【摘要】 社會的穩(wěn)定團結(jié)需要構(gòu)成社會最基本的單位——社區(qū)的穩(wěn)定和團結(jié)，而社區(qū)又是由居民及居民生活的場所所構(gòu)成，因此提高居民素質(zhì)和幸福生活指數(shù)相當(dāng)重要。社區(qū)的管理服務(wù)者是社區(qū)居委會和社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，通過提高自身的服務(wù)質(zhì)量，社區(qū)物業(yè)服務(wù)可以提供令居民滿意的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更能為居民提供舒適、方便的生活，從而構(gòu)建和諧有序的社會，達成社會的穩(wěn)定和團結(jié)。隨著住房制度改革的推進，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，大量新投入使用的住宅小區(qū)有著專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的物業(yè)管理，居民生活質(zhì)量相較于以前得到了明顯提高。城市中許多老舊院落中居民的生活卻與此有著顯的反差，由于建設(shè)年代較早、規(guī)劃設(shè)計落后、建設(shè)公共設(shè)施不完善、管理不到位，普遍存在環(huán)境較差、秩序混亂，保安、保潔、水電維修服務(wù)不到位等問題。現(xiàn)代城市建設(shè)中存在一個迫切需要解決的重要課題，那就是采用什么方式來實施物業(yè)管理，并改善老舊院落的生活環(huán)境。本文將對社區(qū)物業(yè)進行研究，采用現(xiàn)代管理科學(xué)的方法，研究社區(qū)物業(yè)市場化對物業(yè)行業(yè)及社區(qū)院落管理和居民生活的影響，并通過建立物業(yè)體系、實施流程優(yōu)化，持續(xù)提升服務(wù)的經(jīng)營價值、構(gòu)建基于服務(wù)的差異化競爭優(yōu)勢的準市場化社區(qū)物業(yè)公司。 

第一章 緒論

1.1 研究背景
根據(jù)“成華房〔2011〕118 號〈關(guān)于印發(fā)《成華區(qū)小區(qū)（院落）》的通知〉”文件精神，府青街道辦事處相應(yīng)文件“府青辦〔2011〕35 號《成華區(qū)人民政府府青路街道辦事處加強院落管理工作的實施方案》”文件，制定了詳細明確的指導(dǎo)方針和驗收細則。明確了“成立居民自治組織，實施物業(yè)全覆蓋，健全院落管理制度，推進院落管理收費。”我們可以成立街辦范圍的自然人物業(yè)公司，實行準市場化機制，承擔(dān)一部分政府職能，對社區(qū)就業(yè)、穩(wěn)定、安全均可起到輔助作用。區(qū)別于其他物業(yè)公司的運作模式，以低價格，微利，而覆蓋更多小區(qū)，占領(lǐng)更多市場。待公司成長成熟了，還可以為政府和市民提供物業(yè)咨詢服務(wù)，成為與政府服務(wù)的橋梁。
本文將從創(chuàng)立“社區(qū)物業(yè)公司”的角度研究社區(qū)物業(yè)市場化這一課題，對現(xiàn)實也將有極大的指導(dǎo)意義。筆者也將全程參與設(shè)計、調(diào)研，并力爭在府青路街道轄區(qū)推進和實施這一計劃。
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1.2 研究目的
本文對社區(qū)物業(yè)進行研究，采用現(xiàn)代管理科學(xué)的方法，研究社區(qū)物業(yè)市場化對物業(yè)行業(yè)及社區(qū)院落管理和居民生活的影響，并通過建立物業(yè)體系、實施流程優(yōu)化，持續(xù)提升服務(wù)的經(jīng)營價值、構(gòu)建基于服務(wù)的差異化競爭優(yōu)勢的準市場化社區(qū)物業(yè)企業(yè)。
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第二章 國內(nèi)外物業(yè)管理理論綜述

