本文關(guān)鍵詞：基于區(qū)域差異的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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基于區(qū)域差異的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素研究 研宄生: 范莉爾 摘要 近年來(lái),隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),城市化進(jìn)程逐漸加快,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷大幅上漲的 同時(shí),還出現(xiàn)明顯的區(qū)域不平衡現(xiàn)象。為此,本文將從區(qū)域差異的視角,研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變 動(dòng)主要影響因素,以及這些因素對(duì)我國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格影響的異同之處。為我國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制定,提供理論依據(jù)

和參考建議。 第一,本文運(yùn)用泰爾指數(shù)的測(cè)度方法,證實(shí)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域差異性,并且 區(qū)域間差異還有逐漸增大的趨勢(shì)�？傮w差異主要來(lái)自東、中、西三大地區(qū)的區(qū)域間差異,而 區(qū)域內(nèi)差異主要由東部和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起,中部地區(qū)內(nèi)部省際差異相對(duì)較小。 第二,本文在投資者適應(yīng)性預(yù)期等假設(shè)的基礎(chǔ)上,基于房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡,建立了考慮國(guó) 際資本流入的房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)理論模型。在該理論模型基礎(chǔ)上,使用 2004 年 1 至 2014 年 3 季度中國(guó)大陸 31 個(gè)省級(jí)行政區(qū)(含自治區(qū)、直轄市)的季度面板數(shù)據(jù),運(yùn)用面板協(xié)整、面 板誤差修正模型等計(jì)量方法,分別對(duì)我國(guó)全國(guó)及東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響 因素進(jìn)行了實(shí)證研宄和比較分析:發(fā)現(xiàn)不論對(duì)全國(guó)水平還是東、中、西部各地區(qū)而言,購(gòu)房者 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期都是目前我國(guó)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)最重要的影響因素;城市家庭人均可 支配收入對(duì)短期價(jià)格變動(dòng)具有正向影響 ,但除對(duì)中部地區(qū)外,對(duì)其他地區(qū)影響均較小 ;信貸規(guī) 模只對(duì)東部房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)有較大影響;而貸款利率對(duì)全國(guó)和三大區(qū)域影響均不顯著;當(dāng) 短期內(nèi)房?jī)r(jià)偏離長(zhǎng)期均衡價(jià)格時(shí),全國(guó)及各地區(qū)均存在負(fù)向的修正機(jī)制,能以較快的速度回歸 均衡水平。構(gòu)建出包括房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期需求函數(shù)、長(zhǎng)期供給函數(shù)、國(guó)際資本流入函數(shù)的長(zhǎng)期 均衡模型,對(duì)上述模型均衡條件進(jìn)行推導(dǎo);并在上述理論模型基礎(chǔ)上,進(jìn)行實(shí)證分析。 考慮到因 變量的滯后項(xiàng)可能導(dǎo)致變量自相關(guān)問(wèn)題。因此,為解決自相關(guān)與數(shù)據(jù)平穩(wěn)性等問(wèn)題,本文運(yùn)用 動(dòng)態(tài)面板廣義 GMM 估計(jì)方法,分別對(duì)全國(guó)及東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響因 素進(jìn)行了實(shí)證研究和比較分析:得到人口、購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是 房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)的主要影響因素。另外,各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格最重要的影響因素也各不相 同。東部地區(qū),購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生非常大的影響。而在西部地 區(qū),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響最為顯著。最后,本文使用 2005-2012 年中國(guó)大陸 31 個(gè)省 ( 含直轄市 、自治區(qū) ) 年度面板數(shù) 據(jù) , 在面板數(shù)據(jù)向量自回 歸 (Panel Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下 ,從政策及外部沖擊的角度 ,通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解 對(duì)貨幣政策、財(cái)政政策、金融自由化程度、土地政策及城市化率等因素進(jìn)行分析。研宄發(fā)現(xiàn): 目前中國(guó)貨幣供給對(duì)下期的房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響,而金融自由化程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較 小。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度和城市化率,對(duì)兩期后的房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。此外, 隨著預(yù)測(cè)期的延長(zhǎng),房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方差中由非價(jià)格變量擾動(dòng)所引起的部分逐漸增加,而由價(jià) 格自身擾動(dòng)引起的部分逐步下降。 在第 18 期左右,方差分解結(jié)果趨于穩(wěn)定,由房地產(chǎn)價(jià)格自身 擾動(dòng)引起的預(yù)測(cè)方差占全部預(yù)測(cè)方差的 89.73%,仍舊占據(jù)主導(dǎo)地位。而其他擾動(dòng)因素預(yù)測(cè)方 差總計(jì)約占全部預(yù)測(cè)方差的 10.27%, 其比例由大到小依次為 : 貨幣供給量 4.54%; 城市化率 2.42%;地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度 1.34%;房地產(chǎn)稅收 1.15%;金融自由化程度擾動(dòng) 0.81%。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格,影響因素,區(qū)域差異,短期價(jià)格變動(dòng),長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng),局部均衡模型 第一章緒論 1.1 選題依據(jù) 1.1.1 研究背景與意義 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自 2000 年以來(lái)迅速上漲,尤其 是北上廣深等大城市商品住宅價(jià)格快速飄升。 過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)不僅反映出我國(guó)廣大居民改善

住房條件的迫切要求,還有一些更為重要的問(wèn)題值得我們探究:我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制是什 么?影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有哪些?房?jī)r(jià)飛漲會(huì)給中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)哪些危害?近些年來(lái), 一些國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)“資產(chǎn)泡沫”,房?jī)r(jià)的劇烈變動(dòng)也已經(jīng)引起嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì) 衰退 1。據(jù)《金融時(shí)報(bào)》2013 年報(bào)道,有國(guó)際知名研宄機(jī)構(gòu)指出:亞洲房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)位列全球 五大“潛在資產(chǎn)泡沫”產(chǎn)業(yè)之一;其資產(chǎn)價(jià)格己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)基本面可支持的合理價(jià)值,可能會(huì)迅 速面臨調(diào)整 2。一方面,從宏觀層面看,宏觀經(jīng)濟(jì)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部發(fā)展環(huán)境。同時(shí),由 于房地產(chǎn)業(yè)涉及到建筑、化工、運(yùn)輸、金融、服務(wù)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)和部門(mén),是國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的 重要組成部分,反過(guò)來(lái)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響。另一方面,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)還會(huì)通過(guò)改變家 庭及企業(yè)的財(cái)富變化,進(jìn)而通過(guò)消費(fèi)和投資渠道影響宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與 發(fā)展關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康和穩(wěn)定。近些年不論是理論還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均告訴我們,如果 房地產(chǎn)發(fā)展脫離了宏觀經(jīng)濟(jì)基本面,則很可能催生“資產(chǎn)泡沫”,從而嚴(yán)重阻礙和損害宏觀經(jīng) 濟(jì)整體發(fā)展。 第一章緒論 如圖 1-1 所示,我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)自 2000 年開(kāi)始呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。 尤其是 2001-04 短短三年時(shí)間出現(xiàn)快速上升;雖然在 08 年全球金融危機(jī)期間略有回落,但 2010 年又立即反彈, 到新高。而“土地交易價(jià)格指數(shù)”變動(dòng)在整體上也出現(xiàn)上升趨勢(shì)。值得注意的是相較其他指 數(shù) “土地交易價(jià)格指數(shù)” , 在 2006 年至 2009 年期間出現(xiàn)暴漲和暴跌現(xiàn)象(007 年指數(shù)值為 2122, 2009 年跌至 107)。相對(duì)而言,近 10 年來(lái)我國(guó)“房屋銷售價(jià)格指數(shù)”及“土地交易價(jià)格指數(shù)” 均明顯高于“居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”和“商品零售價(jià)格指數(shù),且前兩者無(wú)論是在上漲幅度還是 變動(dòng)幅度方面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后兩者,預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)水平己經(jīng)明顯高于物價(jià)增長(zhǎng)水平。 1-2 我國(guó)部分地區(qū)商品房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind 數(shù)據(jù)庫(kù)(其中商品房?jī)r(jià)格為季度平均數(shù)據(jù), 時(shí)間跨度為 2002 年第 2 季度至 2014 年第 3 季度)圖 1-2 表示我國(guó)部分地區(qū)商品房平均銷售 價(jià)格的變動(dòng)情況�？梢钥吹� ,不論是北京和上海這樣的東部發(fā)達(dá)地區(qū) ,還是中部地區(qū)的河南 , 以及欠發(fā)達(dá)的云南,商品房?jī)r(jià)格均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。值得注意的是,北京和上海地區(qū)房?jī)r(jià)從 02 年初的約 4000 元/平米,一路迅速攀升,并在 08 年出現(xiàn)較大變動(dòng)和調(diào)整后,繼續(xù)上漲到 14 年的 16000 元/平米左右,漲幅超過(guò) 4 倍多。而河南及云南地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)較小,漲幅也非常緩慢�？� 以看出,我國(guó)不同地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格及發(fā)展水平 ,不僅從房?jī)r(jià)絕對(duì)量還是從變動(dòng)幅度來(lái)看 ,都存在 著巨大的差異。綜上所述,改革幵放以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊 密。不同地區(qū)房?jī)r(jià)水平和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r卻呈現(xiàn)出非常巨大的差異。因此,結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn) 發(fā)展區(qū)域差異性現(xiàn)狀;分別對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格短期和長(zhǎng)期變動(dòng),及宏觀政策性因素進(jìn)行理論和 實(shí)證研宄則顯得尤為關(guān)鍵。 二、房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響傳導(dǎo)機(jī)制研究 房地產(chǎn)在滿足人們住宅需求的同時(shí),還體現(xiàn)出資產(chǎn)的屬性,房?jī)r(jià)變化通過(guò)改變消費(fèi)者和投資者 資產(chǎn)配置而最終影響著市場(chǎng)均衡水平。很多學(xué)者也就此展開(kāi)研究。例如 Gan[i2l 通過(guò)運(yùn)用日 本宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)抵押物價(jià)值損失會(huì)導(dǎo)致投資活動(dòng)顯著減少,并迫使企業(yè)更多地依靠 內(nèi)部資金用于投資。Skimier[i3】[i4I,Case[i5],Campbell 和 0(^0[16】等學(xué)者認(rèn)為住房對(duì)于居民 來(lái)講不只是消費(fèi)品,房產(chǎn)價(jià)格的劇烈變動(dòng)將意味著財(cái)富的顯著變動(dòng),從而通過(guò)影響家庭財(cái)富狀 況而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)整體水平變動(dòng)。Fisher[i7】(1997)則通過(guò)假設(shè)家庭和企業(yè)資本品生產(chǎn)之間 的互補(bǔ)性 , 從而解釋了住宅和非住宅投資的聯(lián)動(dòng)效應(yīng) (Co-movementEffect) 。在另一篇文章 中,Fisher^i8]還指出勞動(dòng)時(shí)間與家庭房產(chǎn)資本的數(shù)量和質(zhì)量正相關(guān)■ >基于這一前提,經(jīng)紀(jì)人 自然會(huì)投資于商業(yè)和房產(chǎn)資本,因此分別產(chǎn)生更高水平的商業(yè)資本和有效勞動(dòng)時(shí)間,從而影響 總經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。此外,通過(guò)將房地產(chǎn)納入企業(yè)和居民投資、消費(fèi)決策環(huán)節(jié),很多學(xué)者在內(nèi)生增長(zhǎng) 框架下對(duì)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了研究。 例如 Ortalo-Magne 和 Rady 運(yùn)用動(dòng)態(tài)一般均 衡的世代交疊模型 ,以跨生命周期的抵押品約束為條件 ,具體來(lái)講即年輕一代不擁有住房 ,而

房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)將導(dǎo)致他們更難購(gòu)買。反之,年老一代擁有住房,且在不改變住房需求和供給的情 況下,他們通過(guò) 3 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第一章緒論 房?jī)r(jià)上漲而獲得資本收益。在此基礎(chǔ)上,Ortalo-Magne 和 113(17119,2<>1 將上述模型進(jìn)行擴(kuò) 展,從而對(duì)房產(chǎn)價(jià)格,房屋交易,人口結(jié)構(gòu)變化,收入分配變化,總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等因素間的互動(dòng)關(guān) 系進(jìn)行解釋。Einarsson 和 lvIarquisl2l]則發(fā)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的正向沖擊將導(dǎo)致市場(chǎng)商品和家庭 生產(chǎn)中人力資本積累時(shí)間的重新分配。 很多學(xué)者也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)影響進(jìn)行了 研宄。 馬亞明和劉翠[2 2】 通過(guò)建立 S-Philips 模型,發(fā)現(xiàn)在貨幣政策目標(biāo)制定過(guò)程中,房地產(chǎn)價(jià) 格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響不可忽視。 陳斌幵和楊汝研宄土地供給、 住房?jī)r(jià)格和居民儲(chǔ)蓄之間 的影響關(guān)系,并通過(guò)實(shí)證研宄發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上升 1%,城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄率將上升 0.067%。原鵬飛和馮 蕾 124]通過(guò)建立 DCGE 模型,對(duì)房?jī)r(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)、收入分配效應(yīng)和貧富分化效應(yīng)進(jìn) 行了模擬。結(jié)果表明,房?jī)r(jià)上漲雖然有助于顯著提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率,尤其是帶動(dòng)建筑業(yè)、重工業(yè) 等行業(yè)快速增長(zhǎng),但卻會(huì)擠占農(nóng)業(yè)、 輕工業(yè)和公共服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間;此外,房?jī)r(jià)上漲加劇城鎮(zhèn) 居民家庭收入分化。 三、房地產(chǎn)周期、房?jī)r(jià)波動(dòng)與“泡沫” 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的周期性波動(dòng)。 Wheaton[25】研究發(fā)現(xiàn)美國(guó)寫(xiě)字樓空置和辦公服務(wù) 業(yè)發(fā)展的周期約為 10 年。Ball 等使用卡爾曼濾波技術(shù)和跨國(guó)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)住宅和非住宅房地產(chǎn) 市場(chǎng)周期為 20-30 年。Davis 和 Heathcote⑴發(fā)現(xiàn)美國(guó)住宅投資會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)(或 GDP)周期的出 現(xiàn),而并非住宅投資滯后于周期。梁桂開(kāi)宄了 1986 年以來(lái),在通脹環(huán)境下中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)周期 與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期具有高度的單方向正相關(guān)性。 弾建華等構(gòu)建了中國(guó)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的理 論模型,并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)貨幣化及其信貸需求的快速 增長(zhǎng)產(chǎn)生大量的貨幣需求,這是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與貨幣周期同步性的根本原因。趙君麗 發(fā)現(xiàn)對(duì)于中國(guó)而言,人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期具有很高相關(guān)性。 一方面,金融危機(jī)以來(lái),國(guó)際 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劇烈;另一方面,近些年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)迅速。 因此,許多學(xué)者就房?jī)r(jià)波 動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”展開(kāi)研究。Davis 和 Heathcote⑴研宄發(fā)現(xiàn),美國(guó)住宅投資的標(biāo)準(zhǔn)差 是非住宅投資的兩倍以上。Ortalo-Magne 和 Radyli9]發(fā)現(xiàn),對(duì)美國(guó)和英國(guó)而言,房產(chǎn)交易量,總 房?jī)r(jià),GDP 這三個(gè)變量相關(guān),其中交易量波動(dòng)性大于房?jī)r(jià),而房?jī)r(jià)波動(dòng)性又高于 GDP。 而其他許 多學(xué)者如 Stockman and Tesar[3i] (1995)以及 Lane[32】 則認(rèn)為現(xiàn)有的研究并沒(méi)有為房?jī)r(jià)的波動(dòng) 機(jī)制提供足夠的解釋。 Santos 和 Woodfordl33], Montrucchio 和 Privileggi 等學(xué)者通過(guò)理論建模 發(fā)現(xiàn)基于理性的代理人離散時(shí)間模型來(lái)講,房地產(chǎn)泡沫的存在條件是非常脆弱的。Driffill 和 SoIa[35I 通過(guò)實(shí)證研宄方法發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)實(shí)中所謂的房?jī)r(jià)“泡沫”與“轉(zhuǎn)換過(guò)程” (bubbles and switching processes)很難區(qū)分。Chen【36l 使用臺(tái)灣房地產(chǎn)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)理性泡沫模型無(wú)法解釋 股票價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的聯(lián)動(dòng)現(xiàn)象。 葉衛(wèi)平和王雪峰基于 Ramsey 模型,運(yùn)用資本邊際收益率法 測(cè)試了 2000-2004 年中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫度,并認(rèn)為期間我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了從負(fù)泡沫、無(wú)泡沫 到正泡沫演變,同時(shí)房地產(chǎn)泡沫加重了中國(guó)金融運(yùn)行不安全狀況陳永霞和高山 I39】也認(rèn)為 2008 年中國(guó)已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。其 4 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第一章緒論 他一些學(xué)者則認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)并未出現(xiàn)明顯泡沫現(xiàn)象。如 Feng 和使用資產(chǎn)定價(jià)模型研究認(rèn) 為從全國(guó)范圍來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在泡沫。豐雷等也認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是 全國(guó)性的。 四、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究 由上文可知,學(xué)術(shù)界已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性 ,影響機(jī)制,波動(dòng)于周期等方面進(jìn)行了大

