【摘要】：我國有著十分豐富的自然和文化旅游資源,有漫長的海岸線、高質(zhì)量的海灘和星羅棋布的湖泊,有眾多適合發(fā)展度假旅游的山川、溫泉和歷史文化遺址,為度假房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅實的資源基礎(chǔ)。隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展與中產(chǎn)階級的不斷壯大,度假房地產(chǎn)開發(fā)的市場條件也趨于成熟。我國目前有各類度假區(qū)近200個,度假房地產(chǎn)的開發(fā)成為社會投資的熱點,各種類型的度假酒店(村)、度假別墅、度假公寓也在全國各地大量涌現(xiàn)。另一方面,中國入世以后,國內(nèi)的度假市場業(yè)逐步國際化,國外著名的度假酒店和度假村集團,開始在中國獨資或合資建設(shè)或托管各類度假項目。然而,我國的度假房地產(chǎn)開發(fā)卻存在著局部開發(fā)過熱、圈地、侵占資源、破壞生態(tài)環(huán)境、過度開發(fā)等不和諧現(xiàn)象,迫切需要政府對度假房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加以規(guī)制,以期保護土地資源、景觀生態(tài)資源,規(guī)范開發(fā)和經(jīng)營行為,促進產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 基于以上考慮,本文以圍繞度假房地產(chǎn)開發(fā)及其規(guī)制問題,對度假房產(chǎn)開發(fā)中的若干重要內(nèi)容展開深入的研究。借助政府規(guī)制理論、利益相關(guān)者理論和產(chǎn)業(yè)組織理論對度假房地產(chǎn)開發(fā)展開探討,引入SCP范式對我國度假房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、市場主體行為和市場績效進行了分析,度假房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析是基礎(chǔ),度假房地產(chǎn)開發(fā)行為分析是手段,改善和提高度假房地產(chǎn)市場績效是目的,三者相互影響相互制約動態(tài)結(jié)合。在借鑒國外度假房地產(chǎn)規(guī)制的基礎(chǔ)上,對度假房地產(chǎn)開發(fā)政府規(guī)制的必要性、規(guī)制的制度供給、度假房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突和政府協(xié)調(diào)、開發(fā)行為的規(guī)制、規(guī)制優(yōu)化和政府自身的規(guī)制等多方面展開了研究。 論文首先討論了度假房地產(chǎn)的基本概念,對其內(nèi)涵進行了界定,包括度假房地產(chǎn)的概念和基本類型,分析了度假房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性。構(gòu)建度假房地產(chǎn)開發(fā)與政府規(guī)制框架,闡述了政府與市場、市場失靈與政府規(guī)制度假房地產(chǎn)的SCP范式。重點對我國度假房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的特點、市場主體的競爭行為和市場績效進行了深入的分析與研究,度假房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)在市場集中度、產(chǎn)品差異性、準(zhǔn)入和退出壁壘等幾個方面,市場結(jié)構(gòu)決定了市場行為,市場行為以開發(fā)商行為、政府行為為主導(dǎo),市場結(jié)構(gòu)和行為又決定了市場績效,主要體現(xiàn)在度假房地產(chǎn)開發(fā)對地區(qū)的經(jīng)濟、社會文化、生態(tài)環(huán)境的改善等多個方面,反過來市場績效又會直接反作用于市場行為和市場結(jié)構(gòu),三者等影響是雙向的。開發(fā)所產(chǎn)生的績效對不同利益主體的受益程度有較大差異,從而產(chǎn)生利益分配沖突。通過對利益相關(guān)方的利益訴求和社會責(zé)任進行分析,闡述了利益沖突的幾個表現(xiàn)及其原因,提出利益沖突的衡平機制和政府協(xié)調(diào)建議,以尋求度假房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性。在政府規(guī)制方面,借鑒了海外度假房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)制經(jīng)驗,分別闡述了美國、歐盟、印度尼西亞、中東的迪拜等地在度假房地產(chǎn)規(guī)制方面的經(jīng)驗和教訓(xùn),為我國度假房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政府規(guī)制提供經(jīng)驗借鑒和啟示,據(jù)此提出政府規(guī)制產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的基本要求,分析了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制在政策、法律等方面的制度供給,尋求度假房地產(chǎn)開發(fā)政府規(guī)制體系的構(gòu)建。最后以千島湖度假房地產(chǎn)開發(fā)作為案例進行實證研究。 通過理論探討、比較分析和實證研究,主要得出以下結(jié)論： (1)由于度假房地產(chǎn)行業(yè)的自身特性,行業(yè)的有較高的進入壁壘,開發(fā)周期長、資金沉淀量大,對開發(fā)的專業(yè)性和物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營管理能力要求更高；度假房產(chǎn)商須自持部分物業(yè),由于資產(chǎn)專用性強,一旦開發(fā)不成功或后續(xù)經(jīng)營失敗,開發(fā)商大量的沉淀資本無法收回,行業(yè)的退出壁壘仍然很高。 (2)從全國范圍來看,度假房地產(chǎn)市場集中度非常低,但是從具體的地區(qū)來說,還屬于寡頭壟斷的市場,開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣暮现\以及開發(fā)企業(yè)間的價格串謀行為還在一定程度上存在,導(dǎo)致資源配置效率下降,造成社會福利損失。度假房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益非常明顯,在社會文化方面所產(chǎn)生的效應(yīng)具有滯后性,有待進一步觀察,但在生態(tài)環(huán)境的改善方面,開發(fā)所產(chǎn)生負面的效應(yīng)比較普遍,正面效應(yīng)發(fā)揮的不夠,政府應(yīng)重點著力于改善環(huán)境績效。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)利益共享機制構(gòu)建是保持房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的重要因素社區(qū)居民的利益保護是利益沖突的核心。政府必須維護公共資源的公共屬性,防止公眾資源私有化,維護公共利益是政府的責(zé)任。 (4)度假房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的土地和稀缺的景觀資源,所以度假房產(chǎn)的供給并不可能完全市場化,資源配置的市場失靈為政府干預(yù)留下空間。政府應(yīng)加強度假產(chǎn)業(yè)政策扶持力度和行業(yè)市場秩序的規(guī)范,制止不正當(dāng)競爭,制造公平市場交易環(huán)境。產(chǎn)業(yè)政策能夠使消費者和經(jīng)營者減少或避免信息不對稱,起到監(jiān)管、促進和協(xié)調(diào)的作用；最大程度地創(chuàng)建和維持市場的靈活性,促進產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。度假產(chǎn)業(yè)政策的制定,應(yīng)考慮其具有一定公益性,產(chǎn)業(yè)規(guī)制的導(dǎo)向應(yīng)轉(zhuǎn)向國民素質(zhì)提高和提升生活品質(zhì)。 (5)政府規(guī)制的目標(biāo)是通過市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場行為規(guī)范來改進市場績效,維護景觀資源、生態(tài)資源的公共屬性,保護環(huán)境資源、維護公共利益。政府可通過整頓和規(guī)范市場、控制度假用地的供給、進行規(guī)劃控制是政府規(guī)制度假房地產(chǎn)的最直接和有效的手段。環(huán)境績效是政府需要強化監(jiān)管的最重要方面,減低環(huán)境的負面影響是政府的職責(zé)。經(jīng)濟績效、社會文化績效和環(huán)境績效三者的協(xié)調(diào)發(fā)展才是度假房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的根本。政府應(yīng)加強度假房地產(chǎn)項目的綠色開發(fā)、綠色經(jīng)營的引導(dǎo),在政策和資金方面加大對綠色節(jié)能住宅的研發(fā)投入,制定綠色節(jié)能住宅的國家標(biāo)準(zhǔn)。
【學(xué)位授予單位】：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3
【圖文】：

