【目的】以經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中小城市萍鄉(xiāng)市為研究區(qū)域,探索不同房地產(chǎn)發(fā)展時期的住宅地價分異規(guī)律及影響因素空間異質(zhì)性程度,為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展及土地調(diào)控政策制定等提供借鑒�！痉椒ā坷萌挚臻g自相關(guān)分析法和克里金插值法,進(jìn)行住宅地價時空分布特征分析;在此基礎(chǔ)上構(gòu)建GWR模型分析不同房地產(chǎn)發(fā)展時期住宅地價各影響因素空間異質(zhì)性特征�！窘Y(jié)果】（1）隨著萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場由快速發(fā)展逐漸過渡到平穩(wěn)期,住宅地價"一個中心"的空間分布格局被打破,逐漸呈多中心"峰值"的分布格局。（2）萍鄉(xiāng)市不同房地產(chǎn)發(fā)展期內(nèi)容積率對住宅地價的貢獻(xiàn)度均最大,地塊面積次之。（3）由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,欠發(fā)達(dá)城市與發(fā)達(dá)城市之間住宅地價影響因素存在差異,突出表現(xiàn)為欠發(fā)達(dá)城市內(nèi)規(guī)劃條件對住宅地價影響較大,而基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境條件等的影響則相對均質(zhì)且有限。【結(jié)論】開展欠發(fā)達(dá)城市住宅地價分異規(guī)律和影響因素空間異質(zhì)性程度研究有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,但欠發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展有其自身特性,需要進(jìn)一步深入研究。 

【文章來源】：江西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報. 2020,42(04)北大核心CSCD

【文章頁數(shù)】：13 頁

【部分圖文】：

研究區(qū)住宅地價空間分布格局圖

(1）規(guī)劃條件對住宅地價的影響。由圖3a、3b可知，不論是在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期或平穩(wěn)發(fā)展期，研究區(qū)域內(nèi)容積率均與住宅地價之間呈正相關(guān)，且該因素對住宅地價的貢獻(xiàn)度分別在[889.479,955.133]和[750.790,1038.035]，表明兩個時期容積率的跨度和貢獻(xiàn)度最大，容積率和住宅地價之間成正比，因此在特定條件下政府部門可以通過適當(dāng)調(diào)整城市規(guī)劃來實現(xiàn)更大的土地價值。由圖3c、3d可知，從2009—2014年過渡到2015—2019年，總體上地塊面積影響系數(shù)值由負(fù)值逐漸變?yōu)檎�，原因是在房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)期之前，研究區(qū)屬于老城區(qū)，生產(chǎn)生活活動較為發(fā)達(dá)，土地開發(fā)較早且?guī)齑媪啃�，可通過地塊面積挖掘的土地潛力有限，而隨著房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，相應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃也有所調(diào)整，特別是北部萍鄉(xiāng)市政府、萍鄉(xiāng)北站、潤達(dá)國際等附近區(qū)域成為近幾年發(fā)展熱點，城市發(fā)展框架進(jìn)一步拉伸，易出現(xiàn)大規(guī)模土地組合開發(fā)現(xiàn)象。(2）基礎(chǔ)設(shè)施條件對住宅地價的影響。圖4a、4b中，中小學(xué)與住宅地價之間經(jīng)歷了由正相關(guān)轉(zhuǎn)為負(fù)相關(guān)的階段，且兩個時期內(nèi)中南部區(qū)域附近影響因素系數(shù)值都較大，原因可能是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提高，人們在對住宅有著一定需求的同時，對教育也愈加重視，特別是對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)且教育資源有限的研究區(qū)，中小學(xué)教育相對更加重要，“學(xué)區(qū)房”作為教育的稀缺衍生品[27]，其距離與便捷程度對住宅地價的推動作用很大；同時由于中南部區(qū)域中小學(xué)，如安源區(qū)附近的萍鄉(xiāng)實驗中學(xué)、城區(qū)小學(xué)等，質(zhì)量相對較優(yōu)，使該區(qū)域住宅更具有吸引力。圖4c、4d中兩個時期的醫(yī)院影響因素系數(shù)值總體上均為正值，這與王潤源[28]的研究結(jié)果“住宅地價對醫(yī)院集中的地區(qū)有更敏感的增值反應(yīng)”有所不同，原因可能是隨著醫(yī)療體系不斷完善，一定條件下人們會更傾向于考慮具有相應(yīng)特長而不是距離較近的醫(yī)院。由圖4e、4f可知，商服中心影響系數(shù)值均為負(fù)值，且西北方向的值相對大于東南方向，表明兩個時期內(nèi)距離商服中心越近的住宅地價會有所上漲，同時因西北方向道路密集程度大于東南方向，使該區(qū)域商服中心與住宅之間交通更加便利，對住宅地價的輻射作用增強(qiáng)。