量研究。那么,宄竟哪些因素對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響?它們又是如何影響房?jī)r(jià)呢?近些年來(lái),很多學(xué)者 分別從收入、人口、未來(lái)預(yù)期;建筑成本、土地價(jià)格;匯率,國(guó)際資本,信貸因素;以及土地幵發(fā), 房產(chǎn)稅等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行了研究。 1.收入,人口,預(yù)期等需求因素研究 Hillebrand 和 1<:丨 101(:11〗[42]通過(guò)建立世代交疊模型來(lái) 研究房產(chǎn)價(jià)格變化的動(dòng)態(tài)機(jī)制。他們認(rèn)為年輕人的收入對(duì)房?jī)r(jià)有很大影響,當(dāng)收入增加時(shí)房 價(jià)則隨之上漲。 Jud 和 Win]de:r 【43]研究發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際價(jià)格變化受人口,實(shí)際收入等因素的強(qiáng) 烈影響。況偉大等通過(guò)研宄 OECD 國(guó)家,發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)主要由收入和人口決定,而并非主要由成本 決定,降低住房建造成本并不能降低房?jī)r(jià)。Chen 等[45]研宄了丨 995-2005 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 改革期間,人口及城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ,并認(rèn)為流動(dòng)人口對(duì)中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)房?jī)r(jià)具有重要影響 ; 而由于戶口限制,流動(dòng)人口對(duì)沿海地區(qū)房?jī)r(jià)影響很小。林嘉亮[46]分別探討了人口數(shù)量、人口 遷移流動(dòng)、人口地區(qū)分布和家庭結(jié)構(gòu)等因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。方圓[47]也對(duì)中國(guó)人 口結(jié)構(gòu)與房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行了研究,發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)適齡人口占比每增加 1%,房屋銷售價(jià)格指數(shù)變 動(dòng)增加 36.347%。此外,還有很多學(xué)者認(rèn)為適應(yīng)性預(yù)期是中國(guó)房?jī)r(jià)的主要影響因素,如 Wen 和 Goodman[48]發(fā) 現(xiàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,房?jī)r(jià)一階滯后項(xiàng)即房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)具有最重要的影響。其他學(xué)者 如林江[49],Wu[5。I,雷根強(qiáng)和錢(qián)日帆等也發(fā)現(xiàn)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響。 2.建筑成本、 土地價(jià)格等供給因素研究除了房地產(chǎn)需求因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響分析外,還有學(xué) 者從建筑成本,土地價(jià)格等房地產(chǎn)供給因素的影響進(jìn)行研究。例如 Adam 和 Fijss[5]研究了 15 個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,并估計(jì)發(fā)現(xiàn)建筑成本每上升 1%則會(huì)引起房地產(chǎn)供給減少,并最 終導(dǎo)致租金和房?jī)r(jià)上漲 0.6%。 Wul5<^]等通過(guò)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型,研宄了中國(guó)地 方土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響機(jī)制。然后使用 35 個(gè)主要城市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢 驗(yàn),發(fā)現(xiàn)實(shí)際土地出讓價(jià)格,建造成本等因素均對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)具有影響。陳斌開(kāi)和楊汝仿【 23] 發(fā)現(xiàn)對(duì)于中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)而言,土地供給越少,住房?jī)r(jià)格水平越高。 Wen 和 Goodmanl48l 使用 21 個(gè)中國(guó)省份面板數(shù)據(jù),運(yùn)用兩階段最小二乘法對(duì)中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了 研宄。他們發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)和地價(jià)具有內(nèi)在的相互影響,即地價(jià)在影響房?jī)r(jià)的同時(shí),房?jī)r(jià)也對(duì)地價(jià)具 有重要影響。另外一些學(xué)者則認(rèn)為供給因素并不是房?jī)r(jià)主要影響因素。例如(:11611 等[45】 研究認(rèn)為由于中國(guó)房地產(chǎn)供給主要由地方政府和開(kāi)發(fā)生決定,而非市場(chǎng)需求決定,因此供給并 不影響房?jī)r(jià)。雷根強(qiáng)和錢(qián)日帆等學(xué)者認(rèn)為發(fā)現(xiàn)土地出讓金等因素對(duì)房?jī)r(jià)影響并不顯 5 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第一章緒論著。 3.匯率,國(guó)際資本,信貸影響研究基于中國(guó) 2005 年至 2014 年月度房地產(chǎn)(房地產(chǎn)銷售價(jià)格采用 房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)銷售面積的比值來(lái)表示)和匯率月度數(shù)據(jù),曹化楠丨使用 VAR 模型對(duì)研 究了匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響,并發(fā)現(xiàn)匯率的變動(dòng)通過(guò)國(guó)際資本途徑影響房地產(chǎn)最為顯著,貨幣 供應(yīng)量次之,工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果最弱。其他學(xué)者如宋哈丨 531 也研究了人民幣匯率變化對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,發(fā)現(xiàn)人民幣匯率預(yù)期因素通過(guò)影響國(guó)際資本流入而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起重要作 用。張永亮和劉再起丨研宄認(rèn)為國(guó)際“熱錢(qián)”(即國(guó)際資本流入)不僅助長(zhǎng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的泡沫,加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理的供給結(jié)構(gòu),而且增加了房地產(chǎn)金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 Guo 和 Huangt55l 使用月度時(shí)間序列數(shù)據(jù),并借助 VAR 方法研究了 “熱錢(qián)” 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和股 票市場(chǎng)的影響。他們認(rèn)為從短期來(lái)講,“熱錢(qián)”推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,并加速了房產(chǎn)和股票資產(chǎn)的 短期價(jià)格波動(dòng)。Andre K. Anundsen 和 Eilev S. janseni56】運(yùn)用結(jié)構(gòu)向量均衡修正模型(SVECM) 研究了挪威房產(chǎn)價(jià)格與貸款之間的影響關(guān)系,他們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致貸款擴(kuò)張,而貸款增長(zhǎng) 也會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。此外,他們還認(rèn)為貸款利率,收入預(yù)期等因素都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著 影響。Adam 和 Fassl5]研究了 15 個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,估計(jì)發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期利率每上漲 1%, 則降低房產(chǎn)投資需求,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌 0.3%。林江等 149]以深圳為例研宄了住房市場(chǎng)的金

融加速器效應(yīng),他們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)貸款增速顯著相關(guān)。 Zhang 等通過(guò)使用 “外源輸入非線性 自回歸移動(dòng)平均(Nonlinear AutoRegressive Moving Average with Exogenous)“方法對(duì)中國(guó)房產(chǎn) 價(jià)格影響因素進(jìn)行了探討。發(fā)現(xiàn)抵押貸款利率,生產(chǎn)者價(jià)格,廣義貨幣供給和實(shí)際匯率對(duì)房?jī)r(jià) 有影響作用,而收入影響不顯著。其他學(xué)者如 Jud 和 Winkler【43】也認(rèn)為房?jī)r(jià)變化受建設(shè)成 本和利率等因素的強(qiáng)烈影響。 4. 土地開(kāi)發(fā)及房產(chǎn)稅政策影響研究 (1) 土地幵發(fā)政策研究 土地開(kāi)發(fā)政策往往通過(guò)影響房地產(chǎn)土地供給而對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生作用。劉學(xué)良 I58】估計(jì)了中 國(guó) 35 個(gè)城市住房供給價(jià)格彈性,并發(fā)現(xiàn)中國(guó)總住房供給價(jià)格彈性為 2.65;每單位土地經(jīng)濟(jì)密 集度和地方政府住房幵發(fā)管制是中國(guó)住房供給彈性最主要影響因素。 他們還認(rèn)為住房供給彈 性對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率具有很強(qiáng)的解釋作用,增加住房供給是抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的根本途徑之一。安 輝和王瑞東【591 實(shí)證 分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素,他們認(rèn)為從長(zhǎng)期來(lái)看,土地政策對(duì)房產(chǎn)價(jià)格具有重要影 響。其他學(xué)者如 Feng 和等也認(rèn)為城市土地政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)具有重要影響。 (2)房產(chǎn)稅研究 有研宄認(rèn)為征收房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)福利造成損失。如 GouIder_, Goulder 和 Summers'^", Hendershott 和 Won[62],以及 SkinneP】等學(xué)者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅政策對(duì)總收入和房產(chǎn) 部門(mén)具有顯著的負(fù)面影響,而且這一政策扭曲了物質(zhì)資本的積累,而物質(zhì)資本的積累對(duì)商品生 產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要。 后續(xù)許多學(xué)者在有關(guān)房產(chǎn)稅的研究中使用了一些復(fù)雜宏觀經(jīng)濟(jì)分析 工具。例如 6 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第一章緒論 Gervais[63】建立了包含房產(chǎn)稅的動(dòng)態(tài)一般均衡的多周期世代交疊模型,并使用美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 統(tǒng)計(jì)和居民收入分配數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究,發(fā)現(xiàn)居民房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策會(huì)帶來(lái)的凈福利損失。 而其他學(xué)者則認(rèn)為征收房產(chǎn)稅會(huì)帶來(lái)社會(huì)總福利的增加。Dimasi[M 構(gòu)建了可計(jì)算的空間一 般均衡模型,并認(rèn)為消除資本和土地差別征稅可能導(dǎo)致社會(huì)福利出現(xiàn)顯著增益 (例如,他們計(jì) 算得到可以產(chǎn)生 6.6%的稅收增益)》Fullerton 和 Henderson[65%研究也表明,一般均衡稅收 (general equilibrium taxation) 引起的行業(yè)之間的扭曲比跨資產(chǎn)的扭曲小。例如 Glaeser 和 Sacerdote[@U 為房產(chǎn)稅還可能存在一些積極的外部性,差別化的房產(chǎn)稅可能是一種使外部性 內(nèi)部化的工具。 還有學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅和其他資本稅所導(dǎo)致的資本和投資回報(bào)均衡配置的巨大差 異等方面進(jìn)行了研宄,如 Hendershott 和 Hu[67’描】,Hamilton 和 Whalley^ 以及 Cooley 和 Salyer【70]等。許多學(xué)者就房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響展開(kāi)研究。如杜雪君等 [71】通過(guò)協(xié)整 分析、 Granger 因果檢驗(yàn)等方法,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系,房產(chǎn)稅可能引起房?jī)r(jià)出 現(xiàn)上升趨勢(shì)。而其他學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅在一定程度上會(huì)降低房?jī)r(jià)。例如朱國(guó)忠和顏色[72]通過(guò) 建立買房和租房的 DSGE 模型,研宄了征收房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)和房租的影響。 他們 發(fā)現(xiàn)新購(gòu)房征稅只會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的輕微下降,卻使房租顯著上升;而對(duì)存量房征稅會(huì)在較大程度 上降低房?jī)r(jià)、地價(jià)和房租。況偉大[44,73】則認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)具有一定抑制,但作用有 限。 1.2.2 房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)研究理論和方法 一、一些經(jīng)典研究理 1. “資本一資產(chǎn)”定價(jià)理論。將該理論應(yīng)用于房地產(chǎn)研究主要有兩種途徑:一是基于消費(fèi) 視角的資產(chǎn)定價(jià)模型,即強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。在該模型框架下,房?jī)r(jià)由跨期情況下的消費(fèi) 均衡決定。 二是引入 “無(wú)套利” 原理,其關(guān)鍵假設(shè)是房地產(chǎn)的投資收益與其他資產(chǎn)收益相等。 例如 Feng 和 Wu[4G]使用資產(chǎn)定價(jià)模型研究了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問(wèn)題。2.基于房地產(chǎn)

市場(chǎng)局部均衡的研宄方法。該方法主要是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)供需模型,通過(guò)在均衡條件下求解 出各影響因素表達(dá)式;并在此基礎(chǔ)上帶入實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)的方法。如 GeoffKenny【74] 通過(guò)該方法分析了愛(ài)爾蘭長(zhǎng)期住宅市場(chǎng)的供給和需求關(guān)系。 Muellbauer 和研宄了 1957-1994 年英國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)機(jī)制。 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)“存量一增量”的建模方法。該方法主要由 Wheaton?最早提出并使用。其基本原理是將資產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng),以及價(jià)格、租金等存量 和增量聯(lián)系起來(lái),從而研宄宏觀經(jīng)濟(jì)等外部沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響,不足之處是該模型缺乏對(duì)內(nèi)部 機(jī)制的研究。 4.考慮貨幣供給的房?jī)r(jià)波動(dòng)模型。 該模型主要是在假設(shè)貨幣供給內(nèi)生的前提下, 將企業(yè)、銀行及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合考察。房?jī)r(jià)上漲使得企業(yè)資產(chǎn)價(jià)格升值,從而更有利于 獲取銀行貸款,最終使得宏觀經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出增加。例如 Ortalo-Magne 和尺 3 辦[19]研宄了美國(guó) 和英國(guó)房產(chǎn)價(jià)格,信貸 7 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第一章緒論 與實(shí)際 GDP 之間的互動(dòng)關(guān)系。 5.基于理性預(yù)期理論。 假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格主要由“基礎(chǔ)價(jià)值” (即 房地產(chǎn)未來(lái)收益預(yù)期貼現(xiàn))和“泡沫”(必須滿足“戟過(guò)程”)兩部分構(gòu)成,其中價(jià)格泡沫的形 成則與人們的預(yù)期高度相關(guān)。如 Wen 和 Goodman[48]S 現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房?jī)r(jià)一階滯后 項(xiàng)即房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)具有最重要的影響。林江[49], 雷根強(qiáng)和錢(qián)日帆 [51] 等也發(fā)現(xiàn)預(yù)期對(duì)房 價(jià)的重要影響。 二、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái),在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域出現(xiàn)了兩種重要理論和方法,一種是 Sims[”]于 1980 年提出的向量自回歸(Vector Autoregressive,即 VAR)分析框架[ ‘8]。 VAR 模型通過(guò)建立自 回歸向量方程組研宄數(shù)據(jù)的動(dòng)力學(xué)性質(zhì),即體現(xiàn)“用數(shù)據(jù)說(shuō)話的思想”;但缺點(diǎn)是容易引起結(jié) 參數(shù)估計(jì)不穩(wěn)定。另一種則是 Kydland 和 Prescout79’建立的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(Dynami Stochastic General Equilibrium model,即 DSGE 模型)。 DSGE 模型的優(yōu)點(diǎn)是以一般均衡理論作為 基礎(chǔ),但在實(shí)證應(yīng)用時(shí)往往存在模型與實(shí)際數(shù)據(jù)不完全匹配的問(wèn)題。1.基于 VAR 分析框架的 房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響研究。很多學(xué)者在包含房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量的 VAR 模型框架下,結(jié) 合協(xié)整分析、誤差修正模型(EQO 模型、脈沖反應(yīng)、方差分解等方法對(duì)房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間 的互動(dòng)影響進(jìn)行研究。如 Guo 和 11_￡[55]借助乂八]1 方法研宄了“熱錢(qián)”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和 股票市場(chǎng)的影響。曹化楠【52】使用乂八 11 模型和脈沖反應(yīng)等方法研究了匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影 響,并發(fā)現(xiàn)匯率的變動(dòng)通過(guò)國(guó)際資本途徑影響房地產(chǎn)最為顯著 ,貨幣供應(yīng)量次之,工業(yè)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)效果最弱。宋勃和劉建江運(yùn)用 ECM 模型、Granger 因果檢驗(yàn)和脈沖反應(yīng)分析研究了中國(guó)房 價(jià)與地價(jià)關(guān)系。 2.包含房?jī)r(jià)的 DSGE 模型和框架。由于在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中可能產(chǎn)生隨機(jī)沖擊,因此市場(chǎng)均衡具 有一定隨機(jī)性。因此,DSGE 模型主要思想是對(duì)所建立的動(dòng)態(tài)一般均衡過(guò)程進(jìn)行隨機(jī)沖擊和改 變。 尤其是在研究房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)影響機(jī)制分析中,越來(lái)越多的學(xué)者采用 DSGE 模型進(jìn)行研究。 如 lacoviello 和 Neri""]構(gòu)建了包含美國(guó)房地產(chǎn)部門(mén)的 DSGE 模型,對(duì)實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行 Bayes 估計(jì) 后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)需求及貨幣政策沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有重要影響。 Efrem 和 Salvatore[運(yùn)用 DSGE 模型研究了美國(guó)房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊。 朱國(guó)忠和顏色[^建立買 房和租房的 DSGE 模型,研究了征收房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)和房租的影響。 但從總體上 講,使用 DSGE 方法對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)行理論和實(shí)證的研究較少。 1.2.3 對(duì)已有研究的評(píng)述 由于國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步早,行業(yè)發(fā)展己經(jīng)相對(duì)成熟。因此國(guó)外學(xué)術(shù)界在房地產(chǎn)價(jià)格波 動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系 ,影響和傳導(dǎo)機(jī)制 ,房?jī)r(jià)周期與波動(dòng),房地產(chǎn)價(jià)格影響因素等方面的研究要 早 8 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文

