【摘要】：房地產(chǎn)是近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,近幾年,國(guó)家采取了一系列關(guān)于土地、金融等方面的宏觀調(diào)控政策,加上房地產(chǎn)市場(chǎng)本身日趨規(guī)范,競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈,專業(yè)化水平愈高,其己進(jìn)入微利時(shí)代。在房地產(chǎn)行業(yè)入冬之際,強(qiáng)調(diào)成本控制對(duì)提高公司的競(jìng)爭(zhēng)地位則具有極其重要的作用。想在當(dāng)下嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境中生存下來(lái),最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,必須十分重視成本管理工作,對(duì)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的管理控制。 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng),對(duì)其采取成本控制是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程,唯有在其開發(fā)期間做到全過(guò)程、全方位、全員,事前計(jì)劃、事中控制、事后綜合平衡,動(dòng)態(tài)追蹤項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程,創(chuàng)建改善完備項(xiàng)目的計(jì)劃、質(zhì)量、進(jìn)度成本控制與保障體制,方可切實(shí)降低成本、提高項(xiàng)目利潤(rùn)。 本文根據(jù)項(xiàng)目成本控制理論,從成本控制的角度,結(jié)合JDL房地產(chǎn)公司在十里緹香項(xiàng)目上成本控制的現(xiàn)行情況,采取掙值法對(duì)十里緹香二期工程項(xiàng)目前11周進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,并重點(diǎn)分析JDL房地產(chǎn)公司十里緹香項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、建設(shè)階段、銷售階段四個(gè)不同階段的成本控制中存在的問(wèn)題及其原因： (1)設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問(wèn)題：設(shè)計(jì)方案開發(fā)成本偏高,不夠經(jīng)濟(jì)；設(shè)計(jì)成本投入回報(bào)率不高；設(shè)計(jì)選取的材料浪費(fèi)大；注重形象工程,設(shè)計(jì)浪費(fèi)嚴(yán)重；設(shè)計(jì)單位服務(wù)工作不到位。設(shè)計(jì)階段產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因：開發(fā)商過(guò)度在意建筑效果；設(shè)計(jì)單位成本意識(shí)不強(qiáng)；設(shè)計(jì)單位思想保守；設(shè)計(jì)方案選擇主觀性強(qiáng)；設(shè)計(jì)單位工作理念有偏差。 (2)招投標(biāo)階段出現(xiàn)的問(wèn)題：無(wú)圖招標(biāo)；低價(jià)中標(biāo)；不平衡報(bào)價(jià)。招投標(biāo)階段產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因：公司為了趕工搶進(jìn)度；公司招標(biāo)管理系統(tǒng)要求片面；施工單位想早收錢多收錢；房地產(chǎn)公司希望轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 (3)建設(shè)階段出現(xiàn)的問(wèn)題：未進(jìn)行工程優(yōu)化；未及時(shí)處理工程量簽證；趕工導(dǎo)致質(zhì)量下降；出現(xiàn)工程延誤。建設(shè)階段產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因：工程優(yōu)化設(shè)計(jì)意識(shí)不夠；未及時(shí)處理工程量簽證；公司片面追求進(jìn)度；未及時(shí)處理技術(shù)問(wèn)題。 (4)銷售階段出現(xiàn)的問(wèn)題：項(xiàng)目銷售計(jì)劃不合理；按揭辦理的速度不夠迅速。銷售階段產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因：沒有進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目廣告推廣策劃；按揭貸款流程未得到足夠重視。 并針對(duì)問(wèn)題提出了具體的成本控制的一些思路及相關(guān)對(duì)策,以找到解決房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效方法： (1)設(shè)計(jì)階段要運(yùn)用價(jià)值工程方法競(jìng)選設(shè)計(jì)方案,開展限額設(shè)計(jì),控制項(xiàng)目費(fèi)用,建立激勵(lì)機(jī)制,促使設(shè)計(jì)人員積極參與成本控制,優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的方案,動(dòng)態(tài)測(cè)算反饋,加強(qiáng)設(shè)計(jì)審查力度。(2)招投標(biāo)階段要做好合同規(guī)劃,建立全項(xiàng)目合同管理體系,合理劃分施工標(biāo)段,進(jìn)行規(guī)范的招評(píng)標(biāo),認(rèn)真分析報(bào)價(jià),防止不平衡報(bào)價(jià)和低價(jià)中標(biāo),實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)制度。(3)建設(shè)階段要嚴(yán)謹(jǐn)簽訂建設(shè)工程施工合同,確定設(shè)備材料合理價(jià),嚴(yán)格控制設(shè)備材料用量,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理,重視工程質(zhì)量、進(jìn)度的考核,加強(qiáng)項(xiàng)目總體管理,避免發(fā)生承包商索賠事件,重視施工安全的考核,加強(qiáng)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。(4)銷售階段要做好營(yíng)銷策劃方案,加強(qiáng)營(yíng)銷隊(duì)伍量化考核,系統(tǒng)制定項(xiàng)目廣告推廣策劃。 本文既有理論依據(jù),又有實(shí)際操作,本論文結(jié)合項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行分析研究,按照提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的思路進(jìn)行,是理論用于實(shí)踐的應(yīng)用研究。其問(wèn)題的解決思路及其對(duì)策具有可操作性,通過(guò)研究不但對(duì)JDL房地產(chǎn)公司完善成本管理模式、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值,也希望能夠?yàn)槠渌愃频姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成本控制提供有力的幫助和參考。
【學(xué)位授予單位】：西南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：TU723.3;F299.233.4

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本文編號(hào)：2749735