于是大家紛紛把目光投向政府。然而,政府職能應該是糾 正市場失靈,鼓勵市場機制,而非代替市場進行資源分配。 因此,當寄希望于這只 “看得見的手” 的時候,我們必須明確這樣的問題:為什么應該由政府來出面干預?應該運用哪些政策進行干 預?不同房地產(chǎn)干預政策會產(chǎn)生怎樣的影響?因此,對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行深入分析,研究其影 響機制,對防止房地產(chǎn)泡沫,推進房地產(chǎn)市場改革 ,提升市場效率等方面具有重要的現(xiàn)實和理 論意義。國內(nèi)外學者對政府房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策進行了非常有益的研究。例如 Peng 和 hibodeau[i42%政府在房地產(chǎn)市場職能、政府干預效率等方面展開研究。Goulde 廣’等學者 發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅政策對總收入和房產(chǎn)部門具有顯著的負面影響,其他學者如 Tseli43l, Yan【iM 等研

究了土地供給與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)政府通過最大化土地收益行為而影響房產(chǎn)價格。 針對我國房地產(chǎn)調(diào)控行為和政策,有學者認為應該通過增加政府保障房供應、 調(diào)整土地政策、 理順中央和政府關(guān)系等措施來控制房價過快的增長。例如王永欽和包特 1145】通過建立一 個二元選擇的“租金一房價”互動模型分析,發(fā)現(xiàn)提供社會保障房和實行租金管制會使均衡 房價和房租出現(xiàn)下降。而王斌和高戈通過 SVAR 模型發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房建設(shè)對房價上漲具有抑 制作用。任榮榮和劉洪玉人為土地供應是住房供應的重要影響因素,而土地價格對住房幵發(fā) 建設(shè)具有明顯的制約作用 ,因此增加政府土地供應是提高住房供應的有效手段。郭貫成等 【148]運用地理加權(quán)回歸 (GWR)模型研究了中國土地供應政策對房價的影響機制 ,他們認為 土地供應量和結(jié)構(gòu)對房價具有顯著的負效應。 還有學者從中央與地方政府博弈的視角對房地 產(chǎn)調(diào)控政策進行分析。周暉和王擎[149]研究了我國貨幣政策對房價變動的影響,并認為中央 銀行沒有必要動用貨幣政策去直接干預房地產(chǎn)價格,而正確處理中央和地方政府在房地產(chǎn)市 場的博弈關(guān)系是提高房地產(chǎn)調(diào)控有效性的正確途徑。 其他學者如高興佑和高文進也認為房價 調(diào)控的本質(zhì)是中央與地方政府的利益分配。此外,還有研究針對政策干預的合理性與有效性 展開,如張德榮【i5"],賈小雷孫寒冰【153]等。從國內(nèi)的文獻來看,大多數(shù)實證研究都將政府調(diào) 控政策作為模型的外生變量對待,該設(shè)定和處理方法很容易忽略政策因素和價格變動之間的 互動關(guān)系及其傳導路徑。 有鑒于此,本文的不同之處在于通過建立一個面板向量自回歸(PVAR) 的分析框架,將所有變量內(nèi)生化來反映出它們之間的互動關(guān)系 ;此外,借助脈沖反應及方差分 解等工具來研究不同政策調(diào)控因素作用。 本文選用面板數(shù)據(jù)而非時間序列或截面數(shù)據(jù)進行實 證檢驗,主要是考慮到面板數(shù)據(jù)不僅擴充研宄樣本 ,保證了計量結(jié)果的穩(wěn)健性; 更重要的是從 空間維度揭示政策影響對我國不同地區(qū)房價影響的特征。 72 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價格波動影響因素 5.1 房地產(chǎn)價格政策影響因素分析 5.1.1 房地產(chǎn)政策的目的 按照基本經(jīng)濟學原理 ,政府制定房地產(chǎn)政策的目的除了防止市場失靈 ,促進市場競爭,提升市 場對資源分配效率以外,還應該保證社會公平。作為市場中“看得見的手”,保證社會公平主 要指維護市場的公平競爭秩序。