【摘要】 在物業(yè)管理服務行業(yè)快速發(fā)展的同時，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛也隨之上升。比較典型的是業(yè)主由于物業(yè)服務企業(yè)的服務存在各種瑕疵而拒絕繳付物業(yè)服務費而引發(fā)的與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。隨著人們法律意識的增強，越來越多的物業(yè)服務費糾紛訴訟至法院，占用了大量的司法資源。物業(yè)服務費糾紛不僅嚴重危害廣大業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的自身利益，也在一定程度上影響社會的安定，因此研究如何減少、解決此類糾紛對已節(jié)省司法資源、提高廣大業(yè)主的生活質量、推進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展乃至和諧社會的構建都具有重要的現(xiàn)實意義。本文采用數(shù)理統(tǒng)計和定量分析的方法，對煙臺市某區(qū)人民法院的案卷進行調(diào)查，力圖更為客觀地分析和把握目前我國物業(yè)服務費糾紛的實際狀況，總結出此類糾紛特點、多發(fā)的原因，在借鑒發(fā)達國家對物業(yè)費糾紛的相關規(guī)定的基礎上，理論聯(lián)系實際提出完善相關制度的幾點建議，包括加強立法的協(xié)調(diào)性，物業(yè)服務合同有名化；行政權合理介入；大力推行調(diào)判結合及小額訴訟制度等。以期既能在源頭減少此類糾紛也能對司法審判工作起到一定的幫助作用。真正做到既能保護業(yè)主的合法權益，又能促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。 

引 言

由于此類糾紛與人民群眾的日常生活息息相關，關系到千家萬戶人民群眾的切身利益,如果處理不當,就會容易引發(fā)上訪或群體性事件，對社會安定團結和正常秩序造成功能不良影響,因此,各地政府和社會各界對此類糾紛的關注度不斷提升，并將其作為當下社會管理工作的重點�？v觀當下發(fā)展趨勢，,如果不能盡快地出臺相關的預防措施和解決途徑,物業(yè)服務費糾紛將會衍變?yōu)樾聲r期構建和諧社會的“攔路虎”因此，如何準確認識并更好地探索物業(yè)服務糾紛產(chǎn)生、發(fā)展的規(guī)律,如何完善現(xiàn)有的法律、審判等相關制度，達到減少此類糾紛的產(chǎn)生并能迅速妥善化解已經(jīng)出現(xiàn)的物業(yè)服務糾紛,實現(xiàn)社會的安定有序、和諧穩(wěn)定,成為一個亟待破解的難題。鑒于此，本文以煙臺市芝罘區(qū)人民法院近年受理的物業(yè)服務糾紛案件進行了初步調(diào)研，在此基礎上分析了此類糾紛的特點、多發(fā)原因并提出完善相關制度的幾點建議。
改革開放以來，隨著城市建設和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)迅速發(fā)展起來，它的覆蓋面也逐步擴大，在為居民提供便利的同時，也為社會創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，物業(yè)服務行業(yè)肩負著轉變經(jīng)濟增長方式、促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、擴大居民消費、增加就業(yè)崗位、維護社會穩(wěn)定等多項重任，在推動城市化發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。然而廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)服務的滿意度卻不甚理想，不滿意的比例高達 74%，主要集中在服務不到位，管理混亂；公用設施、場地經(jīng)營使用和收益不透明；公共維修基金使用不透明；物業(yè)服務費收支不合理；服務人員態(tài)度不好，素質差等方面。①由此引發(fā)的物業(yè)服務糾紛在大中城市呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，演變成了現(xiàn)代社會特有的糾紛類型。隨著人們法律意識的增強，物業(yè)服務糾紛訴訟到法院的數(shù)量也在逐年上升。其中，業(yè)主因為不滿物業(yè)服務公司的服務進而拒付物業(yè)服務費的糾紛占據(jù)大多數(shù)。
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第一章 物業(yè)服務費糾紛現(xiàn)狀分析