圖1一l我國2000一2008GDP增速度假旅游與GDP密切相關(guān)。在一個高速成長的市場中，旅游需求對宏觀經(jīng)濟環(huán)境依賴是非常強的。當(dāng)經(jīng)濟增長時，居民可支配收入一般也會隨之增長，而相當(dāng)大部的可支配收入又花費在旅游支出上。這種情況在新興經(jīng)濟體中表現(xiàn)得尤其突出�？倎碚f，國際旅游人數(shù)的增長速度會很顯著的超過GDP的增速。在1975年至2000期，全球GDP的增長速度大約是3.50k，而國際旅游人數(shù)的增長速度大約是4.60rk，國際游人數(shù)的增長速度是GDP增速的1.3倍。從市場的角度來看，宏觀經(jīng)濟的是主要影響因素，度假房地產(chǎn)項目的運作離不開濟的支撐，對地方的經(jīng)濟發(fā)展在一定程度上有依賴性，經(jīng)濟環(huán)境直接影響度假地產(chǎn)目實施的可行性和經(jīng)濟效益，經(jīng)濟發(fā)展水平也與度假地產(chǎn)發(fā)展具有正向關(guān)系。全世在過去20年的時間內(nèi)，有1000萬個家庭和個人購買了旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益。隨著國經(jīng)濟高速增長，人均收入和生活水平迅速提高，預(yù)計在未來10年，中國將有500個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，若按每個家庭出資5萬元購買度假房產(chǎn)使權(quán)，將會產(chǎn)生2500億元的市場。

觀光旅游一一--一·-一--一一二二一一石一一一5000尸均GDp圖1一3旅游消費結(jié)構(gòu)升級關(guān)注健康，關(guān)注生活質(zhì)量。一種休閑倫理正在興起，它的形成乃是受到如下趨勢的影響，即:人口老齡化、核心家庭角色的改變、對自我發(fā)展的關(guān)注、對健康的追求、生

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本文編號：2798101