其核心就是在保證市場有效配置資源的同時,防止產(chǎn)業(yè)鏈中 的利益集團(如大型地產(chǎn)開發(fā)商,大型建筑公司,建筑材料供應商等)使用自身積累的優(yōu)勢來妨 礙市場競爭。尤其是防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格合謀和寡頭壟斷等行為。另一方面,保證社會 公平還要堅決杜絕和打擊官商勾結(jié)的尋租行為 7 5.1.2 房地產(chǎn)主要價格影響政策 通常來講,房地產(chǎn)調(diào)控政策主要有土地政策、金融政策(具體如貨幣政策、金融管制政策)、財 政政策(具體如稅收政策、 轉(zhuǎn)移支付政策)和其他政策等[154]。 因此,政府一般通過上述政策和 措施對房地產(chǎn)市場進行直接或間接的干預。 (一)土地政策 考慮到房地產(chǎn)的地域性特征,土地對房地產(chǎn)市場具有重要影響。土地資源通常具有稀缺性,且 不可再生。如本文第二章中有關(guān)土地政策改革歷程所述,改革開放以來,我國政府的土地管理 措施主要是圍繞保證土地出讓程序的規(guī)范性、 透明性展開。 按照土地政策對土地價格的影響 不同, 主要包括以下幾類 (1)以影響使用權(quán)方式為主的土地政策。即政府通過招、拍、掛的方式,依靠市場競爭機制形 成土地均衡價格,使其更能反映市場供需變化,從而規(guī)范我國土地一級市場的價格運行機制; (2) 土地監(jiān)管政策。政府通過制定了一系列政策對土地出讓和利用過程進行監(jiān)管,主要目的 是防范和遏止地方政府在土地出讓中的尋租行為;

(3)提高土地使用費用的政策。2006 年,中國人民銀行、財政部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān) 于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》 ,規(guī)定從 2007 年 1 月 1 日起新批準 新增建設(shè)用地土地有償使用費標準在原基礎(chǔ)上提高一倍。 這一規(guī)定極大抑制了部分中小型房 地產(chǎn)開發(fā)商的炒地行為,從而在保護耕地,控制固定資產(chǎn)投資過快增長,強化土地經(jīng)濟調(diào)控手 段等方面發(fā)揮了積極作用。 7《新經(jīng)濟導刊》,2006, 2 報道,中城聯(lián)盟成員企業(yè)齊聚深圳,聯(lián)合尋求如何應對宏觀調(diào)控政有 專家指出,目前開發(fā)商之間已達成默契,在言論和行動上保持一致,集體維持原定售價或漲價, 這也是造成房價居高不下的主要原因。 73 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價格波動影響因素 目前,我國的土地批租只是對 70 年土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 從嚴格意義上講,目前收取的房價實際 上是對未來 70 年地租的一次性收取,其本質(zhì)是在我國長期以經(jīng)濟發(fā)展作為政績考核標準的激 勵機制下,現(xiàn)任政府對未來土地收益的超前使用。 因此,這一行為極易導致地方政府短視行為。 可見,目前我國房地產(chǎn)市場過熱和地方政府的推波助瀾是分不開的。在現(xiàn)階段制度下,土地使 用者僅僅擁有限期的土地使用權(quán),并不享有土地增值帶來的任何潛在收益,將來在征收房地產(chǎn) 稅時,難免會產(chǎn)生問題,理論上應該將土地和住宅剝離開來,但實際操作上又不可能。 因此,應該 盡快將房地產(chǎn)土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)也納入當前土地制度改革的研宄。土地是不可再生資源,批 租土地應具有長期發(fā)展的戰(zhàn)略眼觀。例如對于己經(jīng)批租出去卻遲遲沒有開發(fā)的土地,要嚴肅 執(zhí)行政策:閑置一年要收閑置費 ,閑置兩年堅決收回。利用批租土地數(shù)量來調(diào)控房地產(chǎn)市場 , 不到萬不得己,不應使用。 因此,為了促進并引導市場參與者的理性預期,政府應該盡量保證土 地批租的穩(wěn)定。 (二)金融政策 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)往往需要大量資金支持,因此房價在很大程度上會受到政府 金融政策的影響。