【摘要】 我國房地產(chǎn)行業(yè)在短短二十年左右的時間里,伴隨不同時期、不同程度的國家宏觀調(diào)控和政策扶持,經(jīng)歷了起步--迅猛發(fā)展--投資過熱--市場低迷--回歸理性消費等幾個階段。2003年,文件明確指出了房產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)后,得到迅猛發(fā)展,從而導(dǎo)致投資過熱進入了經(jīng)濟泡沫時代；2009年開始,國家為了遏制房價不斷上漲,出臺相關(guān)政策進入新一輪房產(chǎn)調(diào)控,并逐步嚴厲和不斷升級,房地產(chǎn)行業(yè)進入了市場銷售低迷、房價滯漲甚至下跌的過程；目前,雖然隨著剛性需求的不斷釋放,成交量在開始回升,但是我們也應(yīng)該清晰的看到在宏觀調(diào)控的嚴峻形勢下,房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸理性,開發(fā)項目獲利空間大幅下降進入微利時代。因此,加強開發(fā)項目成本管理尤為重要,本論文就是在這種形勢下來分析和探討今后成本管理的方式。論文首先對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的社會背景進行了分析,指出了面臨國家宏觀調(diào)控、融資難度大成本高、進入買方市場等困境,并分析了當前房產(chǎn)企業(yè)自身管理中存在的問題和明確了研究的目的和意義,突出分析了房產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性和必要性。論文在借鑒國內(nèi)外學者對成本管理基本理論的研究成果基礎(chǔ)上,特別是基于麥爾斯價值工程理論結(jié)合質(zhì)量成本管理體系的基本理論,對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理進行剖析,以找出合適其房地產(chǎn)發(fā)展的成本管理模式,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益。最后,通過價值工程理論和ABC分析法的研究方法,以實際案例分析的方式對其進行詳細的分析和探討,在案例中結(jié)合杭州錢江BLOCK項目,通過對門窗工程中門窗類型的選擇和對建筑分項工程進行具體成本分析和功能評價,找出價值工程理論在開發(fā)過程的實際應(yīng)用中產(chǎn)生的效果。 

1緒論

1.1研究背景及意義

1.1.1研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)在我國起步于二十世紀八十年代中期，到目前為止只有二十多年的歷史，它仍然是一個新興的行業(yè)；自從九十年代確立“建立社會主義市場經(jīng)濟體制”這項重大決策后，房地產(chǎn)整個行業(yè)方逐步步入發(fā)展的春天。特別是2000年以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)邁入了一個高速擴張時期，并全面促進及帶動了相關(guān)經(jīng)濟行業(yè)的共同發(fā)展，例如建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、工業(yè)等，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展貢獻巨大�，F(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

近年來，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的加快，城市人口的急劇增力口，住房的剛性需求較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)長期處于賣方市場。因房地產(chǎn)市場供需兩旺，房價持續(xù)走高，居民投資需求亦日益旺盛，而全民炒房又間接帶動了房價進一步節(jié)節(jié)高升。最終導(dǎo)致按我國現(xiàn)有的工資水平計算，房價收入比已超過三至六倍國際公認標準。為了遏制快速上漲的房價，確保促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康，可持續(xù)發(fā)展，政府出臺了一系列相關(guān)的措施，用以對房地產(chǎn)行業(yè)采取進一步的宏觀調(diào)控。其中既包括嚴控房地產(chǎn)業(yè)的準入制度，嚴格控制土地儲備貸款等針對開發(fā)公司的措施；又包括上調(diào)存款準備金率，提高多套房的首付比例，加息，嚴格審核居民住房貸款等抑制居民房屋投資需求的措施；除此之外，各地政府還著手興建廉租房及經(jīng)濟適用房用來滿足低收入家庭的住房需求。受政府多種手段并舉打壓房價的宏觀環(huán)境影響，房地產(chǎn)行業(yè)利潤明顯降低，甚至有的中小公司被迫出局。北上廣等一線城市高房價有小幅回落，成交量有所下降，這也使得房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。

然而，以往長期存在的賣方市場與巨額利潤，造成大多數(shù)房地產(chǎn)公司一直以來都忽略對企業(yè)內(nèi)部進行管理，未創(chuàng)建一套適合自身的完備的成本控制體系。雖然諸如萬達、龍湖、萬科此類的大型房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制方面己具備其完善的管理體系，并已取得了不錯的成效；但在我國，同時還存在大量中小房地產(chǎn)開發(fā)公司，成本控制意識欠缺，不了解成本控制的重要性，不知道其與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展息息相關(guān)，更無成控戰(zhàn)略可言；

