城市更新如今已成為一線城市拓展城市空間、優(yōu)化城市功能的最重要途徑之一。深圳市在十幾年前就開始城市創(chuàng)新和實(shí)踐探索。在當(dāng)前土地資源日益緊張的背景下,對于開發(fā)商而言不參與、不介入城市更新項(xiàng)目已非上策。在新增居住用地極為有限的情況下,城市更新項(xiàng)目成為深圳市商品房供應(yīng)的重要來源。對于有意參與城市更新項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何選擇一個(gè)合適的方案以確保自身的利益,將是其不得不面對的問題。本文以X公司城市更新項(xiàng)目面臨的兩種合作方案為研究對象,通過財(cái)務(wù)決策指標(biāo)比較與風(fēng)險(xiǎn)分析,最終確定對X公司最有利的方案。本文首先對X公司城市更新項(xiàng)目不同方案所涉及的各項(xiàng)投資、成本費(fèi)用和銷售價(jià)格進(jìn)行估算,測算出X公司項(xiàng)目的現(xiàn)金流。其中,收入是以深圳市當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀、政府出臺的相關(guān)政策、X公司項(xiàng)目周邊樓盤的售價(jià)作為X公司城市更新項(xiàng)目的收入估算基礎(chǔ)。X公司城市更新項(xiàng)目的折現(xiàn)率主要通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)的方法進(jìn)行確定。確定項(xiàng)目的折現(xiàn)率與各期現(xiàn)金流后,借助Excel相關(guān)函數(shù)計(jì)算功能計(jì)算出兩種方案的項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）、修正內(nèi)部收益率（MIRR）等財(cái)務(wù)決策指標(biāo)。為了進(jìn)一步揭示兩種方案的風(fēng)險(xiǎn),采用單因素敏感... 

【文章頁數(shù)】：69 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
第一章 緒論
    1.1 研究背景和意義
    1.2 文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 關(guān)于城市更新的研究
        1.2.2 關(guān)于項(xiàng)目投資決策的研究
    1.3 研究方法和內(nèi)容
第二章 深圳市城市更新現(xiàn)狀與兩種方案的比較
    2.1 深圳市城市更新現(xiàn)狀
        2.1.1 深圳市城市更新特性
        2.1.2 深圳市房地產(chǎn)市場分析
    2.2 兩種方案及比較
    2.3 本章小結(jié)
第三章 兩種方案的成本及現(xiàn)金流估算
    3.1 兩種方案的投資成本估算
        3.1.1 土地成本
        3.1.2 前期工程費(fèi)用
        3.1.3 建安成本
        3.1.4 管理費(fèi)用
        3.1.5 不可預(yù)見費(fèi)用
        3.1.6 項(xiàng)目投資估算
    3.2 銷售費(fèi)用
    3.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用
    3.4 稅務(wù)分析
        3.4.1 土地增值稅計(jì)算方式
        3.4.2 土地增值稅計(jì)算
        3.4.3 各期預(yù)征土地增值稅估算
    3.5 項(xiàng)目的售價(jià)估算
        3.5.1 住宅項(xiàng)目售價(jià)估算
        3.5.2 商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)估算
        3.5.3 辦公項(xiàng)目售價(jià)估算
    3.6 兩種方案的收入估算
    3.7 兩種方案的現(xiàn)金流估算
    3.8 本章小結(jié)
第四章 兩種方案的財(cái)務(wù)決策指標(biāo)計(jì)算與風(fēng)險(xiǎn)分析
    4.1 兩種方案的財(cái)務(wù)決策指標(biāo)計(jì)算
        4.1.1 折現(xiàn)率確定
        4.1.2 計(jì)算投資回收期
        4.1.3 計(jì)算凈現(xiàn)值
        4.1.4 計(jì)算內(nèi)部收益率
        4.1.5 計(jì)算修正內(nèi)部收益率
    4.2 兩種方案的風(fēng)險(xiǎn)對比
        4.2.1 利用單因素敏感性分析法確定兩方案的風(fēng)險(xiǎn)因素
        4.2.2 利用多因素敏感性分析法對兩方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析
    4.3 本章小結(jié)
第五章 兩種方案的比較與決策
    5.1 兩種方案的投資成本比較
    5.2 兩種方案的財(cái)務(wù)決策指標(biāo)比較
    5.3 兩種方案的風(fēng)險(xiǎn)比較
    5.4 合作方案的決策
    5.5 本章小結(jié)
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
附錄1 利用EXCEL計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)決策指標(biāo)
攻讀碩士學(xué)位期間取得的研究成果
致謝
答辯委員會對論文的評定意


【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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碩士論文
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[6]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)研究[D]. 姚荷婷.安徽建筑大學(xué) 2015
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[8]綿陽市XX公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策研究[D]. 唐華.西南科技大學(xué) 2014
[9]基于BAPM估測中國行業(yè)經(jīng)營貝塔的研究[D]. 朱天霖.華南理工大學(xué) 2014
[10]Z公司范陽一期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性研究[D]. 陳燕燕.遼寧大學(xué) 2014



本文編號：3705091