第一章 緒論

第一節(jié) 研究背景及意義

一、研究背景

現如今，市場的房地產公司越來越多，高額的利潤，促使多家房地產公司紛紛上市，市場戰(zhàn)火四起。我國房地產行業(yè)受國家經濟政策、宏觀經濟環(huán)境、社會環(huán)境等外部因素的影響巨大。近期有降首付比例、降低貸款利率等多項促進“去庫存”政策出臺，加上政府出臺多項刺激政策，導致從 2016 年春節(jié)后到 2016年 6 月，房地產市場非�；鸨�，一、二線城市房價甚至出現翻一倍的情況，新樓盤供不應求，市場甚至出現了花大價錢買購房名額的情況，市場泡沫漸漸顯出。房地產企業(yè)要想健康持續(xù)的發(fā)展，就必須要加強公司項目的財務風險的管理，提高企業(yè)資金的使用效率，實現企業(yè)做大、做強的目的。房地產行業(yè)既是一個開發(fā)周期長、運營規(guī)模大、投入資金大的產業(yè)，也是高收益、高風險的行業(yè)，由于中小型房地產公司的財務風險管理水平整體較低，對風險的抵抗能力較弱，中小型房地產企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就必須樹立正確的風險觀，一方面要開拓市場發(fā)展新項目，另一方面內部財務風險也是重中之重。

作為現代化企業(yè)管理的重要手段之一，財務管理早期起源于西方國家，國內起步較晚,相關的理論研究還在不斷更新完善中。盛光明、周會（2005）選取 2004年 7 家 ST 房地產開發(fā)的企業(yè)進行 Z 計分模型的實證研究，得出該模型適合上市類的房地產企業(yè)進行財務預警的結論[1]。楊志軍(2013)將生命周期理論運用到中小企業(yè)財務風險管理體系中，認為中小企業(yè)的管理體系不是一蹴而就的，應該根據其所處的周期時間段去完善風險管理體系[2]。以上學者實證研究中選取的財務指標對本文寫作具有一定的指導意義。

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第二節(jié) 國內外相關研究綜述

一、國外相關研究綜述

相對而言，西方國家市場經濟起步較早，歷經多年的發(fā)展，相關企業(yè)制度已經非常完善，對財務風險問題也越來越看重，并做出研究分析。

經過多年的研究，國外學者研究出比較完善的一套分析方法：財務風險聚集布賴恩·科伊爾風險情景分析風險極限測試以及風險價值等，通過研究企業(yè)財務風險管理，為其他企業(yè)帶來發(fā)展和創(chuàng)新的新思路。

在財務識別與度量方面，圍繞著不確定性及風險損失，西方國家研究處研究出多種風險的度量方法，比較有代表性的有三種，即均值—方差模式、Value-Risk和 Downside-Risk 模式、以及 Konno 和 Yamazaki(1991)提出用平均絕對偏差（MAD：Mean-absolute deviation），用來度量財務風險，通過線性規(guī)劃的方式來快速有效進行相關投資的組合優(yōu)化 。

在財務風險影響因素上，西方研究學者也有不同的造詣。在 1989 年，Gilson將上市公司高層的離職情況列入財務風險預警指標中去，其認為高管的離職影響外部投資者揣測公司內部經營情況的是否穩(wěn)定，進而影響股價[28]。詹姆斯和瓦爾茲（2007）認為，財務風險的影響因素較多，主要包括外部環(huán)境的復雜多變性，投資、籌資決策的不合理性和盈利能力差等方面的因素參與對財務風險的影響。這幾個影響因素具體要結合相關的企業(yè)進行差異化的分析與考量[29]。Bidet，Westward，Freedenberg 和 Graded(2008) 等人通過分析 308 家英國房地產資本結構的影響因素后發(fā)現：運用權衡理論去實證分析所得到的結果，比運用優(yōu)序融資理論去實證分析得到的結果，更加貼合各公司各自的因素分析[30]。不同的學者，對財務風險的分析有著不同的切入點，多家對比，才能出現最優(yōu)的分析方案。