從 2006 到 2008 年上半年,為抑制房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象,中國人民銀行多次 加息和上調(diào)存款準備金率,通過一系列緊縮性的金融調(diào)控政策,對房地產(chǎn)開發(fā)和需求產(chǎn)生了深 遠的影響。上述政策的重點是為了抑制投機性需求,保護真實需求。我國的金融政策有貨幣 政策、信貸政策和金融管制政策等。為了避免經(jīng)濟周期變動過大,政府往往通過調(diào)整市場利 率調(diào)整來減少經(jīng)濟周期變動,從而防止宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)大起大落。如前所述,房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng) 濟聯(lián)系緊密。因此,房地產(chǎn)業(yè)也會出現(xiàn)周期性的變動現(xiàn)象。政府通過調(diào)節(jié)按揭貸款利率,從而 達到抑制或鼓勵購房需求的目的。 例如,當房地產(chǎn)發(fā)展過快,經(jīng)濟過熱的時候,通過適度調(diào)高市 場利率來減少房地產(chǎn)投資及購買行為,起到平抑變動的目的。此外,政府關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策 也有利于防止房地產(chǎn)市場風險對銀行金融體系構(gòu)成過大威脅。然而,利率政策的缺點是無法 區(qū)分真實需求和投機需求 ,如果利率上調(diào)幅度過大,則很可能過度損害房地產(chǎn)需求 ,引起整個 行業(yè)衰退;反之,如果利率調(diào)整較小,對購房投資者影響有限,又難以達到政策初衷。此夕卜,投 機者往往具有更高的風險偏好,他們對于貸款利率的變化并不敏感。這主要是因為,即使利率 上漲導致投資成本上升,但是只要房價漲幅更大,他們依然可以期望通過房價上漲所帶來的收 益增加而平抑成本的微弱上漲。綜上可知,政府對利率的較小調(diào)整,通常只對房地產(chǎn)市場市場 產(chǎn)生有限影響。假若市場利率調(diào)整幅度過大,又很可能壓抑真實購房需求,降低經(jīng)濟效率,造成 福利損失。此外,隨著我國金融改革的穩(wěn)步推進,金融自由化程度逐步加強,對房地產(chǎn)市場參與 者產(chǎn)生重要影響,金融自由化程度往往通過對房產(chǎn)幵發(fā)商和購房者融資程度的影響,進而影響 房地產(chǎn) 格的變動。 (三)財政政策 財政政策主要包括政府的稅收政策和轉(zhuǎn)移支付政策。 稅收政策通過調(diào)節(jié)相應稅種和稅率對市

74 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價格波動影響因素 場供需狀況進行調(diào)整。 一般來說,涉及到房地產(chǎn)的稅種主要包括:房地產(chǎn)開發(fā)稅、 企業(yè)所得稅、 營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、個人所得稅等“54]。2006 年到 2008 年間,政府嘗試通 過頒布多項房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進行有序調(diào)節(jié),結(jié)果卻并未取得理想實質(zhì)影響。最主要 的原因是我國目前的房地產(chǎn)稅制,不能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求。房地產(chǎn)稅制政策,除了為 國家增加財政收入和縮小貧富差距外 ,還有另一個非常重要的目標:穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 ,抑制過 度投機,預防金融風險。由于房產(chǎn)具有消費品和投資品雙重屬性,導致房地產(chǎn)市場存在較多投 機活動。 因此,為了引導市場有序發(fā)展,抑制過度投機行為,應該重點考慮房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收, 通過提高投機交易成本的手段抑制過度投機行為。