2.1 物業(yè)管理基本理論綜述
2.1.1 物業(yè)的含義
“物業(yè)”這個詞語是從英語 Property 及 Estate 翻譯后得到的，原來的出處是港澳以及東南亞一帶的地區(qū)和國家，經(jīng)由中國香港地區(qū)傳入沿海、內(nèi)地。這是一個比較廣義的領(lǐng)域，是物業(yè)管理的物質(zhì)對象。物業(yè)指定范圍是：“正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單元性的房地產(chǎn)以及依托該實體上的權(quán)益。”[1]根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，物業(yè)是指“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”。其中“房屋”指“土地上的房屋等建筑物和構(gòu)建物”，也就是說：“能夠遮風(fēng)避雨，并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念和進行其他活動的空間場所，應(yīng)當(dāng)也包括住宅房屋，比如居民樓、公寓、別墅；還包括非住宅房屋，如工業(yè)廠房、倉庫、商店、飯店、賓館、醫(yī)院、辦公樓等。”因此，物業(yè)管理中的“物業(yè)”，一般是指已經(jīng)開始建設(shè)或已經(jīng)投入使用的對象集中在一定范圍內(nèi)的各類房屋建筑，以及與之相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)的場地。
2.1.2 物業(yè)管理的概念
物業(yè)管理可以稱為房地產(chǎn)管理或者不動產(chǎn)管理，為了與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營相區(qū)別，也可直接用“物業(yè)經(jīng)營”來替代。
我國物業(yè)管理的實踐中，對物業(yè)管理有廣義和狹義理解之分。從經(jīng)濟學(xué)角度解釋，廣義的物業(yè)管理是指所有與關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后有關(guān)的服務(wù)；而狹義的物業(yè)管理主要是指樓宇的養(yǎng)護及維修，公共設(shè)施和各樓層機器、電力等設(shè)備的管理，也包括環(huán)境綠化、治安、保衛(wèi)、設(shè)備維護、設(shè)施維修、信息傳送、環(huán)衛(wèi)服務(wù)等項目。也就是說物業(yè)管理是為了滿足物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求主體的需求，達成經(jīng)營者的經(jīng)濟效益，圍繞物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品交易而實現(xiàn)的管理活動。
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2.2 國外物業(yè)現(xiàn)狀概述
物業(yè)管理的起源地是英國，形成于 19 世紀 60 年代。到了 19 世紀末至 20 世紀 30 年代，真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國逐漸形成并發(fā)展。這樣說是因為：①美國早在 19 世紀末至 20 世紀 30 年代，就有了專業(yè)性物業(yè)管理機構(gòu)以及物業(yè)管理的行業(yè)組織；②19 世紀末至 20 世紀初，物業(yè)科學(xué)管理原理在美國形成、傳播并產(chǎn)生影響，這是使物業(yè)管理從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代的、必不可少的科學(xué)原理；③19世紀末至 20 世紀 30 年代的美國已出現(xiàn)了宏觀管理手段配套運作模式的雛形，而現(xiàn)代物業(yè)管理的另一個重要特征就是是宏觀管理手段配套運作。下面我們對國外物業(yè)管理模式做一個簡單歸納：
日本模式：日本的住房經(jīng)濟制度是市場型。官方、企業(yè)、民間共同作用的，全程化加一體化的物業(yè)管理模式。即：“全程化或全程式管理模式。”
英國模式：英國的住房經(jīng)濟制度是復(fù)合型，融合了專業(yè)性物管公司、社會團體自治等松散式存在的物業(yè)管理模式。即：“松散型管理模式或自治型松散式法規(guī)化管理模式。”
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第三章 社區(qū)物業(yè)市場化必要性分析 ...................................20-27 
3.1 社區(qū)的含義 ..........................20-21 
3.1.1 社區(qū)的定義 ...................................20 
3.1.2 我國關(guān)于“社區(qū)”的定義........................ 20-21 
3.2 “市場化”的定義 ..........................21 
3.3 推行社區(qū)物業(yè)市場化原因 .............................21-22 
3.4 社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀 .................................22-25 
3.4.1 社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延................................ 22-23 
3.4.2 社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀分類 ..........................23-24 
3.4.3 社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀剖析 ........................24-25 
3.5 社區(qū)物業(yè)管理分析 ........................25-26 
3.5.1 社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容....................... 25 
3.5.2 社區(qū)物業(yè)管理的特點.......................... 25 
3.5.3 社區(qū)物業(yè)管理的目標.................... 25-26 
3.5.4 社區(qū)物業(yè)管理的原則............................. 26 
3.6 本章小結(jié) .....................................26-27 
第四章 社區(qū)物業(yè)市場化政策環(huán)境分析 .....................27-31 
4.1 社區(qū)物業(yè)市場化相關(guān)政策分析................................ 27-29 
4.2 社區(qū)物業(yè)市場化環(huán)境分析................................ 29-30 
4.3 社區(qū)物業(yè)市場化可爭取政府支持方向.................... 30-31 
第五章 社區(qū)物業(yè)市場化可行路徑.......................... 31-38 

