目前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度不斷下行,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解與日俱增的壓力,開始紛紛效仿國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)從原有的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以謀求發(fā)展。但是由于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中尚處于初級(jí)應(yīng)用階段,該模式能否應(yīng)對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型期、是否會(huì)給企業(yè)帶來(lái)正面影響作用以及如何從原有的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題還不得而知。因此,對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入探討,將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。論文選取從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)困境成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的Z公司作為典型案例進(jìn)行剖析。首先闡述了研究的背景、目的、意義、現(xiàn)有研究成果、論文構(gòu)建的基礎(chǔ)理論和概念,然后分析Z公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)外部動(dòng)因以及轉(zhuǎn)型途徑,并對(duì)實(shí)施輕資產(chǎn)模式后的企業(yè)績(jī)效進(jìn)行分析,績(jī)效分析中采取財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的分析方法,研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)Z公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式取得了良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效,雖然個(gè)別年份由于Z公司自身戰(zhàn)略問(wèn)題以及行業(yè)因素使公司績(jī)效產(chǎn)生了一定波動(dòng),但總體來(lái)說(shuō)Z公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是成功的。最后結(jié)合案例研究結(jié)果,對(duì)優(yōu)化Z公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及其他準(zhǔn)備或正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提出相關(guān)建議。
【學(xué)位單位】：東北石油大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：F299.233.42
【部分圖文】：

東北石油大學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)碩士(MPAcc)學(xué)位論文出臺(tái)了利好政策，但難以改變房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷的局面。所以在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到抑制的情況下，也給房地產(chǎn)廠商帶來(lái)生存和發(fā)展危機(jī)。（4）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力一方面表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者逐漸增多，通過(guò)觀察圖 3-1，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目近年來(lái)增長(zhǎng)一萬(wàn)多個(gè)，市場(chǎng)參與者同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)一定的前提下，競(jìng)爭(zhēng)者的增多將很大程度上攤薄原有企業(yè)所能獲得的既得利益。激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)另一方面體現(xiàn)在伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化過(guò)程越來(lái)越多的國(guó)外房企進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們憑借著國(guó)際化的品牌影響力、優(yōu)秀的融資運(yùn)作手段、先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理體系，以及對(duì)金融工具和財(cái)務(wù)杠桿的巧妙運(yùn)用，降低了資金的占用水平，使其可以不斷進(jìn)行專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，以一流、優(yōu)秀的建造水平生產(chǎn)出更具有吸引力的產(chǎn)品，搶占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。所以當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇進(jìn)軍細(xì)分市場(chǎng)，一改往日的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)局面，通過(guò)提升產(chǎn)品質(zhì)量或生產(chǎn)符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品等方式來(lái)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

政府多興保健住房的方針政策，深受政府青睞。以上保證了 Z 公司可以擁有充足的開發(fā)項(xiàng)目從而開展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。（3）品牌認(rèn)可度高品牌競(jìng)爭(zhēng)在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有舉足輕重的作用，各大房企在品牌建設(shè)、品牌營(yíng)銷等方面的品牌競(jìng)爭(zhēng)更是尤為激烈。Z 公司始終堅(jiān)持高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)理念，開發(fā)的住宅產(chǎn)品注重人文關(guān)懷，以科技為手段、以美好生活開發(fā)者為己任，全力由造房子向造生活華麗轉(zhuǎn)身，持續(xù)為 Z 品牌創(chuàng)造價(jià)值。Z 公司為創(chuàng)新品牌競(jìng)爭(zhēng)模式，采取公司主品牌輻射帶動(dòng)項(xiàng)目副品牌，反之用高質(zhì)量的項(xiàng)目副品牌鞏固加強(qiáng)主品牌策略，這樣一來(lái)不僅降低了營(yíng)銷成本，還可以增強(qiáng)企業(yè)品牌效應(yīng)。此外與政府合作的代建項(xiàng)目，更為 Z 公司樹立了極佳的企業(yè)形象。從 2004 年到 2016 年，Z公司的品牌價(jià)值從 9.5 億元飆升至 253.9 億元，增長(zhǎng)了 27 倍，使公司的產(chǎn)品和服務(wù)得到了消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可，為代建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了豐富的客源。2011-2018 年連續(xù)七年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)客戶滿意度領(lǐng)先品牌”榮譽(yù)稱號(hào)，2019 年 1 月榮獲的“中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新榜樣獎(jiǎng)”，更是引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

圖 4-1 Z 公司盈利能力指標(biāo)從整體來(lái)看，Z 公司從 2009 年到 2017 年這 8 年間，凈資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售凈利率和毛利率總體呈下降趨勢(shì)。凈資產(chǎn)報(bào)酬率可以反映一個(gè)公司運(yùn)用自有資本的效率。2011 年 Z 公司開始正式實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成效在頭三年表現(xiàn)的頗為明顯，凈資產(chǎn)報(bào)酬率增長(zhǎng)達(dá)到了20%以上，主要原因在于 Z 公司 2010 年提出向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，2011 年確定了“積極銷售，謹(jǐn)慎拿地”的土地儲(chǔ)備策略，囤地策略的改變降低了公司的資產(chǎn)增速，同時(shí)代建業(yè)務(wù)的發(fā)展擴(kuò)寬了企業(yè)的盈利渠道，增加企業(yè)收入，使 Z 公司凈資產(chǎn)報(bào)酬率快速上漲。但是由于 2013 年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)五條”加緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收和金融政策，2014 年 Z 公司又與 R 公司出現(xiàn)股權(quán)紛爭(zhēng)，R 公司從 Z 公司中分走大量收入，股權(quán)因此遭受巨大波動(dòng)，進(jìn)而影響到 Z 公司的銷售業(yè)績(jī)，為此 2015 年 Z 公司選擇低價(jià)出售四線城市房產(chǎn)。所以在 2013-2015 年間 Z 公司出現(xiàn)凈資產(chǎn)報(bào)酬率出現(xiàn)下降情況，但 2016 年 Z 公司提出代建 4.0 體系，并與藍(lán)城代建合作，使凈資產(chǎn)報(bào)酬率逐漸回穩(wěn)上升，2017 年度依舊保持上升態(tài)勢(shì)。
【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前7條

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2 牟晶晶;周長(zhǎng)林;;輕資產(chǎn)模式公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇[J];國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì);2014年11期

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本文編號(hào)：2880278