本文關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價格波動 房地產(chǎn)泡沫 泡沫測度 空間傳染　出處：《華中科技大學》2016年博士論文　論文類型：學位論文

【摘要】：房地產(chǎn)價格的波動,尤其是部分城市房地產(chǎn)價格的持續(xù)快速增長,往往引起人們對于房地產(chǎn)泡沫的恐慌,并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫是否存在的爭論。房地產(chǎn)市場具有很強的地域性特點,目前我國各地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡,分化比較嚴重,不同城市的房地產(chǎn)價格和泡沫存在明顯差異。隨著城鎮(zhèn)化進程加快以及資本在地區(qū)之間的流動加劇,地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格上漲呈現(xiàn)出一定的空間聯(lián)系,更加劇了房地產(chǎn)價格的波動和房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性,也給政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策制定帶來困難。因此,本文圍繞房地產(chǎn)價格和泡沫,對房地產(chǎn)價格的波動原因進行分析,對現(xiàn)有房地產(chǎn)泡沫的測度方法進行理論回顧和實證比較,并利用市場供求法對中國城市的房地產(chǎn)泡沫進行實證測度,在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)泡沫在不同城市之間的空間傳染效應進行研究。首先,基于要素流動的視角,從人口遷移、資本流動和預期三個方面探討房地產(chǎn)價格波動的原因。采用中國70個大中城市2000～2013年的數(shù)據(jù),構(gòu)建面板VAR模型,對人口遷移、地方公共支出和房地產(chǎn)價格三者之間的動態(tài)關(guān)系進行檢驗。實證結(jié)果表明,地方公共支出和房地產(chǎn)價格之間存在顯著的雙向正向作用,人口遷移對地方公共支出和房地產(chǎn)價格的影響程度較弱,人口遷移的波動主要來自于自身,地方公共支出和房地產(chǎn)價格對其的影響并不明顯；采用中國35個城市2000～2013年的面板數(shù)據(jù),通過不同的模型設定形式和不同的工具變量方法,研究國際資本流動和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系,結(jié)果表明國際資本流動對房地產(chǎn)價格具有顯著的正向影響；采用中國35個大中城市2006～2013年的數(shù)據(jù),利用Google搜索法測度房地產(chǎn)信心指數(shù)并將其作為預期的替代變量,分析預期對房地產(chǎn)價格的影響及其機理。實證研究發(fā)現(xiàn)預期能顯著地影響房地產(chǎn)價格波動,不僅通過基本面預期影響房地產(chǎn)價格波動,而且通過非理性的動物精神影響房地產(chǎn)價格波動,動物精神主要通過影響經(jīng)濟行為主體決策而影響基本面變量,進而影響房地產(chǎn)價格。為了探究房地產(chǎn)價格波動是否導致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生,本文接著研究房地產(chǎn)泡沫的測度問題,包括房地產(chǎn)泡沫的界定、成因和危害,房地產(chǎn)泡沫的測度方法比較以及對中國城市的房地產(chǎn)泡沫進行實證測度。從房地產(chǎn)泡沫的界定、成因和危害角度,房地產(chǎn)泡沫定義為在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格偏離經(jīng)濟基礎(chǔ)所決定的價格并持續(xù)上漲的價格現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的形成原因較為復雜,土地的稀缺性引起的房地產(chǎn)供給短缺、金融自由化帶來的國際資本流動、金融業(yè)過度的資金支持、宏觀經(jīng)濟政策的變動以及金融監(jiān)管的缺失等宏觀因素都對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展起到推動作用；房地產(chǎn)泡沫的形成也離不開市場參與者的預期和投機行為、正反饋效應、信息不對稱和羊群效應等微觀因素的作用。