【摘要】：隨著城市的快速發(fā)展，交通擁擠、城市環(huán)境污染等問(wèn)題已成為阻礙城市發(fā)展的重要因素，而地鐵等城市軌道交通的出現(xiàn)有效地緩解了交通的擁堵，改善城市交通的便利性，許多發(fā)展較快大中型城市也已經(jīng)加快城市軌道交通建設(shè)的步伐。城市軌道交通影響著城市形態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，可以促使形成一定的空間效應(yīng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，因此城市軌道交通項(xiàng)目對(duì)周邊房地產(chǎn)的影響已成為受專(zhuān)家學(xué)者關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、普通消費(fèi)者和政府部門(mén)所關(guān)注的焦點(diǎn)。本文基于特征價(jià)格理論，嘗試以在建的青島市地鐵項(xiàng)目M3線(xiàn)為研究對(duì)象，運(yùn)用回歸的分析方法，建立M3線(xiàn)與周邊住宅項(xiàng)目的特征價(jià)格模型，分析地鐵項(xiàng)目對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響。 本文首先在對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究成果的總結(jié)基礎(chǔ)上，分析了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)方法和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，同時(shí)梳理了特征價(jià)格理論的基本內(nèi)容，重大項(xiàng)目的特性以及城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)的影響機(jī)理，為后文奠定了理論基礎(chǔ)。 其次，以青島市地鐵項(xiàng)目為背景，篩選出用于回歸分析的特征變量，并采用不同的方法對(duì)各個(gè)特征變量進(jìn)行賦值量化，為本文的主體計(jì)算做準(zhǔn)備。作為本文的研究重點(diǎn)，最終選取青島市地鐵項(xiàng)目M3線(xiàn)周邊29個(gè)住宅項(xiàng)目526個(gè)單元樣本，根據(jù)以上所選取的特征變量進(jìn)行具體賦值，以單價(jià)為被解釋變量，選用線(xiàn)性和左邊半對(duì)數(shù)兩種函數(shù)形式，通過(guò)回歸得出青島市地鐵項(xiàng)目沿線(xiàn)住宅項(xiàng)目的特征價(jià)格模型，并對(duì)模型進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)。通過(guò)模型分析和資料的類(lèi)比分析得出以下三個(gè)主要結(jié)論： （1）青島市地鐵項(xiàng)目M3線(xiàn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響的最大半徑為2000m； （2）在影響半徑范圍內(nèi)，地鐵項(xiàng)目對(duì)周邊住宅的價(jià)格產(chǎn)生正面影響即增值效應(yīng)，平均增值為11.97%。 （3）M3線(xiàn)處于正在施工的階段，但從項(xiàng)目獲批之日起，對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響已經(jīng)產(chǎn)生。住宅的平均價(jià)格，比地鐵項(xiàng)目未啟動(dòng)時(shí)高出587元/平方米。 最后，總結(jié)本文結(jié)論，發(fā)現(xiàn)論文的不足并提出展望。同時(shí)，根據(jù)本次研究結(jié)果，提出三點(diǎn)政策性建議：建立城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)制，完善地鐵周邊配套設(shè)施，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)城市軌道交通的系統(tǒng)研究。
【學(xué)位授予單位】：青島理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類(lèi)號(hào)】：F572.88;F293.3;F224
【圖文】：

1.2 青島網(wǎng)上房地產(chǎn)對(duì) 樓 盤(pán) 項(xiàng) 目 的 基 本 信 息 進(jìn) 行 查 詢(xún) ， 還 可 以 利 用 青 島 網(wǎng) 上 房 地 產(chǎn)http://www.qdfd.com.cn）進(jìn)行查詢(xún)。該網(wǎng)是有青島市房地產(chǎn)登記中心和青島市地產(chǎn)交易中心主辦的，因此對(duì)房源的更新和銷(xiāo)售狀況信息較為準(zhǔn)確。該網(wǎng)可對(duì) 3-1 進(jìn)行信息補(bǔ)充，如項(xiàng)目準(zhǔn)確的開(kāi)盤(pán)日期、具體樓棟具體位置，售價(jià)，可售數(shù)等。1.3 青島住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)青島住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（http://www.515home.com）除了可以查詢(xún)上述兩網(wǎng)站的基本信息，重要作用是利用其中的“循圖找房”功能，該功能可直接在島市地圖上直接找到某條道路或站點(diǎn)周?chē)姆康禺a(chǎn)名稱(chēng)，并進(jìn)行樓盤(pán)基本信息查詢(xún)。如圖 3-1 所示，五四廣場(chǎng)站點(diǎn)附近的樓盤(pán)。

表 4-1 青島地鐵一期工程（M3 線(xiàn)）車(chē)站分布表序號(hào) 站名 站間距（米） 附注設(shè)計(jì)起點(diǎn)1 火車(chē)站 1103 號(hào)線(xiàn)起點(diǎn)站，2、3 號(hào)線(xiàn)換乘站2 大學(xué)路站 1360 中間站3 第一海水浴場(chǎng)站 1315 中間站4 天泰體育場(chǎng)站 925 中間站5 太平角站 990 中間站6 湛山站 1330 中間站7 五四廣場(chǎng)站 900 2、3 號(hào)線(xiàn)換乘站8 江西路站 1515 3、5 號(hào)線(xiàn)換乘站9 寧夏路站 865 中間站10 敦化路站 800 中間站11 遼陽(yáng)西路站 795 3、4 號(hào)線(xiàn)換乘站12 清江路站 1370 中間站13 雙山站 1155 中間站圖 4-1 青島地鐵站點(diǎn)分布圖

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2798599