發(fā)布時間：2018-02-26 03:06

  本文關(guān)鍵詞： 商品住宅 區(qū)域性寡頭壟斷 開發(fā)商行為 政府治理和規(guī)制　出處：《西南財經(jīng)大學》2010年博士論文　論文類型：學位論文

【摘要】：中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來,中國商品住宅價格整體升溫,引起投資增長過快過猛、供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡、空置面積不斷增加以及開發(fā)商捂盤惜售、虛假信息等不正當競爭行為,而保障性住宅的供給卻嚴重不足。這些問題己危及產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,引發(fā)了一系列不良社會后果,加劇了社會矛盾沖突,成為社會各界關(guān)注的熱點。解決好這些問題,僅僅依靠市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)難以奏效,必須借助政府力量。為此,政府如何運用經(jīng)濟手段和行政手段來治理商品房市場環(huán)境,加強對開發(fā)商不良行為的規(guī)制是一個有研究價值的重要課題。住宅市場由相互聯(lián)系和影響、但又各自獨立運行的保障性住宅市場和商品性住宅市場兩個子系統(tǒng)組成。其中商品住宅社會矛盾最集中最尖銳,是住宅市場的“牛鼻子”,分析和解決好它所存在的問題,整個住宅市場的問題可以提綱挈領(lǐng),迎刃而解。基于此,本文把保障性住宅市場與商品住宅市場隔離開,將保障性住宅市場視為影響住宅市場的重要因素,而單獨集中地對商品住宅市場存在的問題、解決的途徑措施,作系統(tǒng)深入的分析。以期使分析對象相對集中,能夠把問題分析得更全面和透徹。 產(chǎn)業(yè)規(guī)制是基于市場失靈下的政府干預行為,是市場經(jīng)濟的輔助功能,其目的在于使市場回歸正常、理性的運行軌道。針對目前中國商品住宅市場呈現(xiàn)的高房價、高空置率、供需結(jié)構(gòu)失衡等特征,及其引發(fā)一系列嚴重的不良社會后果,本文主要從中觀的產(chǎn)業(yè)視角,運用產(chǎn)業(yè)組織理論中哈佛學派的SCP范式設(shè)計了論文的分析框架,即首先分析中國商品住宅市場區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)的形成機理；然后分析在需求過旺的區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)中開發(fā)商的行為和不良傾向,及其引發(fā)的不良社會后果；最后,針對所揭示出來的問題,提出治理商品住宅市場環(huán)境、規(guī)制開發(fā)商不良行為的思路和措施。 論文由六章構(gòu)成。第一章緒論,介紹了選題的研究價值、論文的分析框架、各章的主要內(nèi)容,以及論文的創(chuàng)新點和不足之處。 第二章,介紹和評述本文分析時使用的相關(guān)理論,回顧和評述了國內(nèi)外與本選題相關(guān)的研究文獻,為本文的后續(xù)奠定了理論基礎(chǔ)。 第三、四、五章是本文的核心。論文在第三章中揭示商品住宅及商品住宅市場的特性；分析土地財政導致政府規(guī)制缺位；保障性住宅供給嚴重不足,使中低收入者涌入商品住宅市場,造成需求持續(xù)過旺；投資渠道狹窄導致大量炒房資金涌入,推高房價節(jié)節(jié)上漲等市場環(huán)境缺陷的基礎(chǔ)上,指出開發(fā)商的經(jīng)濟人自利性,促使其利用商品住宅及商品住宅市場的特性和市場環(huán)境缺陷,謀求壟斷地位,從而導致了商品住宅市場區(qū)域性寡頭壟斷結(jié)構(gòu)形成,并且揭示了區(qū)域性寡頭壟斷市場的基本特征。 論文第四章,分析了在需求持續(xù)過旺、政府規(guī)制缺失和區(qū)域性寡頭壟斷’市場結(jié)構(gòu)中,開發(fā)商的價格競爭和非價格競爭行為,指出非價格競爭行為是開發(fā)商的優(yōu)先策略,并揭示了其中存在的不良傾向,如追求壟斷定價、屯積土地、捂盤惜售、利用“托兒”制造購房熱假象等等。論文指出,市場缺陷和開發(fā)商的不良行為和傾向,引發(fā)了一系列嚴重的不良后果,加劇了社會矛盾和沖突,破壞了社會的和諧穩(wěn)定。 