此外,為了體現(xiàn)社會和市場的公平原則,從 而保護和幫助社會弱勢群體可以通過設(shè)置相應的轉(zhuǎn)移支付政策進行。具體結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域, 則可由政府通過財政補貼、專項撥款等方式,加大廉租住房、公租房等保障性住房建設(shè),滿足 社會貧困人群的住房需求。 (四)其他政策 現(xiàn)階段,大多數(shù)發(fā)達國家均已達到很高的城市化水平,發(fā)展中國家城市化率也在逐步提高。城 鎮(zhèn)化水平的提高是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然階段。城鎮(zhèn)化一方面有利于人口集聚和產(chǎn)業(yè)集群,尤 其是大批受高等教育的人才匯集于城市 ,大量農(nóng)村勞動力積極參與城市經(jīng)濟建設(shè);另一方面, 科技人才的匯集可以帶動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高,農(nóng)民工也可以謀求更多就業(yè)機 會和更高薪資收入,實現(xiàn)了收入水平“質(zhì)量”的提高。因此,城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步提高,從需求數(shù)量和 需求質(zhì)量兩方面為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供支持。近年來,提出“新型”城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略, 我國城鎮(zhèn)化進程的加快,必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價格波動影響因素 從表 5-7 可以看出,在第一期預測中,房地產(chǎn)價格自身擾動引起預測方差占總預測方差的 100%, 這是由于方差分解的第一個輸入的變量是 “InP” 。 在第二期預測中,房地產(chǎn)價格自身擾動所引 起的預測方差占全部預測方差的 92.71%,而其他因素擾動所引起的預測方差百分比總共為 7.29%,其中分別為:貨幣供給量 6.丨 2%,房地產(chǎn)稅收 0.618%,金融自由化程度 0.03%,地方政府 對土地財政的依賴程度 0.07%,城市化率 0.43%。 隨著預測期的向后推移,房地產(chǎn)價格預測方差 中由非價格變量擾動所引起的部分增加,而由價格自身擾動引起的部分下降,但其所占的百分 比仍舊非常大。大約在第十八期左右,價格分解結(jié)果基本穩(wěn)定,房地產(chǎn)價格自身擾動引起預測 方差占全部預測方差的 89.73%,而由貨幣供給量擾動引起的預測方差占總預測方差為 4.54%, 房地產(chǎn)稅收擾動引起的預測方差占總預測方差為 1.15%,其他因素如金融自由化程度為 0.81%, 地方政府對土地財政的依賴程度為 1.34%,城市化率為 2.42%。 此外,從圖 5-3 也可以得到類似 的分析結(jié)果,隨著預測期的推移,價格預測方差中由價格自身擾動所引起的部分的百分比緩慢 下降,而由非價格變量(即處、TAX、FD、LF、UR)擾動所引起部分的百分比則緩慢增加,并且在 預測的第十八期左右保持穩(wěn)定。 第六章結(jié)論 6.1 研究結(jié)論 6.1.1 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及價格區(qū)域差異分析 本文在第二部分使用泰爾指數(shù)方法,對中國房地產(chǎn)市場東、中、西部地區(qū)的區(qū)域差異進行測 度,分別計算了 2003 年一 2012 年間以人均 GDP 為權(quán)重和以城鎮(zhèn)就業(yè)人口平均工資為權(quán)重的 泰爾指數(shù)。得到以下主要結(jié)論: (1)我國房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性,不同區(qū)域間的差異有逐漸增大的趨勢。 (2)中國房地產(chǎn)價格總體差異主要來自東、中、西部的區(qū)域間差異,而區(qū)域內(nèi)差異主要是由東 部和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起的,中部地區(qū)內(nèi)部省際差異較小。