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第二章 相關概念界定及基本理論

第一節(jié) 企業(yè)財務風險的類別與特征

一、企業(yè)財務風險的類別

從企業(yè)進行日常財務活動的過程來看，可以將財務風險分為籌資活動風險、投資活動風險、資金運營風險、資金回收風險和利潤分配風險五大塊：

（一）籌資活動風險

籌資活動，主要為企業(yè)經營活動提供最原始的資金，也是一家企業(yè)開始經營活動的起點所在，是最早被學術界作為研究探索對象的一類財務風險�；I資活動風險，主要是指企業(yè)因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤（股東收益）的可變性。主要涉及到財務杠桿效應、匯率風險、利率風險等問題，在現如今市場經濟瞬息萬變的環(huán)境下，各家房地產企業(yè)之間競爭更加激烈，一點點的判斷失誤，很可能就導致非常嚴重的不可逆轉的后果，更增加了企業(yè)籌資的難度。而眾多周知，房地產業(yè)是屬于資金密集型的行業(yè)，需要大量的資金去做項目周轉，去維持公司項目的開發(fā)、銷售以及后期的維護等，而許多房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，并不是所有的企業(yè)都具備雄厚的資金實力，尤其是中小房企，資金短缺是普遍存在的一種現象，要解決資金短缺的問題，必須通過各種渠道進行資金籌集，在籌資活動過程中不可避免的會產生風險，而且籌資風險在房地產行業(yè)中比較多見。

（二）資金運營風險

在企業(yè)日常經營活動中，會面臨多種風險，資金的運營安全變得非常重要。資金是企業(yè)進行各項經營環(huán)節(jié)所必不可少的一項重要元素，其管理活動滲透著整體經營活動的始末，具體非常重要的地位，企業(yè)的運營資金主要體現在貨幣資金、存貨、固定資產，以及公司日常開銷等項目中。在貨幣資金方面，其使用情況具體體現在現金流量表上，能直接反應貨幣資金。房地產企業(yè)在開發(fā)項目過程中，需要有較強資金運營的能力，才可能保證項目的順利開發(fā)，但不是所有企業(yè)都有強大的資金運營能力，這就不可避免的面臨著各種風險。

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第二節(jié) 企業(yè)財務風險的影響因素

一、內部因素

造成企業(yè)財務風險的因素有很多，其中包括企業(yè)內部因素，主要是企業(yè)現階段的經營發(fā)展情況以及內部管理情況的好壞，關系到企業(yè)面臨的風險。造成企業(yè)財務風險的內部因素主要有：

（一）企業(yè)規(guī)模

企業(yè)規(guī)模的大小，對企業(yè)能夠承受多少來自市場環(huán)境等變動因素的影響密切相關。企業(yè)規(guī)模的不同，經營狀況及財務狀況也會不同，在資金來源、貸款能力、資金運營、政府扶持政策等各方面有很大差別。當一家企業(yè)達到一定規(guī)模且股權結構都相對穩(wěn)定時，企業(yè)的財務風險就越小，其原因在于：此類企業(yè)的資金相對雄厚，其融資相對容易，抵抗風險的能力也較強。而中小型房地產企業(yè)相對而言，企業(yè)規(guī)模較小，在經營運作過程中，容易出現資金缺乏的情況，這就要求企業(yè)想辦法融資，創(chuàng)造更好的條件去贏得投資項目，擴大公司的規(guī)模，提升企業(yè)的綜合實力。

（二）企業(yè)財務管理及內部經營能力

企業(yè)財務管理及經營能力，直接關系著企業(yè)可能會出現的財務風險。對于內部管理水平較高的企業(yè)來說，企業(yè)各方面的能力都比較強，比如獲取信息的能力、執(zhí)行事務的效率、分析市場信息的能力等。這類企業(yè)有很好的自身控制能力，對企業(yè)的每個經營環(huán)節(jié)掌控的較好，能及時地發(fā)現各項經營環(huán)節(jié)所發(fā)生或者可能發(fā)生的問題，并及時地采取措施，將損失減到最低。而這類企業(yè)如果出現財務風險，同樣，會能及時發(fā)現并及時處理。而對于企業(yè)財務管理及內部經營管理能力較差的企業(yè)來說，在企業(yè)發(fā)生財務風險時，很難及時有效地對發(fā)現并采取規(guī)避措施。

（三）資本結構

資本結構，是指經營公司的全部資金來源，決定著企業(yè)承擔風險的能力、賺錢能力以及還債能力等。通常借入資金過高，企業(yè)盈利能力強，但是資產負債率較高，給公司還債造成壓力。如果資產負債率較低。低于 40%，可以避免企業(yè)超于正常還債能力水平，有利于企業(yè)資產收益率的提高。因此，在籌資時，公司應該在資本結構合理的范圍內，盡可能地減少公司財務風險。

