中國的房地產市場起步于20世紀80年代,伴隨著住房制度和土地使用制度改革,中國的房地產業(yè)迅速發(fā)展,逐漸成為我國宏觀經濟的重要支柱。近五年,住房價格持續(xù)上漲且漲幅較大,嚴重侵蝕了居民的購買力,打亂了市場的秩序,一些地方房地產泡沫跡象明顯,一定程度上成為我國宏觀經濟的隱患。政府的調控政策伴隨市場而產生,從2003-2015年,政府致力于促進房價的穩(wěn)定和市場的規(guī)范,但是房地產市場是一個帶有周期性質的市場,房價的走向沒有穩(wěn)定性,因此政策的實施效果可能不如預期。在2016年以前,重慶市的房價一直趨于平穩(wěn),房地產調控政策也相對溫和。2016年下半年開始房產市場開始火熱,2017年開始實施了很多強有力的政策。本文選擇重慶市主城區(qū)作為研究對象,首先對房地產價格形成機制理論進行回顧,對目前有關房地產市場發(fā)展研究(房價變動及其影響因素研究等)的文獻進行梳理。其次,本文對重慶市主城區(qū)目前的商品住宅市場和土地市場進行了深入分析,在此基礎上,結合研究區(qū)域的具體情況,借助系統(tǒng)動力學方法,使用Vensim軟件進行運行和調試,分別構建與商品住宅價格相關的四個子系統(tǒng)——人口子系統(tǒng)、需求子系統(tǒng)、供給子系統(tǒng)和價格子系統(tǒng),最后構建商品住宅價格綜合系統(tǒng)。在保證模型有效性的基礎上,針對人口、房產稅、城市建設維護稅、土地供應面積和土地價格這些變量進行政策仿真試驗,為重慶市主城區(qū)的商品住宅市場的發(fā)展提供建議。本文主要研究結論如下:(1)重慶市主城區(qū)的商品住房價格2005-2016年一直是穩(wěn)中有升,但是提升幅度較緩,2016年重慶主城區(qū)住宅價格水平僅為7507元/平方米,遠低于國家平均房價,說明重慶市抑制房價過快上漲效果較好,走在了多數(shù)城市的前列。重慶市主城區(qū)對住宅用地的供應雖然存在波動,但是總體供應較為充足,供應的數(shù)量受政策影響較大,供應結構和規(guī)模較為合理。(2)通過建立系統(tǒng)動力學模型,未來對于商品住宅的需求會不斷增加,商品住宅價格會保持上漲的趨勢,預計到2025年商品住宅房均價會達到24030元/平方米。伴隨著房價和居民收入的上漲,未來房價收入比也會不斷上漲,且房價上漲速度遠高于收入,預計房價收入比會突破15。未來重慶市商品住宅市場的供給將大于需求,并持續(xù)走高,供給需求比在1.15。(3)人口增長能夠對房價產生影響,人口數(shù)量越多,房價上漲幅度越大。城市人口數(shù)量分別增加5%和10%,商品住宅價格則依次上升2327元和2036元。房地產稅率的變化對房價影響較小,而且短期內對于需求和房價的影響十分有限。房產稅由當前稅率下調時,商品住宅價格下降4%左右。城市建設維護稅對房價的影響最小。土地供應增加對重慶市主城區(qū)的房價影響較大,每一梯度增長前后每平米價格相差較為明顯,且供應強度越大,房價下降越大。土地價格的影響效果僅次于土地供應面積,地價上漲幅度越快,房價增長的幅度越大。從政策的仿真效果來看,土地供應面積土地價格城市人口房地產稅城市建設維護稅。(4)基于政策仿真對房價的影響程度,選取土地供應因素作為政策模擬的重點對象,通過模擬各區(qū)縣的住宅用地需求,使供給與需求的關系達到平衡狀態(tài),減少房價因供需不平衡而出現(xiàn)不合理的變化。通過歷史數(shù)據(jù)建模計算得出2017-2021年主城區(qū)計劃供應住宅用地總規(guī)模為6330萬平方米,穩(wěn)定在這個數(shù)值的上下區(qū)間,可以保證供需關系的平穩(wěn)發(fā)展,有利于房市的穩(wěn)定。模擬數(shù)值相比于前五年(2012年-2016年)住宅用地實際供應總規(guī)模5616萬平方米增加12%。從空間上看,未來五年主城區(qū)內環(huán)線以內擬供應住宅用地530萬平方米,主要位于大渡口組團,以及零星分布在渝中半島、江北、南坪等區(qū)域的存量地;內環(huán)與外環(huán)之間擬供應住宅用地4700萬平方米,主要位于西永-大學城、巴濱路-龍洲灣、重鋼-釣魚嘴、九龍半島、廣陽島-茶園、禮嘉-蔡家、悅來-中央公園等區(qū)域;外環(huán)線以外擬供應住宅用地1100萬平方米,主要位于兩江新區(qū)的水土、龍興、復盛片區(qū)以及北碚、渝北、巴南的部分地塊。通過研究可以看出,重慶市主城區(qū)目前商品住房價格較前幾年有大幅度上漲,但總體上趨于健康,調控得當。未來房價繼續(xù)呈上升趨勢,且受土地、人口方面影響因素較大。
【學位單位】：西南大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2019
【中圖分類】：F299.23
【部分圖文】：