(3)隨時間推移,各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價格與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平的匹配程度越來越高 ,但是 與收入分配的匹配程度卻越來越低,直到 2010 年,上述情況才有所轉(zhuǎn)變。 (4)此外,各區(qū)域之間房地產(chǎn)價格與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的匹配程度要好于與收入分配的匹配程 度。從東、中、西部地區(qū)的各自區(qū)域內(nèi)部來看,區(qū)域內(nèi)各省房地產(chǎn)價格與收入分配的匹配程 度要優(yōu)于與各省經(jīng)濟發(fā)展的匹配程度。 6.1.2 房地產(chǎn)短期價格變動影響因素分析 在第二章研究的基礎(chǔ)上,本文第三章進一步從理論的角度,從供需關(guān)系入手,研究影響房地 產(chǎn)短期價格變動的主要因素,并基于局部均衡構(gòu)建影響房地產(chǎn)短期價格變動影響因素的理論 模型。 隨后,在構(gòu)建理論模型的基礎(chǔ)上,使用面板數(shù)據(jù)誤差修正模型,分別討論了全國及東、 中、 西部的房地產(chǎn)短期價格變動影響因素,并分析了造成各地區(qū)房地產(chǎn)價格變動差異的原因。得 到以下主要結(jié)論: (1)不論對全國還是東、中、西部各地區(qū)來講,在影響房價的短期變動各因素中,購房者 對未來房價預期,城市家庭人均可支配收入均對短期房價變動具有正向影響。此外,無論是全 國還是東部、中部、西部地區(qū)消費者未來房價預期對房地產(chǎn)價格的影響都是最大的,且相對 而言,其對東部地區(qū)的房價變動影響更大,其次是中部、最小的是西部。對東部地區(qū)而言,除未 來房價預期和城市家庭人均可支配收入對房地產(chǎn)價格的影響外,信貸規(guī)模也對東部地區(qū)房地 產(chǎn)短期價格變動有較大影響。(2)從全國及各地區(qū)來看,中長期貸款利率對房地產(chǎn)短期價格變 動沒有影響。因此,這在很大程度上解釋了,我國長期以來試圖通過調(diào)整房地產(chǎn)按揭抵押貸款 利率來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格,卻 90 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第六章結(jié)論 難以達到預期效果的原因。這可能是因為,對于自住型需求的購房者來說,他的購房決策對于 利率的小幅上調(diào)并不敏感,無法抑制他們的剛性需求。但對于投機者來說,他們認為即使利率 上調(diào),他們所能從房價上漲中獲得的收益大于為此而付出的利息。因此,利率上調(diào)不會減少他 們對房地產(chǎn)的投資。從全國整體來看,國際資本流入變化對我國整體及中部和西部地區(qū)房價 不構(gòu)成影響。而國際資本流入對東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價格變動有負向影響。 (3)不論從全國整體范圍,還是從東部、中部和西部地區(qū)來講,當短期內(nèi)房價偏離長期均衡價格 時,均存在一個負向的修正機制。從回歸均衡水平的速度來看,中部最快,東部次之,西部最慢。 6.1.3 房地產(chǎn)長期價格變動影響因素 本文第四部分在房地產(chǎn)短期價格變動影響因素研究基礎(chǔ)上,對長期影響因素進行深入分析和 探討。 在長期均衡理論基礎(chǔ)上,分別建立房地產(chǎn)市場長期需求函數(shù);長期供給函數(shù);國際資本流 入函數(shù);并在此基礎(chǔ)上推導出房地產(chǎn)市場長期均衡條件。使用廣義 GMM 方法分別對全國、 東部、中部及西部季度面板數(shù)據(jù)進行估計。