近年來,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段調(diào)整期,市場(chǎng)日趨理性化、規(guī)范化,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于現(xiàn)金流、精細(xì)化、品質(zhì)、穩(wěn)健等的要求越來越高,在項(xiàng)目管理中熱衷于建立"大運(yùn)營(yíng)管理體系"。本文取其中一瓢,以一個(gè)財(cái)務(wù)類、投資類指標(biāo)IRR(內(nèi)部收益率)為核心,從運(yùn)營(yíng)與管理角度,對(duì)圍繞IRR指標(biāo)如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行探討研究,提出以IRR為核心的房地產(chǎn)項(xiàng)目四維管理方法,旨在提升對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的深層次理解,提升房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理水平。

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【部分圖文】：

圖1NPV與IRR關(guān)系

內(nèi)部收益率是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)值(NPV)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下,項(xiàng)目投資在未來產(chǎn)生的投資收益現(xiàn)值剛好等于投資成本時(shí)的折現(xiàn)率,是項(xiàng)目對(duì)初始投資的償還能力或項(xiàng)目對(duì)貸款利率的最大承受力。其計(jì)算公式為:

圖2以IRR為核心的房地產(chǎn)項(xiàng)目四維管理方法

上文總結(jié)的提高IRR的四條基本規(guī)則貫穿了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全周期和全業(yè)務(wù)。如何通過科學(xué)的管理實(shí)施與落實(shí)這四條規(guī)則及其中的具體業(yè)務(wù),決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目IRR指標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。筆者將圍繞此四條規(guī)則展開的項(xiàng)目管理方法總結(jié)為“以IRR為核心的房地產(chǎn)項(xiàng)目四維管理方法”,并在下文進(jìn)行詳細(xì)闡述(以上....

圖3前期運(yùn)營(yíng)策劃思維導(dǎo)圖

(3)在拿地設(shè)計(jì)方案階段即介入工程策劃、合約策劃、營(yíng)銷策劃等,即需做好項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)策劃,而不是到了后期才考慮,如圖3所示。只有全業(yè)務(wù)條線的協(xié)同才能確保項(xiàng)目快開快建:綜合考慮地價(jià)、政府批價(jià)與市場(chǎng)因素確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位,同時(shí)考慮經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等因素確定首開單價(jià)與貨值,從而能更有針對(duì)性地做好工....

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