本文關(guān)鍵詞：貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求影響分析

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【摘要】：1998年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底實(shí)現(xiàn)商品化改革。之后房地產(chǎn)投資規(guī)模、交易數(shù)量不斷增加,房?jī)r(jià)不斷上漲。我國(guó)政府歷來(lái)主張房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,頻繁使用貨幣政策進(jìn)行需求、供給的調(diào)控。為了控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快趨勢(shì),政府上調(diào)利率,從2003年到2007年經(jīng)歷了9次上調(diào),由5.76%上升到7.83%,上升了近2.07個(gè)百分點(diǎn)。2008年在美國(guó)金融危機(jī)、全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展衰退、出口受到打擊的情況下,房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)得到了抑制,開(kāi)始出現(xiàn)下跌勢(shì)頭,政府為了保增長(zhǎng),當(dāng)年4個(gè)月里進(jìn)行了5次利率下調(diào),由7.56%降到5.96%,并且及時(shí)向經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域注入了4萬(wàn)億流動(dòng)性。在貨幣政策等經(jīng)濟(jì)性政策支持下,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2009年的高速發(fā)展,房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到23%,銷售面積漲幅達(dá)到了44%。為了抑制房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展,2010年到2012年,利率上調(diào)了0.9個(gè)百分點(diǎn)。在消費(fèi)性需求提前透支,竣工房屋大量釋放情況下,房地產(chǎn)空置面積不斷增加,2012—2014年增長(zhǎng)幅度在20%以上,當(dāng)然伴隨著他們的是利率的下滑。雖然政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,不斷的調(diào)整貨幣政策,貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果卻是大有不同。所以本文在投機(jī)因素、空置面積、城鎮(zhèn)化水平等宏觀因素的基礎(chǔ)上,分析了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響,增強(qiáng)了解釋效果的可信度。貨幣政策一般是通過(guò)利率渠道、貨幣供應(yīng)量渠道、財(cái)富效應(yīng)渠道、信貸渠道、通貨膨脹渠道五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行影響,但是影響方向具有不一致性。房地產(chǎn)具有雙重屬性,即消費(fèi)屬性和投機(jī)屬性。投機(jī)屬性是派生屬性,是由消費(fèi)屬性支撐的。房地產(chǎn)消費(fèi)需求規(guī)模有收入的提高帶來(lái)的改善型需求,也有城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口流動(dòng)帶來(lái)的消費(fèi)性需求,消費(fèi)者追求的是完成安家立業(yè)的愿望。房地產(chǎn)投機(jī)需求規(guī)模是在房地產(chǎn)供給彈性小、對(duì)經(jīng)濟(jì)重要度高、政策調(diào)控?zé)o力、消費(fèi)需求量大而產(chǎn)生的價(jià)格預(yù)期上漲基礎(chǔ)上而導(dǎo)致的,投機(jī)者追求的是預(yù)期收益的大小、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)程度的相當(dāng)。各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)程度不同,貨幣政策對(duì)其決策影響也不同,貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)控程度受到投機(jī)大小的影響。(1)對(duì)于投機(jī)度高的地區(qū),利率的增加或者貨幣供應(yīng)量的減少意味著投機(jī)者投機(jī)成本的增加,短期投機(jī)利潤(rùn)的減少。所以這些地區(qū),貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求具有顯著的調(diào)控作用,緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求具有抑制作用,寬松的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求具有促進(jìn)作用。但是隨著房?jī)r(jià)收入比的增加,會(huì)削減貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求的反向調(diào)控力度。由于房?jī)r(jià)收入比越高,投機(jī)者非理性預(yù)期因子越強(qiáng),預(yù)期收益就越大,貨幣政策對(duì)投資成本影響效果就越小。(2)對(duì)于投機(jī)程度較低的地區(qū),剛性房地產(chǎn)需求占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)地位,貨幣政策的改變無(wú)法影響其購(gòu)房決策。(3)空置面積對(duì)房地產(chǎn)需求具有抑制作用,城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)需求具有促進(jìn)作用�！ぶ劣诟鱾�(gè)地區(qū)投機(jī)度的計(jì)算,本文對(duì)比數(shù)據(jù)收集的難易程度、有效程度,選擇了房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)代表了人們對(duì)房屋的購(gòu)買能力和承受程度,使用該指標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,可以全面反映消費(fèi)者的直觀感受水平。但是房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)自國(guó)外進(jìn)入中國(guó),與國(guó)內(nèi)很多情況具有不符之處,例如沒(méi)有考慮貧富差距很大、成交房屋中新舊房屋組成狀況等。本文針對(duì)這些情況對(duì)房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)進(jìn)行改善,之后對(duì)中部、西部、東部地區(qū)分別計(jì)算了房?jī)r(jià)收入比大小,認(rèn)為東部浙江、北京、上海、海南的投機(jī)都最高,山西、內(nèi)蒙的投機(jī)度最低。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)需求 貨幣政策 投機(jī) 房?jī)r(jià)收入比
【學(xué)位授予單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：F299.23;F822.0
【目錄】：