1.2國內(nèi)外對房地產(chǎn)成本控制的研究現(xiàn)狀

1.2.1國外研究現(xiàn)狀

上世紀三十年代前后，國外開始有意識地管理成本。傳統(tǒng)的成本控制辦法為把成本控制與成本核算關(guān)聯(lián)起來，從事后進行核算逐漸演變到在生產(chǎn)過程中進行相關(guān)的控制，建立起了標準成本制度這一觀念二戰(zhàn)后，因為人們需要進行大量的工程項目施工，于是項目成本控制的理論有了研究與實踐的土壤，期間許多新理論及方法被人們發(fā)現(xiàn)并加以采用，促進了項目成本控制理論的發(fā)展。上世紀五十年代，網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)被美國提出后，房地產(chǎn)工程項目的成本控制研究引起了一些國家的重視，他們成立了一些組織機構(gòu)管理和研究建筑工程項目的成本，并將成本控制作為一種系統(tǒng)工程對待。例如美國的成本工程師協(xié)會、英國的造價師協(xié)會與丹麥的系統(tǒng)，他們對研究項目成本控制，并提出了一些新理論。同時，各建筑施工企業(yè)的內(nèi)部也建立機構(gòu)致力于研究項目成本控制。

上世紀八十年代末和九十年代初，英國學術(shù)界提出了成本控制理論方法，即“全生命周期成本控制”。之后，美國學術(shù)界提出“全面成本控制“。進入上世紀九十年代后，日本也開始對房地產(chǎn)項目成本控制進行了研究，提出了一些有代表性的成本控制模型。英國與美國的學者和從業(yè)人員提出的許多與項目成本管理控制相關(guān)的理論方法，也日益成為世界各國項目成本控制的榜樣。上世紀八十年代，英國學者西蒙提出了戰(zhàn)略成本管理理論，美國學者據(jù)此寫出了《戰(zhàn)略成本管理》于年發(fā)表，他認為“戰(zhàn)略成本管理為企業(yè)戰(zhàn)略的開發(fā)實施服務(wù)，是從戰(zhàn)略高度對企業(yè)成本結(jié)果與其行為采取全面了解、控制與改善，用以尋求企業(yè)長期競爭優(yōu)勢的有效方法，戰(zhàn)略成本管理是一種成本管理手段，將房地產(chǎn)成本管理理論上升到了一個系統(tǒng)性的水平。

總而言之，國外學者在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理控制方面的研究，通常具備以下特點：

（1）進行全面成本控制，項目的成本控制和其他管理相協(xié)調(diào)。作為一個綜合性指指數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本體現(xiàn)了房地產(chǎn)商的綜合組織管理水平。例如美國建筑企業(yè)的成本控制，并不是針對單一過程或特定階段，而是了解全面情況，從調(diào)研、決策、招投標、圖紙設(shè)計、材料供給、設(shè)備使用以及施工的全部階段進行成本控制，通過各種方法的成本控制，以減少項目總成本，增加企業(yè)利潤。在此過程中，成控部、工程部、采購部、銷售部等公司內(nèi)部不同部門為實現(xiàn)共同目標，彼此協(xié)調(diào)。

（2）建立專門監(jiān)督成本控制的部門。成控部無論是企業(yè)單獨設(shè)置的，還是隸屬于某一部門的分支機構(gòu)，其根本職責是從事企業(yè)成本管控工作，在進行成本控制時，聯(lián)系各部門有關(guān)人員與之共同協(xié)商成本控制的各項問題，提出解決方案，促進適合企業(yè)成本獨有的控制模式的形成。

2成本控制理論

2.1成本控制的概念

成本控制，是企業(yè)根據(jù)定吋期預(yù)先建立的成本管理目標，山成本控制體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。

成本控制是根據(jù)系統(tǒng)論、控制論和成本管理原理建立的，用以實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和企業(yè)價值最大化的成本控制系統(tǒng)。從控制時間和控制層次兩個角度考慮，將成本控制歸納為兩大體系：

2.1.1全過程的成本控制

全過程的成本控制是對產(chǎn)品整個生命周期成本的控制，它將控制從制造過程向前延伸到設(shè)計過程，向后擴展到使用過程，包括產(chǎn)品的設(shè)計、研制、工藝、制造、供銷、運輸、儲存一直到用戶的使用、維修和保養(yǎng)等，使前饋控制與反饋控制相結(jié)合，形成新產(chǎn)品設(shè)計階段中成本的前饋控制、制造階段與使用階段成本的反饋控制于一體的成本控制系統(tǒng)。

前饋控制是指把一些因素在影響企業(yè)成本以前，就先把它預(yù)測出來，并通過一些控制措施，對它進行控制，消除對企業(yè)成本的負面影響，以減少成本的超支。此時對各種影響因素預(yù)測的可靠程度、詳盡程度及其與實際情況的吻合程度，對前饋控制的有效性起著決定性作用。據(jù)統(tǒng)計，國外一些企業(yè)一年內(nèi)取得的成本節(jié)約額中，80%來自前饋控制。