得到以下主要結(jié)論: (1)從全國的層面來看,在長期影響因素中,購房者對未來房價預期,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入, 住房按揭抵押貸款 ,房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ,上期單位土地購置費用,上期建筑安裝成本及人口對本 期房價都有顯著正向影響;國際資本流入和中長期貸款利率對我國房地產(chǎn)長期價格變動影響 不顯著。 房地產(chǎn)長期價格變動影響因素中,對房地產(chǎn)長期價格變動影響最大的是城鎮(zhèn)人口數(shù)。 其次,購房者對未來房價的預期(用上期房地產(chǎn)價格 Pm 表示)與房地產(chǎn)開發(fā)貸款也對房地產(chǎn)長 期價格變動產(chǎn)生比較重要的影響。 (2)對東部地區(qū)而言,人們對未來房價預期 InLP(-l),人均可支配收入 Iny,按揭貸款 InZ,房地產(chǎn)開 發(fā)貸款 In/a,上期建筑安裝成本 InCQ-l),以及人口 hW 從長期來看均對房價具有正向作用;國際 資本流入 InT^/對房價有負向影響;InZC(-l)即上一期單位面積土地購置費用和利率對房地產(chǎn)長 期價格變動影響不顯著。此外,還可以發(fā)現(xiàn)對于東部地區(qū)而言,購房者對未來房價的預期對房 地產(chǎn)長期價格變動具有最重要的正向影響,上期房價每上升 1%,本期房價上漲 0. 859%。這說

明,在東部地區(qū),房地產(chǎn)投機比較活躍,泡沫風險較大。 東部地區(qū)的房地產(chǎn)長期價格變動與國際 資本流入呈反向變動,這可能與外資進入房地產(chǎn)市場的方式有關(guān)。一般而言,國際資本在房地 產(chǎn)市場有兩種流向 ,一部分以游資形式流入需求市場 ,另一部分以長期資金流入供給市場 ,房 價與國際資本呈反向變化,是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快,房地產(chǎn)市場比較發(fā)達,因此,以長期 資金形式流入供給市場導致房價下降的幅度,要大于以游資形式進入房地產(chǎn)市場導致房價上 升的幅度。同時也說明在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),國際資本對房地產(chǎn)市場進行長期投資建設(shè)的偏好要 大于短期投機的偏好。 91 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第六章結(jié)論 (3)對中部地區(qū)而言,可以看到與全國和東部地區(qū)狀況不同的是,除上期建筑安裝成本 lnCC(-l) 外,上述所有變量均對中部地區(qū)房價產(chǎn)生顯著影響。房地產(chǎn)需求層面因素如投資者未來房價 預期 InP(-l),居民可支配收入 Inr,居民按揭貸款 Ini,人口丨 iW;而供給層面因素如房地產(chǎn)開發(fā)貸 款 1 祖,上期單位面積土地購置費 InZC(-l)都對房價變動有正向作用。而國際資本流入 InFI 和 中長期貸款利率 Ini?則具有負向作用。上期建筑安裝成本 InCCC-l)對中部房地產(chǎn)長期價格變 動的影響不顯著。 此外,還可以發(fā)現(xiàn)對于中部地區(qū)而言,房價預期,人均可支配收入及城鎮(zhèn)人口 數(shù),對房地產(chǎn)長期價格變動具有最重要的正向影響。 其中,與東部地區(qū)相類似的是中部地區(qū)房價與國際資本呈反向變化。同理,可能是由于中部地 區(qū)經(jīng)濟發(fā)展也較快 ,房地產(chǎn)市場比較發(fā)達,因此,以長期資金形式流入供給市場導致房價下降 的幅度,大于以游資形式進入房地產(chǎn)市場導致房價上升的幅度。說明在中部地區(qū),國際資本對 房地產(chǎn)市場進行長期投資建設(shè)的興趣要高于短期投機的興趣。 (4)我國西部地區(qū)房價變動長期影響因素結(jié)果表明,上述所有變量均對我國西部地區(qū)房地產(chǎn)長 期價格變動產(chǎn)生顯著影響。其次,購房者對未來房價預期 111^(-1),居民可支配收入丨 11}^居 民按揭貸款 Inl,國際資本流入丨 fLF/,房地產(chǎn)開發(fā)貸款 In 尺 Z 上期建筑安裝成本 InCCC-l),上期 單位面積土地購置費 InXC(-l)以及人口因素 InAT 對房地產(chǎn)長期價格變動具有正向作用;而中長 期貸款利率 In/?