• 摘要2-4
• ABSTRACT4-9
• 1 引言9-15
• 1.1 研究背景9-11
• 1.2 本文研究意義11-13
• 1.3 本文研究方法和創(chuàng)新13-15
• 1.3.1 研究方法13
• 1.3.2 本文的創(chuàng)新13-14
• 1.3.3 本文的不足14-15
• 2 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求影響的理論分析15-24
• 2.1 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)研究的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述15-18
• 2.1.1 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求影響的文獻(xiàn)綜述15-16
• 2.1.2 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的文獻(xiàn)綜述16-17
• 2.1.3 投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)影響的文獻(xiàn)綜述17-18
• 2.2 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求的理論分析18-22
• 2.3 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求影響------考慮投機(jī)因素影響22-23
• 2.4 總結(jié)23-24
• 3 我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)程度分析24-38
• 3.1 房地產(chǎn)投機(jī)產(chǎn)生的原因25-28
• 3.1.1 房地產(chǎn)供給彈性小26-27
• 3.1.2 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展起著重要的作用27-28
• 3.2 投機(jī)程度的測(cè)度28-35
• 3.2.1 房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的定義29
• 3.2.2 房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的缺陷29-34
• 3.2.3 房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的合理計(jì)算34-35
• 3.3 我國(guó)各區(qū)域房?jī)r(jià)收入比現(xiàn)狀35-38
• 4 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求影響的實(shí)證分析38-53
• 4.1 方法描述和變量選擇38-40
• 4.1.1 不考慮投機(jī)因素時(shí)的方法和變量38-39
• 4.1.2 考慮投機(jī)因素時(shí)的方法和變量39
• 4.1.3 數(shù)據(jù)來(lái)源39-40
• 4.2 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求影響---不考慮投機(jī)因素40-42
• 4.2.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)40
• 4.2.2 模型結(jié)果分析40-42
• 4.3 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響----考慮投機(jī)因素42-44
• 4.3.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)42
• 4.3.2 模型結(jié)果分析42-44
• 4.4 其他因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響44-53
• 4.4.1 空置面積分析44-45
• 4.4.2 我國(guó)空置面積現(xiàn)狀45-46
• 4.4.3 空置面積對(duì)利率和房地產(chǎn)需求關(guān)系產(chǎn)生的影響46-47
• 4.4.4 價(jià)格因素分析47-49
• 4.4.5 居民收入因素分析49
• 4.4.6 城鎮(zhèn)化率因素分析49-53
• 5 結(jié)論和建議53-56
• 5.1 結(jié)論53-54
• 5.2 建議54-56
• 參考文獻(xiàn)56-60
• 后記60-61

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本文編號(hào)：610960