與反饋控制相比，前饋控制有以下幾個特點：

（1）反饋控制以成本的形成、使用系統(tǒng)作為受控對象，而前饋控制是以產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)作為控制對象，設(shè)計開發(fā)直接影響到以后產(chǎn)品成本的形成。

（2）反饋控制主要目的是達到原定成本目標，而前饋控制的目的是實現(xiàn)最優(yōu)的成本方案和最佳的成本支出效果。

（3）反饋控制具有滯后性弱點，前饋控制不僅克服了這一弱點，而且大大增強了對整個成本控制系統(tǒng)的決策功能。從成本控制程度、失控損失的角度考察，不難發(fā)現(xiàn)，前饋控制的效果要更好。這是由于前饋控制階段在時間上早于反饋控制，因而成本控制程度最高，且失控帶來的損失最少。

當然，突出前饋控制的優(yōu)越性與重要性并不意味著就否認反饋控制。前饋控制雖然具有前瞻性，但它不可能將未來的一切都考慮得完全周密，因此必然會與現(xiàn)實存在出入，況且實際情況經(jīng)常變化，原先預(yù)測、估計的基礎(chǔ)可能改變，甚至不再成立。這種情況就需要反饋控制來傳遞反饋信息，對控制主體分析產(chǎn)生偏差的原因，采取措施甚至重新調(diào)整計劃或是預(yù)算等。所以，一個完整的成本控制系統(tǒng)應(yīng)是前饋控制與反饋控制的恰當組合，集中兩者的優(yōu)點形成互補。

2.2成本控制的原則

成本控制必須遵循的原則有：

（1）全面性原則。由于成本形成取決于管理人員的共同努力，因此，成本控制要對成本形成的全過程進行控制，而且有效的成本控制與管理要求所有人員都要參與成本控制與管理。

（2）成本效益分析原則。成本控制經(jīng)歷了從事后的成本分析與檢査，防護性控制到事中的日常成本控制的反饋性控制階段。現(xiàn)代的成本控制不是消極地進行成本控制，而應(yīng)想方設(shè)法開辟財源增加收入。應(yīng)根據(jù)成本的效益分析和本量利分析的原理，將成本與收益，以及成本、業(yè)務(wù)量與利潤之間的關(guān)系結(jié)合起來，找出利潤最大化的最佳成本和最佳業(yè)務(wù)量。只有這樣，才能將損失和浪費消滅在成本控制前，從而有效地發(fā)揮前瞻性成本控制的作用。

（3）責權(quán)利相結(jié)合的原則。成本控制要達到預(yù)期目標，取決于各成本責任中心管理人員的努力。而要調(diào)動各級成本責任中心加強成本管理的積極性，有效的辦法在于責權(quán)利相結(jié)合，即根據(jù)各責任中心按其成本受控范圍的大小以及成本責任目標承擔相應(yīng)的職責，為保證職責的履行，必須賦予其一定的權(quán)力，并根據(jù)成本控制的實效進行業(yè)績評價與考核，對成本控制責任單位及人員給予獎懲，從而調(diào)動全員加強成本控制的積極性。

（4）按目標管理的原則。目標管理原來是一種由企業(yè)管理部門把既定的目標和任務(wù)具體化，并據(jù)以對企業(yè)的人力、財力、物力以及生產(chǎn)經(jīng)營管理工作的各個方而所進行的種主的、科學的管理方法。目標管理包括標利潤、標成本、目標營業(yè)收入等許多方面的內(nèi)界。成本控制是目標管理中的一項重要內(nèi)容。目標成本通常是在現(xiàn)存的條件下能夠達到的比較先進的成本限額。以標成本為依據(jù)進行管理，將各項費用、成本的開支范圍限制在目標成本范圍內(nèi)，就會做到以較少的成本費用開支，獲得最佳的經(jīng)濟效益。