第一章緒論 于國(guó)內(nèi),往往既有構(gòu)建經(jīng)濟(jì)模型的理論分析,還結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)的定量檢驗(yàn)。近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)高 速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展 ,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,眾多學(xué)者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和 宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行了大量研宄,得到了很多有益的研究結(jié)論。但是,通過(guò)對(duì)己有文獻(xiàn)的系統(tǒng)梳 理, 可以看到以下幾個(gè)方面的研究仍顯不足: (-)從總體上看,雖然目前已有很多針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究,但大多數(shù)現(xiàn)有研究采 用諸如回歸分析等傳統(tǒng)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法,往往缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)理論模型和分析,造成實(shí)證分析與理 論脫節(jié)。因此,結(jié)合我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)運(yùn)行特征,在市場(chǎng)均衡的框架下進(jìn)行理論建模研究 則顯得尤為重要。 (二)從房地產(chǎn)價(jià)格影響因素方面研究來(lái)講,現(xiàn)有研究已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的眾多影響因素(如收 入因素、人口因素、匯率因素等)進(jìn)行了非常廣泛的研宄。但是,上述研究往往只考慮房地產(chǎn) 市場(chǎng)需求層面,多數(shù)研究?jī)H僅用住房需求模型來(lái)研究房?jī)r(jià)長(zhǎng)短期波動(dòng)的影響因素,對(duì)房地產(chǎn)供 給方面尤其是長(zhǎng)期供給量的變化研究較少。因此,需要對(duì)需求和供給層面的影響因素進(jìn)行綜 合考慮和分析。 (三)由于我國(guó)不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口分布、地理?xiàng)l件等方面存在巨大差異,導(dǎo)致不同 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和價(jià)格水平極度不平衡。 而現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素的研究往往 集中在某一城市或全國(guó)整體水平,缺乏對(duì)不同區(qū)域的比較分析。即使在有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格差異 的研究中,其研究方法多使用描述性統(tǒng)計(jì),缺乏對(duì)區(qū)域差異影響因素的準(zhǔn)確估計(jì)和分解。 (四)從實(shí)證研究數(shù)據(jù)上來(lái)講,目前研究多采用房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)的全國(guó)年度時(shí)間序列數(shù)據(jù) ,對(duì) 于房地產(chǎn)這樣地域差異性強(qiáng),短期波動(dòng)大的市場(chǎng)來(lái)說(shuō),這種全國(guó)性的年度時(shí)間序列數(shù)據(jù)除了從 數(shù)據(jù)量和研究的精確度而言難以保證外,還對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)特征體現(xiàn)不足,更是忽略了房地 價(jià)格的地區(qū)波動(dòng)差異性。 1.3 研究目標(biāo) 1.3.1 總目標(biāo) 從地區(qū)差異的視角,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行理論探索與實(shí)證研宄,提出可行的 政策建議。 1.3.2 具體目標(biāo) (一)基于泰爾指數(shù)研宄中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異性; (二)基于局部均衡模型,研究中國(guó)房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)的影響因素; (三)基于局部均衡模型,研宄中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格波動(dòng)的影響因素; 9 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第一章緒論 (四)基于政策和外部沖擊的視角,使用 PVAR 模型對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素進(jìn)行研究。 1.4 研究?jī)?nèi)容與研究方法 1.4.1 研究?jī)?nèi)容 自 2002 年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲,并且在上漲中出現(xiàn)了明顯的區(qū)域不平衡性。 房地產(chǎn) 價(jià)格過(guò)度的、脫離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的增長(zhǎng)有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,世界各國(guó)的實(shí)踐表明,房地產(chǎn)泡沫 的破裂對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)造成極大的破壞而且影響持久。為此,本文將從區(qū)域差異的角度,研 究造成我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素,及不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格最重要的影響因素,旨在為我 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展及宏觀調(diào)控政策制定,提供理論依據(jù)。 為了實(shí)現(xiàn)本文的研究目的 ,本篇論文研究的主要內(nèi)容包括以下四個(gè)部分 :第一部分:首先使用 泰爾指數(shù)的測(cè)度方法 ,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)整體市場(chǎng) ,以及東、中、西部地區(qū)的區(qū)域差異進(jìn)行測(cè)度 , 分別計(jì)算 2003 年一 2012 年間以人均 GDP 為權(quán)重的泰爾指數(shù)和以城鎮(zhèn)就業(yè)人口平均工資為

權(quán)重的泰爾指數(shù),分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性,和地區(qū)差異性的變化趨勢(shì)。 第二部分:在對(duì)各地房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行定性地比較,并發(fā)現(xiàn)其變動(dòng)具有明顯的地區(qū)不平衡性的基 礎(chǔ)上,進(jìn)一步從理論的角度,明確住宅商品房?jī)r(jià)格的含義和特征,從供需關(guān)系入手,研究影響房 價(jià)短期波動(dòng)的主要因素。并在均衡理論基礎(chǔ)上,提出如投資者適應(yīng)性預(yù)期等假設(shè),通過(guò)構(gòu)建房 地產(chǎn)市場(chǎng)短期需求函數(shù)、短期供給函數(shù)、國(guó)際資本流入函數(shù);進(jìn)而推導(dǎo)出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局 部均衡條件。此外,為了使構(gòu)建的理論模型具有良好的擬合度和較高的解釋能力,進(jìn)一步使用 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行數(shù)據(jù),運(yùn)用面板協(xié)整、面板誤差修正等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研宄 方法和手段,分別對(duì)我國(guó)全國(guó)及東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)影響因素進(jìn)行了實(shí) 證研究和比分析。第三部分:在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格短期變化影響因素研究基礎(chǔ)上,加入對(duì)房地產(chǎn)價(jià) 格長(zhǎng)期變動(dòng)影響因素(如房地產(chǎn)幵發(fā)貸款,單位面積土地購(gòu)置費(fèi)用,建筑安裝成本及人口等)的 考量,構(gòu)建出包括房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期需求函數(shù)、長(zhǎng)期供給函數(shù)、國(guó)際資本流入函數(shù)的長(zhǎng)期均衡 模型;并對(duì)上述模型均衡條件進(jìn)行推導(dǎo)。并在此基礎(chǔ)上,考慮到長(zhǎng)期影響因素之間的自相關(guān)和 內(nèi)生性,運(yùn)用動(dòng)態(tài)面板廣義 GMM 估計(jì),分別對(duì)我國(guó)全國(guó)及東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng) 期變動(dòng)影響因素進(jìn)行了實(shí)證研宄和比較分析。第四部分,本文使用 2005-2012 年中國(guó)大陸 31 個(gè) 省 ( 直 轄 市 、 自 治 區(qū) ) 年 度 面 板 數(shù) 據(jù) , 在 面 板 數(shù) 據(jù) 向 量 自 回 歸 (Pane 丨 Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下,通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解,對(duì)貨幣政策、財(cái)政政策、金 融自由化程度、土地政策及城市化率等因素,從政策及外部沖擊的角度對(duì)其進(jìn)行分析。 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 2.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 2.1.1 土地市場(chǎng)發(fā)展歷程 從 1978 年改革開(kāi)放以后,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。 土地市場(chǎng)改革更是我國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵所在。改革幵放前,我國(guó)土地流轉(zhuǎn)主要采用行政劃撥分配,當(dāng)時(shí)的土地 流轉(zhuǎn)和使用具有鮮明的“三無(wú)” 3 特征"” 。這種土地使用制度一方面無(wú)法提高土地使用利 用率,另一方面則極其容易出現(xiàn)大量土地“尋租”現(xiàn)象。此外,由于土地流轉(zhuǎn)和使用過(guò)程均為 無(wú)償進(jìn)行,土地實(shí)際所有者——各地方政府不能獲得應(yīng)有的收益,無(wú)論從自身意愿還是經(jīng)濟(jì)能 力上都阻礙了地方政府為本地區(qū)提供公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。所以,企業(yè)有償獲得土地使用權(quán) 及開(kāi)征城市土地使用費(fèi)等制度相繼出臺(tái),標(biāo)志著我國(guó)城市土地產(chǎn)權(quán)制度改革的真正開(kāi)始。有 關(guān)我國(guó)土地市場(chǎng)改革及發(fā)展主要?dú)v程和事件,詳見(jiàn)表 2-1. 表 2-1 中國(guó)土地市場(chǎng)改革及發(fā)展大事記 主要發(fā)展階段 1979 年,第對(duì)合資企業(yè)征收土地費(fèi):若投資中不包括 《中華人民共和國(guó)中外合五屆人大第 中方合資企業(yè)的土地使用權(quán),則該合資企資經(jīng)營(yíng)企 業(yè)法二次會(huì)議 業(yè)應(yīng)向當(dāng)?shù)卣U納土地使用費(fèi)。I~~~"“以法律形式促進(jìn)土地改革:具體 如“國(guó)有《中國(guó)人民共和國(guó)土地管 1988 年 12 月土地有償使用,’ 、 “土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓” 國(guó)有土地有償使理法》29 日等規(guī)定。用制度的確立《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó) ~~~ 一 " 主 要 是明確了城市土地出讓、出租、抵押 1990 年,國(guó) 1978-2002 年)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 h? 等程序,可以通過(guò)協(xié)議、 招標(biāo)和拍賣等方務(wù)院暫行條例》 式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)。 嫌;~1992 年,中一是有償使用國(guó)有土地;二是政府可以收三國(guó)胃:地 f 市場(chǎng)發(fā)展奠中全會(huì) 定 了 市 場(chǎng) 化 改革的制度基礎(chǔ)。 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有： 2002 年,國(guó)所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地必須通過(guò)招 標(biāo)、 國(guó)有土地有償使 U 土資源部拍賣或掛牌方式,也被稱為 “土地革命” 。 文件)用制度的完善 《關(guān) 于繼續(xù)幵展經(jīng)營(yíng)性土"”2004 年 3 月,~所有經(jīng)營(yíng)性土地的使用和流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過(guò)(2002 年一)地 使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出國(guó)土資源部、 “招、拍、掛”程序,即俗稱的“8 "31 大讓工作通知》(71 號(hào)令) 監(jiān)察部 限?進(jìn)一步從程序上規(guī)范了國(guó)有土地流 3 土地流轉(zhuǎn)程序的“三無(wú)”特征指的是 無(wú)償劃撥、無(wú)限期使用和無(wú)流轉(zhuǎn)。

14 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 轉(zhuǎn),但也可能增加土地成本,助長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期。 首先,規(guī)范了工業(yè)用地使用和流轉(zhuǎn)管 理程 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有 2007 年 10 月序;其次,土地受讓人必須完成土地出讓建設(shè)用地使用 權(quán)規(guī)定》(39 9 日,國(guó)土資金繳納手續(xù),才能獲得土地使用權(quán)?將工號(hào)令)源部業(yè)用地納入統(tǒng)一管 理,進(jìn)一步完善我國(guó)國(guó)有土地使用和流轉(zhuǎn)制度。 注:上述所有資料由歷年國(guó)家重要土地改革政策和規(guī)定整理總結(jié)得來(lái)。 2.1.2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要發(fā)展階段 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,我國(guó)并不存在真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家通過(guò)福利分房制度來(lái)滿足人民基 本住房需求。 1978 年后隨著改革幵放的穩(wěn)步推進(jìn),我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)和管理制度遂步放開(kāi),房地 產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。 表 2-2 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要發(fā)展階段進(jìn) 行了概括和總結(jié)。 表 2-2 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要發(fā)展階段概述 主要發(fā)展階段主要事件主要內(nèi)容和影響經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ,思想逐步解放,開(kāi)始真正具卿年, 改革開(kāi)放政策正式實(shí)施備額房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的條件。房地產(chǎn)市場(chǎng) 1980 年 6 月,《全國(guó)基 本建設(shè)工作會(huì)正式提出通過(guò)住房商品化解決住房問(wèn)題,標(biāo)議匯報(bào)提綱》;志著中國(guó)城鎮(zhèn)住房制 度改革開(kāi)始:(1978 年一 1983 年)1982 年 4 月,實(shí)施“三三制”補(bǔ)貼“三三制“主要指由單位、 個(gè)人及政府各負(fù)出售住房試點(diǎn)。擔(dān)房?jī)r(jià)的三分之一。1984 年,“推行房地產(chǎn)商品化改革,開(kāi)展 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)改革”;上述政策和規(guī)定標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化 1987 年 10 月,明確房地產(chǎn) 市場(chǎng)屬于進(jìn)程正式開(kāi)始。 房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體系范疇起步階段 1988 年 2 月, 《關(guān) 于全國(guó)城鎮(zhèn)推行住正式提出住房可以作為商品進(jìn)入市場(chǎng),進(jìn)一(1984 年一 1991 年)房制度改 革實(shí)施方案》 步明確了住房商品化改革的任務(wù)。 1990 年 12 月,正式提出 “房地產(chǎn)住房 地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密聯(lián)系,貨幣政策房?jī)?chǔ)蓄和信貸”開(kāi)始影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)宏觀經(jīng) 濟(jì)隨著亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)波動(dòng),周期波動(dòng)和 1997 年,亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 持續(xù)下降,1995 年以海南為代表貨幣化階段濟(jì)和房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng): 的 房 地 產(chǎn) 泡 沫 破 滅 ; 1998 年,國(guó)務(wù)院 23 號(hào)文件出臺(tái)住房分配停止,住房貨幣化,標(biāo)志著我國(guó)房 (1992 年一 1998 年)地產(chǎn)貨幣化的正式開(kāi)始。 15 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 2003 年 8 月,國(guó)務(wù)院提出 《國(guó)務(wù)院首次承認(rèn)房地產(chǎn)的支柱性質(zhì),將房地產(chǎn)市作關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 ⑴用提升到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高度。的通知》支柱行業(yè)的形成 2003 年一 2008 年)2004 年 3 月,《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性規(guī)定 db 地都要以“招、拍、掛”方式出讓 4,土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況進(jìn)—步規(guī)范國(guó)有土地流轉(zhuǎn)程序。執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本八 i,從總體上來(lái)看,國(guó)家由前幾年的抑制性房地金比例的 通知》;‘ ‘產(chǎn)調(diào)控政策變?yōu)榇碳ば哉�。放寬的貨幣�?2:: 二月連續(xù)下調(diào)人民幣策進(jìn)-步刺激 房地產(chǎn)投資? 存貸款基準(zhǔn)利率市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控階段 2008 年一) 2009 年 12 月 9 日《 , 關(guān)于試行社會(huì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年放寬保險(xiǎn) 基金預(yù)算的意見(jiàn)》;為到 5 年; 2010 1 月 10 日,“國(guó)十一條”發(fā)布;規(guī)定二套房貸款首付不得低于 40%; 2011 年 1 月 28 日,房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施重慶和上海兩地實(shí)施房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。 注:上述所有資料由房地產(chǎn)相關(guān)的重要改革政策和規(guī)定整理得來(lái)。 2.1.3 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控近些年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,房?jī)r(jià)飛速升高。 由于房地產(chǎn)