(2）基礎(chǔ)設(shè)施條件對住宅地價的影響。圖4a、4b中，中小學(xué)與住宅地價之間經(jīng)歷了由正相關(guān)轉(zhuǎn)為負(fù)相關(guān)的階段，且兩個時期內(nèi)中南部區(qū)域附近影響因素系數(shù)值都較大，原因可能是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提高，人們在對住宅有著一定需求的同時，對教育也愈加重視，特別是對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)且教育資源有限的研究區(qū)，中小學(xué)教育相對更加重要，“學(xué)區(qū)房”作為教育的稀缺衍生品[27]，其距離與便捷程度對住宅地價的推動作用很大；同時由于中南部區(qū)域中小學(xué)，如安源區(qū)附近的萍鄉(xiāng)實驗中學(xué)、城區(qū)小學(xué)等，質(zhì)量相對較優(yōu)，使該區(qū)域住宅更具有吸引力。圖4c、4d中兩個時期的醫(yī)院影響因素系數(shù)值總體上均為正值，這與王潤源[28]的研究結(jié)果“住宅地價對醫(yī)院集中的地區(qū)有更敏感的增值反應(yīng)”有所不同，原因可能是隨著醫(yī)療體系不斷完善，一定條件下人們會更傾向于考慮具有相應(yīng)特長而不是距離較近的醫(yī)院。由圖4e、4f可知，商服中心影響系數(shù)值均為負(fù)值，且西北方向的值相對大于東南方向，表明兩個時期內(nèi)距離商服中心越近的住宅地價會有所上漲，同時因西北方向道路密集程度大于東南方向，使該區(qū)域商服中心與住宅之間交通更加便利，對住宅地價的輻射作用增強(qiáng)。(3）交通條件對住宅地價的影響。由圖5可知，2015—2019年房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展期與2009—2014年相比，整體上住宅地價與主干道之間逐漸由負(fù)相關(guān)轉(zhuǎn)為正相關(guān)，與公交站點之間由正相關(guān)逐漸轉(zhuǎn)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，可能原因是在房地產(chǎn)快速發(fā)展期內(nèi)，主干道方便了人們出行，臨近主干道附近的住宅更受人們歡迎，距離主干道越近，住宅地價更有優(yōu)勢，但由于城市建設(shè)投入有限，萍鄉(xiāng)市公交線路尚未完全完善，從而使公交站點對住宅地價的反應(yīng)不夠敏感；而在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展期內(nèi)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)力度加大，交通條件日益完善，私家汽車擁有量增多的同時也產(chǎn)生了交通擁堵、城市污染等問題，使得主干道對住宅地價的影響減弱，而在同等條件下，不斷完善的公交線路則更能夠方便人們?nèi)粘３鲂�，距離公交站點越近，住宅地價越有優(yōu)勢。兩個時段內(nèi)萍鄉(xiāng)北站、滬昆高速附近等相對遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域，公交站點和主干道影響系數(shù)絕對值相對較大。原因是因萍鄉(xiāng)北站、滬昆線等建成，城郊間聯(lián)系加強(qiáng)，人們出行更加便利，城郊區(qū)域?qū)卉嚨囊蕾囅鄬σ泊�，使得公交站點與主干道之間產(chǎn)生一定的“互補(bǔ)”效應(yīng)。

【參考文獻(xiàn)】：
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