住宅是人們生活居住與工作的重要場所,是人們生活的必需品,住宅問題因關(guān)系到千家萬戶的居住需求,備受社會關(guān)注。我國自1998年實行貨幣化分房的房屋制度改革以來,住宅開始成為商品進(jìn)入市場流通,我國的住宅產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展,住宅商品房價格一直持續(xù)上漲。在我國目前的住宅商品房市場上,一方面廣大消費(fèi)者因為住宅商品房價格高企,買不起房,不能實現(xiàn)居者有其屋；而另一方面卻存在著大量的住宅商品房、高檔住宅閑置,占用了大量的資金,影響到房地產(chǎn)經(jīng)營資金正常周轉(zhuǎn),而且資金還在不斷加大流入,這種不平衡狀況將直接威脅到整個房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 傳統(tǒng)的價格分析方法并不能很好的解釋住宅商品房市場的現(xiàn)實問題,本文運(yùn)用房地產(chǎn),產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué),投資學(xué),工程造價等多學(xué)科對住宅商品房的定價機(jī)制進(jìn)行綜合分析。 首先本文對國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了綜述,并對住宅商品房的概念進(jìn)行了界定,分析了其產(chǎn)品特征與基本屬性,并簡要介紹了現(xiàn)在住宅商品房的定價方法。本文第三、四、五部分是文章的重點,第三部分先介紹了住宅商品房價格的形成,并對影響商品房價格的因素土地、資金成本、建安成本、房地產(chǎn)需求進(jìn)行了深入分析,然后再探討得出我國住宅商品房的...

【文章頁數(shù)】：60 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
1 緒論
    1.1 研究背景及意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究目的及意義
    1.2 文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 國外相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述
        1.2.2 國內(nèi)相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述
    1.3 研究內(nèi)容及框架
    1.4 研究方法及創(chuàng)新
2 相關(guān)理論
    2.1 住宅商品房概念
        2.1.1 住宅商品房的界定
        2.1.2 住宅商品房的特征與基本屬性
    2.2 住宅商品房的產(chǎn)生與演變
    2.3 住宅商品房價格
        2.3.1 住宅商品房價格的主要形式
        2.3.2 住宅商品房價格的特征
    2.4 住宅商品房定價實踐參與主體
    2.5 住宅商品房定價方法
        2.5.1 成本導(dǎo)向定價法
        2.5.2 競爭導(dǎo)向定價法
        2.5.3 需求導(dǎo)向定價法
        2.5.4 可比樓盤量化定價法
3 我國住宅商品房價格形成機(jī)制
    3.1 住宅商品房價格的構(gòu)成
    3.2 住宅商品房價格影響因素分析
        3.2.1 供求關(guān)系對住宅商品房價格的影響
        3.2.2 土地因素對商品房價格的影響分析
        3.2.3 資金成本對商品房的影響分析
        3.2.4 建安成本對商品房價格的影響分析
        3.2.5 房地產(chǎn)需求對商品房價格的影響分析
        3.2.6 社會因素對商品房價格的影響
    3.3 中國住宅商品房定價機(jī)制與價格博弈
4 中國住宅商品房泡沫度的實證分析
    4.1 理論模型介紹
        4.1.1 房地產(chǎn)市場的需求函數(shù)
        4.1.2 房地產(chǎn)市場的供給函數(shù)
    4.2 中國住宅商品房泡沫度分析
        4.2.1 數(shù)據(jù)的選取和處理
        4.2.2 房地產(chǎn)泡沫度的計算
        4.2.3 計算結(jié)果分析
5 我國住宅商品房定價機(jī)制的問題分析
    5.1 住宅商品房現(xiàn)行定價機(jī)制的問題產(chǎn)生原因
        5.1.1 土地一級市場的政府壟斷產(chǎn)生企業(yè)寡頭壟斷
        5.1.2 寡頭壟斷所形成的價格剛性
        5.1.3 地方政府的政績追求
        5.1.4 投資品市場的不完善使住宅商品房演化成為投資品
    5.2 住宅商品房高位運(yùn)行的原因
        5.2.1 較為寬松的貨幣政策
        5.2.2 人民幣匯率上漲帶來的投資投機(jī)需求
        5.2.3 城市化發(fā)展帶來的巨大需求
        5.2.4 保障性住房建設(shè)的緩慢與缺位
    5.3 中國住宅商品房高價格所造成的社會危害
        5.3.1 偏離了社會主義國家“居者有其屋”的理想
        5.3.2 將導(dǎo)致嚴(yán)重的貧富分化
        5.3.3 住宅商品房高價格所帶來的經(jīng)濟(jì)不良影響
        5.3.4 住宅商品房高房價對社會文化倫理秩序所帶來的影響
6 我國住宅商品房定價機(jī)制問題的解決方法
    6.1 規(guī)范地方政府的行為,實現(xiàn)政府職能的回歸
    6.2 防止住宅商品房過度市場化
    6.3 建立信息披露制度,提高住宅商品房定價的透明度與真實性
    6.4 政府對住宅商品房價格進(jìn)行一定的管制
    6.5 加快經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的建設(shè)
    6.6 正確的輿論導(dǎo)向給消費(fèi)者以明確預(yù)期
    6.7 市場預(yù)警機(jī)制與政府對定價過高的懲罰
        6.7.1 建立市場預(yù)警機(jī)制
        6.7.2 政府對過度投機(jī)與哄抬房價的懲罰
參考文獻(xiàn)
致謝



本文編號：3853185