論文第五章,在第四章的基礎(chǔ)上,首先論述由于商品住宅市場環(huán)境存在明顯缺陷,開發(fā)商行為有明顯不良傾向,因而運用政府力量治理市場環(huán)境,糾正其缺陷,加強規(guī)制,抑制開發(fā)商不良行為具有必要性和緊迫性。然后,分別就如何治理市場環(huán)境,規(guī)制開發(fā)商不良行為傾向,提出了具體的思路和措施。 第六章是本文的結(jié)論及展望。 本文探索如下幾個方面以求有所創(chuàng)新： (1)分析論證了中國商品住宅市場區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)的形成機理,并揭示了它的基本特征。首先論證了住宅具有空間位置的固定性、使用價值的多重異質(zhì)性、耐久性和昂貴性等特性。其次,分析了中國商品住宅市場環(huán)境存在土地財政導致政府規(guī)制松弛、保障性住宅供給嚴重不足,將中低收入者擠入商品住宅市場、投資渠道狹窄,導致大量炒房資金涌入,推動房價高漲等缺陷。最后,指出開發(fā)商在經(jīng)濟人自利性驅(qū)動下,利用住宅的特性和市場環(huán)境缺陷,謀取壟斷市場地位,形成了區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu),并揭示了該市場結(jié)構(gòu)的基本特征。 (2)分析了在需求過旺、規(guī)制松弛和有明顯缺陷的市場環(huán)境中,開發(fā)商的價格競爭和非價格競爭行為,提出并論證了非價格競爭行為是開發(fā)商優(yōu)先策略的理論觀點,揭露了開發(fā)商不正當行為其引發(fā)的嚴重不良社會后果,如壟斷定價、虛假信息、囤積土地、捂盤惜售以及加速土地資源占用、滋生腐敗、引發(fā)嚴重分配不公、扭曲投資分配使實體經(jīng)濟空心化等,這些不良社會后果危及社會的和諧和穩(wěn)定。 (3)論證了治理市場環(huán)境缺陷和規(guī)制開發(fā)商不良行為的必要性和緊迫性,并針對市場環(huán)境缺陷和開發(fā)商不正當行為,提出加強治理和規(guī)制的思路和對策措施。如改革中央與地方政府的事權(quán)劃分和稅收分配比例,以及政績考核方法；消除土地財政；把保障性住宅建設(shè)和供給,列為對地方政府政績的主要考核指標；通過增加保障性住宅供給,消除由于中低收入者擠入而引起的商品住宅市場過旺需求；治理商品住宅市場中的過度投機行為；規(guī)制開發(fā)商壟斷定價行為與利用虛假信息和廣告,夸大住宅商品差別和性能、囤積土地、捂盤惜售哄抬價格等不正當行為。以期通過加強治理和規(guī)制,使商品住宅市場健康而平穩(wěn)地發(fā)展。 (4)揭示了住宅商品和市場的特征。論文認為土地資源的有限性和商品住宅不可移動構(gòu)成了商品住宅市場的壟斷性特征,信息不對稱性、房地產(chǎn)市場價格壟斷定價政策是造成房地產(chǎn)暴利、商品住宅價格居高不下、投機炒樓與投資熱潮的原因。 (5)構(gòu)建了開發(fā)商之間的博弈模型。論文綜合運用博弈模型分析中國商品住宅市場經(jīng)濟現(xiàn)實,構(gòu)建開發(fā)商與開發(fā)商之間的博弈模型,通過對商品住宅價格構(gòu)成及其影響因素的分析,指出開發(fā)商之間的市場競爭行為不僅僅表現(xiàn)為價格競爭,更重要的是非價格競爭行為。非價格競爭是中國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的主要形式,是房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先策略。 受學養(yǎng)和研究能力所限,論文還存在一些不足之處,如商品住宅市場數(shù)據(jù)難以獲得、政府規(guī)制的運行機制如何與市場機制進行融合銜接等問題,這些問題有待今后進一步探討。
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【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3

【參考文獻】

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本文編號：1536248