“在企業(yè)內部，只有成本�！爆F(xiàn)代管理之父彼得·德魯克這句經(jīng)典之語正在為當前房地產(chǎn)企業(yè)的努力方向做出注腳。國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須轉變經(jīng)營模式，變原來“向土地要效益”的模式為“向管理要效益”的模式，加緊修煉內功，走精細化成本管理之路。 本文應用房地產(chǎn)項目成本控制的理論和方法，在總結借鑒先進的房地產(chǎn)項目成本管理經(jīng)驗基礎上，應用實例研究房地產(chǎn)項目在過程中實施動態(tài)成本控制，強化全過程成本控制為重點的觀點，針對項目中存在的問題，完整構建了成本管理過程中行之有效的策略和控制要點，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目各關鍵環(huán)節(jié)成本管理的有效控制，為國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立和健全現(xiàn)代成本控制體系提供借鑒，為企業(yè)達到增強競爭力這一目的提供指導建議。 本文的房地產(chǎn)項目成本控制及應用研究，緊密結合太湖錦園項目，突出房地產(chǎn)項目成本控制的實踐操作特性，建立起了以全過程成本控制為基礎，目標成本管理為手段的房地產(chǎn)成本管理模式，在逐步建立優(yōu)化成本控制制度、體系、流程的基礎上，在項目投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理全過程階段，在投資決策環(huán)節(jié)、設計環(huán)節(jié)、招投標環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、營銷環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)等七個關鍵環(huán)節(jié)，對成本控制的控制要點和策略提出建議，充分發(fā)揮成本管理的主觀能動特性，加強事前規(guī)劃、事中控制、事后評估的主動管理水平，從而促使成本管理目標的全面落實。 本文的房地產(chǎn)項目成本控制及應用研究，對于國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步精細化其成本管理，提高管控能力和水平，具有理論指導意義和實用價值。
【學位單位】：天津大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：F293.33
【部分圖文】：

[12]無錫某住宅項目的開發(fā)成本構成如圖 3－2 所示。圖 3－2 無錫某住宅項目開發(fā)成本構成圖3.3.2房地產(chǎn)項目成本控制的概念房地產(chǎn)項目利潤是企業(yè)永恒的目標，在收入一定的情況下，成本越低，利潤越高，而企業(yè)經(jīng)濟效益與成本管理水平有著密切關系。房地產(chǎn)項目的成本管理并不是僅僅是對合同過程和施工過程簡單財務成本控制，而是保證成本支出達到最有效的收益以達到提升價值的目的，在開發(fā)過程中貫徹一系列成本管理工作如成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等

錦園項目成本控制的研究17圖 4－1 太湖錦園項目總平面圖4.1.2太湖錦園項目成本控制體系（1）太湖錦園項目秉持以項目為管理對象的目標成本管理體系，即針對該項目，基于市場狀況，結合公司經(jīng)營計劃，預先確定項目預期銷售收入和利潤，經(jīng)過開發(fā)全過程控制以實現(xiàn)成本目標。（2）太湖錦園項目從三個層面控制目標成本：第一是建立目標成本管理的制度與流程，第二是積累每個階段的成本數(shù)據(jù)和控制要點，第三從集團的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構、提升價值[18]。從該項目所屬城市公司管理層面來看，主要從第一個及第二個目標成本控制層面進行控制。第一個層面 THY 公司建立的成本管理制度有目標成本管理與動態(tài)監(jiān)控制度、成本測算編制作業(yè)指導書、成本管理巡查工作指引、預決算工作辦法、招投標管理制度、采購管理細則、合同管理細則等，成本管理流程有設計階段成本控制流程、工程變更操作流程、工程結算流程、工程招標流程、戰(zhàn)略采購管理流程、戰(zhàn)略采購供應商管理流程、成本管控流程、付款管理流程等。第二個層面主要對成本控制的投資決策環(huán)節(jié)、設計環(huán)節(jié)、招投標環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、營銷環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)等七個關鍵環(huán)節(jié)采取相應的控制措施并積累數(shù)據(jù)[19]。（3）太湖錦園項目清晰界定成本構成，對目標成本控制的基本思想：首先是設定目標成本，將目標成本層層分解到各階段、

圖 4－4 太湖錦園項目可行性研究操作流程圖其次，THY 公司建立了科學的評價指標體系，包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等指標。在土地拍賣前，無錫市規(guī)劃局已對該地塊住宅建設部分提出規(guī)劃設計要點，THY 公司通過科學的評價指標體系，重點控制拿地成本的基礎上，按上圖可行性研究分析對擬建項目進行評估。太湖錦園項目規(guī)劃評價指標主要考慮確定可使用土地面積 40.36 萬平方米、建筑密度﹤20%、容積率﹤0.60、綠地率＞50%、機動車停車泊位數(shù)量、交通分析、公共設施配套等因素。設計方案評價主要考慮由于項目地處太湖景區(qū)，指標尤其考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調、產(chǎn)品格調、改善型需求等因素。市場定位評價指標是根據(jù)市場調查了解周邊區(qū)域樓盤定位，并對擬建項目市場預測,將產(chǎn)品定位為高檔住宅小區(qū)，精裝修公寓和毛坯別墅聯(lián)合，就銷售價格、銷售對象、物業(yè)管理費等建立評價指標。經(jīng)濟評價指標則考慮財務評價和綜合評價，在此階段至少要保證銷售凈利率超過 20%，通過定量分析反映項目的財務盈利能力、清償能力以及資金平衡情況,以此判斷項目的財務可行性。綜合評價是站在較高的角度判斷項目是否對社會經(jīng)濟有較大的貢獻,促進區(qū)域社會經(jīng)濟
【參考文獻】

相關期刊論文 前10條

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本文編號：2863338