與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系緊密。尤其是受到近幾次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊和影響,宏觀經(jīng)濟(jì)與房地 產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)明顯周期波動(dòng)。近幾年,我國(guó)中央政府相繼出臺(tái)如貨幣金融、行政指導(dǎo)和干預(yù)、 稅收和土地控制等各種政策措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控【83]。各主要調(diào)控政策見(jiàn)表 2-3 所 示。 表 2-3 房地產(chǎn)價(jià)格主要調(diào)控政策 調(diào)控措施類型主要規(guī)定主要內(nèi)容和影響 2011 年 1 月 14 日,央行上調(diào)存款調(diào)整后,大型金融機(jī) 構(gòu)存款準(zhǔn)備金率一度攀升至 19?6;準(zhǔn)備金率 0. 5 個(gè)百分點(diǎn)中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率則上升 到 15. 5%。 貨幣金融政策 2011 年 3 月 18 日繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)再 上升 1%達(dá)到 20%;備金率中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)升高到 16.5%。4 業(yè)界將該規(guī)定俗 稱為“8 ? 31 大限” 。16 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 2011 年 1 月 26 日,施行差別化住該政策要求購(gòu)買第二套住房的貸款首付比例不低于 60%,而 房信貸貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1. 1 倍。行政指導(dǎo)和要求地方政府合理確定價(jià)格目標(biāo);加 大“保障房”和“公租 2011 年 1 月 26 日新“國(guó)八條”干預(yù)政策房”供應(yīng);全額征稅購(gòu)買住 房不足 5 年轉(zhuǎn)讓情況等。如重慶房產(chǎn)稅征收規(guī)定主要包括:針對(duì)獨(dú)棟及新購(gòu)高檔住 2011 年 1 月 28 日試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅房;針對(duì)無(wú)戶籍、無(wú)工作、無(wú)企業(yè)的個(gè)人新購(gòu)第二套住房。房產(chǎn)稅 (如上海,重慶作為首批征收試開(kāi)征房產(chǎn)稅直接導(dǎo)致試點(diǎn)地區(qū)房屋持有和轉(zhuǎn)讓成本增加 , 對(duì)點(diǎn)城市)投機(jī)性購(gòu)房和持有具有重要影響和抑制作用。2009 年 2 月,國(guó)土資源部《國(guó)務(wù)實(shí)施 最嚴(yán)格的耕地保護(hù)和節(jié)約用地制度。 一方面表明國(guó)家保土地控制院關(guān)于建立第二次全國(guó)土地 調(diào)護(hù)耕地、規(guī)范土地使用的決心;另一方面卻加劇了房地產(chǎn)開(kāi)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》 等發(fā)土地供應(yīng)的緊張程度,進(jìn)一步刺激土地價(jià)格及房?jī)r(jià)上漲。 注:上述所有資料由相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律、政策、規(guī)定等整理得來(lái)。 2.2 中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異分析 如前所述,作為一個(gè)國(guó)家或地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè),其發(fā)展除受到該地區(qū)自身經(jīng)濟(jì)、 人口等因素影響和制約外,還會(huì)反過(guò)來(lái)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。此外,受限于其產(chǎn)品本身的不可 移動(dòng)性和消費(fèi)的地域性,房地產(chǎn)通常呈現(xiàn)出明顯的地域性特征[84]。通過(guò)對(duì)比研究可以看到, 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著十分嚴(yán)重的區(qū)域不平衡狀況。如圖 2-1 所示,2012 年我國(guó)房屋平均 銷售價(jià)格顯現(xiàn)出巨大的地區(qū)差異性,如北京、上海等一線城市,以及浙江、廣東等東部發(fā)達(dá)省 份房?jī)r(jià)高漲,而我國(guó)其他地區(qū)(尤其是西部等落后地區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度較為落后,房地產(chǎn) 價(jià)格也相對(duì)較低。 同時(shí),不同區(qū)域內(nèi)部(如東部地區(qū)不同省份之間)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也存在 不同的差異[85]。 具體如,2012 年北京以 17, 022 元/平方米的價(jià)格,上海以 14,061 元/平方米的 價(jià)格分別位居中國(guó)各省、直轄市和自治區(qū)房屋銷售平均價(jià)格的前兩位,而西藏則以 3,269 元/ 平方米的價(jià)格排名最末(中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2013),最高價(jià)與最低價(jià)差距近 6 倍之多,進(jìn)一步直觀反 映出我國(guó)不同區(qū)域間房產(chǎn)價(jià)格存在著巨大的差異。 17 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 圖 2-1 2012 中國(guó)各省、直轄市、自治區(qū)房屋平均銷售價(jià)格 長(zhǎng)期以來(lái),學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研宄重點(diǎn)集中于探討某一城市或全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。隨著研 究的不斷深入,歐美學(xué)者于 1990 年代初開(kāi)始討論房?jī)r(jià)在大城市區(qū)域或行政省區(qū)空間分布差異 (如 Alexander 和 Barrow^863, Meen[87]),從不同區(qū)域的維度探討房?jī)r(jià)的差異性成為當(dāng)前學(xué)術(shù) 研宄的熱點(diǎn)之一。也有學(xué)者以區(qū)域視角進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的差異性比較研究。Downs_ 研究發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)條件的基本差別對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生重要的影響,擁有不同人口水平的地區(qū)間往往 存在著巨大的房?jī)r(jià)差別。近年來(lái),有中國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)不同地區(qū)房?jī)r(jià)影響及差異進(jìn)行了研究。 如梁云芳和高鐵梅_比較了中國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)特征 ,發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房?jī)r(jià)變動(dòng)存在明

顯的地區(qū)不平衡現(xiàn)象。此外,他們還運(yùn)用誤差修正模型分析了各地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)差異的原因。 目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格差異性的研究,主要針對(duì)部分城市進(jìn)行討論,研究方法多使用描述 性統(tǒng)計(jì)和計(jì)量模型,極少使用泰爾指數(shù)法。因此,本文通過(guò)泰爾指數(shù)的測(cè)度方法,研宄了中國(guó)不 同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的差異特征,并在此基礎(chǔ)上對(duì)不同區(qū)域間及區(qū)域內(nèi)造成的總差異貢獻(xiàn)率進(jìn) 行分解。接下來(lái),本文還分別以人均 GDP 和城鎮(zhèn)在崗人員平均工資為權(quán)重計(jì)算各區(qū)域泰爾指 數(shù),并對(duì)上述結(jié)果進(jìn)行了比較分析,從而得到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格 的影響[85]。因此,本小節(jié)將從兩部分對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格差異進(jìn)行量化討論 :一是分別對(duì) 東、中、西部 5 三大區(qū)域之間進(jìn)行差界的比較分析,二是計(jì)算上述三大地區(qū)的內(nèi)部差異,在此 結(jié)果上分解得到區(qū)域間和區(qū)域內(nèi)差異對(duì)總差異的貢獻(xiàn)率。5 本文按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的東、中、 西三大地帶進(jìn)行區(qū)域劃分.東部地區(qū)包括 11 個(gè)宵市區(qū):北京、 天津、 河北、 遼寧、 上海、 江蘇、 浙江、福建、山東、廣東、海南:中部地區(qū)包括 8 個(gè)宵市區(qū):山西、吉林、黑龍江、安徽、江 西、河南、湖北、湖南;西部地區(qū)包括 12 個(gè)省市區(qū):內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、 西藏、陜西、甘肅、青海、寧復(fù)、新通 18 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 2.2.2 中國(guó)各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀本文對(duì)中、東、西部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)自 2003 年開(kāi)始,雖然各省市區(qū)的住宅平均銷售價(jià)格都有大幅增長(zhǎng)趨勢(shì),但是不同區(qū)域的增長(zhǎng)幅度差異 巨大。東部地區(qū)各省市區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯高于中、西部省市。以直轄市為例,2012 年,位于東 部地區(qū)的北京、上海住宅平均銷售價(jià)格分別為:17021 元/平方米和 14061 元/平方米,而西部 地區(qū)的重慶住宅平均銷售價(jià)格只有 5079 元/平方米。即使在同一區(qū)域內(nèi)部,房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出巨 大的差異。例如同樣位于東部地區(qū)的天津,住宅平均銷售價(jià)格僅為 8217 元/平方米,還不到相 鄰城市北京的二分之一[85]。接下來(lái),表 2-4 至 2-6 分別進(jìn)一步顯示了全國(guó)和東、中、西部地 區(qū)房?jī)r(jià)、人均 GDP 和城鎮(zhèn)在崗人員平均工資的統(tǒng)計(jì)特征。從表 2-4 可以看出東部地區(qū)住房 銷售平均價(jià)格的均值明顯高于中部及西部。而中部地區(qū)和西部地區(qū)房?jī)r(jià)的均值差別較小,且 其標(biāo)準(zhǔn)差也比較小,但是東部地區(qū)的偏差較大,中西部地區(qū)房?jī)r(jià)偏差相對(duì)于東部地區(qū)較小。表 2-5 和表 2-6 說(shuō)明東部各省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城鎮(zhèn)在崗人員平均工資都比較高。因此,本文第 三部分將分別考慮以 GDP 為權(quán)重計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)格差異泰爾指數(shù)和以城鎮(zhèn)在崗人員平均工 資為權(quán)重計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)格泰爾指數(shù),來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)格差異狀況及人均 GDP、城 鎮(zhèn)在崗人員平均工資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格差異的影晌。本文使用的中國(guó)大陸 31 個(gè)省、自治區(qū)、直 轄市 2003—2012 十年間的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和 wind 資訊數(shù) 據(jù)庫(kù)。 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 格下跌時(shí),人們關(guān)于房?jī)r(jià)預(yù)期通常表現(xiàn)為繼續(xù)下跌,投機(jī)性需求的減少以及購(gòu)房者持幣觀望態(tài) 度,持有人開(kāi)始出售房產(chǎn),供給增加,最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。 從我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展過(guò)程來(lái)看,2007 年之后,人們普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)輕微調(diào)整后還會(huì)繼續(xù)上漲 ,房產(chǎn)需求快速增加,推動(dòng) 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。一般情況下,雖然消費(fèi)者異質(zhì)性使得不同個(gè)體對(duì)價(jià)格預(yù)期不盡相同,但市場(chǎng)從 眾心理往往使得個(gè)體行為趨于一致。因此,雖然消費(fèi)者預(yù)期會(huì)在短期內(nèi)偏離市場(chǎng)價(jià)值;但是從 長(zhǎng)期來(lái)看,他們的預(yù)期是逐漸趨于理性的,并將最終回到均衡價(jià)格。 (二)人口與城鎮(zhèn)化 由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的大幅提高導(dǎo)致大量富余勞動(dòng)力的出現(xiàn),此外中國(guó)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期存 在不平衡狀況,最終導(dǎo)致剩余勞動(dòng)力向周邊城市和發(fā)達(dá)地區(qū)不斷轉(zhuǎn)移,進(jìn)一步推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程, 使勞動(dòng)力轉(zhuǎn)入地區(qū)人口不斷增加,住宅需求日益擴(kuò)大。而且外地精英階層的遷入,還會(huì)帶來(lái)大 量資金,從而推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)自住需求和投資需求的增加。與其他國(guó)家相比,中國(guó)人口流 動(dòng)呈現(xiàn)出最大的特征是特有的戶籍制度和龐大的人口基數(shù)。 近些年來(lái),如北京,上海,杭州,深圳

等一線大型城市接收了來(lái)自內(nèi)陸省份的大量移民,同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和就業(yè)機(jī)會(huì)增多,上 述城市一直面臨嚴(yán)峻的住房供應(yīng)壓力。根據(jù) Wu[9°]等估計(jì),從 1996 年到 2005 年,中國(guó)城鎮(zhèn) 人口從 3.73 億增長(zhǎng)到超過(guò) 6 億,增加了將近 50%,2005 年以后,每年有大約 1500 萬(wàn)新人進(jìn)入城 市地區(qū)。01611 等[91】學(xué)者探討了中國(guó)城鄉(xiāng)人口流動(dòng)和城市化對(duì)中國(guó)的城市房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生 的影響,并發(fā)現(xiàn)不同省份城市化和人口遷移情況,對(duì)城市房?jī)r(jià)具有顯著影響。人們的生活水平 正伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷快速提升,我國(guó)廣大居民在解決最基本的衣食需求后,必然提出住房改 善需求;因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)必將我國(guó)最為重要的行業(yè)之一 2014 年中國(guó)的城市化率為 54.77%,只 達(dá)到日本上世紀(jì) 50 年代中期的水平,離發(fā)達(dá)國(guó)家 80%的城市化水平還有很大的差距。因此, 隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)需求也會(huì)大幅增加。 (三)收入水平 很多學(xué)者認(rèn)為在很大程度上,快速增長(zhǎng)的家庭可支配收入推高了房?jī)r(jià)。 自 1998 年中國(guó)實(shí)行房 改以來(lái),巨大的住房需求得到釋放。 這可以由中國(guó)近 30 年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng),家庭收入和個(gè)人 可支配收入的快速增加,以及較高的家庭儲(chǔ)蓄率和儲(chǔ)蓄規(guī)模加以解釋。 與此同時(shí),近十多年來(lái), 中國(guó)的收入不平等現(xiàn)象在不同省份和地區(qū)以及農(nóng)村和城市之間迅速加重。 由于收入不平等原 因,通過(guò)獲得更高的可支配收入,一些家庭比其他家庭更容易購(gòu)買住房[57]。這也是造成北上 廣深等一線城市房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。 收入水平對(duì)居民消費(fèi)具有重要影響。 隨著我國(guó)居 民收入水平的顯著增長(zhǎng),消費(fèi)者對(duì)改善性住房的需求隨之增加,住宅要求也必然提高。另一方 面,隨著人均可支配收入的增加,很多以前沒(méi)有購(gòu)買能力的消費(fèi)者也已經(jīng)逐步具備購(gòu)買實(shí)力。 此外,由于房地產(chǎn)同時(shí)具備消費(fèi)功能和投資價(jià)值 ,考慮到我國(guó)投資渠道的匱乏現(xiàn)狀 ,可支配收 入的增加必然引起投資需求的增加。因此,人均可支 27 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 配收入與房地產(chǎn)價(jià)格往往呈現(xiàn)正相關(guān)性,而人均可支配收入的增加通常使得房地產(chǎn)需求顯著 增加。 (四)成本因素 土地成本一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成本因素。土地價(jià)格上升,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地成本隨之上 升,如果在房?jī)r(jià)保持不變(或變動(dòng)較小)的情況下,則導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)下降,阻礙了開(kāi)發(fā)商參與房 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性;反之,如果土地價(jià)格下降,房地產(chǎn)獲得更多利潤(rùn),為市場(chǎng)提供新建住房的積極 性就會(huì)上升,從而加大市場(chǎng)供給量。 據(jù)測(cè)算,我國(guó)商品房成本的 30%-40%約為土地成本,許多學(xué) 者也已證明地價(jià)上漲與房?jī)r(jià)上升有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系(如 Ahuja[93I, Wu 等【9G])。許多研究 認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲是地方政府土地財(cái)政的直接結(jié)果。其中,地方政府土地財(cái)政即 地方政府有非常強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)和能力從所出售的土地使用權(quán)中獲得收益(如八 11103 等[93],?11 等【9。 】;).。從 1998 年開(kāi)始施行的住房和城市土地改革促進(jìn)了房地產(chǎn)和制造業(yè)的崛起,進(jìn)而 促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),提高地方政府的稅收。一方面,房產(chǎn)改革產(chǎn)生大量的住房需求,土地壟斷則 使地方政府從商業(yè)土地租賃方和住宅土地開(kāi)發(fā)商等處獲得巨大收益。另一方面,地方政府為 了在地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì) ,往往以極低的價(jià)格向工業(yè)用戶提供土地 (有些地區(qū)甚至以成本價(jià) 甚至免費(fèi)出租),這使得地方政府往往通過(guò)提高商業(yè)及住宅土地價(jià)格來(lái)補(bǔ)償收入損失。有學(xué)者 如 Wu 等測(cè)算后發(fā)現(xiàn),2008 年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格中土地價(jià)格所占比重持續(xù)上升,2010 年甚至超過(guò) 總房?jī)r(jià)的 60%。因此,土地價(jià)格可以是推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素(Ahuja 等同時(shí)也 是決定中國(guó)大多數(shù)城市中房?jī)r(jià)的主要影響因素。例如 011 等[94]研宄了中國(guó)土地政策在過(guò)去 二十年的演變,檢驗(yàn)了房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的動(dòng)態(tài)影響關(guān)系,并發(fā)現(xiàn)中國(guó)城市住房和土地市場(chǎng)之間 存在長(zhǎng)期均衡。此外,由于房地產(chǎn)建設(shè)需要投入大量如鋼筋、混凝土等建筑原料。因此,建筑 安裝成本也是房地產(chǎn)成本的重要組成。尤其是近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、居民審美和購(gòu)房 需求升級(jí)、 環(huán)保、 節(jié)能要求提高,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要過(guò)硬的施工能力和建筑質(zhì)量,對(duì)于設(shè)計(jì)、

