房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、投入金額大、不確定性因素及合作單位多等特點,是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。按照成都目前的房地產(chǎn)銷售政策,當項目滿足一定條件時(如有地下室的建筑施工至±0)即可開始預(yù)售,因此,項目收入往往發(fā)生在工程項目的建設(shè)初期。通常情況下,項目開始銷售時已經(jīng)發(fā)生的成本除土地費用、報建費、設(shè)計費等之外,其他如建筑安裝、配套、基礎(chǔ)設(shè)施等成本費用發(fā)生額往往不足其總成本的30%,之后發(fā)生的成本是絕大部分,但這部分成本受到復(fù)雜多變的市場以及自身管理水平等因素影響具有不確定性。因此,房地產(chǎn)項目收入與成本發(fā)生時間上不同步的特點決定了對項目目標利潤管理研究具有重要意義。 目標利潤是開發(fā)項目收入扣除目標成本和稅費后的凈額,一般采用量本利分析方法確定目標利潤,利用敏感性分析原理分析目標利潤對其影響因素的敏感度。收入的研究重點是銷售價格的制定和銷售策略,當房地產(chǎn)開發(fā)項目當設(shè)計完成后,其可供銷售面積是確定的,因而收入的研究就轉(zhuǎn)化為銷售價格、銷售策略等方面。成本控制的重點按類型可以劃分為兩類,一是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成內(nèi)容對開發(fā)成本進行分解和管理,建筑安裝成本是重點控制的成本項目,屬于變動性成本,約占總成本的30%～40%;二是按照開發(fā)項目各個階段,設(shè)計階段是目標成本控制的重點階段。成本管理是貫穿開發(fā)項目實施的全部過程,必須加強全過程控制,尤其是當收入全部實現(xiàn)或絕大部分實現(xiàn)后,目標利潤就僅與成本相關(guān)了,成本控制變得尤為重要。 本文介紹了有關(guān)目標利潤原理、定價理論、成本理論等,討論了如何規(guī)劃目標利潤,制定目標成本,實現(xiàn)目標利潤,分析了影響目標利潤以及目標成本因素,從銷售價格策略、開發(fā)策略討論了收入目標的規(guī)劃,從設(shè)計階段、施工階段討論了目標成本的控制和影響因素,分析了營銷策略、產(chǎn)品定位等方面對營銷費用的影響以及降低財務(wù)費用的方法、途徑,從而達到實現(xiàn)目標利潤的目的。 本文結(jié)合實際案例,采用觀察法和問題導(dǎo)向方法論,運用定性和定量的分析手段,針對案例實施過程中作者認為對目標成本和目標利潤有較大影響的因素進行分析,對問題提出改進意見,為房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理提供一種思考問題的方法和角度。在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的ABC項目的剖析時,發(fā)現(xiàn)該公司管理能力薄弱、制度欠缺和審批程序繁瑣、時效性差,對項目部無明確的授權(quán),項目進度緩慢、適應(yīng)環(huán)境能力較差,定額計價模式、未計價材料的管理、圖紙會審不到位、總包單位與開發(fā)商同屬集團單位成員等是導(dǎo)致目標成本難以控制的因素;對目標利潤規(guī)劃能力薄弱、成本控制能力差,管理手段落后,實際成本與目標成本有較大差異,進而影響到目標利潤。針對這些問題的分析,本文提出了參考建議,希望為該公司下一步加強自身管理體系的建設(shè),加強項目的管理能力和獲利能力,在房地產(chǎn)市場中健康、穩(wěn)定的發(fā)展提供決策參考。
【學(xué)位單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2009
【中圖分類】：F293.33
【部分圖文】：

量本利分析圖

圖 3- 6 成本動態(tài)控制原理本動態(tài)管理就是通過對估算、預(yù)算、簽訂合同、合同執(zhí)行的管理，態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標成本，找出差異，最終達到成本控，實時比對實際成本和目標成本的差值，動態(tài)掌握及控制設(shè)計變更證，及時預(yù)警、發(fā)現(xiàn)成本超支情況，采取措施控制成本，使結(jié)算成

圖 3- 6 成本動態(tài)控制原理成本動態(tài)管理就是通過對估算、預(yù)算、簽訂合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標成本，找出差異，最終達到成本控制的目的，實時比對實際成本和目標成本的差值，動態(tài)掌握及控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，及時預(yù)警、發(fā)現(xiàn)成本超支情況，采取措施控制成本，使結(jié)算成本控制在目標成本范圍內(nèi)。成本動態(tài)控制手段包括合同臺帳及合同履行情況，設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳、季度成本動態(tài)控制表、季度成本動態(tài)控制總表等。動態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=未結(jié)算合同＋已結(jié)算合同＋非合同性成本＋待發(fā)生成本
【參考文獻】

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本文編號：2874900