對西部地區(qū)房地產(chǎn)長期價格變動具有負向作用。 與東部和中部地區(qū)不同的是, 西部地區(qū)長期房價變動與國際資本呈同向變化,可能是由于西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展比較緩慢,房地 產(chǎn)市場不發(fā)達,因此,國際資本以長期資金形式流入供給市場導致房價下降的幅度 ,要小于以 游資形式進入房地產(chǎn)市場導致房價上升的幅度。說明在西部這樣的經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū),國際資 本更喜歡以游資炒作的形式進入房地產(chǎn)市場,資金快進快出,而對長期投資建設(shè)房地產(chǎn)市場缺 乏興趣。國際資本對西部地區(qū)房地產(chǎn)市場進行長期投資建設(shè)的偏好要小于短期投機性偏好。 此外,值得注意的是,影響西部地區(qū)房價變動的長期影響因素中,人均可支配收入丨 nF 和房地 產(chǎn)幵發(fā)貸款祖估計系數(shù)值相對較大,表明相對于其他房價影響因素而言,上述因素影響作用更 大。人均可支配收入每增加 1%,房地產(chǎn)價格上升 0.】54。/。;房地產(chǎn)開發(fā)貸款每增加丨%,房 地產(chǎn)價格上升 0.278%? 6.1.4 基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價格變動影響因素分析 本文第五部分通過 PVAR 模型分析了影響房地產(chǎn)價格的政策變量。得到以下主要結(jié)論: (1)目前中國貨幣供給對第二期的房地產(chǎn)價格有較大影響,而金融自由化程度對房地產(chǎn)價 格影響比較小。地方政府對土地財政的依賴程度和城市化率,對兩期后的房地產(chǎn)價格有較大 影響。 (2)房地產(chǎn)價格對其自身標準差的擾動信息響應非常迅速,且?guī)淼臄_動較大,持續(xù)時間 92 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第六章結(jié)論 長。此外,房地產(chǎn)價格對貨幣政策及金融自由化的擾動響應也很迅速,持續(xù)時間長。雖然房地 產(chǎn)價格對政府地財政依賴程度也可以做出立即的響應,響應值沒有出現(xiàn)劇烈變動且始終為正,

說明地方政府對土地財政的依賴程度帶來的擾動沖擊對房地產(chǎn)價格影響在比較長的時間內(nèi) 都持續(xù)穩(wěn)定的存在。但房地產(chǎn)價格對來自稅收和城市化率的擾動均未立刻做出反應,其中其 對稅收的響應值有正有負;隨著時間的推移,其對城市化率的反應先增大后減小,大約在第 9 期 的時候逐漸減小為零。 (3)隨著預測期的延長,房地產(chǎn)價格預測方差中由非價格變量擾動所引起的部分逐漸增加 ,而 由價格自身擾動引起的部分逐步下降。 在第 18 期左右,方差分解結(jié)果趨于穩(wěn)定,由房地產(chǎn)價格 自身擾動引起的預測方差占全部預測方差的 89. 73%,仍舊占據(jù)主導地位。而其他擾動因素預 測方差占總計約占全部預測方差的 10.27%,其比例由大到小依次為:貨幣供給量 4. 54%;城市 化率 2. 42%;地方政府對土地財政的依賴程度 1. 34%;房地產(chǎn)稅收 1. 15%;金融自由化程度擾動 0. 81%。 (4)貨幣政策、土地政策和城市化進程都對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響,并且政策的作用都存在 一定的滯后期,政策效果不能馬上顯現(xiàn) 6.2 對策建議 綜上所述,針對中國各地區(qū)房地產(chǎn)價格影響因素的不同,相關(guān)部門需要采取有針對性的制定房 地產(chǎn)市場調(diào)控政策,以實現(xiàn)對各地房地產(chǎn)價格的有效調(diào)控,改變長期房地產(chǎn)調(diào)控政策收效甚微 的局面。政策啟示如下: (一)正確引導購房者預期。由于我國目前房地產(chǎn)價格變動最主要的影響因素是人們對未來房 價的預期,因此,要正確引導消費者及投資者預期,新聞媒體要客觀報道,不能幫開發(fā)商煽風點 火,推波助瀾,而應引導投資者理性投資。 尤其要注意東部地區(qū)的房地產(chǎn)泡#風險防范。 