舒適、綠色、智能等理念的應(yīng)用也日益顯現(xiàn)。綜合來(lái)講,由于建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高,節(jié)能環(huán)保等 措施的采用,使建筑安裝成本也不斷上升。 (五)貨幣政策因素 近些年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)均呈現(xiàn)快速上漲勢(shì)頭。貨幣政策則很作為一個(gè)重要 的推動(dòng)因素。基于 Bernanke 和 Gertlerl95]的研宄,貨幣政策主要通過(guò)兩個(gè)渠道來(lái)影響房房地 產(chǎn)市場(chǎng)。一方面,貨幣政策可能引起投資者(或投機(jī)者)的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表項(xiàng)目發(fā)生變化 (如凈財(cái)富,現(xiàn)金流和流動(dòng)資產(chǎn))。另一方面,寬松的貨幣政策往往影響銀行貸款,使得金融機(jī)構(gòu) 更愿意提供貸款,而潛在買家則更愿意獲得抵押貸款。Liang 和 Cao[96]W 宄了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià) 格與銀行貸款 1999-2006 年期間的影響關(guān)系,結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在銀行貸款到房?jī)r(jià)的單向因果關(guān)系。 此外,Xu 和 Chenl97〗 *別使用 1998 第 1 季度到 2009 年第 4 季度數(shù)據(jù),以及 2005 年 7 月至 2010 年 2 月的月度數(shù)據(jù),研究了包括長(zhǎng)期銀行基準(zhǔn)貸款利率,貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)等關(guān)鍵貨幣政策變 量對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)影響。實(shí)證結(jié)果一致表明,較低的利率,貨幣供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)和首 付房貸的放松往往加速房 28 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 價(jià)格的后續(xù)增長(zhǎng),反之亦然。 他們還認(rèn)為,中國(guó)的貨幣政策是房地產(chǎn)價(jià)格變化的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。 寬松的貨幣政策通常都會(huì)對(duì)產(chǎn)出和通貨膨脹產(chǎn)生正向推動(dòng) , 從而可能進(jìn)一步推高地產(chǎn)租金 0ECD[98】,Ahuja^''^J)o 我們知道,房產(chǎn)租金一般指的是占有或使用房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本,如果房租 上升,則房產(chǎn)需求可能隨著上升。由于目前中國(guó)投資渠道非常有限,為了規(guī)避房租上漲及通脹 帶來(lái)的損失,房租的上漲則會(huì)進(jìn)一步剌激房地產(chǎn)需求和購(gòu)買。 (六)利率、匯率因素 從房地產(chǎn)需求層面看,利率上升,消費(fèi)者住房按揭抵押貸款成本增加,對(duì)住房需求降低,房地產(chǎn) 價(jià)格下降;銀行利率是房地產(chǎn)幵發(fā)商資金成本的重要影響因素 ,從房地產(chǎn)供給層面看 ,利率升 高,導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)融資成本的增加,從而降低開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)水平,使其減小房地產(chǎn)市場(chǎng)投資,引起 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。因此,利率是同時(shí)從市場(chǎng)需求和供給兩方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià) 格產(chǎn)生影響。 包含利率調(diào)整的貨幣政策通常被用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。 尤其 是上調(diào)利率,將會(huì)同時(shí)對(duì)需求和供給投資產(chǎn)生一定的抑制作用。中國(guó)的匯率政策在國(guó)際貿(mào)易 和外商直接投資(FDI〉增長(zhǎng)方面起到至關(guān)重要的作用。上述匯率政策為中國(guó)在吸引 FDr 流入 競(jìng)爭(zhēng)以及鼓勵(lì)出口方面創(chuàng)造了有利條件。 從理論上講,匯率變動(dòng)(主要是人民幣升值壓力)往往 通過(guò)影響“熱錢(qián)”和“國(guó)際儲(chǔ)備和信貸價(jià)格的變化”發(fā)揮作用 (七)國(guó)際資本流入(“熱錢(qián)”)因素 近些年來(lái),隨著中國(guó)資本賬戶的逐漸放寬,以及人民幣升值的預(yù)期 ,大量境外投資者將資金投 入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等。有學(xué)者認(rèn)為投機(jī)性資本的大量流入助長(zhǎng)了國(guó)內(nèi)通脹,推高 了房?jī)r(jià),甚至使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫(Zhang 和 Fung_)。 還有學(xué)者如 Guo 和吐 1308 【55] 對(duì)流入中國(guó)“熱錢(qián)”或投機(jī)資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及股票市場(chǎng)造成的影響進(jìn)行了估計(jì),結(jié)果表明 熱錢(qián)不僅推高了樓價(jià)和股價(jià),而且在相當(dāng)大程度上加速上述市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)。 (八)金融機(jī)構(gòu)貸款余額 住房作為一種商品,單位價(jià)值高是這種商品的一個(gè)重要特點(diǎn)。從該角度來(lái)講,房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于 資金密集型市場(chǎng)。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要投入幾十億甚至上百億元資金支 持,即使較小的房產(chǎn)項(xiàng)目也經(jīng)常需要數(shù)千萬(wàn)資金。因此,如此巨大的資金量?jī)H靠開(kāi)發(fā)商自有是 無(wú)法支撐的,因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要資金來(lái)源于銀行貸款。從需求方購(gòu)房者來(lái)看,消費(fèi)者 購(gòu)買住房的主要方式是從銀行取得按揭住房抵押貸款。因此,無(wú)論從購(gòu)房者的需求層面還是 從開(kāi)發(fā)商的供給層面,亦或是房地產(chǎn)資金占用周期過(guò)長(zhǎng)的角度,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上 依賴銀行貸款。

(九)投機(jī)因素 在《就業(yè)、利息和貨幣通論》中,凱恩斯認(rèn)為投機(jī)行為在某種意義上講是一種投資沖動(dòng)他認(rèn) 為大部分人具有懦弱、貪婪和短視的本性,不愿意為了長(zhǎng)期利益而犧牲眼前的利益_、依據(jù)凱 恩斯對(duì)投機(jī)的分析,Feiger【_等通過(guò)對(duì)投機(jī)者心理因素的分析,研宄了投機(jī)者投機(jī)信念如何 29 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 響投機(jī)行為。很多投機(jī)者往往抱有買漲心理,使得他們確信將來(lái)會(huì)有更多的人愿意以更高的 價(jià)格購(gòu)買,而成為所謂的最后 “接棒人” 。 正是在這種心理機(jī)制驅(qū)使下,他們會(huì)繼續(xù)做出買入決 策。Harrison 和 KrePs[認(rèn)為投資者會(huì)根據(jù)所購(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力決定支付價(jià)格。一旦 投資者愿意為所購(gòu)房地產(chǎn)支付遠(yuǎn)高于其流動(dòng)性和變現(xiàn)能力的價(jià)格的話,則說(shuō)明可能存在著資 產(chǎn)泡沫�；谏鲜鐾稒C(jī)理論,如 Abraham 和 Hendershott【丨。4], Case 和 Shiller[""'],Ito 和 Iwaisako""?】,Roberto 和 Frank【""]等學(xué)者均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在投機(jī)因素,而這些投機(jī)因 素在一定程度上影響著房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。 2.4 本章小結(jié) 本章運(yùn)用泰爾指數(shù)方法,使用 2003 年一 2012 年數(shù)據(jù),分別計(jì)算以人均 GDP 和以城鎮(zhèn)就業(yè)人口 平均工資為權(quán)重的泰爾指數(shù)。并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行對(duì)比分析,發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出明顯 的區(qū)域差異性,并且區(qū)域間的差異有逐漸增大的趨勢(shì)。本章對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體差異進(jìn)行 了分解分析,發(fā)現(xiàn)總體差異主要來(lái)自東、中、西部的區(qū)域間差異,而區(qū)域內(nèi)差異主要由東部地 區(qū)和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起的,中部地區(qū)內(nèi)部省際差異較小。各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價(jià) 格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的匹配程度越來(lái)越高,但是與收入分配的匹配程度卻越來(lái)越低,直到 2010 年,上述情況才有所轉(zhuǎn)變。 此外,各區(qū)域之間房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的匹配程度 要好于與收入分配的匹配程度。從東、中、西部地區(qū)的各自區(qū)域內(nèi)部來(lái)看,區(qū)域內(nèi)各省房地 產(chǎn)價(jià)格與收入分配的匹配程度要優(yōu)于與各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的匹配程度。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 的地域差異性,決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必定表現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異性。因此,要縮小區(qū)域 間房地產(chǎn)價(jià)格差異 ,首先要解決區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的狀況 ,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì) 的均衡發(fā)展,同時(shí)提高低收入地區(qū)的居民收入水平。 其次,國(guó)家在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控時(shí),必須 對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的不同影響因素區(qū)別對(duì)待,從而制定符合本地實(shí)際的地區(qū)調(diào)控政策。對(duì) 于房地產(chǎn)價(jià)格差異較小的中部各省,可以使用同樣的調(diào)控政策,而對(duì)于差異較大的東、西部各 省區(qū),則要因地制宜,按照當(dāng)?shù)氐奶卣?分別對(duì)癥下藥,才會(huì)改變長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控政策收效 甚微的局面。 30 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第三章房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 第三章房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 本章將首先從理論的角度 ,明確商品住宅價(jià)格的含義和特征,從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論入手,通過(guò)分析房 地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求,研宄影響房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)的主要因素,構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期價(jià)格 變動(dòng)局部均衡模型。在此基礎(chǔ)上,結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際數(shù)據(jù),運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法對(duì)上述 理論模型進(jìn)行實(shí)證估計(jì),檢驗(yàn)其對(duì)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)短期變動(dòng)因素具有良好的概括和解釋能力,并具 有良好的擬合度等特性。 已經(jīng)有很多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了大量的研宄。 有部分學(xué)者從國(guó) 家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策角度來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,例如余華義運(yùn)用 1998-2008 年中國(guó) 35 個(gè) 大中城市房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)面板數(shù)據(jù),研究了中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系,認(rèn)為基本面與 房?jī)r(jià)間缺乏穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系,經(jīng)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控后,房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生了偏離, 且發(fā)生結(jié)構(gòu)改變。其他學(xué)者也針對(duì)房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系展幵類似的研宄,如梁云芳和高鐵梅 沈悅和劉洪玉“羅剛強(qiáng)和趙濤【_等。還有學(xué)者研宄土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系, 例如:鄭娟?duì)柡蛥谴畏际褂?Granger 因果檢驗(yàn)的方法,對(duì)我國(guó) 23 個(gè)大中城市土地價(jià)格與房地產(chǎn)

價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格互為長(zhǎng)期和短期 Granger 原因。而張紅等” M 也使用 Granger 檢驗(yàn)方法得到土地價(jià)格決定房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)論。 余華義和陳東不僅研宄了 土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性,而且還考慮了利率對(duì)房?jī)r(jià)影響,并認(rèn)為中國(guó)實(shí)際利率與房?jī)r(jià) 負(fù)相關(guān)。其他很多學(xué)者如董藩和厲召龍”程承坪和張旭況偉大["“等都認(rèn)為利率對(duì)于房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)整具有重要作用。此外,還有研究分析了匯率、國(guó)際貿(mào)易等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。王先 柱分析了我國(guó)人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,并得到匯率改革后,名義匯率與房地產(chǎn)價(jià) 格存在負(fù)向關(guān)系的主要結(jié)論。其他學(xué)者如趙文勝[“",丁軍潭小芬和林木材_\陳激等都認(rèn)為人 民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,而其影響機(jī)制和效果則不盡相同。最后,還有很多研究分析 了在幵放經(jīng)濟(jì)條件下,國(guó)際資本流入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。Jiang 等“22]認(rèn)為,外資進(jìn)入中國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式不同于進(jìn)入其他國(guó)家的方式,大多以直接投資形式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),這 也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全的一個(gè)側(cè)面證明。并且從全國(guó)范圍來(lái)看,進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 外資主要是為滿足其投資組合需要。 況偉大構(gòu)建了一個(gè)包含外商直接投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)流量 模型,并結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和外商直接投資 FDI 數(shù)據(jù),研究了外商直接投資對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影 響。他認(rèn)為需求環(huán)節(jié)的外商直接投資流入將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲,而開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)外商直接投資 流入將使得房地產(chǎn)價(jià)格下降,且外商直接投資與房地產(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)向非對(duì)稱的。目前,國(guó) 內(nèi)學(xué)者較為全面的研宄分析介紹了關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,包括影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的微 觀因素和宏觀因素,研宄取得了一定的成果。 總體來(lái)看,定性分析研究比較多,而定量分析研究 較少,對(duì)于影響因素的微觀解釋多于宏觀宏觀解釋,主要考慮人均可支配收入,利率, 31 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第三章房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 匯率等因素,研宄中還是存在一些不足。 第一,由于互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展,信息得以快速傳播,因此, 媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道越來(lái)越多的影響了公眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期,前人對(duì)于預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的 影響還稍顯不足,在我國(guó)房地產(chǎn)的近幾次房地產(chǎn)價(jià)格劇烈變動(dòng)中,媒體報(bào)道所導(dǎo)致的公眾預(yù)期 變化,己經(jīng)成為了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素之一。第二,隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的 加快,國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)的影響越來(lái)越大 ,國(guó)際間交流的加快,國(guó)際資本也越來(lái)越多的進(jìn)入了房 地產(chǎn)市場(chǎng),也可能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生影響。在目前的文獻(xiàn)中.考慮外資和預(yù)期的實(shí) 證研宄并不多見(jiàn),即使對(duì)這兩個(gè)因素做了研宄 ,由于使用的實(shí)證數(shù)據(jù)問(wèn)題 ,得到的結(jié)論也并不 是很可靠。國(guó)內(nèi)學(xué)者在進(jìn)行定量分析時(shí),多采用全國(guó)年度數(shù)據(jù),對(duì)于房地產(chǎn)這樣地域差異性強(qiáng), 短期變動(dòng)又較大的市場(chǎng)來(lái)說(shuō),全國(guó)數(shù)據(jù)無(wú)法衡量與反應(yīng)地域差異,而年度數(shù)據(jù)又無(wú)法充分體現(xiàn) 市場(chǎng)的短期變動(dòng)。 最后,部分學(xué)者在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí),只是進(jìn)行單純的實(shí)證分析,實(shí)證分析與理 論分析脫節(jié),缺乏理論依據(jù)。因此本章在前人研究的基礎(chǔ)上,考慮了人均可支配收入、房地產(chǎn) 按揭抵押貸款數(shù)額、 按揭貸款利率、 國(guó)際資本流入及預(yù)期五個(gè)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的短期因 素,構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格短期變動(dòng)的局部均衡模型 ,在價(jià)格短期變動(dòng)的局部均衡模型基礎(chǔ)上 , 使用全國(guó) 31 個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)的季度面板數(shù)據(jù),進(jìn)行實(shí)證分析。 3.1 房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)理論模型 3.1.1 短期均衡理論模型與假設(shè) 房地產(chǎn)既有消費(fèi)品屬性,又有投資品屬性,因此,住房需求包括兩部分:家庭對(duì)自有住房的需求 和住宅作為純粹的投資工具的需求。 本文中我們既考慮家庭對(duì)住房的自住性需求也考慮投資 性需求。其中,家庭對(duì)自有住房的需求是當(dāng)期價(jià)格的減函數(shù),住宅作為純粹的投資工具的需求 是未來(lái)價(jià)格變動(dòng)的增函數(shù)。房地產(chǎn)價(jià)格由房屋需求和房屋供給決定,住房供給量用住房存量 來(lái)衡量,在短期內(nèi),住宅存量是相當(dāng)穩(wěn)定的,因?yàn)榻ㄔO(shè)新的住宅需要時(shí)間,住房建設(shè)每年的存量 變化不大。因此,在短期內(nèi)房?jī)r(jià)一般隨著需求的變動(dòng)而變動(dòng)。房屋存量長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)隨著時(shí)間的 推移適應(yīng)需求量。因此,一個(gè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格模型的解釋變量應(yīng)該包含房屋存量的發(fā)展變化, 如新建住房建造成本和建設(shè)安裝工程費(fèi)用,我們分析在給定的房屋存量下,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的

