本文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律適用研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

《河南大學(xué)》 2013年

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律適用研究

鮑放  

【摘要】：商品房預(yù)售制度對于推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用，但商品房預(yù)售所具有的不同于一般現(xiàn)房買賣的特征，也給預(yù)購人帶來了較大的風(fēng)險。同時伴隨我國商品房價格的持續(xù)上漲，且從商品房預(yù)售到交房存在較長的時間空檔，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓也已成為房地產(chǎn)市場交易不可或缺的部分。 實踐中的預(yù)售商品房交易，一方面處于強勢地位的開發(fā)商（即預(yù)售人）出于對預(yù)購人資信能力的考慮，擬定格式條款限制預(yù)購人的權(quán)利自由；另一方面出于各種原因預(yù)購人需要轉(zhuǎn)讓所購預(yù)售商品房，，甚至在房價飛漲時，預(yù)購人基于投資性購房的目的，通過轉(zhuǎn)讓行為而牟利。另外，開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，“一房多賣”的現(xiàn)象也是時有發(fā)生。從司法實踐中法院審理的大量有關(guān)此類案件的糾紛可以看出，實務(wù)界對預(yù)售合同能否轉(zhuǎn)讓的態(tài)度不同，對預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)蘊含的法律原則缺乏認識，造成司法裁判的不統(tǒng)一，同一案件，法院內(nèi)部往往形成不同處理意見的對立，或者類似案件，不同地區(qū)法院的判決明顯不同。出現(xiàn)以上問題的原因在于我國現(xiàn)有的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)不完備，尤其是對預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)認識不一。通過對現(xiàn)有關(guān)于其法律性質(zhì)的兩種學(xué)說—債權(quán)債務(wù)說和物權(quán)說進行比較，并結(jié)合民法理論和具體實踐，發(fā)現(xiàn)兩種學(xué)說各自都有其存在的缺陷，難以對各方主體的權(quán)益形成有效的保護。對此比較合理的途徑是從“債權(quán)物權(quán)化”的角度將預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓定性為買賣合同，賦予債權(quán)以一定程度的對抗效力，保護權(quán)利人的利益。同時解決預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓糾紛法律適用的關(guān)鍵在于對合同自由給予適當(dāng)限制，并統(tǒng)一預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范，細化預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的具體法律規(guī)定。因此，基于對預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律適用的完善，首先，應(yīng)從立法層面對預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合法性、轉(zhuǎn)讓的種類、轉(zhuǎn)讓條件及程序作出具體性的規(guī)定，以規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為，使實踐中預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓達到法律適用的一致，維護法律的統(tǒng)一與威嚴，切實保護各方當(dāng)事人的利益。其次，在登記制度方面，確立《物權(quán)法》在房地產(chǎn)登記法律體系中的核心地位，改造現(xiàn)有的商品房預(yù)售合同登記備案制度，建立預(yù)售合同登記制度和預(yù)告登記制度的銜接，防止預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中糾紛的產(chǎn)生，保障受讓人的購房權(quán)益。再者，在格式條款的解釋適用方面，應(yīng)在適用《合同法》及《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》的基礎(chǔ)上，確立格式條款的解釋原則，同時加強預(yù)售合同格式條款的司法規(guī)制，平衡當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)。最后，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的多重買賣合同，合同的履行可以參照《買賣合同解釋》對普通動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)的多重買賣合同履行問題做出的規(guī)定。

【關(guān)鍵詞】：
【學(xué)位授予單位】：河南大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號】：D923.2;D923.6
【目錄】：

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