本文關(guān)鍵詞：貨幣政策對房地產(chǎn)需求影響分析

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【摘要】：1998年,我國房地產(chǎn)市場徹底實現(xiàn)商品化改革。之后房地產(chǎn)投資規(guī)模、交易數(shù)量不斷增加,房價不斷上漲。我國政府歷來主張房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展,頻繁使用貨幣政策進行需求、供給的調(diào)控。為了控制房價上漲過快趨勢,政府上調(diào)利率,從2003年到2007年經(jīng)歷了9次上調(diào),由5.76%上升到7.83%,上升了近2.07個百分點。2008年在美國金融危機、全世界經(jīng)濟發(fā)展衰退、出口受到打擊的情況下,房地產(chǎn)價格上漲趨勢得到了抑制,開始出現(xiàn)下跌勢頭,政府為了保增長,當(dāng)年4個月里進行了5次利率下調(diào),由7.56%降到5.96%,并且及時向經(jīng)濟領(lǐng)域注入了4萬億流動性。在貨幣政策等經(jīng)濟性政策支持下,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2009年的高速發(fā)展,房價漲幅達到23%,銷售面積漲幅達到了44%。為了抑制房地產(chǎn)過快發(fā)展,2010年到2012年,利率上調(diào)了0.9個百分點。在消費性需求提前透支,竣工房屋大量釋放情況下,房地產(chǎn)空置面積不斷增加,2012—2014年增長幅度在20%以上,當(dāng)然伴隨著他們的是利率的下滑。雖然政府針對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,不斷的調(diào)整貨幣政策,貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果卻是大有不同。所以本文在投機因素、空置面積、城鎮(zhèn)化水平等宏觀因素的基礎(chǔ)上,分析了貨幣政策對房地產(chǎn)需求的影響,增強了解釋效果的可信度。貨幣政策一般是通過利率渠道、貨幣供應(yīng)量渠道、財富效應(yīng)渠道、信貸渠道、通貨膨脹渠道五個方面對房地產(chǎn)需求進行影響,但是影響方向具有不一致性。房地產(chǎn)具有雙重屬性,即消費屬性和投機屬性。投機屬性是派生屬性,是由消費屬性支撐的。房地產(chǎn)消費需求規(guī)模有收入的提高帶來的改善型需求,也有城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口流動帶來的消費性需求,消費者追求的是完成安家立業(yè)的愿望。房地產(chǎn)投機需求規(guī)模是在房地產(chǎn)供給彈性小、對經(jīng)濟重要度高、政策調(diào)控?zé)o力、消費需求量大而產(chǎn)生的價格預(yù)期上漲基礎(chǔ)上而導(dǎo)致的,投機者追求的是預(yù)期收益的大小、風(fēng)險承擔(dān)程度的相當(dāng)。各個地區(qū)房地產(chǎn)市場投機程度不同,貨幣政策對其決策影響也不同,貨幣政策對房地產(chǎn)需求的調(diào)控程度受到投機大小的影響。(1)對于投機度高的地區(qū),利率的增加或者貨幣供應(yīng)量的減少意味著投機者投機成本的增加,短期投機利潤的減少。所以這些地區(qū),貨幣政策對房地產(chǎn)需求具有顯著的調(diào)控作用,緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)需求具有抑制作用,寬松的貨幣政策對房地產(chǎn)需求具有促進作用。但是隨著房價收入比的增加,會削減貨幣政策對房地產(chǎn)需求的反向調(diào)控力度。由于房價收入比越高,投機者非理性預(yù)期因子越強,預(yù)期收益就越大,貨幣政策對投資成本影響效果就越小。(2)對于投機程度較低的地區(qū),剛性房地產(chǎn)需求占據(jù)市場絕對地位,貨幣政策的改變無法影響其購房決策。(3)空置面積對房地產(chǎn)需求具有抑制作用,城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)需求具有促進作用。·至于各個地區(qū)投機度的計算,本文對比數(shù)據(jù)收集的難易程度、有效程度,選擇了房價收入比指標(biāo)。房價收入比指標(biāo)代表了人們對房屋的購買能力和承受程度,使用該指標(biāo)進行房地產(chǎn)市場調(diào)控,可以全面反映消費者的直觀感受水平。但是房價收入比指標(biāo)自國外進入中國,與國內(nèi)很多情況具有不符之處,例如沒有考慮貧富差距很大、成交房屋中新舊房屋組成狀況等。本文針對這些情況對房價收入比指標(biāo)進行改善,之后對中部、西部、東部地區(qū)分別計算了房價收入比大小,認(rèn)為東部浙江、北京、上海、海南的投機都最高,山西、內(nèi)蒙的投機度最低。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)需求 貨幣政策 投機 房價收入比
【學(xué)位授予單位】：東北財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23;F822.0
【目錄】：