原因。Case 和 Shiller[i24]; Malpezzi 和認(rèn)為,房地產(chǎn)投資者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期為適應(yīng)性預(yù)期。 因此,本文做出如下假設(shè): 1.投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期是近視預(yù)期,即適應(yīng)性預(yù)期; 2.投資者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)的預(yù)期只有一期; 3.投資和投機(jī)是房?jī)r(jià)變動(dòng)的函數(shù); 32 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第三章房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)影響因素:基于局部均銜模型 4.住房空置率為零 5.適應(yīng)性預(yù)期中,投資者根據(jù)過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 由我們所建立的上述(3.1)式可以看到,f 時(shí)期住宅需求量主要由 f 時(shí)期住宅價(jià)格(Pt)、 居民可支 配收入(Vp、住宅的單位房?jī)r(jià)使用成本(Q)、按揭貸款金額 Ut)以及投資者對(duì)未來(lái)一期房?jī)r(jià)的 預(yù)期 (Pf+i) 共同決定。 ai<0, 表示 , 消費(fèi)性需求與本期價(jià)格成反比 , 價(jià)格越高消費(fèi)性需求越小 ; 《:2>0,表示需求與本期收入成正比,收入越高,需求越大;0:3<0,表示住房使用成本與需求成反 比,住房使用成本越高,需求越小;> 0,表示需求與住房按揭抵押貸款額成正比,可獲得的貸款數(shù) 額越高,需求越大;as>0,表示投機(jī)性需求與預(yù)期消費(fèi)者預(yù)期成正比,消費(fèi)者預(yù)期下期房?jī)r(jià)上升, 則投機(jī)性需求增加。 3.2.2 數(shù)據(jù)說(shuō)明 本文使用中國(guó)大陸 31 個(gè)省級(jí)行政區(qū)(含自治區(qū)、直轄市)的季度面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,時(shí)間 跨度為 2004 年 1 季度至 2014 年 3 季度。上述所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于 wind 資訊數(shù)據(jù)庫(kù)。由于考 慮到我國(guó)不同區(qū)域和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地面積、人口規(guī)模等方面存在較大差異,因此本文除 對(duì)全國(guó)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一研究外,還將各省級(jí)行政區(qū)域分別劃分為中、東、西三部分,并對(duì)上 述三大區(qū)域分別進(jìn)行實(shí)證研究。其中,各省級(jí)區(qū)域內(nèi)住房平均價(jià)格由各省級(jí)區(qū)域的房屋銷售 金額/房屋銷售面積,計(jì)算得到。 個(gè)人住房貸款根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)報(bào)告,由個(gè)人消費(fèi)貸款*0.8 計(jì)算得 到 6。國(guó)際資本流入用外匯占款總額-貿(mào)易順差得到。按揭貸款利率使用 5 年以上中長(zhǎng)期貸 款利率。 我們以 2004 年為基年,使用各省 6 央行統(tǒng)計(jì)報(bào)告:個(gè)人消費(fèi)貸款中有 77.8%的比例是 用于個(gè)人住房貸款。 37 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第三章房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 相似的是 Alni>(-1), Alnl^回歸系數(shù)分別為 0.434293,0.033538 均為正值且顯著。同樣表明投資 者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,城市家庭人均可支配收入對(duì)我國(guó)東部地區(qū)房?jī)r(jià)短期變動(dòng)有正向影響,且 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響最大。同時(shí),東部地區(qū)中長(zhǎng)期貸款利率估計(jì) 系數(shù)雖然為負(fù),但是依然不顯著。與全國(guó)面板數(shù)據(jù)估計(jì)結(jié)果不同的是,在東部地區(qū),按揭住房抵 押貸款的系數(shù)為正 0.127592,對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有正向的影響,并且在 10%的水平下 顯著;東部的住房抵押貸款系數(shù)為正,說(shuō)明東部地區(qū)購(gòu)房者對(duì)信貸的需求依賴程度較高 ,這可 能是因?yàn)?東部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,金融深化程度也比較高,人們購(gòu)房時(shí)對(duì)融資的依 賴要比較強(qiáng),所以,當(dāng)住房按揭抵押貸款增長(zhǎng)越多,房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)也越多。 另外,東部面板回歸 結(jié)果中,國(guó)際資本流入的系數(shù)為-0.031379,說(shuō)明國(guó)際資本對(duì)東部地區(qū)的放低地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有 負(fù)向影響,并且在 10%的水平下顯著。這是因?yàn)?外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),一方面是為了獲取高額 回報(bào);另一方面是為了滿足投資組合的需要。因此外資會(huì)通過(guò)兩種途徑進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市 場(chǎng),進(jìn)入需求環(huán)節(jié)的外資,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加,房?jī)r(jià)上升但進(jìn)入供給環(huán)節(jié)的外資,卻會(huì)導(dǎo)致 供給增加,房?jī)r(jià)下降。由于在實(shí)際中,我們無(wú)法得到國(guó)際資本分別流入需求環(huán)節(jié)和供給環(huán)節(jié)的 確切數(shù)額,只能使用國(guó)際基本流入的總值來(lái)進(jìn)行實(shí)證研究。因此,此處的國(guó)際資本流入與房地 產(chǎn)價(jià)格呈反向變化,可能是因?yàn)樵跂|部地區(qū),流入供給市場(chǎng)的外資引起的供給增加要多于流入 需求市場(chǎng)的外資所引起的需求增加,最終導(dǎo)致外資每增加 1 個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)價(jià)格反而下降

0.03%?最后,短期誤差修正項(xiàng)漢回歸系數(shù)的估計(jì)值等于 -0.722989 且顯著,表明當(dāng)短期內(nèi)房?jī)r(jià) 偏離長(zhǎng)期均衡價(jià)格時(shí),存在一個(gè)較快的負(fù)向修正機(jī)制。中部地區(qū)誤差修正模型結(jié)果如表 3-12 所示。首先,與全國(guó)類似的是購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期,城市家庭人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià) 的短期變動(dòng)有正向影響,短期誤差修正項(xiàng)也為負(fù)且顯著,表明當(dāng)短期內(nèi)房?jī)r(jià)偏離長(zhǎng)期均衡價(jià)格 時(shí),存在一個(gè)較快的負(fù)向修正機(jī)制。值得注意的是,其他因素如利率、住房按揭抵押貸款和國(guó) 際資本流入系數(shù)都不顯著。 表明利率、 國(guó)際資本流入和住房按揭抵押貸款對(duì)中部地區(qū)房?jī)r(jià)短 期變動(dòng)沒(méi)有作用。首先,不論是全國(guó)還是東、中、西部各地區(qū)來(lái)講,在影響房?jī)r(jià)的短期變動(dòng)各 因素中,購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期,城市家庭人均可支配收入均對(duì)短期房?jī)r(jià)變動(dòng)具有正向影響。 此外,無(wú)論是全國(guó)還是東部、中部、西部地區(qū)消費(fèi)者未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都是 最大的,且相對(duì)而言,消費(fèi)者未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)東部地區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)影響更大,其次是中部、 最小 的是西部。對(duì)東部地區(qū)而言,除消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期和城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格的影響外,信貸規(guī)模也對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)有較大影響。其次,從全國(guó)及各 地區(qū)來(lái)看,中長(zhǎng)期貸款利率不顯著,即表示其對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有影響。 此外,從全國(guó)整 體來(lái)看,國(guó)際資本流入變化對(duì)我國(guó)整體及中部和西部地區(qū)房?jī)r(jià)不構(gòu)成影響。而國(guó)際資本流入 對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)有負(fù)向影響。最后,所有估計(jì)結(jié)果中短期誤差修正項(xiàng)為負(fù)且 顯著,表明不論從全國(guó)整體范圍,還是從東部、 中部和西部地區(qū)來(lái)講,當(dāng)短期內(nèi)房?jī)r(jià)偏離長(zhǎng)期均 衡價(jià)格時(shí),均存在一個(gè)負(fù)向的修正機(jī)制。 從回歸均衡水平的速度來(lái)看,中部最快,東部次之,西部 最慢。 可以看到,購(gòu)房者(投資者)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)具有最重要影 響。城市家庭人均可支配收入對(duì)東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)都有影響,但是影響 并不像購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期那樣顯著,從區(qū)域比較來(lái)看,中部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)受 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的影響最大。貸款利率對(duì)東、中、西部地區(qū)的房?jī)r(jià)的短期變動(dòng) 都沒(méi)有顯著影響。 人們認(rèn)為東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),房地產(chǎn)價(jià)格較高,升值的潛力較大,成為房地產(chǎn) 商和投機(jī)者的投資熱點(diǎn)區(qū)域,導(dǎo)致信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響,因此,在我國(guó)東部地區(qū),最有 可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。相比較而言,中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更多地依賴于該地區(qū)的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及需求因素的變化,與城市家庭人均可支配收入的關(guān)系比較密切。 3.3 本章小結(jié) 本文第二章對(duì)全國(guó)各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比較,并發(fā)現(xiàn)其具有明顯的地區(qū)不平衡性,并且對(duì) 51 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第三章房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)可能的影響因素進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 ,在此基礎(chǔ)上,本章進(jìn)一步從理論的角度 ,明 確住宅商品房?jī)r(jià)格的含義和特征,從供需關(guān)系入手,研究影響房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)的主要因素, 并基于局部均衡構(gòu)建影響房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素的理論模型。隨后,在所構(gòu)建理論模 型的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了實(shí)證分析。為了使模型具有良好的擬合度和較高的解釋能力,對(duì)其進(jìn)行了 一系列的相關(guān)檢驗(yàn),在此基礎(chǔ)上,本章使用面板數(shù)據(jù)誤差修正模型,分別討論了全國(guó)及東、中、 西部的房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素,并分析了造成各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)差異的原因。首 先,本章對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素進(jìn)行深入分析。在均衡理論基礎(chǔ)上,提出如投資者適 應(yīng)性預(yù)期等假設(shè),并分別構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求函數(shù)、供給函數(shù)、國(guó)際資本流入函數(shù);進(jìn)一步 推導(dǎo)出基于局部均衡的中國(guó)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素理論模型。其次,在上述理論模型 基礎(chǔ)上,運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研宄方法和手段,結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際數(shù)據(jù) ,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格 短期影響因素進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)和研究。通過(guò)實(shí)證研究,發(fā)現(xiàn)全國(guó)及東、中、西部數(shù)據(jù)均為一階 差分平穩(wěn)數(shù)據(jù);基于協(xié)整理論(cointegration),運(yùn)用 Johansen 方法檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)上述面板數(shù)據(jù)間存 在長(zhǎng)期均衡關(guān)系即協(xié)整關(guān)系;進(jìn)一步對(duì)上述長(zhǎng)期均衡等式進(jìn)行檢驗(yàn),以確定應(yīng)該使用固定效應(yīng) 模型對(duì)長(zhǎng)期均衡等式進(jìn)行估計(jì)。最后,分別建立并估計(jì)全國(guó)、東部、中部及西部面板數(shù)據(jù)誤 差修正模型,并得出以下

主要結(jié)論: 第一,不論對(duì)全國(guó)還是東、中、西部各地區(qū)來(lái)講,在影響房?jī)r(jià)的短期變動(dòng)各因素中,購(gòu)房者對(duì)未 來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期,城市家庭人均可支配收入均對(duì)短期房?jī)r(jià)變動(dòng)具有正向影響。此外,無(wú)論是全國(guó)還 是東部、中部、西部地區(qū)消費(fèi)者未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都是最大的,且相對(duì)而言, 其對(duì)東部地區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)影響更大,其次是中部、最小的是西部。對(duì)東部地區(qū)而言,除未來(lái)房 價(jià)預(yù)期和城市家庭人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響外,信貸規(guī)模也對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)短 期價(jià)格變動(dòng)有較大影響。第二,從全國(guó)及各地區(qū)來(lái)看,中長(zhǎng)期貸款利率對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng) 沒(méi)有影響。因此,這在很大程度上解釋了,我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)試圖通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)按揭抵押貸款利 率來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格,卻難以達(dá)到預(yù)期效果的原因。這可能是因?yàn)?對(duì)于自住型需求的購(gòu)房者 來(lái)說(shuō),他的購(gòu)房決策對(duì)于利率的小幅上調(diào)并不敏感,無(wú)法抑制他們的剛性需求。但對(duì)于投機(jī)者 來(lái)說(shuō),他們認(rèn)為即使利率上調(diào),他們所能從房?jī)r(jià)上漲中獲得的收益大于為此而付出的利息。因 此,利率上調(diào)不會(huì)減少他們對(duì)房地產(chǎn)的投資。 第三,從全國(guó)整體來(lái)看,國(guó)際資本流入變化對(duì)我國(guó) 整體及中部和西部地區(qū)房?jī)r(jià)不構(gòu)成影響。 而國(guó)際資本流入對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)有 負(fù)向影響。最后,不論從全國(guó)整體范圍,還是從東部、中部和西部地區(qū)來(lái)講,當(dāng)短期內(nèi)房?jī)r(jià)偏離 長(zhǎng)期均衡價(jià)格時(shí),均存在一個(gè)負(fù)向的修正機(jī)制。從回歸均衡水平的速度來(lái)看,中部最快,東部次 之,西部最慢。 52 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第四章房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明各國(guó)房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都保持著上升趨勢(shì)。 尤其是我國(guó)隨著城 市化進(jìn)程的加快,城市土地資源的稀缺性越來(lái)越明顯,除非泡沫經(jīng)濟(jì)(如 08 年美國(guó)次貸危機(jī))而 引起房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰,否則地價(jià)的上升趨勢(shì)幾乎很難逆轉(zhuǎn),這也必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)同樣在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí) 間內(nèi)的持續(xù)上升,因此有必要研究房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)變動(dòng)狀況。有關(guān)房地產(chǎn)價(jià) 格影響因素的研究,主要集中在需求、供給及其他宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素方面,使用模型和方法多 為局部均衡模型和 VAR 模型等。例如 Zen 和 Ro 丨 and[〗33】通過(guò)建立供給和需求方程研究 了人口、可支配收入、建筑成本、土地供給等因素對(duì)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)。而 Adam 和 FUss[5I 研 究了 15 個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期降低房產(chǎn)投資需求,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。Guo 和 Huang[55]借助 VAR 方法研宄了“熱錢(qián)"對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的影響。此外,劉潤(rùn)秋和 蔣永穆孫禧才【135],張海洋[136】等學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)需求(真實(shí)需求和投機(jī)需求)決定房?jī)r(jià) 高低。還有學(xué)者認(rèn)為從長(zhǎng)期來(lái)看人口因素是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的最重要原因。如 Green 和 Hendershott[] 研究了人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求及房?jī)r(jià)的影響機(jī)制。 Chen 等 [45 】研究了 1995-2005 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革期間,人口及城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響,并認(rèn)為流動(dòng)人口對(duì)中國(guó) 內(nèi)陸地區(qū)房?jī)r(jià)具有重要影響。徐建諱等【138]從人口結(jié)構(gòu)變化的視角對(duì)中國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)高 漲現(xiàn)象進(jìn)行分析。林嘉亮[46]探討了人口數(shù)量、人口遷移流動(dòng)、人口地區(qū)分布和家庭結(jié)構(gòu)等 因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 上述對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的研宄為我們提供了非常有益的啟發(fā) 和參考。然而,上述研究仍舊存在一定的局限性。首先,以往很多學(xué)者的研究往往只考慮房地 產(chǎn)市場(chǎng)需求層面,多大研究?jī)H僅用住房需求模型來(lái)研究房?jī)r(jià)長(zhǎng)短期變動(dòng)的影響因素,對(duì)房地產(chǎn) 供給方面尤其是長(zhǎng)期供給量的變化研宄較少。其次,很多研究忽略了心理預(yù)期和國(guó)際資本流 動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響。 再次,以往學(xué)者進(jìn)行研究時(shí),大多使用定性分析方法和手段,即使定量 分析時(shí)也多使用全國(guó)性的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證,不僅從數(shù)據(jù)量和研究的精確程度而言,對(duì)房地產(chǎn) 價(jià)格變動(dòng)特征體現(xiàn)不足,更是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)變動(dòng)差異性研究嚴(yán)重不足。最后,上述有關(guān)房 地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究結(jié)論往往差異較大,甚至存在矛盾。綜上所述,本文將在上述研宄的 基礎(chǔ)上,構(gòu)建出加入了對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期與國(guó)際資本流動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡理論模型,并使 用 2004 年 1 季度到 2014 年 3 季度的季度數(shù)據(jù)對(duì)所構(gòu)建理論模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),并在此基礎(chǔ) 上對(duì)我國(guó)及不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期變化影響因素進(jìn)行比較分析,最終提出相應(yīng)的結(jié)論

和建議。 4.1 房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)理論模型 4.1.1 長(zhǎng)期均衡理論模型與假設(shè) 考慮到房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)等特征,雖然住宅存量在短期內(nèi)是相當(dāng)穩(wěn)定的,但是房屋存量長(zhǎng)期 53 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第四章房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格波動(dòng)影響因素:基于局部均衡模型 內(nèi)會(huì)隨著時(shí)間的推移適應(yīng)需求量。因此,一個(gè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格模型的解釋變量應(yīng)該包含房屋 存量的發(fā)展變化,考慮到以上因素,本節(jié)將在所構(gòu)建的新的房屋供給函數(shù)下 ,研究房地產(chǎn)價(jià)格 長(zhǎng)期變動(dòng)的原因。 眾所周知,住宅既有消費(fèi)品屬性,又有投資品屬性,因此,住房需求主要包括兩 部分:家庭對(duì)自有住房的需求和住宅作為純粹的投資工具的需求。本文中我們不僅考慮家庭 對(duì)住房的自住性需求,也考慮投資性需求。其中,家庭對(duì)自有住房的需求是當(dāng)期價(jià)格的減函數(shù), 住宅作為純粹的投資工具的需求是未來(lái)價(jià)格變動(dòng)的增函數(shù)。 為了討論方便,我們依然做如下假設(shè): (1)投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期是近視預(yù)期,即適應(yīng)性預(yù)期; (2)投資者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)的預(yù)期只有一期; (3)投資和投機(jī)是房?jī)r(jià)變動(dòng)的函數(shù); (4)住房空置率為零 (5)適應(yīng)性預(yù)期中,投資者根據(jù)過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 .1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)際資本流入函數(shù) 一般而言,幵放經(jīng)濟(jì)下,國(guó)際資本的流動(dòng)取決于國(guó)際利率。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,在房地產(chǎn)市場(chǎng)的 需求環(huán)節(jié)和供給環(huán)節(jié)都可以有外資進(jìn)入。通常,外資都是通過(guò)這兩種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。 一般來(lái)說(shuō),外資進(jìn)入需求環(huán)節(jié),通過(guò)租金和資本利得兩部分收益來(lái)獲取回報(bào)。租金回報(bào)由租賃 市場(chǎng)決定,資本利得由買賣市場(chǎng)決定。外資進(jìn)入供給環(huán)節(jié)獲取回報(bào)的途徑與需求環(huán)節(jié)相同。 但是國(guó)際資本更多的是投機(jī)性資金,而房屋租賃市場(chǎng)和房屋買賣市場(chǎng)相互之間是具有關(guān)聯(lián)性 的,這樣就導(dǎo)致內(nèi)生性問(wèn)題的存在,而本章所研究的房地產(chǎn)市場(chǎng)為房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)。 因此,為了 使模型具有可行性,本文一方面假定只有房?jī)r(jià)的變動(dòng)能決定進(jìn)入房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的國(guó)際資本, 這樣,國(guó)際資本變量通過(guò)房?jī)r(jià)變動(dòng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)。本文另一方面假定外商 投資者的預(yù)期與本地投機(jī)者的預(yù)期一樣都是適應(yīng)性預(yù)期。因此,盡管進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)供給渠 道的參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)際資本將導(dǎo)致供給增加,從而可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降,但當(dāng)外商投資者預(yù) 期到這種變化將使投資回報(bào)下降時(shí),國(guó)際資本將不會(huì)進(jìn)入供給環(huán)節(jié) 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素 改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的艱難轉(zhuǎn)軌。 隨著 1998 年我國(guó)原有福利分 房制度的壽終正寢,房地產(chǎn)業(yè)徹底進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展階段。在“摸著石頭過(guò)河”的房地產(chǎn)改革 初期階段,由于市場(chǎng)體系和制度的不完善,在很大程度上房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資導(dǎo)致價(jià)格增長(zhǎng)過(guò) 快,遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。近幾年,受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈變動(dòng), 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)驟然加大。引起廣泛擔(dān)憂,于是大家紛紛把目光投向政府。然而,政府職能應(yīng)該是糾 正市場(chǎng)失靈,鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)制,而非代替市場(chǎng)進(jìn)行資源分配。 因此,當(dāng)寄希望于這只 “看得見(jiàn)的手” 的時(shí)候,我們必須明確這樣的問(wèn)題:為什么應(yīng)該由政府來(lái)出面干預(yù)?應(yīng)該運(yùn)用哪些政策進(jìn)行干 預(yù)?不同房地產(chǎn)干預(yù)政策會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?因此,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行深入分析,研究其影 響機(jī)制,對(duì)防止房地產(chǎn)泡沫,推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革 ,提升市場(chǎng)效率等方面具有重要的現(xiàn)實(shí)和理 論意義。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了非常有益的研究。例如 Peng 和 hibodeau[i42%政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)職能、政府干預(yù)效率等方面展開(kāi)研究。Goulde 廣’等學(xué)者 發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅政策對(duì)總收入和房產(chǎn)部門(mén)具有顯著的負(fù)面影響,其他學(xué)者如 Tseli43l, Yan【iM 等研