第一節(jié) 物業(yè)服務費糾紛的基本現(xiàn)狀
一、煙臺市物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展概況
自 1981 年 3 月深圳市物業(yè)管理公司成立以來，物業(yè)管理行業(yè)在中國大陸已經(jīng)走過了近 30 年的發(fā)展歷程。現(xiàn)在，物業(yè)管理服務已成為一個新興而飛速發(fā)展的行業(yè)，在提供就業(yè)、促進經(jīng)濟增長、方便居民生活等方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。據(jù)了解，近年來基礎性和等級性物業(yè)服務管理模式在煙臺市備受推崇,物業(yè)服務業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理覆蓋率不斷擴大, 其中新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率達 100%,老住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率約達 83%左右；管理領域不斷拓寬，由單一的住宅小區(qū),逐步向高檔別墅、辦公寫字樓、娛樂場所、商場超市、以及醫(yī)院、學校等項目領域拓展；與此同時，煙臺的物業(yè)服務市場先后吸引了龍湖、萬科、中海等國內(nèi)一大批實力雄厚的物業(yè)服務入駐，物業(yè)服務的水平和檔次也得到了很大提升。目前在煙臺市場有500 多家物業(yè)服務企業(yè),其中有 3 家獲得國家一級資質, 20 家獲得二級資質企業(yè)，另有 5 家企業(yè)入圍全國物業(yè)企業(yè)綜合實力前 150 強。①全行業(yè)共擁有約 4 萬專職從業(yè)人員，2500 多個物業(yè)管理項目,物業(yè)管理面積超過 1.3 億平方米。
二、煙臺市物業(yè)服務費糾紛現(xiàn)狀
物業(yè)服務從無到有、從簡單到復雜，現(xiàn)在的物業(yè)服務除了傳統(tǒng)意義上的管理外，還需要對附屬配套設施、設備、場地、環(huán)境綠化、道路建設、和專業(yè)化的管理，并提供物業(yè)委托合同中約定的其他服務，以便更好地整合整體功能和綜合效益。但是我們不難看到在物業(yè)服務業(yè)蓬勃發(fā)展的同時產(chǎn)生了一系列為問題：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾、物業(yè)服務企業(yè)難以收齊物業(yè)管理費及有名無實的業(yè)主委員會等等，由此造成物業(yè)服務糾紛呈不斷上升趨勢，其中，業(yè)主因為不滿物業(yè)服務公司的服務進而拒付物業(yè)服務費的糾紛占據(jù)大多數(shù)。從下面關于 2008 年來芝罘區(qū)人民法院審理相關案件情況統(tǒng)計表格可以看出近年來煙臺市芝罘區(qū)物業(yè)糾紛的嚴峻程度。
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第二節(jié) 物業(yè)服務費糾紛的特點
物業(yè)服務合同糾紛與一般民事糾紛相比，司法實踐中呈現(xiàn)出以下特點：
一、數(shù)量多且呈逐年上升趨勢
物業(yè)辦事條約糾紛（2008 年曩昔稱物業(yè)辦理糾紛）作為新范例案件是近來幾年才出現(xiàn)的，從法院開始受理后現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢，在民事案件中所占據(jù)的比例漸漸加大，2012 年 1-8 月民一庭共收案 619 件，此中有 257 件是物業(yè)辦事條約糾紛案件，占總收案數(shù)的 41.5%。這些糾紛大部門都是一個物業(yè)公司告狀多個業(yè)主，但此類糾紛很少接納配合訴訟的情勢辦理，造成法院短期內(nèi)受案數(shù)目激增。從表格二可以看出，2009 年受案增收率有所降落，2010 年以后都連結了高增長率，2010 年增長率更是到達了 206%。
二、標的額普遍較小但雙方矛盾比較深
通過對 2012 年受案情況的統(tǒng)計，物業(yè)服務費糾紛案件的訴訟標的額普遍較小。具體來講，訴訟標的額在 5000 元以下的共 511 件，占案件總數(shù) 91%以上；5000 元以上 10000 元以下共 32 件；10000 元以上 20000 元以下共 12 件；20000 元以上共 1 件。標的額雖然較少但雙方矛盾持續(xù)時間較長，且對相關的法律法規(guī)、服務內(nèi)容和質量、服務收費標準等方面存在較大的爭議，往往是多次溝通協(xié)商不能達成一致才會尋求司法救濟。庭審過程中雙方當事人互不相讓，均表示自己不存在過錯，收取費用或者拒絕支付服用都理由充分，即使法官耐心進行調(diào)解，也無法消除雙方的對立抵觸情緒，很多業(yè)主表示，不是承受不起幾千塊錢的物業(yè)費，只是覺得物業(yè)服務公司服
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第二章 物業(yè)服務費糾紛多發(fā)的原因 ....................17-25 
第一節(jié) 法律制度層面的原因 ................17-20 
一、 物業(yè)服務糾紛案件可適用的法律依據(jù) ..................17-18 
（一） 法律 ..............................17 
（二） 行政法規(guī)、規(guī)章 ....................17-18 
（三） 地方性法規(guī) .........................................18 
（四） 司法解釋 ..............................18 
二、 現(xiàn)行法律規(guī)范存在的問題............................. 18-20 
（一） 法律規(guī)定含糊不清，缺乏可操作性.................... 19 
（二） 現(xiàn)行物業(yè)服務法律體系不協(xié)調(diào) .....................19-20 
第二節(jié) 業(yè)主層面的原因 ...................20-22 
一、 業(yè)主委員會成立難 .................20-21 
二、 業(yè)主自治權缺位.......................... 21-22 
第三節(jié) 物業(yè)管理服務市場運作不規(guī)范..................... 22-25 
一、 我國物業(yè)服務收費體制不完善............................ 22-23 
二、 主體雙方重權利、輕義務 ........................23 
三、 開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)的“父與子關系” ............23-25 
第三章 物業(yè)服務費糾紛審理的傳統(tǒng)做法與挑戰(zhàn) ...................25-28 
第一節(jié) 物業(yè)服務費糾紛案件審理的傳統(tǒng)做法 .....................25-26 
一、 處理原則 .................25 
二、 具體做法.................. 25-26 
（一） 調(diào)解先行........................... 25-26 
（二） 調(diào)解不成時的判決 ......................26 
第二節(jié) 基層法院審理物業(yè)服務費糾紛面臨的挑戰(zhàn)................ 26-28 
一、 事實認定方面 ...............26-27 
二、 法律適用方面 ......................27 
三、 糾紛徹底解決方面 .....................27-28 