3十里緹香項目情況概述........19

3.1房地產(chǎn)公司背景介紹.....19

3.2十里緹香項目概況.....22

3.3十里緹香項目成本控制現(xiàn)狀......29

4十里緹香成本控制問題及原因分析.......29

4.1設(shè)計階段成本控制問題及其原因分析.......29

5十里緹香項目成本控制對策分析.....39

5.1設(shè)計階段成本控制對策........39

5.1.1運用價值工程的方法競選設(shè)計方案......39

5.1.2開展限額設(shè)計.....41

5十里堤香項目成本控制對策分析

5.1設(shè)計階段成本控制對策

5.1.1運用價值工程的方法競選設(shè)計方案

為了提高投資效果、降低項目成本保證工程質(zhì)量，公司十里堤香項目的設(shè)計發(fā)包，應(yīng)實行設(shè)計招標和設(shè)計方案競選制度，以擴大公司在十里綴香項目設(shè)計稿的選擇空間，保證其設(shè)計質(zhì)量，也利于改進項目的全方位布局，還能在建筑的造型和使用功能方面有所突破，降低工程成本，有利于公司選擇最經(jīng)濟的方案，降低十里緩香項目成本。從初步方案到施工圖設(shè)計進行多種方案的評比，積極倡導(dǎo)建筑設(shè)計方案與經(jīng)濟成本方案相結(jié)合的招標計劃，盡量將工程主體和與之相配套的輔助設(shè)施如健身器材、園林等都一同進行招投標，采取多方競標，組織有關(guān)專家對招投標的方案進行綜合評比，從中擇優(yōu)選取技術(shù)過硬，經(jīng)濟與使用價值皆備的最佳設(shè)計方案。

運用價值工程的方法選擇出十里鍵香二期花園洋房最合理的設(shè)計方案，步驟如下：

首先，采用多因素評分法邀請客戶代表、設(shè)計人員、工程部工程師對住宅所包含的種基本功能要素進行評比打分，再按客戶代表45%、設(shè)計人員35%、工程部相關(guān)員工20%的權(quán)數(shù)，根據(jù)上述十種住宅功能他們分別給與的評分，算出住宅的所有相關(guān)工程功能權(quán)數(shù)，見表4-1。

6結(jié)論

6.1論文總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)由于其需大量資金投入，建設(shè)周期長，受政策和市場等不穩(wěn)定因素影響較大，被公認為高風險行業(yè)。這幾年國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，伴隨政策的持續(xù)、深入進展，房地產(chǎn)行業(yè)已悄然出現(xiàn)相關(guān)的調(diào)節(jié)效應(yīng)，而國家對房價宏觀調(diào)控政策在年將依然延續(xù)下去。房地產(chǎn)全行業(yè)己入冬，行業(yè)高額利潤暴漲時代已終結(jié)，憑借地價迅速增值房價猛漲帶來企業(yè)利潤高速增長這個模式已到盡頭，房地產(chǎn)行業(yè)暴富奇跡已成歷史。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想于異常激烈的市場競爭中取得優(yōu)秀的業(yè)績；有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高企業(yè)成本管控水平便成為其中極其重要的工作。

本人結(jié)合數(shù)年于房地產(chǎn)行業(yè)工作的相關(guān)經(jīng)驗及在西南大學就讀企業(yè)管理專業(yè)所學的相關(guān)理論知識，以房地產(chǎn)公司十里緹香項目為研究對象，對房地產(chǎn)公司成本控制方面進行了系統(tǒng)、深入的研究，采取掙值法對十里緹香二期工程項目前11周進行數(shù)據(jù)分析，并分析房地產(chǎn)項目設(shè)計階段、招投標階段、建設(shè)階段、銷售階段這四大階段中成本控制存在的問題，找到了導(dǎo)致問題發(fā)生的各類原因，并因此提出具體的成本控制思路以及相應(yīng)對策，以提高房地產(chǎn)公司的成本管控水平，此文同時也為其他房地產(chǎn)開發(fā)公司有效防止避免發(fā)生類似問題提供借鑒和參考的方向�？v觀全文，得出應(yīng)進行全過程成本管理的結(jié)論。

本文通過對房地產(chǎn)項目設(shè)計、招投標、建設(shè)、銷售這四個階段成本控制出現(xiàn)的問題及其對策的研究，分析了各階段成本控制的重難點：設(shè)計階段運用價值工程的方法競選設(shè)計方案，幵展限額設(shè)計，控制項目費用，建立激勵機制，促使設(shè)計人員積極參與成本控制，優(yōu)化設(shè)計階段的方案，動態(tài)測算反饋，加強設(shè)計審查力度；招投標階段要做好合同規(guī)劃，建立全項目合同管理體系，合理劃分施工標段，進行規(guī)范的招評標，認真分析報價，防止不平衡報價和低價中標，實施戰(zhàn)略采購制度；建設(shè)階段要嚴謹簽訂建設(shè)工程施工合同，確定設(shè)備材料合理價，嚴格控制設(shè)備材料用量，加強現(xiàn)場簽證管理，重視工程質(zhì)量、進度的考核，加強項目總體管理，避免發(fā)生承包商索賠事件，重視施工安全的考核，加強工程項目的風險管理；銷售階段要做好營銷策劃方案，加強營銷隊伍量化考核，系統(tǒng)制定項目廣告推廣策劃。
 

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