第六章 李家沱社區(qū)物業(yè)市場化實踐

6.1 李家沱社區(qū)物業(yè)市場化前期準備
2011 年 8 月李家沱社區(qū)將物業(yè)市場化提上議事日程，并成立了李家沱社區(qū)推行居民院落物業(yè)管理服務(wù)工作市場化領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)三個部門：
辦公室：負責(zé)總體協(xié)調(diào)、安排、部署；
工程技術(shù)支持中心：負責(zé)處理土建、給排水、強弱電、消防、安防、市政設(shè)施、園林綠化等工程技術(shù)診斷與處置方案的編寫、實施工作；
物業(yè)管理專業(yè)顧問：負責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)工作的策劃、組織與實施提供專業(yè)指導(dǎo)意見。
然后組織專門人員對李家沱社區(qū)范圍內(nèi)的居民院落進行摸底調(diào)查，重點搞清楚以下幾個問題：
各居民院落內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的具體形態(tài)；
住宅大修維修基金與住宅專項維修資金的籌集與管理情況；
各居民院落內(nèi)房屋的土建、給排水、強弱電、消防、安防、市政設(shè)施、園林綠化等工程設(shè)施的現(xiàn)狀與存在的主要問題；
居民大會是否成立，推行物業(yè)管理服務(wù)市場化的主要障礙有哪些。
同時，為了實施物業(yè)市場化，并進一步加強和創(chuàng)新基層社會管理，深化社區(qū)建設(shè)，推進基層治理，加強城市管理，健全社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，激活社區(qū)資源，筆耕文化推薦期刊，強化服務(wù)功能，提高工作效率，用“小網(wǎng)格”服務(wù)“大民生”，使社區(qū)管理和服務(wù)逐步實現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。李家沱社區(qū)開始推行“網(wǎng)格化管理服務(wù)工作”，將社區(qū)駐地單位、公共服務(wù)場所、物業(yè)管理機構(gòu)、社區(qū)民間組織、居民樓院、商住樓宇、單位宿舍等，按照地理布局、現(xiàn)狀管理等原則，以區(qū)域明顯、院落連貫、日常事務(wù)工作量為依據(jù)，按照“尊重傳統(tǒng)、著眼發(fā)展、便于管理”的要求，把社區(qū)劃分為八個網(wǎng)格。以對等方式整合公共服務(wù)資源，組織服務(wù)團隊，提高服務(wù)效率，規(guī)范服務(wù)流程，促使社區(qū)服務(wù)機制更加便民，社區(qū)服務(wù)更加主動，服務(wù)隊伍更加務(wù)實，
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結(jié)論

本文首先對國內(nèi)外物業(yè)管理理論及物業(yè)管理現(xiàn)狀進行了闡述；接著對社區(qū)及社區(qū)物業(yè)進行了描述，并對社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀進行了分析，論述了社區(qū)物業(yè)市場化的必要性；然后從國家和地方的政策規(guī)定及支持方面做了分析；隨即對社區(qū)物業(yè)市場化可行路徑進行了探討，進而用社區(qū)物業(yè)實體——李家沱社區(qū)物業(yè)中心的實際運作過程來印證，最終得出結(jié)論：中國的社區(qū)物業(yè)有著中國特色，其中老舊院落的物業(yè)管理這一市場空白始終會被人開發(fā)，有著純粹引入市場物業(yè)公司、院落自治組織自行管理、社區(qū)成立物業(yè)管理企業(yè)等方法，沒有最好，只有最適合。李家沱社區(qū)摸索出了一套自己的特色方法，即成立民辦非企業(yè)——社區(qū)物業(yè)中心，并在物業(yè)專業(yè)顧問的指導(dǎo)下，充分調(diào)動居民院落的積極性，做到全民參與，按照街道辦事處的要求對院落進行管理，對居民進行物業(yè)服務(wù)，基本做到“一院一策”，針對不同的院落，作出不同的實施方案，最終實現(xiàn)物業(yè)全覆蓋。這種準物業(yè)的形態(tài)會在一定時期內(nèi)長期存在，并作為物業(yè)管理完全市場化的過渡。相信只要運作的好，中途不出方向性錯誤，該企業(yè)會孵化成為雄踞一方的物業(yè)管理企業(yè)，拿下過往市場物業(yè)公司食之無味、棄之可惜的雞肋性市場——老舊院落物業(yè)管理，并在成功運作后獲得更大的發(fā)展。希望本文的研究成果能對政府如何管理老舊居民院落、市場物業(yè)公司如何切入本級市場能有借鑒意義。
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本文編號：11109