究了土地供給與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)政府通過(guò)最大化土地收益行為而影響房產(chǎn)價(jià)格。 針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控行為和政策,有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)增加政府保障房供應(yīng)、 調(diào)整土地政策、 理順中央和政府關(guān)系等措施來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)。例如王永欽和包特 1145】通過(guò)建立一 個(gè)二元選擇的“租金一房?jī)r(jià)”互動(dòng)模型分析,發(fā)現(xiàn)提供社會(huì)保障房和實(shí)行租金管制會(huì)使均衡 房?jī)r(jià)和房租出現(xiàn)下降。而王斌和高戈通過(guò) SVAR 模型發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有抑 制作用。任榮榮和劉洪玉人為土地供應(yīng)是住房供應(yīng)的重要影響因素,而土地價(jià)格對(duì)住房幵發(fā) 建設(shè)具有明顯的制約作用 ,因此增加政府土地供應(yīng)是提高住房供應(yīng)的有效手段。郭貫成等 【148]運(yùn)用地理加權(quán)回歸 (GWR)模型研究了中國(guó)土地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制 ,他們認(rèn)為 土地供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)效應(yīng)。 還有學(xué)者從中央與地方政府博弈的視角對(duì)房地 產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行分析。周暉和王擎[149]研究了我國(guó)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響,并認(rèn)為中央 銀行沒(méi)有必要?jiǎng)佑秘泿耪呷ブ苯痈深A(yù)房地產(chǎn)價(jià)格,而正確處理中央和地方政府在房地產(chǎn)市 場(chǎng)的博弈關(guān)系是提高房地產(chǎn)調(diào)控有效性的正確途徑。 其他學(xué)者如高興佑和高文進(jìn)也認(rèn)為房?jī)r(jià) 調(diào)控的本質(zhì)是中央與地方政府的利益分配。此外,還有研究針對(duì)政策干預(yù)的合理性與有效性 展開(kāi),如張德榮【i5"],賈小雷孫寒冰【153]等。從國(guó)內(nèi)的文獻(xiàn)來(lái)看,大多數(shù)實(shí)證研究都將政府調(diào) 控政策作為模型的外生變量對(duì)待,該設(shè)定和處理方法很容易忽略政策因素和價(jià)格變動(dòng)之間的 互動(dòng)關(guān)系及其傳導(dǎo)路徑。 有鑒于此,本文的不同之處在于通過(guò)建立一個(gè)面板向量自回歸(PVAR) 的分析框架,將所有變量?jī)?nèi)生化來(lái)反映出它們之間的互動(dòng)關(guān)系 ;此外,借助脈沖反應(yīng)及方差分 解等工具來(lái)研究不同政策調(diào)控因素作用。 本文選用面板數(shù)據(jù)而非時(shí)間序列或截面數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí) 證檢驗(yàn),主要是考慮到面板數(shù)據(jù)不僅擴(kuò)充研宄樣本 ,保證了計(jì)量結(jié)果的穩(wěn)健性; 更重要的是從 空間維度揭示政策影響對(duì)我國(guó)不同地區(qū)房?jī)r(jià)影響的特征。 72 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素 5.1 房地產(chǎn)價(jià)格政策影響因素分析 5.1.1 房地產(chǎn)政策的目的 按照基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 ,政府制定房地產(chǎn)政策的目的除了防止市場(chǎng)失靈 ,促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),提升市 場(chǎng)對(duì)資源分配效率以外,還應(yīng)該保證社會(huì)公平。作為市場(chǎng)中“看得見(jiàn)的手”,保證社會(huì)公平主 要指維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。其核心就是在保證市場(chǎng)有效配置資源的同時(shí),防止產(chǎn)業(yè)鏈中 的利益集團(tuán)(如大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,大型建筑公司,建筑材料供應(yīng)商等)使用自身積累的優(yōu)勢(shì)來(lái)妨 礙市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。尤其是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格合謀和寡頭壟斷等行為。另一方面,保證社會(huì) 公平還要堅(jiān)決杜絕和打擊官商勾結(jié)的尋租行為 7 5.1.2 房地產(chǎn)主要價(jià)格影響政策 通常來(lái)講,房地產(chǎn)調(diào)控政策主要有土地政策、金融政策(具體如貨幣政策、金融管制政策)、財(cái) 政政策(具體如稅收政策、 轉(zhuǎn)移支付政策)和其他政策等[154]。 因此,政府一般通過(guò)上述政策和 措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接或間接的干預(yù)。 (一)土地政策 考慮到房地產(chǎn)的地域性特征,土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響。土地資源通常具有稀缺性,且 不可再生。如本文第二章中有關(guān)土地政策改革歷程所述,改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)政府的土地管理 措施主要是圍繞保證土地出讓程序的規(guī)范性、 透明性展開(kāi)。 按照土地政策對(duì)土地價(jià)格的影響 不同, 主要包括以下幾類 (1)以影響使用權(quán)方式為主的土地政策。即政府通過(guò)招、拍、掛的方式,依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形 成土地均衡價(jià)格,使其更能反映市場(chǎng)供需變化,從而規(guī)范我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格運(yùn)行機(jī)制; (2) 土地監(jiān)管政策。政府通過(guò)制定了一系列政策對(duì)土地出讓和利用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管,主要目的 是防范和遏止地方政府在土地出讓中的尋租行為;

(3)提高土地使用費(fèi)用的政策。2006 年,中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān) 于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》 ,規(guī)定從 2007 年 1 月 1 日起新批準(zhǔn) 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上提高一倍。 這一規(guī)定極大抑制了部分中小型房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的炒地行為,從而在保護(hù)耕地,控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng),強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手 段等方面發(fā)揮了積極作用。 7《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》,2006, 2 報(bào)道,中城聯(lián)盟成員企業(yè)齊聚深圳,聯(lián)合尋求如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政有 專家指出,目前開(kāi)發(fā)商之間已達(dá)成默契,在言論和行動(dòng)上保持一致,集體維持原定售價(jià)或漲價(jià), 這也是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。 73 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素 目前,我國(guó)的土地批租只是對(duì) 70 年土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 從嚴(yán)格意義上講,目前收取的房?jī)r(jià)實(shí)際 上是對(duì)未來(lái) 70 年地租的一次性收取,其本質(zhì)是在我國(guó)長(zhǎng)期以經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)的激 勵(lì)機(jī)制下,現(xiàn)任政府對(duì)未來(lái)土地收益的超前使用。 因此,這一行為極易導(dǎo)致地方政府短視行為。 可見(jiàn),目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和地方政府的推波助瀾是分不開(kāi)的。在現(xiàn)階段制度下,土地使 用者僅僅擁有限期的土地使用權(quán),并不享有土地增值帶來(lái)的任何潛在收益,將來(lái)在征收房地產(chǎn) 稅時(shí),難免會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題,理論上應(yīng)該將土地和住宅剝離開(kāi)來(lái),但實(shí)際操作上又不可能。 因此,應(yīng)該 盡快將房地產(chǎn)土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)也納入當(dāng)前土地制度改革的研宄。土地是不可再生資源,批 租土地應(yīng)具有長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略眼觀。例如對(duì)于己經(jīng)批租出去卻遲遲沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地,要嚴(yán)肅 執(zhí)行政策:閑置一年要收閑置費(fèi) ,閑置兩年堅(jiān)決收回。利用批租土地?cái)?shù)量來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) , 不到萬(wàn)不得己,不應(yīng)使用。 因此,為了促進(jìn)并引導(dǎo)市場(chǎng)參與者的理性預(yù)期,政府應(yīng)該盡量保證土 地批租的穩(wěn)定。 (二)金融政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)往往需要大量資金支持,因此房?jī)r(jià)在很大程度上會(huì)受到政府 金融政策的影響。從 2006 到 2008 年上半年,為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象,中國(guó)人民銀行多次 加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,通過(guò)一系列緊縮性的金融調(diào)控政策,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求產(chǎn)生了深 遠(yuǎn)的影響。上述政策的重點(diǎn)是為了抑制投機(jī)性需求,保護(hù)真實(shí)需求。我國(guó)的金融政策有貨幣 政策、信貸政策和金融管制政策等。為了避免經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)過(guò)大,政府往往通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)利 率調(diào)整來(lái)減少經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng),從而防止宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落。如前所述,房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng) 濟(jì)聯(lián)系緊密。因此,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)出現(xiàn)周期性的變動(dòng)現(xiàn)象。政府通過(guò)調(diào)節(jié)按揭貸款利率,從而 達(dá)到抑制或鼓勵(lì)購(gòu)房需求的目的。 例如,當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快,經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候,通過(guò)適度調(diào)高市 場(chǎng)利率來(lái)減少房地產(chǎn)投資及購(gòu)買行為,起到平抑變動(dòng)的目的。此外,政府關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策 也有利于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行金融體系構(gòu)成過(guò)大威脅。然而,利率政策的缺點(diǎn)是無(wú)法 區(qū)分真實(shí)需求和投機(jī)需求 ,如果利率上調(diào)幅度過(guò)大,則很可能過(guò)度損害房地產(chǎn)需求 ,引起整個(gè) 行業(yè)衰退;反之,如果利率調(diào)整較小,對(duì)購(gòu)房投資者影響有限,又難以達(dá)到政策初衷。此夕卜,投 機(jī)者往往具有更高的風(fēng)險(xiǎn)偏好,他們對(duì)于貸款利率的變化并不敏感。這主要是因?yàn)?即使利率 上漲導(dǎo)致投資成本上升,但是只要房?jī)r(jià)漲幅更大,他們依然可以期望通過(guò)房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的收 益增加而平抑成本的微弱上漲。綜上可知,政府對(duì)利率的較小調(diào)整,通常只對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng) 產(chǎn)生有限影響。假若市場(chǎng)利率調(diào)整幅度過(guò)大,又很可能壓抑真實(shí)購(gòu)房需求,降低經(jīng)濟(jì)效率,造成 福利損失。此外,隨著我國(guó)金融改革的穩(wěn)步推進(jìn),金融自由化程度逐步加強(qiáng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與 者產(chǎn)生重要影響,金融自由化程度往往通過(guò)對(duì)房產(chǎn)幵發(fā)商和購(gòu)房者融資程度的影響,進(jìn)而影響 房地產(chǎn) 格的變動(dòng)。 (三)財(cái)政政策 財(cái)政政策主要包括政府的稅收政策和轉(zhuǎn)移支付政策。 稅收政策通過(guò)調(diào)節(jié)相應(yīng)稅種和稅率對(duì)市

74 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素 場(chǎng)供需狀況進(jìn)行調(diào)整。 一般來(lái)說(shuō),涉及到房地產(chǎn)的稅種主要包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、 企業(yè)所得稅、 營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅等“54]。2006 年到 2008 年間,政府嘗試通 過(guò)頒布多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有序調(diào)節(jié),結(jié)果卻并未取得理想實(shí)質(zhì)影響。最主要 的原因是我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅制,不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)稅制政策,除了為 國(guó)家增加財(cái)政收入和縮小貧富差距外 ,還有另一個(gè)非常重要的目標(biāo):穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) ,抑制過(guò) 度投機(jī),預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較多投 機(jī)活動(dòng)。 因此,為了引導(dǎo)市場(chǎng)有序發(fā)展,抑制過(guò)度投機(jī)行為,應(yīng)該重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收, 通過(guò)提高投機(jī)交易成本的手段抑制過(guò)度投機(jī)行為。此外,為了體現(xiàn)社會(huì)和市場(chǎng)的公平原則,從 而保護(hù)和幫助社會(huì)弱勢(shì)群體可以通過(guò)設(shè)置相應(yīng)的轉(zhuǎn)移支付政策進(jìn)行。具體結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域, 則可由政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、專項(xiàng)撥款等方式,加大廉租住房、公租房等保障性住房建設(shè),滿足 社會(huì)貧困人群的住房需求。 (四)其他政策 現(xiàn)階段,大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家均已達(dá)到很高的城市化水平,發(fā)展中國(guó)家城市化率也在逐步提高。城 鎮(zhèn)化水平的提高是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然階段。城鎮(zhèn)化一方面有利于人口集聚和產(chǎn)業(yè)集群,尤 其是大批受高等教育的人才匯集于城市 ,大量農(nóng)村勞動(dòng)力積極參與城市經(jīng)濟(jì)建設(shè);另一方面, 科技人才的匯集可以帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平的提高,農(nóng)民工也可以謀求更多就業(yè)機(jī) 會(huì)和更高薪資收入,實(shí)現(xiàn)了收入水平“質(zhì)量”的提高。因此,城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步提高,從需求數(shù)量和 需求質(zhì)量?jī)煞矫鏋榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供支持。近年來(lái),提出“新型”城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略, 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 第五章基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素 從表 5-7 可以看出,在第一期預(yù)測(cè)中,房地產(chǎn)價(jià)格自身擾動(dòng)引起預(yù)測(cè)方差占總預(yù)測(cè)方差的 100%, 這是由于方差分解的第一個(gè)輸入的變量是 “InP” 。 在第二期預(yù)測(cè)中,房地產(chǎn)價(jià)格自身擾動(dòng)所引 起的預(yù)測(cè)方差占全部預(yù)測(cè)方差的 92.71%,而其他因素?cái)_動(dòng)所引起的預(yù)測(cè)方差百分比總共為 7.29%,其中分別為:貨幣供給量 6.丨 2%,房地產(chǎn)稅收 0.618%,金融自由化程度 0.03%,地方政府 對(duì)土地財(cái)政的依賴程度 0.07%,城市化率 0.43%。 隨著預(yù)測(cè)期的向后推移,房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方差 中由非價(jià)格變量擾動(dòng)所引起的部分增加,而由價(jià)格自身擾動(dòng)引起的部分下降,但其所占的百分 比仍舊非常大。大約在第十八期左右,價(jià)格分解結(jié)果基本穩(wěn)定,房地產(chǎn)價(jià)格自身擾動(dòng)引起預(yù)測(cè) 方差占全部預(yù)測(cè)方差的 89.73%,而由貨幣供給量擾動(dòng)引起的預(yù)測(cè)方差占總預(yù)測(cè)方差為 4.54%, 房地產(chǎn)稅收擾動(dòng)引起的預(yù)測(cè)方差占總預(yù)測(cè)方差為 1.15%,其他因素如金融自由化程度為 0.81%, 地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度為 1.34%,城市化率為 2.42%。 此外,從圖 5-3 也可以得到類似 的分析結(jié)果,隨著預(yù)測(cè)期的推移,價(jià)格預(yù)測(cè)方差中由價(jià)格自身擾動(dòng)所引起的部分的百分比緩慢 下降,而由非價(jià)格變量(即處、TAX、FD、LF、UR)擾動(dòng)所引起部分的百分比則緩慢增加,并且在 預(yù)測(cè)的第十八期左右保持穩(wěn)定。 第六章結(jié)論 6.1 研究結(jié)論 6.1.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及價(jià)格區(qū)域差異分析 本文在第二部分使用泰爾指數(shù)方法,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)東、中、西部地區(qū)的區(qū)域差異進(jìn)行測(cè) 度,分別計(jì)算了 2003 年一 2012 年間以人均 GDP 為權(quán)重和以城鎮(zhèn)就業(yè)人口平均工資為權(quán)重的 泰爾指數(shù)。得到以下主要結(jié)論: (1)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性,不同區(qū)域間的差異有逐漸增大的趨勢(shì)。 (2)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體差異主要來(lái)自東、中、西部的區(qū)域間差異,而區(qū)域內(nèi)差異主要是由東 部和西部地區(qū)內(nèi)部省際差異所引起的,中部地區(qū)內(nèi)部省際差異較小。

