本文選題：房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本　切入點(diǎn)：成本動(dòng)因　出處：《北京交通大學(xué)》2013年博士論文

【摘要】：持續(xù)暴漲的房價(jià),無疑是近年來最受全社會關(guān)注、攸關(guān)經(jīng)濟(jì)民生的重大問題。對于房價(jià)問題的研究,人們首先歸結(jié)于高額的地價(jià)、沉重的稅負(fù)等,事實(shí)上,推高房價(jià)的不僅是計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的顯性支出,還包括房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上由于各個(gè)節(jié)點(diǎn)之間錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系及利益分配不均帶來的高額交易成本和其它隱形成本。甚至,促使這些交易或隱形成本產(chǎn)生的機(jī)制才是推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)因。本文立足于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈視角,在對我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上,以供應(yīng)鏈成本研究為出發(fā)點(diǎn),辨別我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈運(yùn)行中產(chǎn)生的大量顯性和隱性成本,分析成本動(dòng)因?qū)⿷?yīng)鏈成本及房價(jià)的推動(dòng)機(jī)理,最終建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制。研究的理論意義在于從供應(yīng)鏈視角,為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理和房價(jià)控制設(shè)計(jì)一個(gè)新的理論框架,同時(shí),為優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)、促進(jìn)各主體間的信任與合作,減少成本溢出、控制房價(jià)、提高供應(yīng)鏈顧客價(jià)值提供有益的分析途徑和方法。 本文在參考大量的文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上,首先,對我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)進(jìn)行分析：基于商品物流理論,建立了由實(shí)物鏈、資金鏈和信息鏈組成的我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)模型,分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)中物資、資金和信息的流動(dòng)狀態(tài),探討房地產(chǎn)供應(yīng)鏈不同于其它產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。其次,研究了我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成并進(jìn)行聚類分析：在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本屬性及結(jié)構(gòu)體系的分析框架之上,建立成本構(gòu)成的四維結(jié)構(gòu)。第一維按照成本發(fā)生的維度分為生產(chǎn)維度和關(guān)系維度成本；第二維按照成本要素屬性分為人力、資產(chǎn)、物力、自然資源、運(yùn)輸、時(shí)間、信息成本等類型,第三維按照成本流動(dòng)的載體分為物流、資金流和信息流成本,最后按照成本發(fā)生的階段分為投入方、生產(chǎn)方、流通方和消費(fèi)方成本。分析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈核心流程,按其工作結(jié)構(gòu)分析所產(chǎn)生的成本項(xiàng)目,對成本按照不同屬性和階段進(jìn)行歸類,建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本聚類結(jié)構(gòu)。第三,研究了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本動(dòng)因及對供應(yīng)鏈成本和房價(jià)的推動(dòng)機(jī)理：在明確房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本與房地產(chǎn)價(jià)格之間密切關(guān)系的前提下,找出各個(gè)階段影響成本的動(dòng)因,在成本動(dòng)因和房地產(chǎn)價(jià)格之間建立因果回路圖模型,通過形成的各種反饋回路,將影響房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本及房價(jià)的關(guān)鍵動(dòng)因集中到5個(gè)方面：①金融機(jī)構(gòu)的影響；②地方政府的影響；③供應(yīng)鏈其他合作伙伴的影響；④開發(fā)商聯(lián)盟的影響；⑤消費(fèi)者投資投機(jī)的影響。針對以上5個(gè)方面,分別采用因果回路圖、現(xiàn)實(shí)分析和博弈分析的方式,遞進(jìn)論證5類成本動(dòng)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈成本及房價(jià)的影響機(jī)理。第四,對房地產(chǎn)供應(yīng)鏈關(guān)鍵成本動(dòng)因與房價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析,應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的協(xié)整檢驗(yàn)以及一元回歸模型,選取我國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中的主要成本動(dòng)因：土地價(jià)格、土地出讓金占地方財(cái)政收入比例、房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款、基準(zhǔn)貸款利率、百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)企業(yè)全部產(chǎn)值比例及房地產(chǎn)投機(jī)度進(jìn)行實(shí)證分析,檢驗(yàn)證明了房地產(chǎn)企業(yè)獲得的銀行貸款對房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用最強(qiáng),其次是土地價(jià)格、土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例和人民幣基準(zhǔn)利率,反映房地產(chǎn)市場投資投機(jī)現(xiàn)象的投機(jī)度與房地產(chǎn)價(jià)格變化之間保持形似的變化趨勢,房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的市場份額對房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。最后,進(jìn)行了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制研究：結(jié)合房地產(chǎn)供應(yīng)鏈運(yùn)行中存在的問題,提出對房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制機(jī)制設(shè)計(jì)的原則和思路,根據(jù)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈所處的環(huán)境以及供應(yīng)鏈自身特點(diǎn),從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈外部制度建設(shè)和內(nèi)部機(jī)制建設(shè)兩個(gè)方面加以完善,提出控制房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本從而降低房價(jià)和提高顧客價(jià)值的具體措施。
[Abstract]:The soaring housing prices, is undoubtedly the most popular in recent years the attention of the whole society, economy and people's livelihood. The vital problem for the study of housing prices, people first attributed to the high price, the heavy tax burden, in fact, pushing up prices not only is included in the cost of real estate development in the dominant expenditure, including supply chain real estate due to high transaction costs between each node and the distribution of interests of the interests of perplexing due to unbalanced and other hidden costs. Even, make these transactions or hidden costs generated mechanism is the reason to promote the housing prices. This paper is based on the real estate supply chain perspective, based on the analysis of China's real estate supply chain the structure and characteristics of the supply chain cost, in order to study as a starting point, which distinguish China's real estate supply chain in the operation of a large number of explicit and implicit costs, cost driver analysis on Supply Chain The promoting mechanism of costs and prices, the final establishment of the real estate supply chain cost control mechanism. The theoretical significance is from the perspective of supply chain, real estate supply chain cost management and price control to design a new theoretical framework, at the same time, in order to optimize the real estate supply chain structure, promoting trust and cooperation among various subjects. To reduce the cost of overflow, control prices, provide analysis ways and methods useful to improve supply chain customer value.