房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重危害,不僅加大了房地產(chǎn)金融風險,容易引發(fā)金融危機,而且降低了資源配置效率,拉大了貧富差距。從房地產(chǎn)泡沫的測度方法角度,對現(xiàn)有房地產(chǎn)泡沫的測度方法進行理論分析和實證比較。現(xiàn)有房地產(chǎn)泡沫的測度方法主要有指標法、統(tǒng)計檢驗法、理論價格法三大類,從中選取簡單指標法、指標體系法、功效系數(shù)法、綜合指數(shù)法、單位根—協(xié)整檢驗、邊際收益法和市場供求法,對上海市的房地產(chǎn)泡沫進行測度,研究發(fā)現(xiàn)測度結(jié)果的差異可能來自于房地產(chǎn)泡沫測度方法的選取以及泡沫設定標準的差異；簡單指標法中各項指標測度的結(jié)果存在較大差異甚至完全相反；單位根—協(xié)整檢驗只能測度2003～2011年房地產(chǎn)泡沫的總體存在性,并不能判斷每一年是否存在泡沫及其嚴重程度；其它五種方法測度的房地產(chǎn)泡沫的趨勢大體一致,泡沫程度有所不同。從房地產(chǎn)泡沫的實證測度角度,基于市場供求法,以中國59個城市2000～2013年的面板數(shù)據(jù)為研究樣本,對城市房地產(chǎn)泡沫進行實證測度,結(jié)果表明：房地產(chǎn)價格變動主要源自反映供求基本面因素的變動,人口、收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋開發(fā)成本對房地產(chǎn)價格具有顯著的正向影響,施工面積對房地產(chǎn)價格具有顯著的負向影響。通過分析我國城市房地產(chǎn)泡沫的特征,結(jié)果發(fā)現(xiàn)各城市房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的時間并不完全一致,二三線城市的房地產(chǎn)泡沫較為突出且波動較大,房地產(chǎn)價格較高的一線城市房地產(chǎn)泡沫并不一定突出且相對穩(wěn)定,房地產(chǎn)泡沫在不同城市之間出現(xiàn)集聚現(xiàn)象。為了進一步研究房地產(chǎn)泡沫在不同城市之間的空間聯(lián)系,本文基于已經(jīng)測度出的房地產(chǎn)泡沫數(shù)據(jù),構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫動態(tài)空間面板模型,對房地產(chǎn)泡沫的空間傳染效應進行研究,結(jié)果發(fā)現(xiàn)：金融機構(gòu)貸款增加導致房地產(chǎn)泡沫增加；房地產(chǎn)泡沫形成后并不會立即破滅。中國城市房地產(chǎn)泡沫存在顯著的正向同期空間傳染效應和負向跨期空間傳染效應,在同期空間傳染效應中,經(jīng)濟相似性并未發(fā)揮明顯作用,地理鄰近和信貸相似性均能發(fā)揮作用,但地理鄰近性占據(jù)主導地位；在跨期空間傳染效應中,地理鄰近并未發(fā)揮明顯作用,經(jīng)濟相似性和信貸相似性均能發(fā)揮作用,但信貸相似性占據(jù)主導地位。通過研究房地產(chǎn)價格的波動原因、房地產(chǎn)泡沫的測度以及房地產(chǎn)泡沫的空間傳染效應,結(jié)果表明：引起房地產(chǎn)價格波動的原因是多方面的,中國部分城市存在房地產(chǎn)泡沫,并且房地產(chǎn)泡沫在不同城市之間存在空間傳染。本文的結(jié)論有助于加深對房地產(chǎn)價格波動和房地產(chǎn)泡沫的認識,也為政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供建議：在對房地產(chǎn)價格和泡沫進行調(diào)控時,政府應合理引導人口遷移和資本流動、合理引導預期、穩(wěn)定市場信心；應關(guān)注房地產(chǎn)價格變化的基本面和信貸政策方面；同時不僅要關(guān)注一線城市的房地產(chǎn)價格和泡沫,也要對二三線城市房地產(chǎn)價格和泡沫引起重視；針對不同城市實施差異化的調(diào)控政策,分城施策、分類調(diào)控,防止局部的房地產(chǎn)泡沫傳染到其他區(qū)域,并引發(fā)全國性的房地產(chǎn)泡沫。
[Abstract]:......
【學位授予單位】：華中科技大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23

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本文編號：1472377