圖 4-1 表函數(shù)操作界面圖Fig.4-1 Table function operation interface diagram4.2.2 復雜系統(tǒng)（更高階系統(tǒng)）系統(tǒng)動力學理論與方法特別適用于研究與處理社會、經濟、生態(tài)等一類的復雜系統(tǒng)的問題，商品住宅價格系統(tǒng)就屬于復雜系統(tǒng)的一類，該系統(tǒng)是高階次、多回路的。就商品住宅價格系統(tǒng)而言，反饋回路間存在兩個以上的獨立的狀態(tài)變量，且變量之間相互制約。4.2.3 混合圖所謂混合圖就是在因果關系圖中把狀態(tài)和速率變量按照流圖中的符號表示出來�；旌蠄D全部用實線表示，它的優(yōu)點在于既把重要的狀態(tài)變量與速率變量清晰地表達出來，又保持了因果相互關系回路圖的簡潔性。把速率與狀態(tài)變量清晰地表達出來后，能夠更好理解模型假設的實際動態(tài)因果相互關系，有利于進行政策模擬實驗[82]。

圖 4-2 人口子系統(tǒng)圖Fig.4-2 Population subsystem通過圖 4-2，我們可以看到以下幾個較為重要的回路：①出生率＋—人口自然增長率＋—重慶市主城區(qū)總人口+②遷入人口＋—人口機械增長＋—重慶市主城區(qū)總人口+③結婚人數(shù)＋—戶數(shù)＋—重慶市主城區(qū)總人口+（2）需求子系統(tǒng)住宅需求分為三類：第一類，居民收入的穩(wěn)步提高會直接帶動城市居民住消費需求的增加，房子由小戶型變?yōu)榇髴粜�，由平房改為樓房，這些都屬于改性住房需求。第二類，在東方文化里，對家的概念始終包含著住房所有權這一項有房才有家，這一傳統(tǒng)的觀念直接導致了“剛性需求”的出現(xiàn)。“剛性需求”房價的影響表現(xiàn)在需求的穩(wěn)定增長，有可能形成房地產購買需求在短期內的快上漲。第三類，有一部分人群在對房價預期上漲和投資收益高的情況下購買住作為投資，構成了住房的投資需求。需求子系統(tǒng)的因果回路圖如下：

圖 4-3 需求子系統(tǒng)圖Fig.4-3 Demand subsystem diagram通過圖 4-3，我們可以看到以下幾個較為重要的回路：①拆遷規(guī)模＋—改善性住房需求＋—商品住宅總需求+②家庭人口＋—重慶市主城區(qū)總人口+—改善性住房需求＋—商品住宅總需求+③人均可支配收入＋—家庭總收入+—改善性住房需求＋—商品住宅總需求+④人均可支配收入＋—家庭總收入+—房價收入比-—剛性需求-—商品住宅總需求-⑤人均可支配收入＋—家庭總收入+—剛性需求+—商品住宅總需求+⑥住房價格＋—房價收入比+—剛性需求-—商品住宅總需求-⑦人均住宅面積-—剛性需求-⑧房子的保值率+—投資性需求+—商品住宅總需求+⑨對來來商品房市場的預期+—商品住宅總需求+
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本文編號：2868357