營(yíng)改增+房產(chǎn)稅一方面鼓勵(lì)企業(yè)或企業(yè)主投資不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，這樣的稅收機(jī)制成為未來樓市運(yùn)行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始。

營(yíng)改增和房產(chǎn)稅 推動(dòng)樓市大變局

為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，“兩會(huì)”期間李克強(qiáng)總理提出，今年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。一時(shí)間，房地產(chǎn)營(yíng)改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題，那么，營(yíng)改增對(duì)樓市有什么影響?  

具體來講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)影響：  

1、房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”;  

2、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;

3、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;  

4、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市(比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資�？偟目磥�，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益，但營(yíng)改增并不是樓市政策的  

營(yíng)改增+房產(chǎn)稅=胡蘿卜+大棒

從房產(chǎn)稅自身來講，其實(shí)是對(duì)于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，通過差別化稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi);房產(chǎn)稅的征收防止市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主。由此，我們可以判斷，營(yíng)改增將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負(fù)，同時(shí)，給了所有投資不動(dòng)產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)“甜頭”，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場(chǎng)也會(huì)因此而出現(xiàn)大整合與并購的趨勢(shì);房產(chǎn)稅還會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，當(dāng)企業(yè)或企業(yè)主持有不動(dòng)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會(huì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)性需求，這也可以稱作是對(duì)于企業(yè)的約束，或者稱之為“大棒”。

綜上所述，“營(yíng)改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵(lì)企業(yè)或企業(yè)主投資不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機(jī)制成為未來樓市運(yùn)行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來的市場(chǎng)也將顯得更加撲朔迷離。  

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