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第三章 中小型房地產企業(yè)財務風險及分析 ................ 15

第一節(jié) 房地產企業(yè)發(fā)展現狀及特點 ....................... 15

一、房地產企業(yè)的發(fā)展現狀..............................15

二、房地產企業(yè)的行業(yè)特點......................17

第四章 AHAX 房地產企業(yè)財務風險識別分析............................. 20

第一節(jié) AHAX 房地產企業(yè)概況...................... 20

第二節(jié) AHAX 房地產企業(yè) 2013-2015 年財務風險識別分析................. 21

第五章 AHAX 房地產企業(yè)財務風險的防范措施........................... 32

第一節(jié) 實施差異化發(fā)展戰(zhàn)略................... 32

第二節(jié) 與上下游企業(yè)形成聯盟 .................. 32

第五章 AHAX 房地產企業(yè)財務風險的防范措施

第一節(jié) 實施差異化發(fā)展戰(zhàn)略

像 AHAX 地產這樣的中小型房地產企業(yè)，在激烈的市場競爭中，因自身的綜合實力與大型房地產企業(yè)存在著一定的差距，因此進行項目的開發(fā)與運營過程中，要找準自身定位，結合當地實際和風土人情，深入了解當地消費群體的特性，并與項目所在地其他行業(yè)進行結合，從而制定出個性化、差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。通過利用 AHAX 公司發(fā)展靈活的特點，一改以往的傳統(tǒng)居民普通住宅，提供個性復合消費者需求的房產。在 AHAX 公司所在的安徽省內，各地級市的旅游資源相當豐富，，如蕪湖市是國家歷史文化名稱，素有“江東名邑”之稱，合肥市是中國優(yōu)秀旅游城市，三河古鎮(zhèn)作為國家 5A 級旅游景區(qū)而聞名省內外，截至 2015年，A 級景區(qū) 157 家，有 6 處的全國重點文物保護單位，等等。這些旅游資源豐富的城市，AHAX 公司應該結合旅游的特色進行差異化發(fā)展戰(zhàn)略，結合旅游業(yè)的相關需求，通過建設旅游、休閑房產，開發(fā)出具有當地文化特色、生活氣息濃厚的景區(qū)地產項目和休閑地產項目，我國把旅游和地產相結合做得比較好的地方比如海南能夠很好的發(fā)揮企業(yè)差異化戰(zhàn)略，海南是一個以旅游業(yè)為主要經濟增長點的城市，在海南省內，尤其是旅游城市三亞有許多的房地產項目正是通過與旅游相結合，開發(fā)出許多具有較強吸引力的房產項目，為消費者帶來了非常優(yōu)質的精品，也給企業(yè)創(chuàng)造了較高的收益。

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第六章 本文研究結論及展望

第一節(jié) 研究結論

本文采用規(guī)范分析與案例分析相結合的研究方法。首先從房地產企業(yè)財務風險控制和管理的現狀著手，通過文獻研究法對財務風險控制管理理論進行深入梳理。界定企業(yè)財務風險的相關概念，分析企業(yè)財務風險類型、特點及相關影響因素，闡述企業(yè)財務風險識別的基本方法。本文選擇 AHAX 公司作為案例分析的對象，收集該公司近三年財務數據，從籌資活動風險、營運資金風險、投資活動的風險及利潤分配風險四個方面進行綜合分析，并結合房地產行業(yè)數據對 AHAX 公司進行對比分析，利用相關理論識別 AHAX 公司財務所存在的風險及成因，最后提出實施差異化發(fā)展戰(zhàn)略、與上游下游企業(yè)形成聯盟分散財務風險、加強企業(yè)內部管理、拓寬企業(yè)融資渠道、做好投資規(guī)劃與控制投資規(guī)模以及建立合理的去庫存化制度可降低資金回收風險六個方面控制 AHAX 公司財務風險的相關建議。

本文希望通過本案例的研究，對類似 AHAX 公司的其他中小型房地產企業(yè)在進行財務風險的識別與防范的過程中提供借鑒依據，有助于其控制現有或者未來可能發(fā)生的財務風險，提升中小型房企在整個房地產行業(yè)的競爭力。為其他中小型房地產企業(yè)財務風險控制的識別及防范提供借鑒意義。

參考文獻（略）