(3)隨時(shí)間推移,各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的匹配程度越來(lái)越高 ,但是 與收入分配的匹配程度卻越來(lái)越低,直到 2010 年,上述情況才有所轉(zhuǎn)變。 (4)此外,各區(qū)域之間房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的匹配程度要好于與收入分配的匹配程 度。從東、中、西部地區(qū)的各自區(qū)域內(nèi)部來(lái)看,區(qū)域內(nèi)各省房地產(chǎn)價(jià)格與收入分配的匹配程 度要優(yōu)于與各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的匹配程度。 6.1.2 房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素分析 在第二章研究的基礎(chǔ)上,本文第三章進(jìn)一步從理論的角度,從供需關(guān)系入手,研究影響房地 產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)的主要因素,并基于局部均衡構(gòu)建影響房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素的理論 模型。 隨后,在構(gòu)建理論模型的基礎(chǔ)上,使用面板數(shù)據(jù)誤差修正模型,分別討論了全國(guó)及東、 中、 西部的房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素,并分析了造成各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)差異的原因。得 到以下主要結(jié)論: (1)不論對(duì)全國(guó)還是東、中、西部各地區(qū)來(lái)講,在影響房?jī)r(jià)的短期變動(dòng)各因素中,購(gòu)房者 對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期,城市家庭人均可支配收入均對(duì)短期房?jī)r(jià)變動(dòng)具有正向影響。此外,無(wú)論是全 國(guó)還是東部、中部、西部地區(qū)消費(fèi)者未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都是最大的,且相對(duì) 而言,其對(duì)東部地區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)影響更大,其次是中部、最小的是西部。對(duì)東部地區(qū)而言,除未 來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期和城市家庭人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響外,信貸規(guī)模也對(duì)東部地區(qū)房地 產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)有較大影響。(2)從全國(guó)及各地區(qū)來(lái)看,中長(zhǎng)期貸款利率對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格變 動(dòng)沒(méi)有影響。因此,這在很大程度上解釋了,我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)試圖通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)按揭抵押貸款 利率來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格,卻 90 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第六章結(jié)論 難以達(dá)到預(yù)期效果的原因。這可能是因?yàn)?對(duì)于自住型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他的購(gòu)房決策對(duì)于 利率的小幅上調(diào)并不敏感,無(wú)法抑制他們的剛性需求。但對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō),他們認(rèn)為即使利率 上調(diào),他們所能從房?jī)r(jià)上漲中獲得的收益大于為此而付出的利息。因此,利率上調(diào)不會(huì)減少他 們對(duì)房地產(chǎn)的投資。從全國(guó)整體來(lái)看,國(guó)際資本流入變化對(duì)我國(guó)整體及中部和西部地區(qū)房?jī)r(jià) 不構(gòu)成影響。而國(guó)際資本流入對(duì)東部地區(qū)房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)有負(fù)向影響。 (3)不論從全國(guó)整體范圍,還是從東部、中部和西部地區(qū)來(lái)講,當(dāng)短期內(nèi)房?jī)r(jià)偏離長(zhǎng)期均衡價(jià)格 時(shí),均存在一個(gè)負(fù)向的修正機(jī)制。從回歸均衡水平的速度來(lái)看,中部最快,東部次之,西部最慢。 6.1.3 房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響因素 本文第四部分在房地產(chǎn)短期價(jià)格變動(dòng)影響因素研究基礎(chǔ)上,對(duì)長(zhǎng)期影響因素進(jìn)行深入分析和 探討。 在長(zhǎng)期均衡理論基礎(chǔ)上,分別建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期需求函數(shù);長(zhǎng)期供給函數(shù);國(guó)際資本流 入函數(shù);并在此基礎(chǔ)上推導(dǎo)出房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡條件。使用廣義 GMM 方法分別對(duì)全國(guó)、 東部、中部及西部季度面板數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)。得到以下主要結(jié)論: (1)從全國(guó)的層面來(lái)看,在長(zhǎng)期影響因素中,購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入, 住房按揭抵押貸款 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ,上期單位土地購(gòu)置費(fèi)用,上期建筑安裝成本及人口對(duì)本 期房?jī)r(jià)都有顯著正向影響;國(guó)際資本流入和中長(zhǎng)期貸款利率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響 不顯著。 房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響因素中,對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)影響最大的是城鎮(zhèn)人口數(shù)。 其次,購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期(用上期房地產(chǎn)價(jià)格 Pm 表示)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng) 期價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生比較重要的影響。 (2)對(duì)東部地區(qū)而言,人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期 InLP(-l),人均可支配收入 Iny,按揭貸款 InZ,房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)貸款 In/a,上期建筑安裝成本 InCQ-l),以及人口 hW 從長(zhǎng)期來(lái)看均對(duì)房?jī)r(jià)具有正向作用;國(guó)際 資本流入 InT^/對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)向影響;InZC(-l)即上一期單位面積土地購(gòu)置費(fèi)用和利率對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng) 期價(jià)格變動(dòng)影響不顯著。此外,還可以發(fā)現(xiàn)對(duì)于東部地區(qū)而言,購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)房 地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)具有最重要的正向影響,上期房?jī)r(jià)每上升 1%,本期房?jī)r(jià)上漲 0. 859%。這說(shuō)

明,在東部地區(qū),房地產(chǎn)投機(jī)比較活躍,泡沫風(fēng)險(xiǎn)較大。 東部地區(qū)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)與國(guó)際 資本流入呈反向變動(dòng),這可能與外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有關(guān)。一般而言,國(guó)際資本在房地 產(chǎn)市場(chǎng)有兩種流向 ,一部分以游資形式流入需求市場(chǎng) ,另一部分以長(zhǎng)期資金流入供給市場(chǎng) ,房 價(jià)與國(guó)際資本呈反向變化,是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),因此,以長(zhǎng)期 資金形式流入供給市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的幅度,要大于以游資形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上 升的幅度。同時(shí)也說(shuō)明在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),國(guó)際資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期投資建設(shè)的偏好要 大于短期投機(jī)的偏好。 91 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第六章結(jié)論 (3)對(duì)中部地區(qū)而言,可以看到與全國(guó)和東部地區(qū)狀況不同的是,除上期建筑安裝成本 lnCC(-l) 外,上述所有變量均對(duì)中部地區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。房地產(chǎn)需求層面因素如投資者未來(lái)房?jī)r(jià) 預(yù)期 InP(-l),居民可支配收入 Inr,居民按揭貸款 Ini,人口丨 iW;而供給層面因素如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸 款 1 祖,上期單位面積土地購(gòu)置費(fèi) InZC(-l)都對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)有正向作用。而國(guó)際資本流入 InFI 和 中長(zhǎng)期貸款利率 Ini?則具有負(fù)向作用。上期建筑安裝成本 InCCC-l)對(duì)中部房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變 動(dòng)的影響不顯著。 此外,還可以發(fā)現(xiàn)對(duì)于中部地區(qū)而言,房?jī)r(jià)預(yù)期,人均可支配收入及城鎮(zhèn)人口 數(shù),對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)具有最重要的正向影響。 其中,與東部地區(qū)相類似的是中部地區(qū)房?jī)r(jià)與國(guó)際資本呈反向變化。同理,可能是由于中部地 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較快 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),因此,以長(zhǎng)期資金形式流入供給市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降 的幅度,大于以游資形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的幅度。說(shuō)明在中部地區(qū),國(guó)際資本對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期投資建設(shè)的興趣要高于短期投機(jī)的興趣。 (4)我國(guó)西部地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)長(zhǎng)期影響因素結(jié)果表明,上述所有變量均對(duì)我國(guó)西部地區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng) 期價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生顯著影響。其次,購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期 111^(-1),居民可支配收入丨 11}^居 民按揭貸款 Inl,國(guó)際資本流入丨 fLF/,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 In 尺 Z 上期建筑安裝成本 InCCC-l),上期 單位面積土地購(gòu)置費(fèi) InXC(-l)以及人口因素 InAT 對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)具有正向作用;而中長(zhǎng) 期貸款利率 In/?對(duì)西部地區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)具有負(fù)向作用。 與東部和中部地區(qū)不同的是, 西部地區(qū)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)與國(guó)際資本呈同向變化,可能是由于西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢,房地 產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),因此,國(guó)際資本以長(zhǎng)期資金形式流入供給市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的幅度 ,要小于以 游資形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的幅度。說(shuō)明在西部這樣的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū),國(guó)際資 本更喜歡以游資炒作的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),資金快進(jìn)快出,而對(duì)長(zhǎng)期投資建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺 乏興趣。國(guó)際資本對(duì)西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期投資建設(shè)的偏好要小于短期投機(jī)性偏好。 此外,值得注意的是,影響西部地區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)的長(zhǎng)期影響因素中,人均可支配收入丨 nF 和房地 產(chǎn)幵發(fā)貸款祖估計(jì)系數(shù)值相對(duì)較大,表明相對(duì)于其他房?jī)r(jià)影響因素而言,上述因素影響作用更 大。人均可支配收入每增加 1%,房地產(chǎn)價(jià)格上升 0.】54。/。;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款每增加丨%,房 地產(chǎn)價(jià)格上升 0.278%? 6.1.4 基于政策和外部沖擊視角的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素分析 本文第五部分通過(guò) PVAR 模型分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策變量。得到以下主要結(jié)論: (1)目前中國(guó)貨幣供給對(duì)第二期的房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響,而金融自由化程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià) 格影響比較小。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度和城市化率,對(duì)兩期后的房地產(chǎn)價(jià)格有較大 影響。 (2)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其自身標(biāo)準(zhǔn)差的擾動(dòng)信息響應(yīng)非常迅速,且?guī)?lái)的擾動(dòng)較大,持續(xù)時(shí)間 92 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第六章結(jié)論 長(zhǎng)。此外,房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣政策及金融自由化的擾動(dòng)響應(yīng)也很迅速,持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。雖然房地 產(chǎn)價(jià)格對(duì)政府地財(cái)政依賴程度也可以做出立即的響應(yīng),響應(yīng)值沒(méi)有出現(xiàn)劇烈變動(dòng)且始終為正,

說(shuō)明地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度帶來(lái)的擾動(dòng)沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi) 都持續(xù)穩(wěn)定的存在。但房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)來(lái)自稅收和城市化率的擾動(dòng)均未立刻做出反應(yīng),其中其 對(duì)稅收的響應(yīng)值有正有負(fù);隨著時(shí)間的推移,其對(duì)城市化率的反應(yīng)先增大后減小,大約在第 9 期 的時(shí)候逐漸減小為零。 (3)隨著預(yù)測(cè)期的延長(zhǎng),房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方差中由非價(jià)格變量擾動(dòng)所引起的部分逐漸增加 ,而 由價(jià)格自身擾動(dòng)引起的部分逐步下降。 在第 18 期左右,方差分解結(jié)果趨于穩(wěn)定,由房地產(chǎn)價(jià)格 自身擾動(dòng)引起的預(yù)測(cè)方差占全部預(yù)測(cè)方差的 89. 73%,仍舊占據(jù)主導(dǎo)地位。而其他擾動(dòng)因素預(yù) 測(cè)方差占總計(jì)約占全部預(yù)測(cè)方差的 10.27%,其比例由大到小依次為:貨幣供給量 4. 54%;城市 化率 2. 42%;地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度 1. 34%;房地產(chǎn)稅收 1. 15%;金融自由化程度擾動(dòng) 0. 81%。 (4)貨幣政策、土地政策和城市化進(jìn)程都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響,并且政策的作用都存在 一定的滯后期,政策效果不能馬上顯現(xiàn) 6.2 對(duì)策建議 綜上所述,針對(duì)中國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的不同,相關(guān)部門(mén)需要采取有針對(duì)性的制定房 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,以實(shí)現(xiàn)對(duì)各地房地產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控,改變長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控政策收效甚微 的局面。政策啟示如下: (一)正確引導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期。由于我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)最主要的影響因素是人們對(duì)未來(lái)房 價(jià)的預(yù)期,因此,要正確引導(dǎo)消費(fèi)者及投資者預(yù)期,新聞媒體要客觀報(bào)道,不能幫開(kāi)發(fā)商煽風(fēng)點(diǎn) 火,推波助瀾,而應(yīng)引導(dǎo)投資者理性投資。 尤其要注意東部地區(qū)的房地產(chǎn)泡#風(fēng)險(xiǎn)防范。 這是因 為購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響在東部地區(qū)最為顯著,因此,東部地區(qū)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)更容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)。 (二)差異化信貸政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭抵押貸款,對(duì)東、中、西部房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 的影響程度也不相同。由于我國(guó)幅員遼闊,各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大。一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)、 金融發(fā)展水平較低,融資渠道少,這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資貸款更多依賴于銀行信貸。 因此,房地 產(chǎn)價(jià)格受銀行信貸影響比較大。對(duì)于這些地區(qū),應(yīng)該更多使用銀行信貸來(lái)引導(dǎo)資金流向控制 房地產(chǎn)價(jià)格,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快,價(jià)格過(guò)高的地區(qū),應(yīng)當(dāng)控制信貸規(guī)模,避免房地產(chǎn)投機(jī)帶 來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn);相反,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯滯后于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū) ,可以適當(dāng)放寬 信貸政策,帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。 (三)正確引導(dǎo)人口流動(dòng)。通過(guò)分析,我們看出,人口是影響我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變動(dòng)的重要因 素,說(shuō)明城市規(guī)模越大,人口越多,房地產(chǎn)價(jià)格越高。在我國(guó),人口集中于大城市,尤其是 93 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士學(xué)位論文 第六章結(jié)論 北上廣深一線城市,而且大城市人口越來(lái)越多。應(yīng)該通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 經(jīng)濟(jì)布局,推動(dòng)城市群發(fā)展,改善中小城市的居住環(huán)境和生活條件,使資源配置更加合理,避免 人口大量涌入大城市,推高大城市房地產(chǎn)價(jià)格。 (四)加快土地制度改革,減輕地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。 土地成本是房地產(chǎn)成本一個(gè)重要組 成部分。在土地成本與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)密切的地區(qū),要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,需要降低土地使用 成本。在中國(guó),土地財(cái)政是推高土地成本的重要原因,也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素,一線城 市尤為明顯。因此,降低土地成本,使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平。在進(jìn)行宏觀調(diào)控政策時(shí),還要 考慮政策效果的滯后效應(yīng) ,不能急于求成,防止連續(xù)出臺(tái)政策造成的疊加效應(yīng),最終導(dǎo)致衰退 出現(xiàn)。 6.3 研究不足與展望 (一)本文在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研宄中,由于受數(shù)據(jù)獲取的限制,在分析房地產(chǎn)價(jià) 格影響因素變量時(shí),沒(méi)有對(duì)政府支出進(jìn)行分析。但根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)理論,政府投資將會(huì)促進(jìn)私人

投資,進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資及其價(jià)格,基于房地產(chǎn)價(jià)格和政府投資(支出)的實(shí)證分析,將會(huì)對(duì)政 府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的作用進(jìn)行定量分析,這有助于深入思考政府與市場(chǎng)的關(guān)系。缺少政 府支出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,可能使得本文的研宄結(jié)論不夠完善。 (二)對(duì)于制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研宄還不夠充分。 由于我國(guó)是正處于轉(zhuǎn)型中的國(guó)家,因此我 國(guó)住宅價(jià)格的變動(dòng)受制度性因素的影響較大,比如土地出讓制度的不完善、 金融制度的缺損、 地方政府對(duì)住宅房地產(chǎn)的缺位和越位管理、住房限購(gòu)制度、住房征稅制度等等,如何完善我 國(guó)的制度建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住宅價(jià)格的目標(biāo),應(yīng)該是將來(lái)需要探討的課題。



  本文關(guān)鍵詞：基于區(qū)域差異的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。