第四章 減少、化解物業(yè)服務費糾紛相關制度之完善

第一節(jié) 我國對業(yè)主拒付物業(yè)費行為采取的措施
《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“業(yè)主委員督促逾期不交費的業(yè)主限期交納所欠物業(yè)服務費，業(yè)主逾期仍不交納的，物業(yè)管理公司可以向人民法院提起訴訟。”實踐中芝罘區(qū)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)針對業(yè)主延期交納物業(yè)服務費的行為主要就是依照該條規(guī)定采取兩種路徑：先行的催繳程序與催繳不成后的訴訟程序。
一、物業(yè)服務企業(yè)的催繳程序
物業(yè)服務企業(yè)通常會對延期付費的業(yè)主進行區(qū)分。根據(jù)其欠費程度的不同采取相應的措施。針對信用較好或者是欠費較少的業(yè)主一般采取寄發(fā)、張貼催繳通知單或者使用電話催繳，這也是物業(yè)服務企業(yè)最常用的追繳方式。按照煙臺市的傳統(tǒng)，住宅小區(qū)的業(yè)主應當在每月月初繳納上個月的物業(yè)服務費用，筆耕文化傳播，如果到月末仍沒有繳納相關費用，物業(yè)服務企業(yè)就會在下個月初收繳物業(yè)服務費時在未交費的業(yè)主家門口、樓道口或者小區(qū)展欄里張貼催繳通知單，要求業(yè)主交齊兩個月的物業(yè)服務費，如果月底業(yè)主仍然未主動交付物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)將在下月月初以相同的方式再次發(fā)出催繳通知，要求在限期內(nèi)繳清三個月的物業(yè)服務費用。以此類推，直至物業(yè)服務企業(yè)按照法律和管理規(guī)約規(guī)定采取其他措施。
針對一些欠費較多的業(yè)主物業(yè)服務企業(yè)通常會采取讓工作人員親自上門催繳的方式，對欠費業(yè)主進行溝通和規(guī)勸，爭取業(yè)主的理解和支持；對于那些經(jīng)濟上確有困難的業(yè)主則會給予適當?shù)膬?yōu)惠。
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結論

隨著我國住房市場化改革的深入，部分小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)之間的關系高度緊張，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，成為影響社會和諧穩(wěn)定的隱患。這反映出我國物業(yè)服務方面的法律法規(guī)相對滯后、行政管理權缺失、欠缺方便有效的糾紛解決途徑等不足。
本文從頻發(fā)的物業(yè)服務費用糾紛入手，對此類糾紛的概念、特點進行了較為細致的分析，闡述了現(xiàn)階段我國物業(yè)服務費糾紛多發(fā)的原因并提出了幾點完善建議，以期能夠提高解決物業(yè)服務費糾紛工作的社會化與專業(yè)化水平，為推動我國物業(yè)服務行業(yè)的規(guī)范化進程做一點微薄的努力。但在行文過程中筆者深切感受自己學識有限，很多方面的論述較為單薄，有待今后繼續(xù)學習研究。
物業(yè)服務費糾紛雖小但是與我們每個人的生活息息相關。預防和妥善化解此類需要各方群策群力。政府、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主都應當從樹立正確的物業(yè)管理、服務理念，認識到物業(yè)管理服務的實質，為促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)居民生活的“長治久安”貢獻一份力量。
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本文編號：11047