近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策調(diào)控影響較大,房地產(chǎn)企業(yè)自有資金投入比例越來(lái)越高,資金壓力巨大,當(dāng)面臨投資機(jī)會(huì)時(shí)候,加快房地產(chǎn)企業(yè)迅速調(diào)整其資本運(yùn)作結(jié)構(gòu),創(chuàng)新融資模式,拓寬融資渠道,解決資金缺口問(wèn)題,成為一線(xiàn)融資人員的新的任務(wù)。中國(guó)自2002年開(kāi)始推進(jìn)REITs,到2015年5月21日,中信“啟航”REITs試水破冰,2015年6月8日鵬華前海萬(wàn)科REITs正式登陸深圳證券交易所掛牌交易,成為我國(guó)國(guó)內(nèi)第一個(gè)真正意義符合國(guó)際慣例的公募REITs產(chǎn)品。目前國(guó)內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的實(shí)踐做法主要是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下,而私募基金作為持有項(xiàng)目公司權(quán)益的載體,是REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)焦點(diǎn)所在。本文基于國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)控,市場(chǎng)行情下行的背景,針對(duì)房地產(chǎn)公司融資難,融資貴的問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方案進(jìn)行研究。本文查閱國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn),基于REITs融資及相關(guān)理論,對(duì)“融創(chuàng)觀瀾苑”項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)進(jìn)行案例分析。首先剖析“融創(chuàng)觀瀾苑”項(xiàng)目整體現(xiàn)狀,對(duì)項(xiàng)目外部融資環(huán)境、內(nèi)部經(jīng)指標(biāo),成本效益,經(jīng)濟(jì)效益,進(jìn)行全面投資測(cè)算。介紹提供流動(dòng)性支持的融創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)聯(lián)公司天津融創(chuàng)元浩置業(yè)有限公司以及融創(chuàng)觀瀾苑的項(xiàng)目公司鄭州遷善置業(yè)有限公司基本情況、股權(quán)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)分析及經(jīng)營(yíng)分析,根據(jù)基金公司投資標(biāo)準(zhǔn)與融創(chuàng)觀瀾苑項(xiàng)目資源進(jìn)行匹配、設(shè)計(jì)出“融創(chuàng)觀瀾苑”項(xiàng)目融資方案,確定項(xiàng)目風(fēng)控安排,確保REITs融資方案的合理可行、風(fēng)險(xiǎn)可控。本文的研究結(jié)論:在我國(guó)尚未正式出臺(tái)公募REITs制度時(shí)期,本文借鑒RTITs的核心原理概念,探索REITs業(yè)務(wù),促進(jìn)盤(pán)活融創(chuàng)觀瀾苑項(xiàng)目存量資產(chǎn),為融創(chuàng)觀瀾苑項(xiàng)目設(shè)計(jì)融資方案,解決資金需求問(wèn)題;同時(shí)為位置較好,百?gòu)?qiáng)房企背景下房地產(chǎn)融資設(shè)計(jì)提供新的思路,以此得出REITs融資對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重要實(shí)踐意義。
【學(xué)位單位】：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類(lèi)】：F299.23;F832.49;F832.51
【部分圖文】：

圖 2-5 REITs 管理流程1.3 REITs 優(yōu)勢(shì)REITs 作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)在于:1）拓寬投融資渠道REITs 為投資方提供了有效的退出途徑，通過(guò)證券化打包出售物業(yè)可資金回籠，加快周轉(zhuǎn)；REITs 提供了更為便利的投資方式，無(wú)法使普房地產(chǎn)投資收益的紅利。2）流動(dòng)性和變現(xiàn)性較高REITs 是標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的金融產(chǎn)品，通過(guò)將房地產(chǎn)資產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)券的形式取得物業(yè)升值帶來(lái)的收益，證券還可以在公開(kāi)市場(chǎng)交易，交動(dòng)可以充分體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)行情，有利于管理者通過(guò)提高管理效能實(shí)現(xiàn)

圖 4-1 融創(chuàng)集團(tuán)有息負(fù)債結(jié)構(gòu)從有息負(fù)債按期限構(gòu)成來(lái)看，公司 1 年內(nèi)到期有息負(fù)債占比 28%，1-2 年到期、2-5 年到期、5 年以上到期各占比 29%、39%、4%，短期償債壓力不大。從負(fù)債類(lèi)型來(lái)看，銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、資產(chǎn)支持證券、其他金融機(jī)構(gòu)貸款分別占比35%、8.7%、8.7%、47%。隨著信托、委托貸款等非標(biāo)部分逐漸到期償還，而公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)保障銀行貸款，疊加美元債、ABS 等融資方式持續(xù)拓展，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化。公司積極拓展多元化融資渠道，包括公司債券、海外優(yōu)先票據(jù)、資產(chǎn)證券化、配股等方式，以低成本的融資工具置換高成本的存量負(fù)債，降低融資成本。隨著有息債務(wù)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和盈利能力提升，公司的償債能力將穩(wěn)健提升。表 4-3 融創(chuàng)集團(tuán)發(fā)債情況債券代碼 債券簡(jiǎn)稱(chēng) 債券類(lèi)型 起息日 到期日發(fā)行規(guī)模(萬(wàn)元)幣種利率(%)

41REM圖 4-4 天津融創(chuàng)元浩置業(yè)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖4.2.3 財(cái)務(wù)情況天津融創(chuàng)元浩總資產(chǎn) 101.3 億，注冊(cè)資本金 1 億已實(shí)繳出資，總負(fù)債 104.38億元，負(fù)債來(lái)源于因預(yù)售未交付而產(chǎn)生的預(yù)收賬款 82.0 億元，長(zhǎng)期借款 25.72億元（為中融信托 1 年期債權(quán)融資，放款日 2018 年 7 月，除本次融資外，去其他融資事宜）。公司貨值 152.33 億元，剩余貨值 65.8 億元。4.2.4 融創(chuàng)城項(xiàng)目情況
【相似文獻(xiàn)】

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