這是因 為購房者對未來房價預期對房地產(chǎn)價格變動影響在東部地區(qū)最為顯著,因此,東部地區(qū)的房地 產(chǎn)市場更容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風險,進而引發(fā)泡沫經(jīng)濟。 (二)差異化信貸政策。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭抵押貸款,對東、中、西部房地產(chǎn)價格變動 的影響程度也不相同。由于我國幅員遼闊,各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大。一些地區(qū)經(jīng)濟、 金融發(fā)展水平較低,融資渠道少,這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資貸款更多依賴于銀行信貸。 因此,房地 產(chǎn)價格受銀行信貸影響比較大。對于這些地區(qū),應該更多使用銀行信貸來引導資金流向控制 房地產(chǎn)價格,在房地產(chǎn)市場發(fā)展過快,價格過高的地區(qū),應當控制信貸規(guī)模,避免房地產(chǎn)投機帶 來的金融風險;相反,在房地產(chǎn)市場發(fā)展明顯滯后于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū) ,可以適當放寬 信貸政策,帶動房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。 (三)正確引導人口流動。通過分析,我們看出,人口是影響我國房地產(chǎn)長期價格變動的重要因 素,說明城市規(guī)模越大,人口越多,房地產(chǎn)價格越高。在我國,人口集中于大城市,尤其是 93 中國農(nóng)業(yè)大學博士學位論文 第六章結(jié)論 北上廣深一線城市,而且大城市人口越來越多。應該通過區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 經(jīng)濟布局,推動城市群發(fā)展,改善中小城市的居住環(huán)境和生活條件,使資源配置更加合理,避免 人口大量涌入大城市,推高大城市房地產(chǎn)價格。 (四)加快土地制度改革,減輕地方政府對土地財政的依賴。 土地成本是房地產(chǎn)成本一個重要組 成部分。在土地成本與房地產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)密切的地區(qū),要抑制房價過快上漲,需要降低土地使用 成本。在中國,土地財政是推高土地成本的重要原因,也是房地產(chǎn)價格上漲的主要因素,一線城 市尤為明顯。因此,降低土地成本,使房地產(chǎn)價格處于合理水平。在進行宏觀調(diào)控政策時,還要 考慮政策效果的滯后效應 ,不能急于求成,防止連續(xù)出臺政策造成的疊加效應,最終導致衰退 出現(xiàn)。 6.3 研究不足與展望 (一)本文在進行房地產(chǎn)價格影響因素的研宄中,由于受數(shù)據(jù)獲取的限制,在分析房地產(chǎn)價 格影響因素變量時,沒有對政府支出進行分析。但根據(jù)宏觀經(jīng)濟理論,政府投資將會促進私人

投資,進而影響房地產(chǎn)投資及其價格,基于房地產(chǎn)價格和政府投資(支出)的實證分析,將會對政 府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用進行定量分析,這有助于深入思考政府與市場的關(guān)系。缺少政 府支出對房地產(chǎn)價格的影響,可能使得本文的研宄結(jié)論不夠完善。 (二)對于制度對房地產(chǎn)價格的影響研宄還不夠充分。 由于我國是正處于轉(zhuǎn)型中的國家,因此我 國住宅價格的變動受制度性因素的影響較大,比如土地出讓制度的不完善、 金融制度的缺損、 地方政府對住宅房地產(chǎn)的缺位和越位管理、住房限購制度、住房征稅制度等等,如何完善我 國的制度建設(shè)來實現(xiàn)穩(wěn)定住宅價格的目標,應該是將來需要探討的課題。



  本文關(guān)鍵詞：基于區(qū)域差異的中國房地產(chǎn)價格變動影響因素研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。