Based on lots of literatures, first of all, on China's real estate supply chain structure and characteristics were analyzed: Based on theory of commodity logistics, established by the real chain, capital chain and information chain of China's real estate supply chain network model, analyses the material real estate supply chain. Flow of capital and information, to explore the supply chain of real estate characteristics different from other industries. Secondly, the study of China's real estate supply chain cost structure and clustering analysis: on the analysis framework of real estate supply chain cost attribute and structure system, establish the four-dimensional structure of cost structure. The first dimension according to the cost the dimension and relational dimension is divided into production cost; the second dimension of human attributes according to the cost, assets, resources, natural resources, transportation, time, cost and other types of information, according to the third dimension The carrier flow into the logistics, capital flow and information flow cost, according to the final cost of the stage is divided into investment, production, circulation and consumption cost. The analysis of the real estate supply chain core process, according to the analysis of the cost structure of project cost according to different attributes and stage classification the establishment of the real estate, the cost of supply chain cluster structure. Third, the real estate supply chain cost driver and driving mechanism of supply chain costs and prices: between clear real estate supply chain cost and the price of real estate under the premise of close relationship, to find out the impact of cost drivers in each stage, establish a causal loop diagram model in between cost and price of real estate, through the formation of a variety of feedback loop will influence the key factors of the real estate supply chain costs and prices to focus on 5 aspects: the influence of financial institutions; The influence of the local government; the effect of supply chain partners; the influence of developers alliance; impact consumer investment and speculation. In view of the above 5 aspects, respectively using causal loop diagram analysis, practical analysis and game mode, 5 types of cost drivers demonstrated progressive impact on the supply chain cost and price of real estate mechanism. Fourth, empirical analysis of the relationship between the key motivation and supply chain cost of real estate prices, using econometric cointegration test and regression model, select the main cost of the supply chain of China's real estate in the reasons: land prices, land transfer payments accounted for the proportion of local fiscal revenue, the real estate enterprises the bank loans, the benchmark lending rate, the empirical analysis of 100 real estate enterprise value of real estate enterprises of all output proportion and the degree of real estate speculation, real estate inspection certificate The strongest production enterprises to obtain bank loans to real estate prices, followed by the price of land, land leasing accounted for the proportion of local revenue and the benchmark interest rate, keep the change trend between the shape of the reflection of the real estate market investment speculation speculation and changes in real estate prices, the real estate industry hundred enterprises market share has a positive effect on the real estate price. Finally, the real estate supply chain cost control mechanism research: combining the existing supply chain of real estate problems in operation, put forward to the real estate supply chain into the ideas and principles of design of the control system, according to the real estate supply chain environment and the supply chain itself the characteristics and improvement measures from two aspects of real estate outside the supply chain system construction and internal mechanism construction, put forward to control the real estate supply chain so as to reduce the cost of housing and Specific measures for high customer value.

【學(xué)位授予單位】：北京交通大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號】：F299.23

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本文編號：1681434