• 摘要2-4
• ABSTRACT4-9
• 1 引言9-15
• 1.1 研究背景9-11
• 1.2 本文研究意義11-13
• 1.3 本文研究方法和創(chuàng)新13-15
• 1.3.1 研究方法13
• 1.3.2 本文的創(chuàng)新13-14
• 1.3.3 本文的不足14-15
• 2 貨幣政策對房地產(chǎn)需求影響的理論分析15-24
• 2.1 貨幣政策對房地產(chǎn)研究的國內(nèi)外文獻綜述15-18
• 2.1.1 貨幣政策對房地產(chǎn)需求影響的文獻綜述15-16
• 2.1.2 貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的文獻綜述16-17
• 2.1.3 投機對房地產(chǎn)影響的文獻綜述17-18
• 2.2 貨幣政策對房地產(chǎn)需求的理論分析18-22
• 2.3 貨幣政策對房地產(chǎn)需求影響------考慮投機因素影響22-23
• 2.4 總結(jié)23-24
• 3 我國不同地區(qū)房地產(chǎn)投機程度分析24-38
• 3.1 房地產(chǎn)投機產(chǎn)生的原因25-28
• 3.1.1 房地產(chǎn)供給彈性小26-27
• 3.1.2 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對經(jīng)濟、社會發(fā)展起著重要的作用27-28
• 3.2 投機程度的測度28-35
• 3.2.1 房價收入比指標(biāo)的定義29
• 3.2.2 房價收入比指標(biāo)的缺陷29-34
• 3.2.3 房價收入比指標(biāo)的合理計算34-35
• 3.3 我國各區(qū)域房價收入比現(xiàn)狀35-38
• 4 貨幣政策對房地產(chǎn)需求影響的實證分析38-53
• 4.1 方法描述和變量選擇38-40
• 4.1.1 不考慮投機因素時的方法和變量38-39
• 4.1.2 考慮投機因素時的方法和變量39
• 4.1.3 數(shù)據(jù)來源39-40
• 4.2 貨幣政策對房地產(chǎn)需求影響---不考慮投機因素40-42
• 4.2.1 平穩(wěn)性檢驗40
• 4.2.2 模型結(jié)果分析40-42
• 4.3 貨幣政策對房地產(chǎn)需求的影響----考慮投機因素42-44
• 4.3.1 平穩(wěn)性檢驗42
• 4.3.2 模型結(jié)果分析42-44
• 4.4 其他因素對房地產(chǎn)需求的影響44-53
• 4.4.1 空置面積分析44-45
• 4.4.2 我國空置面積現(xiàn)狀45-46
• 4.4.3 空置面積對利率和房地產(chǎn)需求關(guān)系產(chǎn)生的影響46-47
• 4.4.4 價格因素分析47-49
• 4.4.5 居民收入因素分析49
• 4.4.6 城鎮(zhèn)化率因素分析49-53
• 5 結(jié)論和建議53-56
• 5.1 結(jié)論53-54
• 5.2 建議54-56
• 參考文獻56-60
• 后記60-61

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本文編號：610960