近年來,國家為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管控,不斷對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀政策進(jìn)行調(diào)整,對房地產(chǎn)市場開發(fā)資金的監(jiān)管愈加嚴(yán)厲,房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資成本高、融資難以及融資渠道過窄的問題,信托夾層融資的出現(xiàn)恰好為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了新的解題思路。本文以華夏幸福為例,對股權(quán)型和混合型兩種信托夾層融資模式的運(yùn)作方式進(jìn)行深入分析,以期為其他房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施信托夾層融資提供借鑒。 

【文章來源】：財(cái)會(huì)通訊. 2019,(35)北大核心

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【部分圖文】：

股權(quán)型信托夾層融資框架圖

2019年第35期融資研究FinancingStudy圖1股權(quán)型信托夾層融資框架圖圖2股權(quán)型信托夾層融資流程圖房地產(chǎn)企業(yè)信托夾層融資模式探析*無錫太湖學(xué)院閔嘉寧金成摘要：近年來，國家為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，不斷對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀政策進(jìn)行調(diào)整，對房地產(chǎn)市場開發(fā)資金的監(jiān)管愈加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資成本高、融資難以及融資渠道過窄的問題，信托夾層融資的出現(xiàn)恰好為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了新的解題思路。本文以華夏幸福為例，對股權(quán)型和混合型兩種信托夾層融資模式的運(yùn)作方式進(jìn)行深入分析，以期為其他房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施信托夾層融資提供借鑒。關(guān)鍵詞：夾層融資信托融資房地產(chǎn)企業(yè)一、引言近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為支撐我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展在拉動(dòng)上下游行業(yè)發(fā)展的同時(shí)解決了一定的就業(yè)問題，所以其發(fā)展的穩(wěn)健性直接關(guān)系著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，資金是其生存與發(fā)展的基石，企業(yè)僅憑自身的力量根本無法滿足其龐大的資金需求必須對外進(jìn)行融資，所以融資問題一直是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。為了抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，我國出臺(tái)了銀監(jiān)會(huì)212號文以及265號文等一系列與房地產(chǎn)融資相關(guān)政策，信托融資、國內(nèi)發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道的全面收緊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難、融資成本高的困擾，因而如何規(guī)避政策限制創(chuàng)新融資方式，解決自身資金來源問題成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題。本文選取華夏幸福的兩個(gè)信托夾層融資案例作為分析對象，深入剖析了信托夾層融資模式及其運(yùn)作過程，希望幫助其他房地產(chǎn)企業(yè)更好的理解信托夾層融資。二、信托夾層融資模式分析運(yùn)用夾層資本實(shí)現(xiàn)資金融通，其回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)處于股本融資與?

2019年第35期融資研究FinancingStudy收益并最終需要根據(jù)借款合同還本付息的一種模式。與股權(quán)型信托夾層融資相比，混合型夾層融資實(shí)現(xiàn)了權(quán)益和債務(wù)的融合，比前者多了一個(gè)信托貸款的環(huán)節(jié)。該模式下，股權(quán)部分通常設(shè)有回購條款，即使存在浮動(dòng)收益也僅占較小比重，且通過債權(quán)形式獲取資金的成本保持固定不變，并不會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)利潤造成侵害�；旌闲托磐袏A層融資框架圖和流程圖分別如圖3、圖4所示：（四）信托資金進(jìn)入信托資金可以通過股權(quán)或債權(quán)的形式進(jìn)入項(xiàng)目公司。在房地產(chǎn)企業(yè)沒有滿足政府針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的信托貸款要求時(shí)，企業(yè)融資需求相對較少時(shí)，融資人應(yīng)該選取股權(quán)型信托夾層融資模式，采用股權(quán)形式使信托資金進(jìn)入項(xiàng)目公司。當(dāng)出現(xiàn)以下兩種情況時(shí)，融資人應(yīng)該選取混合型信托夾層融資模式，使信托資金以股權(quán)和債權(quán)相融合的方式進(jìn)入項(xiàng)目公司：第一種是當(dāng)項(xiàng)目公司具有極大的融資需求時(shí)，此時(shí)若單純采用股權(quán)型信托夾層融資模式進(jìn)行融資，則房地產(chǎn)企業(yè)或特設(shè)目的公司需要將其自身持有的項(xiàng)目公司股權(quán)分出較高比例給信托公司，而這一問題是大多數(shù)企業(yè)不想面臨；第二種是在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司能夠滿足政府監(jiān)管政策要求、且現(xiàn)金流較為寬裕的情況下，由于股權(quán)部分融資與債權(quán)部分融資相比，前者的成本大于后者，選取混合型信托夾層融資方式能夠有效降低項(xiàng)目建設(shè)的資金成本壓力。除此之外，信托資金可通過分期投入和一次性投入兩種方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，其中分期投入是指信托公司在項(xiàng)目拿地初期階段先行向項(xiàng)目公司投入部分資金，以此作為開發(fā)投資資金，后期在項(xiàng)目建設(shè)到一定階段，信托公司再按照項(xiàng)目需要，將剩余資金分期多次投入項(xiàng)目公司，這一投入方式在確保項(xiàng)目公司擁有充足的現(xiàn)金流同時(shí)，可以使項(xiàng)目各個(gè)階段存在差異的資金需求分別得

【參考文獻(xiàn)】：
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